DOSSIER N° RG 25/01968 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NM2M

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 04 MAI 2026

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DEMANDERESSE :

OPH ROUEN HABITAT

5 Place du Général de Gaulle

76000 ROUEN

Représentant : Mme [J] (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

M. [Y] [X]

68 rue Paul Helot

76000 ROUEN

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 23 Mars 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 25 avril 2023, l’OPH ROUEN HABITAT a donné à bail à Monsieur [Y] [X] un logement situé 68 rue Paul Helot, Appartement 42, ROUEN (76000), moyennant un loyer mensuel initial de 339,03 euros, outre une provision sur charges de 184,04 euros et de divers d’un montant de 3,15 euros.

Par lettre du 15 mai 2025 reçue le 21 mai 2025, l’OPH ROUEN HABITAT a saisi la caisse d’allocation familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Monsieur [Y] [X].

Un commandement de payer la somme en principal de 1 885,70 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges et une mise en demeure de justifier de l’occupation des lieux loués ont été signifiés au locataire le 21 mai 2025.

Par acte du 24 septembre 2025, l’OPH ROUEN HABITAT a fait assigner Monsieur [Y] [X] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— Constater la résiliation du contrat de location aux torts de Monsieur [Y] [X] par acquisition de la clause résolutoire ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [Y] [X] ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans les lieux ;

— Ordonner que faute pour Monsieur [Y] [X] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans un garde-meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

— Condamner Monsieur [Y] [X] au paiement de la somme principale de 2 494,26 euros au titre des arriérés de loyer et charges ;

— Condamner Monsieur [Y] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges prévus contractuellement et révisable dans les mêmes conditions, jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

— Condamner Monsieur [Y] [X] au paiement de la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [Y] [X] au paiement de la somme de 130,96 euros au titre des dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date du 21 mai 2025 ;

— Ne pas écarter l’exécution provision de droit de la décision.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 6 octobre 2025.

À l’audience du 23 mars 2026, l’OPH ROUEN HABITAT, dûment représenté, s’en rapporte à l’acte introductif d’instance et actualise la dette d’un montant de 4 034,62 euros. Il indique n’avoir aucune reprise du versement intégral du loyer courant et s’oppose à l’octroi des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [Y] [X], comparant en personne, reconnaît la dette, et indique être en accident de travail indemnisé par l’assurance maladie.

Il mentionne également avoir fait un versement au jour de l’audience d’un montant de 1 000 euros à son bailleur, et verse un justificatif bancaire.

Il demande à bénéficier de délai de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus du loyer courant et à la suspension de la clause résolutoire.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’OPH ROUEN HABITAT justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 6 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH ROUEN HABITAT le 21 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [Y] [X] le 21 mai 2025, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 22 juillet 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 juillet 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’OPH ROUEN HABITAT ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’OPH ROUEN HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 17 mars 2026 dont il ressort que la dette est de 4 034,62 euros après déduction des frais de procédure, compris dans les dépens, d’un montant de 267,26 euros.

Il convient également de déduire le virement de 1.000 euros dont Monsieur [X] a justifié à l’audience et effectué le 23 mars 2026.

Monsieur [Y] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de le condamner à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 3 034,62 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés à la date du 23 mars 2026, mois de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025 sur la somme de 1 885,70 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que Monsieur [Y] [X] a repris le paiement du loyer courant en effectuant un paiement de 1.000 euros le 23 mars 2026. En effet, ce règlement, intervenu avant l’audience doit, même s’il ne comporte pas une indication du locataire en ce sens, être imputé sur le loyer courant que le locataire a le plus intérêt à régler pour pouvoir bénéficier de délais et d’une suspension des effets de la clause résolutoire leur permettant de conserver le bail.

Monsieur [Y] [X] demande à bénéficier de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement lui sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de Monsieur [Y] [X] à défaut de départ volontaire ainsi que sa condamnation au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 22 juillet 2025 jusqu’à complète libération des lieux.

Dans ce cas, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Y] [X] qui succombe, est condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [Y] [X] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l’OPH ROUEN HABITAT recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 25 avril 2023 concernant le logement situé 68 rue Paul Helot, Appartement 42, ROUEN (76000), donné en location à Monsieur [Y] [X] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 22 juillet 2025 ;

DIT que Monsieur [Y] [X] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [X] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 3 034,62 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ,arrêtés à la date du 23 mars 2026, mois de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025 sur la somme de 1 885,70 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [Y] [X] à s’acquitter de cette somme en 20 versements de 150 euros au minimum, en plus du loyer courant et des charges, payables le dixième jour de chaque mois suivant la signification du présent jugement, le 20e versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [Y] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH ROUEN HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Monsieur [Y] [X] soit condamné à verser à l’OPH ROUEN HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 22 juillet 2025 jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [X] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 mai 2025, de la signification de l’assignation du 24 septembre 2025, de sa dénonciation à la CAF et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [X] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE