RE F E R E

N°

Du 23 Janvier 2026

N° RG 25/00659

N° Portalis DBYC-W-B7J-LXWM

54G

c par le RPVA

le

à

M^e Agata BACZKIEWICZ,

M^e Céline GRAS,

M^e Aurélie GRENARD,

M^e Etienne GROLEAU,

M^e Gilles LABOURDETTE,

M^e Xavier MASSIP,

M^e Frédérique SALLIOU,

Me [N]-Christophe SIEBERT

— copie dossier

—  2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Agata BACZKIEWICZ,

M^e Céline GRAS,

M^e Aurélie GRENARD,

M^e Etienne GROLEAU,

M^e Gilles LABOURDETTE,

M^e Xavier MASSIP,

M^e Frédérique SALLIOU,

M^e Jean-Christophe SIEBERT

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEURS AU REFERE:

Madame [X] [S] née [R], demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Aurélie GRENARD, avocate au barreau de RENNES substituée par M^e RENOUL, avocate au barreau de RENNES,

Monsieur [B] [S], demeurant [Adresse 9]

représenté par par M^e Aurélie GRENARD, avocate au barreau de RENNES substituée par M^e RENOUL, avocate au barreau de RENNES,

DEFENDEURS AU REFERE:

Société CLUB, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Gilles LABOURDETTE, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e NADALINI, avocat au barreau de RENNES,

Société BOUYGUES IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par M^e Jean-Christophe SIEBERT, avocat au barreau de NANTES,

Société EMENDA, dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par M^e Etienne GROLEAU, avocat au barreau de RENNES

S.A. ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Frédérique SALLIOU, avocate au barreau de RENNES substituée par M^e Edouard-Jean COURANT, avocat au barreau de RENNES,

Société CAP’CLIMAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante

Société PRAXIS dont le siège social est sis [Adresse 11]

prise en la personne de Me [M] [I] agissant en qualité de gérant et désigné mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société CAP’CLIMAT suivant jugement du Tribunal de Commerce de RENNES du 11 juin 2025,

non comparante

Syndicat de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par M^e Agata BACZKIEWICZ, avocate au barreau de RENNES substituée par M^e Jessica RIVE, avocate au barreau de RENNES,

SAS SOCOTEC CONSTRUCTION, dont le siège social est sis [Adresse 13],

prise en son établissement secondaire sis [Adresse 15],

non comparante

SAS CONSTRUCTIONS DE LA COTE D’EMERAUDE (CCE), dont le siège social est sis [Adresse 19]

représentée par M^e Xavier MASSIP, avocat au barreau de RENNES, substitué par M^e Bérénice KERDONCUF, avocate au barreau de RENNES,

Société IDVERDE, dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée par M^e Céline GRAS, avocat au barreau de NANTES, substituée par M^e François MOULIERE, avocat au barreau de RENNES,

Société S.B.E.R., dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante

LE PRESIDENT: [B] BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Fabienne LEFRANC, greffier, lors des débats et Graciane GILET, greffier, lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 17 Décembre 2025,

ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 23 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 16] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [S] et Mme [X] [R], son épouse (les époux [S]), ont acquis le 17 octobre 2022 en l’état futur d’achèvement, auprès de la société anonyme (SA) Bouygues immobilier, un appartement avec deux terrasses et jardin à usage privatif situé [Adresse 8] à [Localité 16] (35), au prix de 669 000€.

Suivant rapport technique unilatéral en date du 19 juin 2025, des conduits d’évacuation de gaz brûlés émis par les chaudières individuelles des appartements de l’immeuble débouchent dans le jardin précité, à une hauteur insuffisante et sont mal positionnés. De même, des débouchés des ventilations de chute n’ont pas été posés, sur la toiture terrasse de l’immeuble, en conformité avec les règles de l’art. Ces défauts sont à l’origine d’odeurs de gaz brûlé et d’égouts, ressentis par les époux [S] lorsqu’ils entendet profiter de leurs terrasses.

Par actes de commissaire de justice des 12 et 14 août 2025 (instance enregistrée au répertoire général de la juridiction sous la référence 25/00659), les époux [S] ont assigné la SA Bouygues immobilier, la SA Allianz IARD, son assureur et assureur dommages-ouvrage ainsi que le syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] (le syndicat) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, au visa des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins d’expertise, de travaux de mise en conformité et de provisions, le tout sous le bénéfice des dépens et de l’allocation d’une somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par actes de commissaire de justice des 26 et 30 septembre ainsi que des 1er, 2 et 6 octobre suivants (affaire enregistrée au répertoire général de la juridiction sous la référence 25/00823), la SA Bouygues immobilier a ensuite appelé à l’instance, aux fins d’expertise commune, les sociétés :

— Club (maître d’œuvre),

— Emenda (bureau d’études fluides),

— Cap’climat (plomberie et chauffage),

— Praxis, son mandataire judiciaire,

— Socotec construction,

— Construction de la Côte d’Émeraude (CCE),

— Idverde (espaces verts) et SBER (étancheur).

Lors de l’audience du 19 novembre 2025, les affaires enregistrées sous les références 25/00659 et 25/00823 ont été jointes administrativement sous la référence unique 25/00659.

Lors de l’audience sur renvoi et utile du 17 décembre suivant, les époux [S], le syndicat et les sociétés Bouygues immobilier, Allianz IARD, Club, CCE et Idverde, représentés par avocat, se sont référés à leurs conclusions respectives.

Pareillement représentée, la société Emenda a formé oralement les protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise formée à son encontre. Elle a ajouté ne pas avoir pu produire l’attestation qui lui a été réclamée la veille de l’audience, en raison de la tardiveté de cette prétention.

Bien que régulièrement assignées par dépôt de l’acte à l’étude, s’agissant de la SARL Cap’climat et par remise de l’acte à personne habilitée, en ce qui concerne les sociétés Praxis, Socotec construction et SBER, celles-ci n’ont pas comparu, ni ne se sont fait représenter.

Pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions des parties comparantes, la juridiction se réfère aux conclusions déposées à l’audience utile sus évoquée et à la note du greffier, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

Vu l’article 472 du code de procédure civile :

Selon ce texte, si un plusieurs défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La juridiction rappelle ensuite qu’elle n’est tenue de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu’elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463).

En application, enfin, des articles 4, 56 et 446-2-1 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les dernières conclusions déposées, les prétentions et moyens, présentés ou invoqués dans des conclusions antérieures ou dans l’assignation, qui n’y seraient pas repris sont réputés abandonnés.

Sur la demande d’expertise

Vu l’article 145 du code procédure civile :

Selon ce texte, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé.

Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables qui démontrent l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d’instruction à ordonner (Civ. 2ème 10 décembre 2020 n° 19-22.619 publié au Bulletin).

Les époux [S] sollicitent le bénéfice d’une mesure d’expertise, laquelle permettra selon eux un constat contradictoire des dommages dont ils se plaignent et la détermination de travaux réparatoires, en ce compris ceux nécessaires à leur mise en sécurité dans l’hypothèse où tous les exutoires non conformes au plan de vente contractuel et aux règles de l’art ne pourraient être dévoyés de manière à les faire disparaître des toits terrasses et de leur jardin à jouissance privative. Ils indiquent qu’au besoin, ils agiront ensuite au fond, sur le fondement notamment de l’article 1642-1 du code civil.

La SA Bouygues immobilier a formé les protestations et réserves d’usage quant à cette demande et a appelé à l’instance, aux mêmes fins, un certain nombre de constructeurs. Le syndicat et les sociétés Allianz IARD, Club et Emenda ont émis la même position de sorte que les époux [S] et la SA Bouygues immobilier disposent d’un motif légitime à ce qu’une expertise soit ordonnée, comme énoncé au dispositif de la présente ordonnance et aux frais avancés des époux [S].

La société par actions simplifiée (SAS) CCE conteste devoir participer à cette mesure d’instruction, au motif qu’aucune des réclamations des époux [S] ne semble la concerner. Elle suppose, toutefois, avoir été assignée au titre de celle portant sur un vide de construction, défaut apparent selon elle et qui n’a pas été réservé lors de la réception de son ouvrage, le 23 septembre 2024, de sorte qu’une action au fond à son encontre de la SA Bouygues immobilier serait manifestement vouée à l’échec.

Cette société réplique qu’il n’est pas établi que ce vide, par lequel un chat s’est faufilé, était apparent lors des opérations de réception, compte tenu de sa localisation entre deux bâtiments et de son caractère inaccessible. Elle affirme qu’il en résulte que seules les opérations d’expertise judiciaire permettront, ensuite, à une juridiction de se prononcer sur le caractère ou non apparent de ce désordre ou de cette malfaçon.

Sans être contredits, les époux [S] décrivent dans leur discussion ce vide comme étant présent à l’extrémité de la terrasse non accessible côté Est, lequel constituerait un piège dans lequel a chuté et s’est trouvé bloqué leur chat, qui n’a pu être récupéré et a succombé sous leurs yeux.

Il en résulte que le caractère apparent de ce défaut n’est manifestement pas établi à ce stade, de sorte que l’action en germe de la [17] Bouygues immobilier à l’encontre de la SAS CCE n’apparaît pas comme étant irrémédiablement compromise. L’expertise sera dès lors également ordonnée au contradictoire de ce constructeur.

La société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) Idverde s’oppose également à sa participation à cette mesure d’instruction au motif qu’elle considère ne pas être concernée par les réclamations des époux [S].

La SA Bouygues immobilier répond que l’instabilité d’une plaque de retenue des terres en périphérie du jardin à jouissance privative des demandeurs, désordre dénoncé par ces derniers, est susceptible d’être causée par la mise en œuvre de la terre et de son compactage, ouvrage qu’elle avait confié à ce constructeur.

La SASU Idverde n’a pas répliqué.

Il n’est donc pas exclu, à ce stade, que ce désordre soit en lien avec la sphère d’intervention de ce constructeur, de sorte que toute action au fond à son encontre n’apparaît pas non plus comme étant irrémédiablement compromise.

D’où il suit que l’expertise sera également ordonnée à son contradictoire.

La SA Bouygues immobilier justifie, enfin, de la participation à l’acte de construction litigieux des sociétés Cap’climat, désormais représentée par son liquidateur judiciaire, la société d’exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL) Praxis, Socotec construction et SBER au moyen de ses pièces n° 2, 4 et 7, de sorte que l’expertise sera également ordonnée au contradictoire de ces parties défaillantes.

Les prétentions incidentes des sociétés CCE, Club et Allianz IARD, qui n’ont pas été préalablement signifiées aux parties défaillantes et qui visent à s’associer aux demandes d’expertise dans le seul but d’interrompre une prescription qui n’a pas commencé à courir, dès lors irrecevables à l’égard de ces parties défaillantes et mal fondées à l’endroit des autres, seront rejetées.

Sur les demandes de travaux de mise en conformité et de provision

Au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, les époux [S] sollicitent la condamnation sous astreinte de la SA Bouygues immobilier à faire réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité des conduits d’évacuation des gaz brûlés et des exutoires de ventilation de chute.

Cette société conteste la non conformité de ces ouvrages et critique, à cet égard, les conclusions de l’expert privé des demandeurs, établies de surcroît de façon non contradictoire. Elle affirme qu’aucune urgence, ni trouble manifestement illicite n’est, en l’état, démontré. Elle ajoute que les demandeurs, de façon contradictoire, sollicitent que l’expert judiciaire ait justement pour mission de dire si les non conformités aux règles de l’art et aux dispositions contractuelles, dont ils se plaignent, existent.

En ce que le technicien présentement désigné aura notamment, effectivement, pour mission de vérifier la réalité des défauts de conformité dont se plaignent les époux [D], la contestation formée par la SA Bouygues immobilier est sérieuse et il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de la trancher (Civ. 3ème 17 juin 2015 n° 14-17.897).

D’où il suit qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de travaux de ces derniers.

Il en va de même, et pour le même motif, de leur demande de provision pour frais de procédure formée à hauteur de 10 000 €.

La demande incidente de production de pièces sous astreinte, irrecevable à l’égard des parties défaillantes faute de leur avoir été préalablement signifiée, dont il n’a pas en outre été contesté qu’elle a été formée par la SAS CCE la veille de l’audience de plaidoirie et sans qu’il ne soit démontré que les parties comparantes visées aient préalablement refusé de communiquer volontairement lesdites pièces, dès lors mal fondée (Soc. 19 décembre 2012 n°10-20.526 Bull. n°341), sera rejetée.

Sur les demandes annexes

Vu l’article 491, second alinéa, du code de procédure civile :

Selon ce texte, le juge des référés statue sur les dépens.

Les parties demanderesses à l’instance conserveront provisoirement la charge de leurs dépens respectifs.

Les demandes de frais non compris dans les dépens seront rejetées.

DISPOSITIF

La juridiction des référés, statuant au nom du peuple français, par ordonnance mise à disposition au greffe :

ORDONNE une expertise et désigne, pour y procéder, M. [H] [W] (E3 concept), expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Rennes, domicilié [Adresse 5] (44), [Courriel 18], lequel aura pour mission de :

— se rendre sur place au [Adresse 8] à [Localité 16], après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avis étant donné à leurs avocats ;

— entendre les parties et tous sachants ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission (assignation, plans, devis, marchés…) établissant le rapport de droit entre les parties, la mission précise de chaque intervenant et le calendrier des travaux ;

— décrire les travaux effectués et dire s’ils ont été réalisés suivant les règles de l’art et conformément aux documents contractuels ;

— vérifier la réalité des seuls désordres, malfaçons, non façons et non conformités invoqués dans l’assignation et, dans l’affirmative, les décrire ;

— en rechercher les causes ;

— indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état et de mise en conformité et, s’il y a lieu, le montant de la moins value résultant de l’impossibilité de reprendre tout ou partie des désordres ou défauts ;

— s’adjoindre en tant que de besoin le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien, conformément aux dispositions des articles 278 et suivants du code de procédure civile ;

— de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

FIXE à la somme de 5.000 € (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que les époux [S] devront consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Rennes dans un délai de deux mois à compter de ce jour, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque ;

DIT que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

DIT qu’à l’issue de la deuxième réunion, au plus tard, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

DIT que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de huit mois à compter de l’avis de consignation ; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;

DESIGNE le magistrat en charge du service des mesures d’instruction pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demande de travaux et de provision formées par les époux [S] et, en conséquence, les rejette ;

LAISSE provisoirement aux demandeurs à l’instance la charge de leurs dépens respectifs ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge des référés