TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 24 Janvier 2025

N° RG 24/08312 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LJFN

Jugement du 24 Janvier 2025

N° : 25/77

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[J] [N] épouse [K]

[M] [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 24 Janvier 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Décembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 24 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Mme [C] [I], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [J] [N] épouse [K]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

M. [M] [K]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 février 2022, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [N] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 327,06 € et d’une provision pour charges de 78,76 €.

Mme [J] [N] et M. [M] [K] se sont mariés le 9 septembre 2022.

Par actes de commissaire de justice du 15 février 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 171,69 € au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [J] [N], épouse [K], et M. [M] [K] le 11 juillet 2024.

Par assignations du 8 octobre 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes aux fins de voir :

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• Ordonner l’expulsion de Mme [J] [K] et M. [M] [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

• Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :

o 1 902,01 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 13 décembre 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 12 décembre 2024, s’élevait désormais à 6 103,24 €.

Le bailleur a indiqué que le ménage bénéficiait d’un revenu mensuel de 1 400 €, outre de la prime d’activité d’un montant de 300 € par mois. Il a, en outre, précisé que Mme [K] avait un enfant de huit ans et était actuellement enceinte tandis que M. [M] [K] était dans l’attente d’un titre de séjour.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ce depuis le mois de septembre 2024. Ainsi, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement, d’un montant mensuel de 80 à 100 € au maximum, assortis de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Mme [J] [K] et M. [M] [K] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [J] [K] et M. [M] [K].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 15 février 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 171,69 € n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 avril 2023.

Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 décembre 2024, Mme [J] [K] et M. [M] [K] lui devaient la somme de 6 103,24 €, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [J] [K] et M. [M] [K] n’ayant pas comparu, ils n’apportent, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et seront donc solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 902,01 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord du bailleur sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [J] [K] et M. [M] [K] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 80 € par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette, étant précisé que l’établissement ARCHIPEL HABITAT ne s’oppose ni à l’octroi de délais de paiement ni au maintien du bail.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect du plan d’apurement et donc de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 13 décembre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [J] [K] et M. [M] [K], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat conclu le 22 février 2022 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Mme [J] [K] et M. [M] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies depuis le 16 avril 2023,

CONDAMNE solidairement Mme [J] [K] et M. [M] [K] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 6 103,24 € (six mille cent trois euros et vingt-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 902,01 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [J] [K] et M. [M] [K] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 80 € (quatre-vingts euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [J] [K] et M. [M] [K],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

• le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 avril 2023,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

• le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [K] et M. [M] [K] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles

L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

• Mme [J] [K] et M. [M] [K] seront solidairement condamnés à verser à l’établissement ARCHIPEL HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [J] [K] et M. [M] [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 15 février 2023 et celui des assignations du 8 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge