TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 7]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 27 Février 2025

N° RG 25/00216

N° Portalis DBYC-W-B7J-LL3Z

Jugement du 27 Février 2025

[J] [Z]

[X] [E]

C/

[F] [L]

[K] [Y]

copie exécutoire délivrée le : 27/02/25

à M^e LEGROS

Mme [K] [Y]

copie certifiée conforme délivrée le : 27/02/2025

à la Préfecture

Rendu par mise à disposition le 27 Février 2025 ;

Par Fanny LE MEUR, Juge du tribunal de proximité statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Anne-Katell GION, Greffier ;

Audience des débats : 06 Février 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Février 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [J] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par M^e Anne TREMOUREUX, avocat au barreau de RENNES ;

Mme [X] [E]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par M^e Anne TREMOUREUX, avocat au barreau de RENNES ;

ET :

DEFENDEURS :

M. [F] [L]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant

Mme [K] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 juillet 2023, Monsieur [J] [Z] et Madame [X] [E] ont consenti à Monsieur [F] [L] et Madame [K] [Y] la location à usage d’habitation d’un logement sis [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 900 euros, outre 15 euros au titre de la provision sur charges.

Le 04 septembre 2024, le bailleur a fait signifier à ses locataires un commandement de payer la somme de 3772.50 euros au titre des loyers et charges impayés, acte visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 décembre 2024, le bailleur a fait assigner Monsieur [F] [L] et Madame [K] [Y] à comparaître devant le Tribunal de céans aux fins de :

— constater la résiliation du bail intervenue le 04 novembre 2024 à minuit

— en conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [L] et Madame [K] [Y] ainsi que celle de tous occupants de leur chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement sis [Adresse 2] à [Localité 6]

— condamner solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [K] [Y] à leur payer la somme de 4 321 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêtés fin novembre 2024.

— fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er décembre 2024 à la somme de 946.50 euros et ordonner que cette somme soit indexée dans les conditions fixées au bail comme si ce dernier s’était poursuivi normalement et condamner solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [K] [Y] à leur payer ladite somme jusqu’à complète libération des lieux

— condamner in solidum Monsieur [F] [L] et Madame [K] [Y] à leur payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— les condamner in solidum aux entiers dépens.

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’audience du 06 février 2025, l’affaire a été retenue et plaidée.

Monsieur [J] [Z] et Madame [X] [E], régulièrement représentés, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance en remettant un décompte actualisé de leur créance et s’en rapportent sur la demande de délais de paiement.

Monsieur [F] [L], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et Madame [Y] n’avait pas de pouvoir écrit pour le représenter.

Madame [K] [Y], présente à l’audience, ne conteste pas la dette et sollicite des délais de paiement, proposant d’apurer leur dette par des versements mensuels de 200 euros en sus du loyer courant. Elle indique avoir eu des difficultés financières après une période de chômage.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Monsieur [J] [Z] et Madame [X] [E] justifient de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le contrat de bail, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’avis de réception de la lettre de notification au préfet, l’avis à la CCAPEX et un décompte des sommes dues.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec avis de réception le 03 décembre 2024, six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « II-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. ».

En l’espèce, le bailleur produit aux débats un courrier adressé au service de CCAPEX de [Localité 8] en date du 06 septembre 2024, soit deux mois avant la date de l’assignation.

En conséquence, Monsieur [J] [Z] et Madame [X] [E] seront dits recevables en leur action.

Sur la clause résolutoire

Le contrat, conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable à l’espèce, prévoit la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers ou des charges. Une telle clause ne produit effet que deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié le 04 septembre 2024 aux locataires. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers dus n’ont pas été payés dans les deux mois et le Juge n’a été saisi d’aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire dans ce délai.

En conséquence, il convient de constater que le contrat de bail est résilié à compter du 05 novembre 2024 par les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement

En application des dispositions de l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. A compter de la résiliation, les loyers cessent d’être dus et seule une indemnité d’occupation peut être réclamée jusqu’à libération effective des lieux loués.

En l’espèce, cette résiliation est intervenue le 05 novembre 2024.

Il ressort du décompte tenu par le bailleur que la dette locative s’élève, à la date du 01 janvier 2025, à la somme de 4553.50 euros.

Conformément à l’article 1353 alinéa 2 du Code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est libéré de sa dette.

Monsieur [F] [L] et Madame [K] [Y] ne contestent par la somme réclamée par leur bailleur et ne justifient pas de paiements libératoires qui ne figurent pas dans le décompte.

En page 1 sous le nom des locataires, le contrat de bail stipule que les locataires sont tenus solidairement des clauses du contrat.

En conséquence, Monsieur [F] [L] et Madame [K] [Y] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 4553.50 euros, arrêtée au 01 janvier 2025 terme de janvier 2025 inclus, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il conviendra de déduire l’ensemble des versements réalisés par les locataires après le 1er janvier 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 -V de la loi du 6 juillet 1989, V. « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En application de l’article 24-VI de la loi susmentionnée, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus si cette suspension est sollicitée par le bailleur ou le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Il résulte des développements ci-dessus que la dette locative s’élève à la somme de 4553.50 euros.

Il résulte du décompte que les locataires ont repris le paiement des loyers courants avant la date de l’audience.

Le bailleur s’en rapporte sur cette demande de délai de paiement.

Dans ces conditions, il apparaît possible d’envisager un retour à la normale des relations de Monsieur [F] [L] et Madame [K] [Y] avec leur bailleur.

Il y a donc lieu d’accorder à Monsieur [F] [L] et Madame [K] [Y] des délais de paiement de leur dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire, selon les modalités fixées au dispositif.

Il est précisé que le paiement échelonné de la dette s’ajoute au paiement des loyers et charges courants.

Il doit être rappelé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance fixée ou du non-paiement du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son effet automatiquement.

Dans cette hypothèse :

— Monsieur [J] [Z] et Madame [X] [E] pourront faire expulser Monsieur [F] [L] et Madame [K] [Y] et tous occupants de leur chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux sis [Adresse 2] à [Localité 6] ;

— Monsieur [F] [L] et Madame [K] [Y] seraient condamnés solidairement à payer à Monsieur [J] [Z] et Madame [X] [E] une indemnité d’occupation équivalent au montant du loyer en cours, sans révision possible, augmenté des charges, en réparation du préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre de son immeuble ; cette somme serait due mensuellement à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération complète et effective des lieux, c’est-à-dire jusqu’à la remise des clés au bailleur ou expulsion.

Sur les autres demandes

Succombants à l’instance, Monsieur [F] [L] et Madame [K] [Y] seront condamnés in solidum aux dépens.

Le coût du commandement de payer, acte indispensable lorsque le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire dans les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, sera intégré dans les dépens.

L’équité et la situation respective des parties justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Monsieur [F] [L] et Madame [K] [Y] seront également condamnés in solidum à payer aux demandeurs la somme de 400 euros sur ce fondement.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par décision réputé contradictoire et rendue en premier ressort,

DIT Monsieur [J] [Z] et Madame [X] [E] recevables en leur action ;

CONSTATE que le bail conclu entre Monsieur [J] [Z] et Madame [X] [E] et Monsieur [F] [L] et Madame [K] [Y] a été résilié le 05 novembre 2024 par les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [K] [Y] à payer à Monsieur [J] [Z] et Madame [X] [E] la somme de 4553.50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 01 janvier 2025 terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT que les paiements intervenus postérieurement au 01 janvier 2025 devront être déduits de la somme restant due ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

AUTORISE Monsieur [F] [L] et Madame [K] [Y] à se libérer de leur dette en 22 mensualités successives de 200 euros chacune, en sus de leur loyer courant, et une dernière mensualité majorée du solde de la dette, des frais et intérêts restant dus à cette date ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l’acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;

DIT que si les délais sont respectés, les effets de la clause résolutoire seront effacés et elle sera réputée ne jamais avoir joué ;

RAPPELLE que pendant les délais accordés et tant qu’ils seront respectés, les procédures d’exécution engagées seront suspendues de même que cesseront d’être dues les majorations d’intérêts encourues à raison du retard de paiement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact ou du loyer courant :

— la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 6], il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [F] [L] et Madame [K] [Y] et de tous occupants de leur chef, deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux ; si besoin est, avec le concours de la force publique dans les conditions prévues à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; qu’il sera procédé également, le cas échéant, au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble désigné par le locataire ou, à défaut, le bailleur, dans les conditions prévues par les articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;  ;

— Madame [F] [L] et Madame [K] [Y] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, sans révision possible, et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du premier impayé et jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [L] et Madame [K] [Y] à régler les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [L] et Madame [K] [Y] à payer à Monsieur [J] [Z] et Madame [X] [E] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes plus amples, différentes ou contraires au présent dispositif ;

DIT que la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet d’Ille et Vilaine.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an sus-indiqués,

LE GREFFIER LE JUGE