TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

SAINT-BRIEUC

LE 19 MAI 2026

CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 19 Mai 2026

N° RG 21/01939 – N° Portalis DBXM-W-B7F-EYRZ

FLR

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente, faisant fonction de Présidente

Madame VUILLAUME, Vice-Présidente

Madame VOLTE, Magistrate honoraire juridictionnelle

GREFFIER. : Madame VERDURE, Greffier lors de l’audience et Madame DUJARDIN, Greffier pour la mise à disposition

DÉBATS : à l’audience publique du 02 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2026 et conformément à l’article 450 du Code de procédure civile, les parties ont été avisées du prorogé du délibéré jusqu’au 19 Mai 2026 ;

JUGEMENT rendu par Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente, le dix neuf Mai deux mil vingt six, par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

La S.A.R.L. EVOSTRUCTdont le siège social est sis 26 rue Damrémont – 75018 PARIS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège – Représentant : Maître Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Monsieur [F] [D] [Q] né le 18 Décembre 1972 à PANTIN, demeurant Le Moulin du Corzic – 22580 PLOUHA – Représentant : Maître Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Madame [C] [V] [U] [P] née le 16 Mars 1975 à PARIS (75000), demeurant Le Moulin du Corzic – 22580 PLOUHA – Représentant : Maître Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

ET :

La S.A.R.L. [I] , dont le siège social est sis 6 Rue Charles Le Goffic – 22000 SAINT BRIEUC, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège – Représentant : Maître Florence POLASTRI de la

SELARL POLASTRI, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

La S.A. ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis 1 Cours Michelet, CS 30051, – 92076 PARIS LA DEFENSE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège – Représentant : Maître Anne SARRODET de la SELARL ASTENN AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats postulant – Représentant : M^e Damien JOST, de la SELARL JOST-JURIDIAG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [J] [B], demeurant Kérautret – 22580 PLOUHA – défaillant

La Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles de Bretagne Pays de Loire, dite GROUPAMA LOIRE BRETAGNE ( CRAMA), dont le siège social est sis 23 Boulevard Solférino – 35000 RENNES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège – Représentant : Maître Louis DUVAL de la SELARL CABINET DUVAL, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Madame [L] [N] née le 18 Mars 1946 à RENNES (35000), demeurant 14 Rue Château des Dames – 77820 LE CHATELET EN BRIE – Représentant : Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Madame [K] [N] épouse [X] née le 06 Septembre 1939 à RENNES (35000), demeurant 11 Rue Germaine – 91330 YERRES – Représentant : Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

La S.E.L.A.R.L. OFFICE NOTARIAL DU GOËLO ET DE PENTHIEVRE, dont le siège social est sis Rue du 11 novembre -BP 41- 22580 PLOUHA -prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège -

Représentant : Maître David QUINTIN de la SELARL ARMOR AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats postulant – Représentant : Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

Monsieur [Z] [H] né le 19 juin 1960 à FRANCFORT, né le 19 Juin 1960 à FRANCFORT, demeurant 9 Route de l’Armor Izel – 22470 PLOUEZEC – Représentant : Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

La S.A. MMA IARD prise en la personne de son représentant légal, prise en sa qualité d’assureur de Monsieur [H], dont le siège social est sis 14 boulevard Marie et Alexandre Oyon – 72030 LE MANS – Représentant : Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

La S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES prise en la personne de son représentant légal, prise en sa qualité d’assureur de Monsieur [H], dont le siège social est sis 14 Boulevard Alexandre Oyon – 72030 LE MANS – Représentant : Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

FAITS ET PROCÉDURE

Au début de l’année 2017, M. [H], agent commercial mandataire en immobilier a présenté à M. [Q] et Mme [P] un bien immobilier situé Le Corzic, Plouha (22580).

Suivant compromis du 14 avril 2017, M. [Q] et Mme [P] ont fait l’acquisition de ce bien au prix de 368 500 euros, comprenant une maison individuelle à usage d’habitation, cadastré section D 672 Moulin du Corzic et section C 816 prat Corzic, C 817 prat Corzic et C818 Moulin de Corzic.

Était annexé au compromis un diagnostic technique établi par la société ABI Diagnostics, SARL [I].

La vente a été réitérée en la forme authentique le 26 août 2017 suivant acte au rapport de Maître [W], notaire salarié au sein de la SCP [R] à Plouha.

À compter du 1er septembre 2017 M. [Q] et Mme [P] ont donné en location à la société Evostruct représentée par M. [Q], le rez-de-jardin dans la perspective de l’installation de bureaux et d’un studio photo.

Dans les suites de leur prise de possession, les acquéreurs ont constaté des traces dans le placard du séjour et ont mandaté la société INS, spécialisée dans le traitement des parasites du bois aux fins de leur examen.

Elle a constaté la présence de mérule.

Des prélèvements ont été réalisés et examinés par le laboratoire Abarco, qui a confirmé le 24 novembre 2017 la présence du champignon lignivore.

Les acquéreurs ont fait intervenir le 15 décembre 2017 le cabinet [M] aux fins d’examen du garage ; ce dernier a constaté la présence d’amiante.

À l’hiver 2017-2018, la rivière Le Corzic a débordé et provoqué une inondation du jardin attenant à la demeure.

Se prévalant de la présence d’amiante, de mérule de la non-conformité du système d’assainissement, de difficulté de chauffage, de la non-conformité des pièces humides et d’inondations récurrentes mais également du refus d’un entrepreneur d’intervenir aux fins de remédier à certains désordres M. [Q] et Mme [P] et la société Evostruct ont attrait par acte du 28 août 2018 les consorts [N] (venderesses), l’office notarial SCP [R], M. [H], M. [B] et la SARL [I] (diagnostiqueur) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 11 octobre 2018, le tribunal a désigné M. [Y] en qualité d’expert judiciaire.

Par ordonnance du 25 avril 2019, la mesure a été étendue à un nouveau désordre et a déclaré commune et opposable la mesure à la société Allianz IARD en sa qualité d’assureur de la société [I], à la société MMA IARD SA et à la société MMA IARD Assurances mutuelles ès qualités de M. [H], à la CRAMA Bretagne Pays de la Loire, en sa qualité d’assureur de M. [B].

Après une nouvelle réunion d’expertise, il est apparu que l’écoulement des eaux

pluviales en pied de maçonnerie pouvait être une cause des désordres. La société Allianz a attrait en 2020 M. [S], couvreur, devant la juridiction des référés pour que les opérations d’expertises puissent lui être opposables.

Une ordonnance d’extension était rendue en ce sens le 17 septembre 2020.

Par exploit du 11 octobre 2021, les consorts [O], et la société Evostruct ont attrait au fond les consorts [N], l’office SELARL du Goëlo et de Penthièvre, M. [H] et MMA IARD ainsi que MMA IARD Assurances Mutuelles, la SARL [I] et la SA Allianz, M. [B] et la CRAMA aux fins d’indemnisation des divers préjudices opposés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens développés, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, M. [Q], Mme [P] et la société Evostruct demandent au tribunal de :

Vu le rapport de M. [Y] du 2 septembre 2022,

Vu les articles 1792 et s., 1137, 1231 et s., 1241 et s., 1641 et s. du code civil,

Vu les articles L 125-5 et R. 125-23 à R. 125-27 du code de l’environnement et L 271-4 du CCH,

Vu les articles 1231-6 et 1344-1 et suivants du code civil,

— débouter tous les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— dire et juger que les consorts [N] se sont rendus coupables de DOL à l’égard de M. [Q] et de Mme [P] en ne leur révélant pas que l’immeuble vendu le 26 août 2017 faisait l’objet d’une attaque parasitaire par champignon lignivore, que son RDJ était très humide, qu’il faisait l’objet d’inondations répétées et importantes tous les hivers, qu’il ne pouvait pas être aisément être raccordé à une filière d’assainissement collectif ou que la réalisation d’un assainissement individuel était particulièrement difficultueuse, que l’immeuble subissait des infiltrations par la toiture et par les salles de bains, que l’installation de chauffage n’était pas entretenue et défaillante ainsi que le chauffe-eau, que le chauffage de l’immeuble ne permettait pas d’atteindre en hiver une température supérieure à 17 ou 18°C ;

— dire et juger que les vices affectant l’immeuble vendu par les consorts [N] à M. [Q] et Mme [P] le 26 août 2017, à savoir : attaque parasitaire par champignon lignivore, RDJ très humide, inondations répétées et importantes tous les hivers, impossibilité de raccordement à une filière d’assainissement collectif ou caractère très difficultueux de réalisation d’un assainissement individuel, infiltrations par la toiture et par les salles de bains, installation de chauffage non entretenue et défaillante, dangerosité du chauffe-eau, impossibilité de chauffer l’immeuble l’hiver à une température supérieure à 17 ou 18°C – constituent des vices cachés connus des venderesses mais non révélés aux acquéreurs ;

— En conséquence, condamner les consorts [N] à indemniser M. [Q], Mme [P] et la société Evostruct de l’ensemble de leurs préjudices en lien avec leurs réticences dolosives ;

— dire et juger que la société [I] a remis un diagnostic parasitaire non conforme en ce qu’il ne diagnostique pas l’humidité importante des maçonneries du RDJ, l’attaque par champignons lignivores du plancher haut du RDJ (partie atelier) et bas du RDC (séjour), la non-conformité des 2 salles d’eau, les infiltrations dans les combles et la chambre 2, l’amiante dans le garage, les problèmes sur l’installation de chauffage et de chauffe-eau ;

— En conséquence, condamner la société [I] et son assureur Allianz à indemniser M. [Q], Mme [P] et la société Evostruct de l’ensemble de leurs préjudices en lien avec les fautes et les erreurs de diagnostic qu’elle a commises ;

— dire et juger que M. [B] a engagé sa responsabilité à l’égard de M. [Q]

et Mme [P] pour avoir réalisé deux salles de bains sur plancher bois non conforme occasionnant des infiltrations et avoir réalisé une installation de chauffage non conforme menaçant la sécurité des personnes et des biens et nuisant à la destination de l’habitation ;

— en conséquence, condamner M. [B] et son assureur, la CRAMA, à indemniser M. [Q] et Mme [P] de l’ensemble de leurs préjudices en lien avec les fautes qu’il a commises ;

— dire et juger que la SCP [R] et M. [H] ont engagé leur responsabilité à l’égard de M. [Q] et Mme [P] pour ne pas les avoir alertés sur l’inondation répétée et importante de la propriété chaque hiver, sur l’absence de diagnostic amiante relatif au garage, sur l’absence de fourniture d’un état complet des risques naturels et technologiques sur l’ensemble des terrains composant la propriété acquise ;

— dire et juger que M. [H] a engagé sa responsabilité à l’égard de M. [Q] et Mme [P] pour ne pas les avoir alertés sur l’absence d’entretien par les venderesses de la chaudière et du conduit d’évacuation des gaz ;

— En conséquence, condamner la SCP [R] et M. [H] et son assureur, les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD SA, à indemniser M. [Q] et Mme [P] de l’ensemble de leurs préjudices en lien avec les fautes qu’ils ont commises ;

— condamner in solidum les consorts [N], avec la société [I] et son assureur Allianz, à régler à M. [Q] et Mme [P] 62 470,74 euros HT au titre du prix des travaux devant remédier à l’humidité des maçonneries en RDJ et à l’attaque parasitaire en lien ;

— condamner in solidum les consorts [N], avec la société [I] et son assureur Allianz, à régler à M. [Q] et Mme [P] 200 euros par mois depuis septembre 2017, soit la somme de 9 600 euros arrêtée au 31/08/2021, outre 200 euros par mois de septembre 2021 jusqu’à l’expiration d’un délai de trois mois suivant le règlement de l’intégralité de la condamnation prononcée au titre du prix des travaux devant remédier à l’humidité des maçonneries en RDJ et à l’attaque parasitaire en lien ;

— condamner in solidum les consorts [N], avec la société [I] et son assureur Allianz, à régler à la société Evostruct la somme de 54 763 euros, outre 450 euros par mois à compter de juin 2021 et jusqu’à l’expiration d’un délai de trois mois suivant le règlement intégral des condamnations au titre des travaux nécessaires pour assainir le RDJ et éradiquer l’infestation parasitaire ;

— condamner in solidum les consorts [N], avec la M. [B] et son assureur, la CRAMA, ainsi que la société [I] et son assureur Allianz, à régler à M. [Q] et Mme [P] la somme de 8 237,80 euros HT au titre des travaux dans les deux salles de douche et sur les travaux

— condamner in solidum les consorts [N], avec la M. [B] et son assureur, la CRAMA, ainsi que la société [I] et son assureur Allianz, à régler à M. [Q] et Mme [P] la somme de 5 000 euros au titre de l’indisponibilité des salles de bains du fait des désordres et à l’occasion des travaux de reprise ;

— condamner in solidum les consorts [N], avec la société [I] et son assureur Allianz, à régler à M. [Q] et Mme [P] la somme de 20 612,94 euros TTC au titre des travaux de toiture et dire que cette condamnation produira intérêt à compter de la délivrance de la présente assignation valant mise en demeure ;

— condamner in solidum les consorts [N], avec la société [I] et son assureur Allianz, à régler à M. [Q] et Mme [P] la somme de 4 827,70 euros HT au titre des travaux de traitement de la charpente sous couverture.

— condamner in solidum les consorts [N], avec la SCP [R] et M. [H] et son assureur, les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD SA, à régler à M. [Q] et Mme [P] la somme de 70 000 euros au titre de leurs préjudices en lien avec l’inondation de leur propriété et dire que cette condamnation produira intérêt à compter de la délivrance de la présente assignation

valant mise en demeure ;

— condamner in solidum les consorts [N], avec la SCP [R] et M. [H] et son assureur, les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD SA, à régler à M. [Q] et Mme [P] la somme de 88 500 euros au titre de la perte de valeur de l’immeuble du fait des inondations récurrente de leur propriété ;

— condamner in solidum les consorts [N] à régler à M. [Q] et Mme [P] la somme de 10 000 euros à titre de provision à valoir sur les travaux supplémentaires d’assainissement ;

— condamner in solidum les consorts [N], avec la SCP [R] et M. [H] et son assureur, les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD SA, à régler à M. [Q] et Mme [P] la somme de 24 646,45 euros HT au titre des travaux de désamiantage du garage et de sa reconstruction, outre 50 euros par mois depuis septembre 2017, soit 2 400 euros arrêtés à août 2021 puis 50 euros par mois de septembre 2021 jusqu’à l’expiration d’un délai de trois mois suivant le règlement de l’intégralité de la condamnation prononcée au titre du prix des travaux de désamiantage et reconstruction du garage ;

— condamner in solidum les consorts [N], avec la M. [B] et son assureur, la CRAMA, ainsi que la société [I] et son assureur Allianz, à régler à M. [Q] et Mme [P] la somme de 21 426,92 euros au titre des travaux de remise en état du système de chauffage et du chauffe-eau et dire que cette condamnation produira intérêt à compter de la délivrance de la présente assignation valant mise en demeure ;

— condamner in solidum les consorts [N], avec M. [B] et son assureur, la CRAMA, ainsi que la société [I] et son assureur Allianz, à régler à M. [Q] et Mme [P] la somme de 7 200 euros au titre de leur préjudice de jouissance en lien avec l’absence de chauffage et d’eau chaude ;

— condamner in solidum les consorts [N], avec la SCP [R] et M. [H] et son assureur, les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD SA, à régler à M. [Q] et Mme [P] la somme de 50 000 euros TTC au titre de leurs préjudices en lien avec l’absence d’informations données sur les risques encourus par le bien dont ils se sont portés acquéreurs ;

— dire que les demandes au titre des travaux qui ont été préfinancés par les requérants seront assorties d’un intérêt au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation valant mise en demeure et que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts en application de l’article 1344-2 du code civil ;

— dire que les demandes au titre des travaux non encore réalisés seront indexées sur l’indice BT01 publié à la date du rapport de M. [Y] à comparer avec l’indice publié à la date du jugement à intervenir ;

— dire que les condamnations au titre des travaux prononcées HT seront assorties de la TVA au taux applicable au jour de la décision à intervenir ;

— condamner in solidum les consorts [N], avec la SCP [R], M. [H] et son assureur, les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD SA, la société [I] et son assureur, Allianz, M. [B] et son assureur, la CRAMA, à régler à M. [Q] et Mme [P] la somme de 20 000 euros TTC et à la société Evostruct la somme de 15 000 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les consorts [N], avec la SCP [R], M. [H] et son assureur, les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD SA, la société [I] et son assureur, Allianz, M. [B] et son assureur, la CRAMA, à régler à M. [Q] et Mme [P] la somme de 3 321,50 euros au titre des factures [M] et ABRACO ;

— condamner in solidum les consorts [N], avec la SCP [R], M. [H] et son assureur, les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD SA, la société [I] et son assureur, Allianz, M. [B] et son assureur,

la CRAMA, aux entiers dépens qui comprendront les dépens de référés, ainsi que les frais et honoraires de M. [Y].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 février 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens développés, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la SARL [I] demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1193 et 1194 du code civil,

Vu les articles 1130, 1137 et 1144 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les articles 1792, 1792-4-1, 1792-4-3 et 1792-6 du code civil,

Vu l’article 789 du code de procédure civile

Sur l’incident

— juger que la société [I] s’en rapporte à justice sur le moyen de forclusion et de prescription opposé par la CRAMA, assureur de M. [B] ;

À titre principal

— juger que la société [I] s’en rapporte à justice sur le moyen de forclusion et de prescription opposé par la CRAMA, assureur de M. [B] ;

— débouter M. [Q], Mme [P] et la société Evostruck de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société [I] ;

— débouter la SELARL Office Notarial du Goëlo et de Penthièvre, M. [H] et son assureur MMA IARD Assurance Mutuelle et MMA IARD SA, les consorts [N], M. [B] et son assureur, la CRAMA, et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions présentées à l’encontre de la société [I].

À titre subsidiaire

— condamner in solidum et à défaut solidairement, la SELARL Office Notarial du Goëlo et de Penthièvre, M. [H] et son assureur MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD SA, M. [B] et son assureur, la CRAMA, les consorts [N] et la société Allianz à garantir la société [I] de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre tant en principal, frais, intérêts et accessoires et la relever indemne ;

— en cas de condamnation in solidum ou solidiaire, répartir lar charge de la dette entre coobligés ;

— juger que seule la perte de chance de négocier pourra être retenue comme préjudice imputable à la société [I] et juger que le montant de la condamnation attribuée à la société [I] ne pourra pas excéder 10% du coût des travaux pour lesquels un lien de causalité entre la prétendue faute de la société [I] et la perte de chance de négocier serait prouvée.

En tout état de cause

— condamner in solidum et à défaut solidairement toutes les parties succombantes à payer à la société [I] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum et à défaut solidairement les mêmes aux entiers dépens ;

— juger n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 décembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens développés, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Mme [K] [N] et Mme [L] [N] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1792 et s., 1137 et s., 1231 et s., 1240 et s., 1641 et s. du code civil,

Vu les articles L. 271-4 et s. du code de la construction et de l’habitation,

— débouter M. [Q], Mme [P] et la société Evostruct de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de Mme [G] [N] et M^me M. [N] ;

— débouter la SELARL Office Notarial du Goëlo et de Penthièvre, M. [H] et son assurance les MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD SA, la société [I] et son assureur Allianz IARD, M. [B] et son assureur la CRAMA de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre des consorts [N];

— condamner in solidum et à défaut solidairement, la SELARL Office Notarial du Goëlo et de Penthièvre, la société [I] et son assureur Allianz IARD, M. [B] et son assureur la CRAMA, M. [H] et son assurance les MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD SA à garantir Mmes [N] de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre tant en principal, frais, intérêts et accessoires ;

— condamner in solidum M. [Q], Mme [P] et la société Evostruct à payer aux consorts [N] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

— condamner in solidum et à défaut solidairement toutes parties succombantes à payer aux consorts [N] la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens, en ce compris les frais de procédure de référé ;

— dire et juger n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mars 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens développés, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la SELARL Office Notarial du Goëlo et de Penthièvre demande au tribunal de :

— statuer ce que de droit sur la fin de non-recevoir soulevée par la CRAMA ;

— débouter les consorts [O] et la société Evostruct de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

— débouter la SARL [I] de toutes ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la SELARL Office Notarial du Goëlo et de Penthièvre ;

— débouter la société Allianz, en qualité d’assureur de la société [I], de toutes ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la SELARL Office Notarial du Goëlo et de Penthièvre ;

— débouter les consorts [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SELARL Office Notarial du Goëlo et de Penthièvre ;

— débouter la CRAMA de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SELARL Office Notarial du Goëlo et de Penthièvre ;

— à titre subsidiaire, en cas de condamnation in solidum, répartir la charge de la dette entre coobligés ;

— condamner les consorts [N], M. [H], la SARL [I] et sa compagnie d’assurance Allianz à garantir la SELARL Office Notarial du Goëlo et de Penthièvre de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge ;

— condamner les consorts [O] et la société Evostruck et/ou tout succombant à verser à la SELARL Office Notarial du Goëlo et de Penthièvre une somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens ;

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 février 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens développés, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la société Allianz IARD demande au tribunal de :

Vu les articles 1240 et s. du code civil,

Sur l’incident

— constater que la compagnie Allianz se rapporte à justice sur la demande de forclusion et prescription développée par la CRAMA.

À titre principal

— débouter Mme [P], M. [Q] et la société Evostruct et toutes autres parties de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société Allianz IARD ;

— juger que la compagnie Allianz IARD se rapporte à justice sur la demande de forclusion et de prescription initiée par la CRAMA.

À titre subsidiaire

— condamner les consorts [N], la SELARL Office Notarial du Goëlo et de Penthièvre, M. [H] et les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles à garantir et relever indemne la société Allianz IARD de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— déclarer la société Allianz IARD recevable à opposer aux tiers les limites de sa garantie ;

— déclarer la société Allianz IARD recevable à opposer la franchise de 1500 euros due par son assuré aux termes de la police d’assurance.

En tout état de cause

— condamner tout succombant à payer à la société Allianz IARD une somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes aux dépens, lesquels seront recouvrés par M^e Anne Sarrodet.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens développés, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la CRAMA demande au tribunal de :

Vu les articles 1792, 1792-4-1, 1792-4-3 et 1792-6 du code civil,

— dire et juger que les travaux réalisés par M. [B] dans la salle d’eau n° 2 et de la chambre n° 2, ont été tacitement réceptionnés le 28 mars 2008 ou, subsidiairement, le 31 mars 2008 ;

— subsidiairement, prononcer la réception judiciaire de ces travaux aux mêmes dates.

— constater que l’assignation en référé a été délivrée plus de dix ans après ces dates;

— en conséquence, dire et juger forclose l’action fondée sur la garantie décennale, et prescrite l’action en responsabilité contractuelle, présentée à l’encontre de M. [B] au titre de cette salle d’eau n° 2, de la chambre n° 2, tant s’agissant des travaux de reprise que des préjudices qui seraient subis consécutivement aux désordres affectant cette salle d’eau, ou consécutivement à la nécessité d’y réaliser des travaux ;

— dès lors, débouter M. [Q], Mme [P], la société Evostruct, les consorts [N], et toute autre partie, de toutes leurs demandes, fins et conclusions présentées à l’encontre de la CRAMA au titre de cette salle d’eau n° 2 ;

— débouter M. [Q], Mme [P], la société Evostruct, les consorts [N], la société [I], et toute autre partie de toutes leurs demandes, fins et conclusions présentées à l’encontre de la CRAMA au titre de la salle d’eau n° 1 en l’absence de désordre consécutif à la non-conformité constatée, cette non-conformité étant au surplus relative à une norme non obligatoire et non contractualisée ;

— subsidiairement, constater que l’expert judiciaire a chiffré les travaux de reprise de cette salle de bain n° 1 à la somme de 3849,63 TTC ;

— débouter M. [Q], Mme [P], la société Evostruct, la société [I], les

consorts [N] et toute autre partie, de toutes leurs demandes, fins et conclusions présentées à l’encontre de la CRAMA au titre du système de chauffage et de l’alimentation électrique du ballon d’eau chaude, notamment à défaut de dommage et de désordre ;

— subsidiairement, constater que s’agissant du système de chauffage, seule une perte de chance, qui ne peut être supérieure à 10%, a été subie, et que l’expert judiciaire a chiffré les travaux de mise en conformité de l’intégralité du système d’évacuation des gaz brûlés à la somme de 2500 euros TTC ;

— également subsidiairement, constater que l’expert a chiffré les travaux de reprise du raccordement électrique du ballon d’eau d’eau chaude à la somme de 41,49 euros TTC ;

— toujours subsidiairement, dans l’hypothèse où était mise à charge de la CRAMA une indemnisation au titre du préjudice de jouissance, constater que s’agissant d’une garantie non obligatoire, la CRAMA peut opposer ses franchises contractuelles, de 12% du préjudice immatériel, avec un minimum de 1151,15 euros ;

— débouter M. [Q], Mme [P], la société Evostruct, la société [I], les consorts [N] et toute autre partie, de toutes leurs demandes, fins et conclusions présentées à l’encontre de la CRAMA au titre des factures Abarco et [M] ;

— condamner solidairement M. [Q], Mme [P], la société Evostruct, la société [I], les consorts [N] et toute autre partie ou qui le mieux devra, à verser à la CRAMA une somme de 5740 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

— condamner solidairement M. [Q], Mme [P], la société Evostruct, la société [I], les consorts [N] et toute autre partie ou qui le mieux devra, aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Cabinet Duval, Avocat ;

— subsidiairement, répartir proportionnellement aux montants des condamnations principales prononcées les frais irrépétibles et dépens qui seraient alloués aux demandeurs, et condamner solidairement à garantir la CRAMA de ces condamnations les consorts [N], la société Office Notarial du Goëlo et de Penthièvre, M. [H], la société MMA IARD, la société MMA IARD Assurances Mutuelles, la société [I] et la société Allianz IARD.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 février 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens développés, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, M. [H], la société MMA IARD, et la société MMA IARD Assurances Mutuelles demandent au tribunal de :

Vu l’article 9 du code de procédure civil,

Vu les articles 1231-1 et s., et 1240 et s. du code civil,

— rejeter les demandes, fins et conclusions dirigées contre M. [H], la société MMA IARD, et la société MMA IARD Assurances Mutuelles ;

— à défaut, condamner solidairement et à défaut in solidum les consorts [N], la société [I] et son assureur la SA Allianz IARD à garantir les condamnations en principal, frais, intérêts et accessoires prononcées contre M. [H] la société MMA IARD, et la société MMA IARD Assurances Mutuelles ;

— en toutes hypothèses, condamner la partie succombante à verser à M. [H] la société MMA IARD, et la société MMA IARD Assurances Mutuelles, la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et la condamner aux entiers dépens.

SUR CE

Les demandeurs recherchent la responsabilité des assignés et de leurs assureurs à leur côté aux fins d’être indemnisés des préjudices résultant des désordres suivants:

— l’humidité de maçonnerie et l’attaque fongique dans l’atelier et le séjour ;

— les infiltrations d’eau ayant pour origine les salles d’eau n° 1 et 2 ;

— les infiltrations d’eau par la toiture ;

— les inondations du jardin ;

— les difficultés imprévues quant à l’assainissement ;

— l’amiante non déclaré dans le garage ;

— la défaillance du système de chauffage.

Sur le premier désordre dénommé « humidité des maçonneries et attaques fongiques dans l’atelier et le séjour »

Il se comprend de cet intitulé que le désordre dont se prévalent les demandeurs est constitué des conséquences de l’attaque par la présence de mérule.

L’expert judiciaire a constaté et décrit des désordres consécutifs d’une invasion de mérules. Il en relève la présence dans le placard sud-est du salon, dans le plafond après sondage, dans quatre solives déstructurées et affaissées du plancher haut de l’atelier. Il a relevé des taux anormaux d’humidité dans les murs en sous-sol et en sous-face des salles d’eau. Ces désordres compromettent selon lui la solidité de l’ouvrage et en restreignent potentiellement l’usage.

Le tribunal observe à titre liminaire que ni la présence de mérule au sein de l’immeuble acquis par M. [Q] et Mme [P], ni l’obligation de réaliser des travaux de traitement importants de ce champignon pour préserver l’intégrité de l’immeuble ne sont contestées. Seuls les montants, les responsabilités et les garanties sont en discussion.

A. Les responsabilités

Les demandeurs entendent rechercher la responsabilité « délictuelle » des vendeurs sur le fondement d’un dol, et du diagnostiqueur à raison de ses défaillances dans l’exécution de sa mission.

1. Sur la responsabilité des vendeurs

Les acquéreurs prétendent que la faute dolosive est caractérisée par le fait que les vendeurs qui habitaient le bien ont intentionnellement gratté un champignon dans le placard pour en cacher la présence.

Mesdames [N], s’inscrivent en faux contre ce moyen et affirment que les acheteurs ont eux-mêmes gratté le champignon ou un intermédiaire mandaté par eux.

Plus largement, elles prétendent qu’elles ignoraient toute attaque fongique au moment de la vente et qu’elles s’en sont remises à l’entreprise de diagnostic.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, constitue une réticence dolosive « la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ». En application de l’article 1178 du même code, le dol peut être invoqué pour solliciter, comme en l’espèce, non la nullité du contrat mais la réparation du préjudice dans les conditions de droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Il résulte des pièces versées que si les rapports de M. [M] (p. 7) et de l’expert judiciaire (p. 23) constatent qu’un champignon a été gratté dans ledit placard, ni l’auteur ni l’intention de cette action ne sont établis. Comme le relève à juste titre l’expert judiciaire (p. 42) s’il y avait eu volonté de cacher la présence du champignon l’opération aurait consisté à faire disparaître l’intégralité du développement ou à le

masquer, ce qui n’est pas démontré.

Si les venderesses avaient connaissance de l’humidité ambiante du bien à raison de ce qu’il a appartenu à leur père et qu’elles y ont habité secondairement, ce constat est insuffisant à établir qu’elles avaient connaissance de la présence d’un champignon lignivore se développant dans cette atmosphère.

Par ailleurs, les demandeurs ne sauraient soutenir sans contradiction tout à la fois que Mesdames [N] ne pouvaient ignorer la présence de mérules du seul fait qu’elles avaient habité le bien et refuser le caractère visible de ce champignon lors de la visite pour acheter.

Défaillant à caractériser la faute dolosive des venderesses, ce moyen est écarté.

2. Sur la responsabilité du diagnostiqueur

Les demandeurs recherchent la responsabilité du diagnostiqueur, la société [I], qui dans son rapport selon eux n’a pas fait état de la présence du champignon litigieux, ni de l’importance de,l’humidité dans les maçonneries, pourtant antérieures à la vente et parfaitement détectables.

Ils confortent leur position par les conclusions de la société INS deux mois après la vente, les résultats du laboratoire Abarco trois mois après la vente et le contenu du rapport de M. [M], réalisé moins de 6 mois après la prorogation de l’état parasitaire initial en date du 28 août 2017.

La SARL [I] prétend n’avoir commis aucune erreur dans l’exécution de sa mission au motif qu’elle a objectivé l’activité de larves xylophages, l’humidité dans la salle de bain et des traces de dégradation par champignon lignivore.

Selon elle, le diagnostic serait conforme à l’état du bâtiment au jour de la visite de sorte que les acquéreurs auraient été parfaitement informés de l’état de l’immeuble qu’ils déplorent au moment de la signature du compromis.

Elle considère que l’expertise judiciaire qui s’est déroulée deux ans plus tard ne peut caractériser sa faute.

L’assureur de la SARL [I] soutient que le diagnostic de M. [T] signalait suffisamment divers symptômes parasitaires. Il considère le devoir de conseil de ce dernier satisfait par l’insertion dans le diagnostic d’un paragraphe d’information générale sur les champignons lignivores.

Il est admis que la responsabilité du diagnostiqueur est engagée si le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes réglementaires, aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné.

S’agissant en particulier de la mérule, quoique l’immeuble ne se situe pas dans une zone contaminée ou susceptible d’être contaminée au sens de l’article L. 133-7 du code de la construction et de l’habitation, le diagnostiqueur s’est engagé à estimer le risque de présence de ce champignon dans son état parasitaire en application de la norme NF P 03-200.

Force est de constater que l’état parasitaire réalisé par la société [I] n’a relevé, outre l’activité xylophage, qu’un champignon lignivore de type « pourriture fibreuse ». Or, la mérule produit une pourriture de type cubique. Il est pareillement apparent que le diagnostic ne fait pas état d’une évaluation suffisante de l’humidité des bois et des maçonneries du bâtiment, en particulier au sous-sol.

Par comparaison, le rapport de M. [M] en date du 19 février 2018 constate (p.

7) visuellement des traces d’attaques fongiques caractéristiques de mérules dans le placard du séjour, au sous-sol en sous-face du placard, sur des solives et des arrières-linteaux de bois. Il relève (p. 8) que ces dégradations « étaient parfaitement visibles pour un professionnel » et que le « simple usage d’un poinçon permettait en effet de constater la faible résistance des solivages et la présence de pourriture cubique caractéristique ».

De la même manière, l’expert judiciaire relève (p. 42-43) que les constats d’humidité et d’attaque fongique « pouvaient tout à fait être effectués par le diagnostiqueur dans le cadre de son état parasitaire ».

Ces éléments techniques ne sont pas sérieusement contredits.

Il ressort de ce qui précède que la preuve de la présence de mérule antérieure à la vente est rapportée, que la société [I] n’a pas procédé à toutes les investigations dont elle a la charge, que du fait de ces insuffisances, elle n’a pas détecté l’attaque de mérule de sorte qu’elle a commis une faute dans la réalisation de ses diagnostics et manqué à son obligation d’information.

Il convient donc de retenir que sa responsabilité est engagée.

B. L’indemnisation du préjudice

Les demandeurs sollicitent la réparation de préjudices matériels et immatériels.

1. Les préjudices matériels

Les demandeurs considèrent que la réparation du préjudice englobe l’ensemble des travaux nécessaires pour traiter l’infestation de mérules, en éliminer la cause principale – l’humidité -et réparer les dommages qui en ont résulté.

Par la combinaison de devis et d’estimations de l’expert judiciaire auxquels il convient de se rapporter, les demandeurs estiment le montant de ces travaux à la somme de 62 240,74 euros HT soit 68 717,81 euros TTC.

Pour la société [I], le préjudice n’est pas certain et partant, non indemnisable. À titre subsidiaire, une insuffisance dans le diagnostic ne pourrait causer qu’une perte de chance qui, selon eux, ne saurait excéder 10% du montant des travaux.

Aux termes de l’article 1240 du code civil : " Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Il a été jugé que, lorsqu’un diagnostic erroné réalisé non conformément aux règles de l’art n’a pas permis l’information des acquéreurs de l’état véritable d’un risque, les préjudices matériels et de jouissance subis par les acquéreurs ont un caractère certain. Le préjudice équivaut aux coûts des travaux non prévus (Cass. civ. 3e, 19 mai 2016, n° 15-12.408) et l’assureur de l’entreprise de diagnostic doit sa garantie (Cass. ch. mixte, 8 juill. 2015, n° 13-26.686).

Il a précédemment été établi que le diagnostic était erroné et non conforme aux règles de l’art.

En l’absence de détection de mérules dans le diagnostic, les acquéreurs n’ont pu prévoir le coût qu’allaient représenter les travaux précités.

La réparation due par la société [I] et garantie par son assureur équivaut donc

au montant des travaux nécessaires pour traiter l’infestation de mérules, en éliminer la cause – l’humidité – et réparer les dommages qui en ont résulté, en ce qu’aucune de ces dépenses n’a pu être prévue par les acheteurs au moment de l’acquisition du bien litigieux.

Aucune contestation n’est opposée quant au détail des sommes précédentes.

Il convient néanmoins d’écarter les travaux résultant des défauts de la toiture estimés par les demandeurs à la somme de 11 554,02 euros HT. Si le rapport d’expertise formule l’hypothèse (p. 42) que les infiltrations d’eaux pluviales ont contribué par remontée capillaire à partir de l’enduit, par ailleurs défectueux, à l’important taux d’humidité et partant accéléré le développement de la mérule, ces défauts de toiture relèvent d’un désordre que l’expert judiciaire (p. 44 et 47) ainsi que toutes les parties à l’instance ont décidé de distinguer de l’attaque fongique.

Le reste des sommes réclamées correspondent au chiffrage des opérations que l’expert judiciaire estime nécessaire pour faire cesser les désordres. Doivent notamment y être incluses la réfaction de l’enduit ainsi que l’opération de drainage intérieur.

Au total, il y a donc lieu de fixer le montant de la condamnation de la SARL [I] au titre des travaux réparatoires de ce désordre à la somme 50 686,72 euros HT.

Ces montants seront majorés de la TVA au taux en vigueur au jour des travaux et, pour les travaux non encore réalisés, actualisés en fonction de l’indice BT01 entre le 2 septembre 2022, date du rapport de M. [Y] et la date du jugement à intervenir.

2. Les préjudices immatériels

Au titre du désordre causé par l’attaque fongique, les consorts [O], d’une part, et la société Evostruck, d’autre part, estiment avoir subi des préjudices immatériels.

— Sur les préjudices des consorts [O]

Les acquéreurs demandent de voir leurs préjudices immatériels fixés à hauteur de 200 euros par mois depuis septembre 2017 et jusqu’à l’expiration d’un délai de trois mois suivant le règlement intégral des condamnations au titre des travaux.

Ils font valoir qu’en conséquence de l’impossibilité financière de préfinancer les travaux et l’obligation de laisser en l’état les lieux jusqu’aux constats de l’expert judiciaire, ils auraient subi un important préjudice de jouissance : absence de chambre pour le couple, partage des chambres pour les enfants, déport du bureau de M. [Q] dans le séjour de sorte que lorsque ce dernier travaille, le reste de la famille devrait se confiner dans les chambres tandis que lorsque la famille serait dans le séjour, notamment les jours de vacances scolaires, M. [Q] devrait reporter son travail à un autre moment.

Si les consorts [O] ont nécessairement subi un préjudice de jouissance entre la date d’acquisition du bien et un délai de 6 mois suivant le dépôt du rapport d’expertise, ces derniers ne démontrent pas avoir été placés en situation de ne pouvoir préfinancer les travaux réparatoires.

Est par conséquent allouée au titre de ce préjudice de jouissance la somme de 200 euros par mois pour la période écoulée entre 26 août 2017 et le 2 mars 2023, soit un

total de 10 838,70 euros.

— Sur les préjudices de la société Evostruct

La société Evostruct demande de voir son préjudice immatériel fixé à la somme de 54 676 euros dont 20 250 euros de loyers, outre 450 euros par mois à compter de juin 2021 jusqu’à l’expiration d’un délai de trois mois suivant le règlement intégral des condamnations au titre des travaux nécessaires pour assainir le RDJ et éradiquer l’infestation parasitaire.

La société fait état d’un préjudice en deux parts : d’un côté, un préjudice financier, de l’autre, un préjudice organisationnel.

S’agissant du préjudice financier, Evostruct soutient qu’elle a conclu un contrat de location dans l’objectif de pouvoir installer un studio de photo et des bureaux en contrepartie d’un loyer de 450 euros mensuels. L’invasion de mérules, l’obligation de laisser le RDJ en état le temps de l’expertise judiciaire ainsi que l’incapacité de ses bailleurs à pouvoir préfinancer les travaux l’auraient empêché de jouir du local dans la perspective prévue. Partant, elle estime son préjudice financier équivalent à la somme des loyers versés et à venir, soit 20 250 euros.

S’agissant du préjudice organisationnel, la société Evostruct soutient que l’impossibilité d’user du bien loué conformément à sa destination initiale a entravé le bon déroulement de son activité. Prétendant avoir besoin d’équipements spécifiques, elle aurait été contrainte de supporter le surcoût de la location de studios sur Paris. Son unique associé, M. [Q], aurait été contraint de travailler dans un espace inadéquat et inconfortable : le séjour qu’il partage avec sa famille.

Outre le fait que la société Evostruct ne démontre pas avoir transféré son siège social ni la possible installation de son activité dans un immeuble d’habitation en milieu rural, elle ne peut sérieusement soutenir avoir fait face au paiement d’un loyer en pure perte durant plusieurs années en contrepartie d’un local non aménagé. Les quittances produites et le bail, non associés à des pièces comptables ou des relevés de banques comprenant les débits, sont insuffisants à caractériser un préjudice de jouissance d’une personne morale.

L’expert judiciaire soulève par ailleurs que (p. 49) « les demandeurs ne justifient d’aucune démarche concernant un éventuel changement de destination de leur bien et de la programmation de lourds travaux nécessaires à la transformation d’un atelier, dont la dalle béton est affaissée notamment, en un studio ''shooting et tournages'' d’un niveau de prestations équivalent à celui de la pièce n° 58 des demandeurs ».

S’il peut être admis que le transport d’une partie de l’activité de l’entreprise sur Paris puisse causer un inconfort et des surcoûts, la société Evostruct ne justifie que du coût de cette activité à Paris. Elle n’établit ni l’étendue d’un surcoût éventuel, ni en quoi les besoins spécifiques de l’activité de l’entreprise nécessitent de louer des studios sur Paris.

En outre, comme le suggère l’expert judiciaire dans son rapport (p. 49) : « nous n’avons pas d’information sur le fait que le coût de la location de différents studios ait été répercuté ou non sur les factures d’Evostruct à ses clients, notamment s’agissant des marchés pour lesquels la contrainte de location d’un studio était connue à l’établissement du devis ».

Quant à l’inconfort résultant de la contrainte de l’associé unique de devoir travailler

dans le séjour familial, alors que son siège est toujours établi en région parisienne (cf. extrait kbis non actualisé) là encore, la société demanderesse n’établit pas la réalité du préjudice dans la mesure où elle aurait pu mettre fin à la location et louer, ailleurs, un bureau pour ce dernier.

Par conséquent, la société demanderesse est déboutée de ses demandes en réparation du préjudice immatériel au titre des désordres causé par l’attaque fongique.

C. La condamnation in solidum et le recours en garantie

La société [I] sollicite la garantie des autres défendeurs à la présente instance.

La société Allianz, assureur de la SARL [I], sollicite la garantie des consorts [N], de M. [H] et de l’Office notarial du Goëlo et de Penthièvre. La même oppose aux demandeurs les limites de son assurance.

1. Sur l’appel en garantie de la société [I]

La société [I] sollicite la garantie des autres défendeurs à la présente instance au titre de tous les désordres pour lesquels sa responsabilité serait reconnue.

Elle prétend que le notaire et l’agent commercial ont manqué à leur devoir de conseil en n’attirant pas suffisamment l’attention des acquéreurs sur les caractéristiques du bâtiment.

Étant donné qu’il a été établi précédemment que le rapport de la société [I] ne fait aucunement état de l’invasion de mérules dans le bâtiment, M. [H] et Me [W] ne pouvaient attirer l’attention des acquéreurs sur ce dont ils ne pouvaient pas eux-mêmes avoir connaissance. Dès lors, leur garantie et celle de leurs assureurs ne peuvent être recherchées.

Quant aux vendeurs, leur responsabilité n’a été retenue ni à l’égard des acquéreurs au titre de l’attaque fongique, ni à l’égard de la société [I], de sorte qu’ils ne peuvent lui devoir garantie.

Quant à la société Allianz, assureur de la société [I], elle ne dénie pas sa garantie. Elle sollicite l’application de sa franchise de 1 500 euros.

La société [I] ne conteste pas l’application de cette franchise.

Par conséquent, il convient de condamner la société Allianz à garantir la société [I] de la condamnation prononcée à son encontre, moins la franchise prévue par la police, au titre du désordre résultat de l’attaque fongique.

2. Sur l’appel en garantie d’Allianz et les limites de son assurance

La société Allianz oppose aux demandeurs sur le fondement de l’article L. 112-6 du code des assurances les limites de sa police d’assurance, notamment sa franchise de 1500 euros.

Selon l’article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation, le diagnostiqueur est tenu de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions. Si la souscription d’une assurance professionnelle par le diagnostiqueur est obligatoire, celle-ci ne relève pas des garanties réglementées interdisant d’opposer une franchise au tiers telles que les garanties en matière de construction de l’article

L. 241-1 du code des assurances.

La société Allianz est donc fondée à opposer les limites de sa police, notamment sa franchise.

Se prévalant de la prétendue suffisance du rapport de la société [I], la société Allianz prétend que M. [H] et Maître [W], notaire salarié rédacteur du compromis et de l’acte de vente, auraient dû attirer l’attention des acquéreurs sur la situation parasitaire au titre de leur devoir de conseil. Par ailleurs, elle fait valoir que si le dol des vendeurs venait à être retenu, il ne pourrait pas avoir épargné le diagnostiqueur.

Étant donné qu’il a été établi précédemment que le rapport du diagnostiqueur ne fait aucunement état de l’invasion de mérules dans le bâtiment, M. [H] et Me [W] ne pouvaient attirer l’attention des acquéreurs sur ce dont ils ne pouvaient pas eux-mêmes avoir conscience.

Quant au dol, outre qu’il n’a pas été retenu en l’espèce, sa transposition à une autre victime ne se présume pas.

Il s’infère de ces constats que c’est de façon totalement inopérante que le recours en garantie est soutenu. Il est donc rejeté.

Sur le second désordre tiré des infiltrations issues des salles d’eau

L’expert judiciaire a constaté et décrit (p. 24 et 44) des désordres affectant les salles d’eau. Il relève que « les douches des deux salles d’eau ont été installées sans dispositif d’étanchéité. Ces configurations sont à l’origine de développement fongique pour la salle d’eau de la chambre n° 2, située au-dessus de la salle à manger, et du cloquage des peintures des plafonds situés sous les receveurs de douche de salles d’eau, soit dans la salle à manger, soit dans la salle à manger et dans la cuisine. En outre, nous avons observé que le parquet en bois massif a été recoupé pour mettre en place des réseaux d’évacuation, sans qu’une entretoise formant chevêtre ne soit mise en place entre deux solives. L’extrémité du parquet n’est donc pas supportée ».

La détection de l’attaque fongique sous la salle de bain n° 2 n’était pas décelable sans sondage.

Le tribunal observe que la présence de ces fuites d’eau ayant pour origine les salles d’eau n° 1 et n° 2 n’est pas contestée. En revanche, la recevabilité d’une partie des demandes, l’étendue des désordres, les responsabilités et les montants de l’indemnisation des préjudices sont en discussion.

A. Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion et de la prescription des demandes contre M. [B] au titre des travaux de la salle d’eau n°2

Par conclusions d’incident en date de 11 mars 2024, la CRAMA a demandé au juge de constater la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de la partie de l’action contre son assuré, M. [B], concernant la salle d’eau n° 2. Sur le fondement de l’article 789 du code de procédure civile, pris dans sa version de 2024, les consorts [O], et la société Evostruck ont sollicité que l’incident soit tranché par la juridiction du fond. La CRAMA ne s’y est pas opposée.

Il n’est pas contesté que M. [B] a réalisé au moins 4 séries de travaux :

— dans la salle d’eau n° 2, suivant facture du 28 mars 2008 ;

— dans la salle d’eau n° 1, suivant facture du 22 juillet 2009 ;

— la pose d’une chaudière suivant facture du 19 novembre 2009 ;

— la pose d’un chauffe-eau électrique suivant facture du 25 mai 2013.

Les demandeurs recherchent la responsabilité décennale et, subsidiairement, la responsabilité contractuelle de M. [B] pour les travaux réalisés dans les salles d’eau.

L’intéressé ayant été assigné en référé le 28 août 2018, la CRAMA prétend que les demandes présentées à l’encontre de M. [B] portant sur les travaux dans la salle d’eau n° 2 seraient forcloses dans le cadre de la garantie décennale, et prescrites dans le cadre de la responsabilité contractuelle.

Aux termes de l’article 2270 du code civil : « Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ».

Aux termes de l’article de 1792-1 du code civil, sont compris dans les constructeurs susceptibles de voir engager leur responsabilité décennale : « tout architecte, entrepreneur, technicien ou toute personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ».

En vertu de l’article 1710 du code civil, le louage d’ouvrage est « un contrat par lequel l’une des parties s’engage à faire quelque chose pour l’autre, moyennant un prix convenu entre elles ».

Au regard de la facture du 28 mars 2018, M. [B] et Mme [X] née [N] ont convenu de la réalisation par le premier d’un ensemble d’opérations essentielles à la réalisation d’une salle d’eau contre la somme de 4069,78 euros. Il s’agit d’un louage d’ouvrage. M. [B] relève par conséquent du régime de forclusion de l’article 2270 du code civil.

Les demandeurs soutiennent que les travaux faisaient partie d’un projet global de rénovation des sanitaires et du chauffage du bâtiment et produisent au soutien de leur démonstration 7 factures datées entre 2008 et 2010. Ils estiment que le point de départ du délai pour agir doit être fixé au jour de l’émission de la dernière facture de sorte que leur action engagée le 28 août 2018 n’est pas forclose.

La CRAMA oppose que les travaux de mars 2008, de juillet 2009 et de novembre 2009 sont des louages d’ouvrage distincts, sans lien technique ni juridique, établis par des factures et des règlements autonomes. Par suite, elle considère que si aucune réception expresse des travaux n’a été prononcée, la réception tacite de chaque ouvrage peut être présumée à leur prise de possession respective et paiement sans réserve des consorts [N]. La réception des travaux relatifs à la salle d’eau n° 2 devrait donc être présumée au 28 mars 2008.

Il résulte des dispositions précédentes que le délai d’épreuve décennal court à compter de la date de réception des travaux. Il n’est pas contesté qu’aucune réception expresse n’a eu lieu. La réception tacite peut être présumée par la prise de possession de l’ouvrage non équivoque du maître de l’ouvrage si elle est accompagnée du paiement de la quasi-totalité du prix des travaux (Cass. civ. 1re, 10 juill. 1995 : Bull. civ. I, n° 315). La présence de factures complémentaires, elles aussi réglées, n’est pas de nature à repousser le point de départ de la réception des

travaux mais, au contraire, à conforter la réception tacite de ces derniers (Cass. civ. 3e, 19 sept. 2024, n° 22-24.808).

En l’espèce, même à admettre qu’au 31 mars 2008 les consorts [N] avaient encore à régler 369,78 sur les 4069,78€ de la facture du 28 mars 2008, le paiement de la quasi-totalité du prix, la prise de possession par ces derniers de la salle de bain ainsi que la présence de factures ultérieures dont aucun défaut de règlement n’a été établi, sont de nature à faire présumer une réception tacite et sans réserve de l’ouvrage à cette même date.

Il s’en infère que l’action en responsabilité décennale de M. [Q], Mme [P] et la société Evostruct contre M. [B] à concurrence des demandes portant sur la salle d’eau n° 2 est bien forclose et partant irrecevable.

Les demandeurs soulèvent à titre subsidiaire la responsabilité contractuelle de M. [B].

Subrogés dans les droits des vendeurs, ils sont bien fondés à la solliciter (Cass. civ. 3e, 9 juill. 2014, n° 13-15.923).

Cependant, l’action en responsabilité contractuelle de droit commun d’un constructeur, au sens de l’article 1792-1 du code civil, précédemment cité, se prescrit pareillement à dix ans à compter de la réception des travaux (Cass. civ. 3e, 16 mars 2005, n° 04-12-950 ; Cass. civ. 3e, 26 oct. 2005, n° 04-15.419).

Ne faisant pas état en l’espèce d’interruption ou suspension du délai de prescription, la computation du délai est donc identique à celle de la forclusion. Par conséquent, l’action en responsabilité contractuelle est également prescrite et partant irrecevable.

B. Sur le bien-fondé des demandes d’indemnisation au titre de la salle de bain n°1

Les demandeurs entendent engager, premièrement, la responsabilité décennale et subsidiairement contractuelle de l’artisan ayant réalisé la salle d’eau n°1, deuxièmement, la responsabilité décennale des vendeurs sur le fondement de l’article 1792-1 du code civil ainsi que leur responsabilité délictuelle sur le fondement d’un dol, troisièmement, la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur.

1. La responsabilité de l’artisan

Il n’est pas contesté que les acquéreurs sont subrogés dans le bénéfice des actions en responsabilité décennale et contractuelle des vendeurs contre M. [B] (Cass. civ. 3e, 9 juin 2004, n° 02-20.292 ; Cass. civ. 3e, 9 juill. 2014, n° 13-15.923).

Il est toutefois rappelé que les actions en responsabilité décennale et contractuelle des acquéreurs sont forcloses et prescrites pour ce qui concerne la salle d’eau n° 2. Seules les demandes concernant les désordres affectant la salle d’eau n° 1 seront donc examinées.

Les consorts [O], et la société Evostruck font valoir que, ayant rénové la salle de bain, M. [B] est responsable tant de la non-conformité de ses ouvrages que des désordres que cette non-conformité a entraînés. Ils ajoutent que les fuites portent atteinte à la destination de l’immeuble, de par les chutes d’eau qu’elles occasionnent ainsi qu’à sa solidité, en causant un risque d’effondrement du plancher en bois. Les désordres n’auraient été limités que du seul fait que les acquéreurs ont renoncé à utiliser la salle d’eau n° 1.

La CRAMA, assureur de M. [B], oppose à propos de la salle d’eau n° 1 qu’il n’y a pas de dommages, que les DTU ne sont pas des normes obligatoires sauf leur contractualisation, qu’une telle contractualisation n’a pas eu lieu entre les consorts [N] et M. [B], et qu’une non-conformité n’entraînant pas de dommage n’est pas réparable.

Comme rappelé plus haut, en application des articles 2270, 1792-1 et 1710 du code civil, les contrats de louage d’ouvrage auxquels M. [B] est partie font entrer ce dernier dans les constructeurs susceptibles de voir engagée leur responsabilité décennale.

Aux termes de l’article 1792 du code civil, la responsabilité du constructeur n’est due qu’à propos des dommages qui « compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».

Il n’est pas contesté que la salle de bain n° 1 fuit. L’expert judiciaire attribue cette fuite à l’absence d’étanchéité. Il relève un cloquage des peintures des plafonds situés sous le receveur de douche de la salle d’eau.

Il est de principe que des désordres purement esthétiques, parce qu’ils ne peuvent compromettre la solidité de l’ouvrage, ne relèvent pas de la garantie décennale. Sont en revanche des dommages décennaux les détériorations, altérations ou diminutions de la substance d’un ouvrage (Cass. civ. 3e, 14 oct. 1992, n° 91-11.628). L’absence d’étanchéité d’une douche détériore nécessairement la salle d’eau qui l’accueille. De même, l’absence d’entretoise formant chevêtre relevée par l’expert altère l’extrémité du parquet qui, sur cette partie, ne supporte plus les personnes susceptibles de marcher dessus.

Il y a donc bien des désordres qui forment un dommage à l’ouvrage. Ces désordres résultent des défauts de conformité relevés par l’expert. À moins de ne pas utiliser la salle d’eau, ces désordres sont inéluctables et propres à affecter la solidité de l’ouvrage.

Il résulte donc de ce qui précède que ces désordres affectent manifestement la solidité de la salle d’eau n° 1 et la rendent impropre à sa destination.

Enfin, le dommage ne doit pas être apparent à réception de l’ouvrage. L’apparence est appréciée par référence au maître de l’ouvrage qui procède à la réception (Cass. civ. 3e, 10 nov. 2016, n° 15-24.379).

Il ne peut être raisonnablement soutenu que les consorts [N], non professionnelles du bâtiment, pouvaient à réception détecter tant les désordres à venir que les défauts de conformité initiaux.

Les acquéreurs n’ont quant à eux pu prendre connaissance de l’ouvrage qu’à partir du moment où ils étaient subrogés dans les droits des vendeurs.

Si les auréoles et le cloquage de la peinture au plafond de la cuisine et la salle à manger pouvaient être apparents pendant la visite de la maison, ces désordres ne sont que des symptômes d’humidité qui, sans exploration ni connaissances techniques, pouvaient avoir d’autres causes. Les acquéreurs n’étaient pas en mesure de détecter la cause des désordres frappant la salle de bain n° 1.

Par conséquent, les désordres propres à la salle d’eau n° 1 n’étaient pas apparents.

La responsabilité décennale de M. [B] est donc engagée au titre des désordres résultant de la salle d’eau n° 1.

2. La responsabilité des vendeurs

Les demandeurs soutiennent que les vendeurs sont assimilés à des constructeurs en application de l’article 1792-1 du code civil dans la mesure où ils ont fait réaliser les ouvrages défaillants. Leur responsabilité décennale pourrait selon eux être retenue, sans besoin de rechercher une quelconque faute de leur part.

Les consorts [O], et la société Evostruct considèrent par ailleurs que les consorts [N] ayant été propriétaires de l’immeuble de nombreuses années, elles ne pouvaient ignorer les défauts d’étanchéité des salles de bains et les fuites afférentes. En n’en informant pas les acquéreurs, elles se seraient rendues coupables de réticence dolosive, ce qui engagerait leur responsabilité délictuelle.

Les consorts [N] opposent que, n’ayant personnellement réalisé aucuns travaux et ayant inversement fait réaliser les travaux dans les salles de bain par un professionnel, il ne saurait être retenu à leur encontre aucune responsabilité décennale. Elles ajoutent qu’il n’est pas démontré qu’elles avaient connaissance de la non-conformité des salles d’eau.

Il est de principe que les responsabilités ne peuvent se cumuler de sorte que la responsabilité décennale sera étudiée à titre principal et celle au titre de la responsabilité délictuelle sur le fondement du dol à titre subsidiaire (Cass. req., 21 janv. 1890 : DP 1891, 1, p. 380 ; Cass. civ. 1re, 28 juin 2012, n° 10-28.492)

Concernant l’action en responsabilité décennale, en application de l’article 1792-1 du code civil : " Est réputé constructeur de l’ouvrage : […] 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ".

Le moyen selon lequel les consorts [N] n’ont pas personnellement réalisé les travaux est impropre à exclure leur garantie décennale. En vendant leur propriété immobilière, les consorts [N] ont cédé les éléments qui la composent, parmi lesquels la salle de bain n° 1 qu’ils ont fait construire. Ils sont donc réputés constructeurs de celle-ci au regard de l’article 1792-1 du code civil.

Il a été établi précédemment que les désordres de la salle d’eau n° 1 sont de nature décennale, non apparents au moment de la réception, qu’ils sont apparus après celle-ci, dans le délai d’épreuve décennale, et qu’ils résultent d’une non-conformité rendant l’ouvrage impropre à sa destination.

Ces désordres propres à la salle d’eau n° 1 sont par conséquent de nature à engager la responsabilité décennale de Mesdames [N].

Il a été établi précédemment que l’action en garantie décennale à l’encontre de M. [B] est forclose concernant les ouvrages de la salle d’eau n° 2. Il en va de même pour l’action en garantie décennale à l’encontre des vendeurs concernant la même salle d’eau.

Il convient donc d’examiner sur ce point la demande subsidiaire en responsabilité délictuelle sur le fondement du dol des vendeurs.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, constitue une réticence dolosive " la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait

le caractère déterminant pour l’autre partie ". En application de l’article 1178 du même code, le dol peut être invoqué pour solliciter, comme en l’espèce, non la nullité du contrat mais la réparation du préjudice dans les conditions de droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Le rapport de l’expert judiciaire (p. 23-24, 26 et 44) fait état d’une non-conformité de l’ouvrage qu’il n’est pas évident de déceler pour un non-professionnel et d’infiltrations en sous-face dont la modération des symptômes visibles pouvait encore légitimement être mise au compte de l’humidité générale par un non-professionnel. Les consorts [N] pouvaient ainsi ignorer que la salle de bain n° 2 était fuyarde.

Les demandeurs n’établissent pas la mauvaise foi des consorts [N] par d’autres moyens.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la qualification de la réticence dolosive et débouter les consorts [O], ainsi que la société Evostruct de l’action en responsabilité délictuelle subséquente.

3. La responsabilité du diagnostiqueur

Les défendeurs font valoir que le diagnostiqueur ne pouvait sans faute manquer de relever la non-conformité des salles d’eau alors qu’elle était rendue visible par la constatation de l’absence d’un dispositif d’étanchéité entre le carrelage et la chape.

La société [I] prétend n’avoir commis aucune faute dans la réalisation de son diagnostic. Si elle reconnaît que son agent est assujetti à la norme « AFNOR 03-300 » ou plutôt NF P 03-200 prévoyant que le diagnostiqueur procède au moyen d’un humidimètre à la recherche des zones potentiellement humides et propices au développement du champignon, elle soutient que l’action de son agent serait conforme à cette norme.

Il ressort de l’expertise que, sans sondage, les conséquences visibles de ses non-conformités se limitaient à des cloques et auréoles, ce qui n’est pas de nature à alerter nécessairement le diagnostiqueur sur d’éventuels désordres entrant dans le cadre de ses diagnostics.

La société [I] a été dépêchée sur le site pour effectuer les diagnostics suivants : un constat de risque d’exposition au plomb, un état parasitaire, un rapport amiante, un état de l’installation intérieure de l’électricité, un diagnostic de performance énergétique.

Il n’est pas produit par la demande que l’évaluation de la conformité des salles de bain faisait partie de ses missions, de sorte que sa responsabilité ne peut être recherchée.

La responsabilité délictuelle de la société [I] ne sera donc pas retenue pour ce désordre.

C. L’indemnisation du préjudice

Les demandeurs sollicitent l’indemnisation de préjudices matériels et immatériels.

1. Sur les préjudices matériels

Sur la base de devis confirmé par l’expert judiciaire, les demandeurs estiment le

coût de la réparation de la salle d’eau n° 1 à la somme de 3499,66 euros HT, soit 3849,63 euros TTC.

Ce chiffrage n’est pas contesté.

L’indemnisation du préjudice matériel est donc fixée à cette somme.

2. Sur les préjudices immatériels

Les consorts [O] prétendent avoir subi un préjudice de jouissance du fait du non-usage de la salle d’eau n° 1. Ils n’auraient pas utilisé cette salle pour éviter d’aggraver les désordres mais également du fait de leur ignorance de la destination de leurs eaux usées. Ignorance qu’ils rattachent à un autre désordre, ci-après examiné, relatif à l’assainissement. Ils font valoir également qu’ils ne pourront pas davantage utiliser la salle de bain n° 1 pendant la durée des travaux.

Ils réclament la somme de 5 000 euros au titre des préjudices immatériels.

La CRAMA, assureur de M. [B], considère cette estimation excessive et prétend que la salle d’eau n° 1 est utilisée par les demandeurs.

Contrairement à ce que soutient l’assureur du plombier, à supposer que les salles d’eau soient utilisées, il est établi que compte tenu de la défaillance dans l’exécution des travaux par cet artisan, l’utilisation s’en est trouvée limitée ou réduite, par peur d’aggraver les infiltrations de sorte que les acheteurs ont nécessairement subi un préjudice de jouissance.

Cependant durant le temps des travaux réparatoires, ils seront placés en situation de pouvoir utiliser une salle d’eau sur deux de sorte que cette partie du préjudice de jouissance allégué est mal fondée.

Tenant compte des éléments développés, il convient d’allouer aux demandeurs la somme de 2 000 euros au titre du préjudice immatériel.

D. La condamnation in solidum et le recours en garantie

La responsabilité de l’artisan et des vendeurs a été précédemment reconnue à propos des désordres relatifs à la salle d’eau n° 1. Les demandeurs sollicitent leur condamnation in solidum ainsi que celle de l’assureur de M. [B].

La CRAMA, assureur de M. [B], sollicite la répartition de la charge à proportion des responsabilités.

Il est admis que chaque responsable d’un même dommage doit être condamné in solidum à le réparer en totalité (Cass. civ., 4 déc. 1939 : DC 1941, 1, p. 124 ; S. 1940, 1, p. 14 ; Cass. civ. 1re, 17 févr. 2011, n° 10-10.449). Est rappelé néanmoins que la condamnation in solidum n’est pas exclusive d’une répartition de la charge définitive entre coobligés dans une proportion souverainement appréciée par la juridiction (Cass. civ. 3e, 4 févr. 2016, n° 13-23.654).

La CRAMA, qui ne dénie pas sa garantie envers son assuré, est fondée à solliciter cette répartition.

S’agissant des rapports entre coobligés, il convient de fixer la contribution aux dettes de réparation ci-après prononcées au titre des désordres résultant des travaux de la salle d’eau n° 1 comme suit :

—  80% pour M. [B] et son assureur ;

—  20% pour les vendeurs.

La CRAMA entend opposer ses franchises contractuelles aux indemnisations prononcées contre son assuré au titre d’un préjudice de jouissance, soit 12% du préjudice avec un minimum de 1151,15 euros.

Il est admis que le dommage immatériel ne relève pas de l’assurance décennale obligatoire (Cass. civ. 3e, 5 mars 2020, n° 18-15.164). Dès lors, l’assureur peut opposer ses franchises.

Si dans son principe, la demande de la CRAMA peut être fondée, à défaut pour cette dernière de produire la copie de sa police, elle prive le tribunal de la possibilité d’apprécier cette demande de sorte qu’elle est écartée.

Les vendeurs appellent M. [B], non représenté, et la CRAMA à les garantir et relever indemne sur le fondement de la garantie décennale de ce dernier.

La CRAMA ne formule aucune opposition à ce moyen.

Bien que réputées constructeur au sens de l’article 1792-1 du code civil, Mesdames [N] demeurent maîtres d’ouvrage de la salle de bain au sens de l’article 1792 du même code. Elles peuvent donc tout à la fois être condamnées sur le fondement de leur responsabilité décennale et appeler en garantie sur le même fondement sans subir l’application du principe selon lequel les personnes responsables de plein droit ne peuvent agir en garantie ou à titre récursoire contre les autres responsables tenus avec elles au même titre, que sur le fondement de la responsabilité de droit commun applicable dans leurs rapports (Cass. civ. 3e, 8 juin 2011, n° 09-69.894, Bull. 2011, III, n° 93).

Dès lors, l’appel en garantie formel des venderesses sur le terrain de la responsabilité décennale de M. [B] est bien fondé.

Sur le troisième désordre tiré des infiltrations d’eau par la toiture

Dans son rapport, l’expert judiciaire constate (p. 19, 27 et 44) l’humidité des murs d’une chambre de l’étage, l’oxydation des crochets d’ardoises, l’humidité des chevrons, des liteaux ainsi que de l’humidité en sous-face des ardoises. Dans les combles, il relève des traces d’humidité importantes sur la charpente bois et au voisinage de la souche de cheminée. Il décrit également de l’humidité le long de la façade nord au voisinage de la souche de cheminée.

Le tribunal observe que les désordres consécutifs de ces infiltrations d’eau ne sont pas contestés. En revanche, l’antériorité de ces désordres à la vente, les responsabilités, l’indemnisation des préjudices sont en discussion.

A. Les responsabilités

Les demandeurs entendent engager, d’une part, la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur, d’autre part, la responsabilité délictuelle des vendeurs sur le fondement d’un dol

1. La responsabilité du diagnostiqueur

Les demandeurs prétendent que la société [I] est fautive de ne pas avoir mentionné dans son diagnostic les fuites dans les combles et l’humidité dans la

chambre n° 2. Selon eux, les traces d’humidité sur la charpente en bois des combles, importantes et parfaitement visibles, rendaient aisée l’identification de défaillances dans la toiture.

La société [I] oppose n’avoir commis aucune faute dans la réalisation de son diagnostic. Si elle reconnaît être assujettie à la norme « AFNOR 03-300 » ou plutôt NF P 03-200 prévoyant que le diagnostiqueur procède au moyen d’un humidimètre à la recherche des zones potentiellement humides et propices au développement de champignons, elle affirme avoir effectué sa mission dans le respect de cette dernière.

L’assureur de la SARL [I] fait valoir que M. [T] se serait acquitté de son devoir de conseil en produisant dans son diagnostic un paragraphe d’information générale sur les risques d’une humidité supérieure à 20%.

Force est de constater que, si le diagnostic évoque un taux d’humidité supérieur à 20% dans le parquet de la chambre n° 2, il ne fait état d’aucune infiltration d’eau ni d’humidité particulière dans le grenier, a contrario des observations de l’expert judiciaire selon lesquelles les traces d’humidité « apparaissent pourtant anciennes » (p. 44).

Il a été établi précédemment que c’est par ses seuls errements fautifs que le diagnostiqueur n’a pas détecté l’invasion de mérules au rez-de-jardin. Sans certaines conditions d’humidité, la mérule ne peut se développer, de sorte que toute détection d’attaque de ce champignon invite nécessairement tout professionnel à rechercher les causes d’humidité. Si le diagnostiqueur n’avait pas commis ces errements fautifs et avait détecté la mérule comme il l’aurait dû, ses diligences l’auraient conduit à rechercher ces causes et à formuler des hypothèses qui auraient attiré l’attention des consorts [O].

Ainsi, dans son rapport, l’expert judiciaire formule l’hypothèse (p. 42) que les infiltrations d’eau des défauts de toiture auraient contribué par remontée capillaire à partir de l’enduit, par ailleurs défectueux, à l’important taux d’humidité et partant accéléré le développement de la mérule.

Dans ces circonstances, le diagnostiqueur a bien manqué à son devoir de conseil, et privé les consorts [O] de la chance de pouvoir mandater un professionnel susceptible de déterminer les causes du désordre.

2. La responsabilité des vendeurs

Les consorts [O], et la société Evostruct considèrent que, s’agissant même d’une maison secondaire et d’une location saisonnière, les Pirault ne pouvaient ignorer les défauts d’étanchéité de la toiture et les désordres subséquents, d’autant que les pluies sont fréquentes dans la région. En n’informant pas les acquéreurs, elles se seraient rendues coupables de réticence dolosive, ce qui engagerait leur responsabilité délictuelle.

Les venderesses opposent qu’il n’est pas démontré qu’elles avaient connaissance des désordres affectant la toiture. Elles constatent que le diagnostiqueur ne fait pas mention des traces d’infiltrations dans le grenier et ne voient pas comment l’on pourrait utilement supposer d’elles une connaissance qui échappe à un professionnel. Pour ces raisons, la demande échouerait à démontrer une faute de leur part.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, constitue une réticence dolosive " la

dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ". En application de l’article 1178 du même code, le dol peut être invoqué pour solliciter, comme en l’espèce, non la nullité du contrat mais la réparation du préjudice dans les conditions de droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

L’existence de défauts dans une couverture constitue bien une information dont le caractère est déterminant pour l’acheteur d’une maison individuelle.

La réticence dolosive suppose la mauvaise foi de la partie au contrat. Mais il a été jugé que le fait qu’un vendeur ait réalisé des travaux dans l’immeuble n’entraîne pas automatiquement sa mauvaise foi (Cass. civ. 3e, 25 juin 2013, n° 12-20.791).

Il ressort des pièces et de l’expertise judiciaire que les consorts [N] ont fait réaliser des opérations de réparation sur la couverture en 2010 par une société non partie à l’instance. Ces travaux établissent que les consorts [N] avaient connaissance en 2010 de défauts dans la couverture et qu’ils ont manifesté l’intention d’y remédier en mandatant un professionnel. Ces circonstances ne caractérisent pas la connaissance du désordre au moment de la vente sept ans plus tard.

La mauvaise foi peut se déduire lorsqu’il est invraisemblable que le vendeur ignore le vice dont l’immeuble est atteint. Il a été jugé en ce sens lorsqu’un immeuble vendu, régulièrement frappé de forte humidité, voit l’eau de pluie ruisseler au travers des murs ou remonter dans le dallage (Cass. civ. 3e, 26 févr. 2013, n° 11-27.895).

L’essentiel des symptômes d’humidité consécutifs de la couverture décrit par l’expert judiciaire, ci-dessus repris, sont discrets et pouvaient raisonnablement passer inaperçus pour un non-professionnel. Il convient également d’admettre que l’accès au comble de cette habitation secondaire par une trappe a pu limiter la prise de connaissances des consorts [N], alors âgées de 71 et 77 ans, des défauts relevés dans le grenier. De sorte que la faute imputée aux vendeurs n’est pas établie.

En conséquence, le moyen tiré de la réticence dolosive est rejeté.

B. L’indemnisation du préjudice

Les demandeurs estiment le coût de la réparation de la couverture à la somme de 20 612,94 euros TTC et de traitement fongique de la charpente à 5310,46 euros TTC soit 4827,70 euros HT.

Ce chiffrage n’est pas contesté mais le devis produit au soutien de cette demande n’objective pas cette somme.

Le coût de la réparation de la couverture est fixé à 18 181 euros HT, celui du traitement fongique à 4827,70 HT.

Aux termes de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il a été tiré de cette règle que l’auteur d’un dommage en doit la réparation intégrale. Toutefois, la réparation dont il est envisagé est celle du préjudice (Cass. civ. 3e, 8 juill. 2009, n° 08-10.869 ; Cass. civ. 2e, 9 févr. 2023, n° 21-21.217).

Lorsque le préjudice se limite à une perte de chance, l’indemnisation ne saurait dépasser ou excéder le dommage que la victime a subi de la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable (Cass. civ. 1re, 21 nov. 2006, n° 05-15.674). Il a été récemment jugé que le juge peut, sans méconnaître l’objet du litige, rechercher l’existence et la réparation d’une perte de chance alors qu’il lui est demandé la réparation intégrale du dommage (Cass. ass. plén., 27 juin 2025, n° 22-21.146 et Cass. ass. plén., 27 juin 2025).

Il est admis que lorsqu’un diagnostic erroné réalisé non conformément aux règles de l’art n’a pas permis l’information des acquéreurs de l’état véritable d’un risque, les préjudices matériels et de jouissance subis par les acquéreurs ont un caractère certain. Le préjudice équivaut aux coûts des travaux non prévus (Cass. civ. 3e, 19 mai 2016, n° 15-12.408) et l’assureur de l’entreprise de diagnostic doit sa garantie (Cass. ch. mixte, 8 juill. 2015, n° 13-26.686).

Les acheteurs ayant perdu la chance d’avoir recours à un professionnel pour identifier les traces humides dans le grenier et partant éventuellement les traiter, il convient de leur allouer une somme représentant 50 % du coût des travaux réparatoires de la couverture soit 11 504,35 euros HT.

La société Allianz, assureur de M. [I], ne conteste pas sa garantie.

La même oppose aux demandeurs sur le fondement de l’article L. 112-6 du code des assurances les limites de sa police d’assurance, notamment sa franchise de 1500 euros.

Selon l’article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation, le diagnostiqueur est tenu de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions.

Si la souscription d’une assurance professionnelle par le diagnostiqueur est obligatoire, celle-ci ne relève pas des garanties réglementées interdisant d’opposer une franchise au tiers telles que les garanties en matière de construction de l’article L. 241-1 du code des assurances.

La société Allianz est fondée à opposer sa franchise.

Il convient de la condamner à garantir la société [I] des condamnations prononcées à son endroit dans les limites de sa police.

Sur le quatrième désordre tiré des inondations récurrentes du jardin

L’expert judiciaire constate (p. 38-40) que la propriété n’est pas située dans un « territoire à risque important d’inondation » (TRI), que la commune n’est pas soumise à un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN), que le rapport « Géorisques » du 4 avril 2017 annexé à l’acte notarié de vente du 28 août 2017 ne fait état que d’un risque d’inondation par remontée de nappe dans le socle, que le risque de submersion marine et le risque faible de retrait-gonflement des argiles mentionnés par le dossier du département sur les risques majeurs (DDRM) pour la zone concernée ne sont pas rapportés à l’acte notarié de vente.

Le tribunal observe qu’il n’est pas contesté que lors de la visite le jardin n’était pas inondé mais qu’il l’a été lors des hivers 2018, 2019, et 2020.

La discussion porte sur les responsabilités et l’indemnisation des préjudices sont discutées.

A. Les responsabilités

Les demandeurs entendent engager, d’une part, la responsabilité du notaire ainsi que de l’agent commercial mandataire immobilier pour manquement à leur obligation respective d’information, d’autre part, la responsabilité délictuelle des vendeurs sur le fondement d’un dol.

1. La responsabilité de l’étude notariale

Les demandeurs font valoir qu’un notaire, en tant que professionnel, est tenu d’une obligation renforcée d’information. Insérée dans le territoire, l’étude ne pouvait ignorer les inondations récurrentes de la rivière Le Corzic. Dès lors, le notaire aurait dû se saisir de l’absence d’information dans les dossiers de compromis et de vente relative aux inondations actuelles et répétées frappant le bien.

L’étude notariale rappelle que la propriété ne fait pas partie d’un plan de prévention des risques d’inondations. Elle prétend, contre le rapport d’expertise, que le rapport Géorisquess annexé à la vente informait les acquéreurs d’un risque d’inondation et qu’il n’était pas aisé pour l’étude d’avoir connaissance de ces phénomènes récurrents.

Il est admis que la prévention des risques naturels ne peut être imposée au notaire au titre de son devoir de conseil que lorsque l’existence du risque est prévisible. Pour caractériser cette prévisibilité, il faut que le risque ait des chances sérieuses de se réaliser et qu’il existe des moyens permettant de le déceler. En raison de son implantation locale, la connaissance du notaire des droits et risques non déclarés grevant l’immeuble vendu peut être présumée (Cass. civ. 3e, 23 févr. 1994, n° 92-12.764 : Bull. civ. III, n° 38 ; Cass. civ. 1re, 11 janv. 2017, n° 15-22.776).

En l’espèce, le risque d’inondation par débordement de la rivière Le Corzic grève manifestement l’immeuble vendu. Ce risque dont le sérieux est établi n’est pas déclaré au compromis ou à l’acte réitératif de vente, ni n’est mentionné en annexe de ces actes. Seul un risque d’inondation spontanée par remontée de nappe figure dans le rapport Géorisques.

Dans le compromis et l’acte de vente, deux des quatre parcelles de la propriété sont désignées « Moulin du Corzic », de sorte que le notaire rédacteur ne pouvait ignorer qu’il instrumentait la vente d’un ancien moulin à eau. Par ailleurs, la cartographie du lieu annexée à la vente met en évidence une propriété quasi enclavée par la rivière. Enfin, il n’est pas contesté que les inondations sur la propriété sont récurrentes.

Ces éléments sont suffisants pour présumer que le notaire, de par son implantation locale, avait connaissance des débordements récurrents de la rivière Le Corzic au moment de la vente. Son implantation locale comme son expérience professionnelle font pareillement présumer qu’il savait que la qualité d’ancien moulin à eau de la propriété majore les risques et l’ampleur des inondations.

Il est admis que la charge de la preuve du conseil donné incombe au notaire. Ce dernier est tenu d’informer et d’éclairer les parties de manière complète et circonstanciée sur les effets et les risques de l’acte auquel il prête son concours (Cass. civ. 1re, 9 nov. 2022, n° 21-1.810).

La preuve d’un conseil suffisant n’est pas rapportée.

Par conséquent, le notaire a manqué à son devoir de conseil, de sorte que sa responsabilité est établie.

Toutefois, il est admis que le manquement du professionnel à son obligation de conseil et d’information ne dispense pas le client de tout devoir de prudence et de diligence. Le client imprudent ou insuffisamment diligent est susceptible de concourir pour partie à la réalisation de son préjudice (Cass. civ. 1re, 25 mars 2003, n° 99-15.198).

Le fait que les acquéreurs venaient de région parisienne ne les dispensait pas de se renseigner sur les qualités de la propriété rurale constituée d’un ancien moulin à eau (cf référence des parcelles dans l’acte)

Bien que non-professionnels du bâtiment, défaillants à rechercher des informations sur les risques réels d’inondation, ils ont manqué de prudence et de diligence, de sorte qu’ils ont concouru pour partie à la réalisation de leur préjudice.

2. La responsabilité de l’agent commercial mandataire immobilier

Les demandeurs font valoir qu’un agent immobilier, en tant que professionnel, est tenu d’une obligation renforcée d’information. Inséré dans le territoire, M. [H] ne pouvait ignorer les inondations récurrentes de la rivière Le Corzic, en particulier pour le bien qu’il était chargé de vendre.

M. [H] oppose avoir informé les acquéreurs du risque d’inondation, et qu’ayant visité par eux-mêmes le site, ils ne pouvaient ignorer l’existence de la rivière. En outre, M. [H] limite son obligation d’information à ce qu’il pouvait savoir. N’étant ni diagnostiqueur ni spécialiste des risques naturels, il ne s’estime pas tenu de délivrer davantage d’informations que ce qui pouvait être contenu dans l’état des risques.

Les venderesses ont donné mandat à M. [H] 30 janvier 2017 de mettre en vente leur bien. Les acquéreurs sont tiers à ce mandat. Par exception à l’effet relatif des conventions, il est admis que les agents immobiliers qui interviennent en qualité de négociateur répondent de leurs fautes à l’égard des tiers acquéreurs (Cass. civ. 1re, 26 mars 1996, Bull. civ. I, n° 154). Ils sont tenus d’une obligation d’information et de conseils à leur égard et engagent leur responsabilité délictuelle en cas de manquement à cette obligation (Cass. civ. 1re, 25 nov. 1997, Bull. civ. I, n° 321).

Cette obligation d’information impose à l’agent immobilier de vérifier que l’immeuble vendu par ses soins est conforme à la description qu’il en a faite aux acquéreurs (Cass. civ. 3e, 14 déc. 2017, n° 16-24.170 ; Cass. civ. 1re, 29 nov. 2005, n° 02-15.021) et à la destination que ces derniers entendent lui donner.

Professionnel de l’immobilier, M. [H] était en mesure d’identifier par un simple examen visuel que le bien dont il entendait négocier la vente était un ancien moulin à eau : nom du lieu-dit, dénomination du bâtiment, présence d’un bief, surélèvement du bâti, quasi-enclavement, cartographie et topographie du site. M. [H] ne pouvait pas davantage ignorer que cette qualité d’ancien moulin à eau majore les risques d’inondations. Enfin, son insertion dans le territoire suppose de lui une connaissance des débordements récurrents de la rivière le Corzic.

Aux termes de l’article 1353 du code civil : " Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ".

Il est admis qu’en matière d’obligation d’informations, la charge de la preuve pèse sur le professionnel qui en est le débiteur (Cass. civ. 1re, 25 févr. 1997, n° 94-19.685).

L’annonce rédigée par ses soins ne mentionne aucun risque : " Située en fond d’une impasse et en bordure de la forêt, [la maison] est entourée d’un grand jardin magnifique, lui-même limité par un petit ruisseau ". M. [H] ne fournit pas à la présente juridiction d’éléments prouvant qu’il s’est acquitté de son obligation d’information du risque d’inondation par débordement de la rivière le Corzic, de sorte qu’il n’est pas établi que les acquéreurs ont pu se rendre propriétaire d’un jardin conforme tant aux informations reçues qu’à la destination ordinaire d’un jardin.

En manquant à son obligation d’information, M. [H] a donc bien commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle.

Il est admis toutefois que le manquement du professionnel à son obligation d’information ne dispense pas le client de tout devoir de prudence et de diligence. Le client imprudent ou insuffisamment diligent est susceptible de concourir pour partie à la réalisation de son préjudice (Cass. civ. 1re, 25 mars 2003, n° 99-15.198).

Comme dit plus haut le fait que les acquéreurs venaient de région parisienne ne les dispensait pas de se renseigner sur les qualités de la propriété rurale constituée d’un ancien moulin à eau (cf référence des parcelles dans l’acte).

Bien que non-professionnels du bâtiment, défaillants à rechercher des informations sur les risques réels d’inondation, ils ont manqué de prudence et de diligence, de sorte qu’ils ont concouru pour partie à la réalisation de leur préjudice.

3. La responsabilité des vendeurs

Les consorts [O] soutiennent, premièrement, qu’ils ignoraient au moment de l’achat que le jardin était entièrement inondé chaque année et plusieurs fois par an en conséquence d’un débordement de la rivière voisine, deuxièmement, que béotiens en immobilier, ils ne pouvaient le déduire de la lecture des cartes annexées à l’acte de vente, troisièmement, que la mention dans le rapport Géorisques d’un risque d’inondation par débordement des nappes ne revenait pas davantage à les en informer.

A contrario, ils font valoir que l’annexation de documents à l’acte de vente ne déchargeait pas les vendeurs de leur obligation de fournir une juste et complète information. Les consorts [N] avaient selon eux connaissance des inondations récurrentes frappant la propriété et ont omis de les en informer. Pour établir ces allégations, les acquéreurs s’appuient sur l’origine familiale du bien et la mention de ces inondations dans une étude d’assainissement de février 2009 commandée par les futurs vendeurs.

Au regard de la récurrence et de l’ampleur des sinistres, il ne s’agit pas pour eux d’un risque d’inondation qui est un vice éventuel, mais d’un vice actuel de la propriété, en ce que ces inondations répétées restreignent l’usage et l’aménagement du jardin. Ce vice aurait été caché par réticence dolosive des vendeurs.

Les vendeurs opposent que le caractère inondable de la propriété était connu et ne pouvait pas être ignoré des acquéreurs de par l’admission de M. [Q] lui-même, selon le dire n° 1 des vendeurs à l’expertise judiciaire, de par la cartographie élémentaire du site, qui fait état d’une propriété quasi entourée par la rivière le Corzic, de par la dénomination éponyme de la propriété et son historique d’ancien moulin à eau, de par la mention enfin d’un risque d’inondation dans le rapport Géorisques.

Il est rappelé que la responsabilité extracontractuelle fondée sur le dol et la

responsabilité consécutive d’un manquement à une obligation précontractuelle d’information ne sauraient se confondre. La première suppose une mauvaise foi que la seconde ne requiert pas. La preuve du dol incombe à celui qui allègue, tandis que celle de l’obligation précontractuelle d’information pèse sur son débiteur.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, constitue une réticence dolosive « la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ». En application de l’article 1178 du même code, le dol peut être invoqué pour solliciter, comme en l’espèce, non la nullité du contrat mais la réparation du préjudice dans les conditions de droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Pour établir la réticence dolosive, les demandeurs se bornent à établir que les venderesses ne pouvaient ignorer les inondations frappant le bien, ce que les venderesses ne contestent pas.

Dès lors, la demande est défaillante à démontrer que les venderesses ont intentionnellement dissimulé aux acquéreurs ces informations en vue de fausser leur consentement.

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil : " Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. […]

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir ".

Le fait que, conformément à la loi, le vendeur ait fourni à l’acquéreur un état des risques naturels en annexe de l’acte de vente ne l’exonère pas de son obligation générale d’information. S’il a connaissance d’autres phénomènes naturels que ceux mentionnés en annexe, il doit en informer l’acheteur.

En l’espèce, le jardin figure bien au contenu du contrat de vente. Son inondabilité fréquente et considérable est une information manifestement déterminante dans le projet d’acquisition du bien.

Il a été établi précédemment que les acquéreurs ne pouvaient pas ignorer l’inondabilité générale du jardin sauf à manquer à leur propre devoir de prudence et de diligence. En revanche, ils pouvaient légitimement ignorer l’ampleur et la récurrence des inondations.

Les venderesses n’établissent pas avoir informé les acquéreurs de cette ampleur et récurrence des inondations.

Par conséquent, elles ont manqué à leur devoir d’information précontractuelle. Leur responsabilité délictuelle est retenue à ce titre.

B. L’indemnisation des préjudices

Les consorts [O] sollicitent l’indemnisation des préjudices consécutifs du désordre tiré des inondations.

Eu égard à l’ampleur et la récurrence des inondations, ils soutiennent que leurs

préjudices consistent en la perte de jouissance passée, actuelle et future du jardin et le préjudice financier résultant de la dépréciation du bien.

Ils demandent 70 000 euros au titre de la perte de jouissance, et 88 500 euros en compensation de la dépréciation du bien.

M. [H] prétend que ces estimations sont excessives.

Le rapport d’expertise n’entrevoit aucuns travaux de nature à pouvoir empêcher ou réduire les nuisances pouvant prévisiblement découler d’inondations futures, de sorte qu’en plus des troubles constatés, la perte de jouissance pour l’avenir est confirmée.

Cette perte n’est pas totale. La rivière déborde principalement l’hiver, ce qui limite la façon dont les acquéreurs peuvent investir le jardin. Il demeure que ce dernier peut encore être utilisé dans une certaine mesure.

Il est constaté que la surface occupée par le jardin est d’un peu plus de 1500 m². La valeur de ce jardin ne saurait excéder 10 % de la valeur du bien. Il y a donc lieu de fixer la perte de jouissance à 5% de la valeur du bien au jour de l’achat, soit 18 425 euros.

Il en va de même pour la dépréciation du bien.

Il a été établi précédemment que les demandeurs ont concouru à leur préjudice. Leur part de la responsabilité est fixée à 50%.

Il convient de prononcer la condamnation in solidum des défendeurs en cause pour le reliquat. soit, 9 212,50 euros au titre du préjudice de jouissance et 9 212,50 euros au titre du préjudice financier résultant de la dépréciation du bien.

C. Les recours en garantie

Les consorts [O] sollicitent la condamnation in solidum des sommes prononcées à l’encontre de l’étude notariale, de l’agent commercial mandataire immobilier et des venderesses.

L’agent commercial mandataire immobilier et ses assureurs demandent aux vendeurs de les garantir et relever indemnes.

Les vendeurs demandent au notaire et à l’agent immobilier de les garantir et relever indemnes.

L’office notarial du Goëlo et de Penthièvre sollicite la répartition et la garantie de la charge définitive de la dette de réparation à proportion des fautes respectives.

Il est admis que chaque responsable d’un même dommage doit être condamné in solidum à le réparer en totalité (Cass. civ., 4 déc. 1939 : DC 1941, 1, p. 124, note G. Holleaux ; S. 1940, 1, p. 14 ; Cass. civ. 1re, 17 févr. 2011, n° 10-10.449). Est rappelé néanmoins que la condamnation in solidum n’est pas exclusive d’une répartition de la charge définitive entre coobligés dans une proportion souverainement appréciée par la juridiction (Cass. civ. 3e, 4 févr. 2016, n° 13-23.654).

L’office SELARL du Goëlo et de Penthièvre est fondé à solliciter cette répartition.

S’agissant des rapports entre coobligés, il convient de fixer la contribution à la dette de réparation au titre des désordres résultant des inondations du jardin comme suit :

—  40% pour l’office SELARL du Goëlo et de Penthièvre ;

—  40% pour M. [H], assuré auprès de sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles ;

—  20% pour les vendeurs.

S’agissant des garanties, il est admis que les responsables ne peuvent exercer de recours en garantie qu’à proportion de leurs fautes respectives.

M. [H] prétend à la garantie intégrale des venderesses sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil au motif qu’elles n’ont pas porté à sa connaissance l’existence des inondations récurrentes qu’ils subissaient.

Il appartient pourtant à l’agent immobilier d’attirer l’attention de ses clients sur la portée de l’obligation d’information prévue par l’article 1112-1 du code civil et de se renseigner par lui-même (CA Paris, pôle 4, ch. 1, 13 déc. 2019, n° 18/09310).

Même à supposer que les venderesses ne l’aient pas informé, il a été précédemment établi que M. [H] pouvait en sa qualité de professionnel du bâtiment aisément déduire la présence des risques d’inondation.

D’où il ressort que sa demande en garantie intégrale est mal fondée.

Les venderesses ne sont pas davantage fondées à solliciter leur recours en garantie sur le seul constat des manquements du notaire et de l’agent immobilier à leurs obligations d’information et de conseil envers les acquéreurs en ceci que, responsables d’une faute propre ci-dessus établie, leur action a contribué au même dommage.

Par conséquent, il convient de condamner les trois responsables décrits plus haut et les assureurs de M. [H] à se garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre au titre du désordre tiré des inondations à proportion du partage de responsabilité fixé plus haut.

Sur le cinquième désordre tiré des difficultés d’assainissement

Les demandeurs entendent engager la responsabilité délictuelle des vendeurs sur le fondement d’un dol.

Les consorts [O] ne contestent pas avoir été informés de la non-conformité de l’installation. Ils prétendent que les vendeurs ont dissimulé qu’en raison des particularités du site, les travaux de mise aux normes allaient être nettement plus coûteux qu’une installation ordinaire.

Ils entendent prouver la réticence dolosive des consorts [N] par l’existence d’une étude d’assainissement que ces dernières ont commandée en 2009 et non communiquée aux acquéreurs au moment de la vente.

Les venderesses opposent que les demandeurs ont été informés de la non-conformité de l’assainissement par document annexé à l’acte authentique de vente et accepté dans ce ce dernier de prendre à leur charge les mises aux normes. En outre, rien n’aurait justifié de leur communiquer en particulier l’étude de 2009. L’étude concluait seulement à la faisabilité de l’assainissement sans en déterminer le coût.

L’étude de 2009 relève que seul " un système en sol reconstitué et drainé peut être envisagé pour le projet vis à vis [sic.] de la nature du sol ". Aucun chiffrage du coût des travaux n’est proposé. En réponse au projet des propriétaires de réaliser un gîte d’une capacité de huit personnes, l’étude préconise la mise en place d’un dispositif d’assainissement Ecofix de Premier Tech de type STB-650. Le coût de cette solution, non chiffrée mais trouvable par une simple recherche, est au-dessus de la moyenne de l’époque. Il ne peut être déterminé à la seule lecture de l’étude si ce choix de modèle est motivé par les particularités du site plutôt qu’un autre critère. Les demandeurs ne fournissent pas de note technique en ce sens.

Dans ces conditions, la connaissance des surcoûts importants d’assainissement par les venderesses au moment de la vente n’est pas établie.

Par conséquent, sans besoin d’examiner la portée des clauses de reconnaissance de non-conformité et de renonciation à agir en responsabilité contre les vendeurs à ce sujet, les demandeurs échouent à caractériser la faute dolosive des venderesses.

La demande est écartée.

Sur le sixième désordre tiré de non-déclaration de l’amiante dans le garage

Le rapport d’expertise judiciaire observe (p. 41) que « le garage situé sur la parcelle D672 n’a pas été visité par le diagnostiqueur dans le cadre de sa mission de repérage de matériaux et produits contenant de l’amiante ». Il s’appuie sur le diagnostic amiante de ladite société qui ne rend compte de l’examen que des trois autres parcelles de la propriété.

L’expert judiciaire fait siennes les constatations du cabinet [M] selon lesquelles les panneaux de façades du garage et sa couverture sont amiantés. Il constate qu’une sablière en bois massif est déstructurée en about et que les pannes faîtières présentent des traces de développement fongique.

A. Les responsabilités

Les demandeurs entendent engager la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur, du notaire et de l’agent commercial mandataire immobilier ainsi que la garantie des vices cachés des vendeurs.

1. La responsabilité du diagnostiqueur

Les acquéreurs prétendent rechercher la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur à raison de son caractère incomplet à défaut d’avoir analysé le garage.

La société [I] oppose que le garage ne faisait pas partie de ses missions à raison de son éloignement et qu’en tout état de cause à supposer qu’elle ait commis une faute le notaire et l’agent immobilier auraient dû la lui indiquer.

L’expert judiciaire déclare que le diagnostic devait inclure le garage.

L’article L. 271-4 du code de la construction de l’habitation impose au vendeur en son 2° de fournir un état de présence ou d’absence de matériaux ou de contenu contenant de l’amiante pour " en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti”.

Cette obligation d’information pèse sur le vendeur qui diligente un professionnel du bâtiment. En l’espèce, la vente portait sur quatre parcelles.

Intervenant dans ce cadre, le diagnostiqueur de la société [I] était tenu d’examiner l’ensemble du bâti faisant l’objet de la vente. Le garage situé sur parcelle D672 est de surcroît attenant aux autres parcelles composant l’immeuble, de sorte que sa détection ne posait en outre aucune difficulté.

Il ressort de l’examen des pièces que la société [I] n’a pas procédé à toutes les investigations qui lui incombe, que du fait de ces insuffisances, elle n’a pas détecté l’amiante dans le garage ni ne l’a reporté à son diagnostic. Elle a donc commis une faute.

Sa responsabilité délictuelle est engagée.

2. La responsabilité des vendeurs

Les demandeurs prétendent que les vendeurs sont tenus d’indemniser les acquéreurs du coût du désamiantage, en ce que le défaut d’un diagnostic d’amiante portant sur le garage est constitutif d’un vice caché ne nécessitant pas la démonstration d’une faute, en application de l’article L. 1334-12 du code de la santé publique et de l’article L. 271-4 II du code de la construction et de l’habitation.

Les vendeurs opposent que, profanes en immobilier, ils s’en sont remis aux professionnels qui, chargés de les accompagner dans le cadre de cette vente, auraient dû s’assurer de la suffisance du diagnostic. Dès lors, ils n’auraient commis aucune faute et ne peuvent être tenus responsables de cette omission.

L’article L. 1334-12 du code de la santé publique concerne les expositions au plomb. Il n’y a pas lieu de l’appliquer au présent désordre.

Aux termes de l’article L. 271-4 II du code de la construction et de l’habitation : « En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante ». Est visé au 2° : « L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante ».

L’article L. 271-4 II sanctionne l’absence d’un constat de repérage d’amiante, non son caractère éventuellement erroné ou incomplet.

Un constat de repérage d’amiante certes incomplet comme dit plus haut a bien été annexé à l’acte authentique de sorte que les acheteurs sont mal fondés à se prévaloir des dispositions développées dans leurs moyens.

3. La responsabilité du notaire

Les consorts [O], et la société Evostruct considèrent qu’ayant participé à la vente sans s’assurer que le diagnostic amiante comprenait le garage, la SCP [R] aurait commis une faute engageant sa responsabilité.

Le notaire fait valoir que sa responsabilité ne peut être recherchée du fait de la carence du diagnostiqueur à analyser le garage.

L’article L. 271-4 du code de la construction de l’habitation impose au vendeur en son 2° de fournir un état de présence ou d’absence de matériaux ou de contenu contenant de l’amiante pour " en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti”.

Cette obligation d’information pèse sur le vendeur.

Au titre de son devoir de conseil, le notaire doit s’assurer que le vendeur a respecté l’obligation à sa charge.

Par ailleurs l’acte du notaire doit être efficace.

Le compromis et l’acte de vente font état d’une propriété répartie en quatre parcelles : D672, C816, C817, C818. Le diagnostic amiante intégré à ces deux actes n’inscrit la visite que de trois parcelles.

En conséquence le notaire qui n’a pas conseillé aux vendeurs de faire réaliser un diagnostic complet et qui a intégré le diagnostic litigieux incomplet, a commis des fautes engageant sa responsabilité délictuelle.

4. La responsabilité de l’agent commercial mandataire immobilier

Les consorts [O], et la société Evostruct recherchent la responsabilité de l’agent immobilier au motif que ce dernier ne s’est pas assuré de la bonne exécution du diagnostic.

M. [H] oppose qu’il n’a pas rédigé le compromis, qu’il s’est assuré de la présence des diagnostics obligatoires, que le diagnostic a bien été établi par un spécialiste de la construction, qu’il n’est pas tenu de vérifier le contenu du diagnostic contrairement à l’étude notariale, ni de procéder lui-même à une inspection technique de l’immeuble.

Il est admis que l’agent immobilier peut manquer à son obligation d’information et de conseil s’il pouvait se rendre compte du caractère erroné de diagnostic amiante annexé à la vente (Cass. civ. 3e, 7 sept. 2011, n° 10-10.596). Par exception à l’effet relatif des conventions, il a aussi été admis que les agents immobiliers qui interviennent en qualité de négociateur répondent de leurs fautes à l’égard des tiers acquéreurs (Cass. civ. 1re, 26 mars 1996, Bull. civ. I, n° 154).

L’agent immobilier qui connaît nécessairement la consistance du bien car il a la charge de le vendre et de s’assurer que le diagnostic a été réalisé antérieurement à la mise en vente ne pouvait sans faute manquer, en l’espèce, de relever son caractère incomplet.

Il a donc commis une faute délictuelle.

B. L’indemnisation du préjudice

Les demandeurs sollicitent l’indemnisation d’un préjudice matériel et d’un préjudice de jouissance consécutifs aux fautes décrites plus haut.

1. Sur les préjudices matériels

Les demandeurs estiment que le préjudice matériel est constitué du coût du désamiantage et de réfection du garage. Ils évaluent le coût total de ces opérations à la somme de 27 111,10 euros TTC soit 24 646,45 euros HT tandis que l’expert l’évalue (p. 45 et 48) à 26 640 euros TTC. La différence s’explique par l’ajout d’un diagnostic préalable de 471,10 euros dont les demandeurs allèguent du caractère obligatoire.

M. [H] et ses assureurs font valoir que les acquéreurs ont déjà bénéficié d’une baisse du prix d’achat de 12 000 euros sur le prix de vente initial de 380 000 euros.

Ils prétendent ne pouvoir être condamnés à supporter le coût des travaux.

L’office SELARL du Goëlo et de Penthièvre soutient qu’elle ne pourrait être tenue qu’à la réparation d’une perte de chance, et relève que l’expert judiciaire n’attribue aux parties dont la responsabilité serait établie que le paiement des travaux de désamiantage, à hauteur de 11 640 euros.

Il a été tiré de cette règle que l’auteur d’un dommage en doit la réparation intégrale. Toutefois, la réparation dont il est envisagé est celle du préjudice (Cass. civ. 3e, 8 juill. 2009, n° 08-10.869 ; Cass. civ. 2e, 9 févr. 2023, n° 21-21.217).

En l’espèce, le préjudice est constitué de la perte de chance d’avoir eu connaissance du caractère amianté du garage et de pouvoir en tirer les conséquences.

Le caractère urgent et nécessaire des travaux n’est pas établi par les demandeurs ni caractérisé par le contenu du rapport d’expertise.

Pour ces raisons, la perte de chance peut être évaluée à 25 % des travaux.

Le diagnostiqueur, le notaire et l’agent immobilier dont la responsabilité est engagée sont par conséquent condamnés à payer aux consorts [O] la somme de 6 161,61 euros HT.

2. Sur le préjudice de jouissance

Les demandeurs estiment subir un préjudice consécutif de la perte de pouvoir jouir du garage. Ils évaluent le préjudice à 50 euros par mois à compter de septembre 2017 jusqu’à l’expiration d’un délai de 3 mois suivant le règlement intégral du prix des travaux de mise en état.

L’analyse de M. [M] (p. 7), commandée par les acquéreurs, ne préconise que des évaluations périodiques en dépit d’un matériau ponctuellement dégradé sur la couverture.

Privé de jouir d’un garage non amianté les acheteurs subissent un préjudice de jouissance.

Les acquéreurs ne démontrent pas avoir été placés en situation de ne pouvoir préfinancer les travaux réparatoires, de sorte qu’il y a lieu de considérer le préjudice de jouissance que pour une durée courant de l’acquisition du bien à un délai de 6 mois suivant le dépôt du rapport d’expertise.

Il convient par conséquent d’allouer 10 euros par mois pour la période écoulée entre le 26 août 2017 et le 2 mars 2023 au titre du préjudice de jouissance résultant de ce désordre, soit la somme de 541,93 euros.

C. Les appels en garantie

La société [I] demande au notaire de la garantir et relever indemne. Plus largement, elle demande la condamnation in solidum de toutes les parties défenderesses à la garantir et relever indemne.

La société Allianz demande à toutes les parties défenderesses à l’exception de son assuré, la société [I], de la garantir et relever indemne et de la déclarer fondée à opposer aux tiers les limites de sa garantie.

M. [H] et ses assureurs demandent aux vendeurs, la société [I] et son assureur de les garantir et relever indemne.

Le notaire sollicite la répartition et la garantie de la charge définitive de la dette de réparation à proportion des fautes respectives.

1. Sur la répartition des charges de réparation entre coobligés

Il est admis que chaque responsable d’un même dommage doit être condamné in solidum à le réparer en totalité (Cass. civ., 4 déc. 1939 : DC 1941, 1, p. 124, note G. Holleaux ; S. 1940, 1, p. 14 ; Cass. civ. 1re, 17 févr. 2011, n° 10-10.449). Est rappelé néanmoins que la condamnation in solidum n’est pas exclusive d’une répartition de la charge définitive entre coobligés dans une proportion souverainement appréciée par la juridiction (Cass. civ. 3e, 4 févr. 2016, n° 13-23.654).

Le notaire est fondé à solliciter cette répartition.

Il convient de fixer la contribution à la dette de réparation prononcée ci-dessus au titre du désordre résultant de la non-déclaration de l’amiante dans le garage comme suit :

—  80% pour la société [I], assuré auprès de la société Allianz ;

—  10% pour l’office SELARL du Goëlo et de Penthièvre ;

—  10% pour M. [H], assuré auprès de sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles.

Sur le fondement de l’article L. 112-6 du code des assurances, la société Allianz oppose aux demandeurs et aux personnes susceptibles de l’appeler en garantie de cette condamnation les limites de sa police d’assurance, notamment sa franchise de 1500 euros.

Selon l’article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation, le diagnostiqueur est tenu de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions. Si la souscription d’une assurance professionnelle par le diagnostiqueur est obligatoire, celle-ci ne relève pas des garanties réglementées interdisant d’opposer une franchise au tiers telles que les garanties en matière de construction de l’article L. 241-1 du code des assurances.

La société Allianz est donc fondée à opposer les limites de sa police, notamment sa franchise.

2. Sur les appels en garantie

Il est rappelé que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives.

Il est inopérant de solliciter sans fondement sérieux la garantie simple d’un défendeur dont la responsabilité n’est pas engagée au titre du même désordre ou la garantie formelle du défendeur coobligé au titre du même désordre.

A défaut pour la société Allianz de développer un moyen au soutien de sa prétention tendant à obtenir la garantie formelle (excluant la garantie simple) de toutes les parties défenderesses à l’exception de celle de son assuré, elle prive le tribunal de la possibilité d’examiner cette demande qui doit donc être écartée.

La société [I] qui ne démontre pas en quoi elle doit être relevée indemne est débouté de cette demande.

M. [H] et ses assureurs prétendent à être garantis et relevés indemne par les venderesses en application de l’article 1231-1 du code civil.

Les mêmes ne démontrent pas en quoi les mandantes de M. [H] auraient engagé leur responsabilité contractuelle envers M. [H] ni l’incidence de cette responsabilité sur le présent désordre.

Partant, les venderesses n’ont pas à relever indemne M. [H].

Leur responsabilité n’ayant pas été reconnue au titre du présent désordre, elles ne peuvent pas davantage être appelées à les garantir.

M. [H] qui est défaillant à trouver un fondement opérant pour être garanti et relevé indemne de toute condamnation par la société [I] est débouté de sa demande.

Par conséquent, il convient de condamner le notaire, l’agent immobilier, le diagnostiqueur et les assureurs des deux derniers à leur côté à se garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre au titre du présent désordre à proportion du partage de responsabilité fixé au point précédent.

Sur le septième désordre tiré de la défaillance du système de chauffage

Le rapport d’expertise relève (p. 43) une série de non-conformités à propos du chauffe-eau : absence de capotage du boîtier d’alimentation électrique et commande avec risque de contact direct des usagers, conduite métallique non reliée à la terre.

De même, concernant la chaudière (p. 43-44), il est noté : une évacuation non conforme au DTU 24.1 et un défaut dans le tubage d’évacuation des gaz présentant un risque de diffusion de gaz brulés dans la chaufferie.

Plus largement, sur le chauffage du bâtiment, l’expert judiciaire constate (p. 45) qu’en l’absence de données de consommations énergétiques, la société [I] a édité un diagnostic DPE vierge. Il ajoute qu’il « ne parait pas surprenant compte-tenu que la construction ait été érigée au début du XXe siècle et qu’elle était exploitée en location saisonnière, que celle-ci ne dispose de performance thermique satisfaisante ».

Le tribunal observe que ces non-conformités ne sont pas contestées. Les responsabilités et l’évaluation des préjudices sont en discussion.

A. Les responsabilités

Les demandeurs entendent engager la responsabilité décennale et subsidiairement contractuelle du plombier, la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur et de l’agent commercial mandataire immobilier, la responsabilité décennale et subsidiairement la responsabilité délictuelle des vendeurs.

1. Sur la responsabilité du plombier

Les consorts [O], et la société Evostruct recherchent la responsabilité décennale de M. [B] pour les défauts de conformité qu’il aurait commis dans l’installation du système de chauffage et le raccordement électrique du

chauffe-eau, lequel rend possible un choc électrique.

La CRAMA, assureur de M. [B], oppose que M. [B] n’a fait qu’installer une chaudière d’occasion fournie par les consorts [N]. N’ayant pas créé d’ouvrage, sa garantie décennale ne serait pas mobilisable. En outre, M. [B] ne pourrait être tenu responsable de la dégradation du conduit flexible d’évacuation des gaz brulés, en ce qu’il n’a pas installé ce conduit.

L’assureur extrait de l’expertise judiciaire que seul pourrait être reproché à M. [B] un manquement à un devoir de conseil quant au conduit qui, en l’espèce, n’entrainerait qu’une perte de chance minime.

Concernant le ballon d’eau, la CRAMA soutient qu’il n’est pas démontré que le capotage était absent après l’intervention de M. [B]. Celui-ci a pu avoir été enlevé ou arraché, volontairement ou par inadvertance après l’installation.

Comme rappelé plus haut, en application des articles 2270, 1792-1 et 1710 du code civil, les contrats de louage d’ouvrages auxquels M. [B] est partie font entrer ce dernier dans les constructeurs susceptibles de voir engagée leur responsabilité décennale.

Aux termes de l’article 1792 du code civil, la responsabilité du constructeur n’est due qu’à propos des dommages qui « compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».

Le fait que la chaudière posée par M. [B] était d’occasion et fournie par les consorts [N] n’est pas de nature à exclure par principe sa responsabilité décennale. Cette responsabilité n’a pas pour objet de garantir l’état général des équipements, mais certains dommages résultant d’ouvrages décennaux.

Au regard des factures, M. [B] a posé et raccordé une chaudière d’occasion à un système de chauffage existant. Il n’est pas établi que le percement du tubage d’évacuation soit antérieur ou consécutif de son intervention, ni que la réparation grossière ayant conduit à des fuites soit de son fait.

La non-conformité au DTU 24.1 de l’évacuation était observable au moment de la pose par M. [B].

Il est rappelé que les DTU ne sont pas des normes obligatoires sauf leur contractualisation. Une telle contractualisation n’a pas eu lieu entre les consorts [N] et M. [B].

La non-conformité de cette évacuation n’est pas de nature à rendre la chaudière impropre à sa destination. Dès lors, la garantie décennale de M. [B] ne peut utilement être recherchée sur ce point.

La responsabilité contractuelle de M. [B] est recherchée à titre subsidiaire. Subrogés dans les droits des vendeurs, les acquéreurs sont bien fondés à la solliciter (Cass. civ. 3e, 9 juill. 2014, n° 13-15.923).

Il n’est pas contesté que le professionnel preneur d’ouvrages est tenu d’un devoir de conseil et d’information. Il est admis qu’en matière d’obligation d’informations, la charge de la preuve pèse sur le professionnel qui en est le débiteur (Cass. civ. 1re, 25 févr. 1997, n° 94-19.685).

M. [B] ne rapporte pas avoir averti ses clients de la non-conformité de

l’évacuation et de ces risques, ni ne rapporte le refus de ces derniers de procéder à une mise aux normes. Il n’a pas refusé d’intervenir sur le chantier.

Par conséquent, sa responsabilité contractuelle est engagée pour manquement à son obligation d’information et de conseil. Elle s’analyse en une perte de chance.

Concernant le chauffe-eau, il est établi que M. [B] est intervenu sur la tuyauterie, sur le bloc actif et de commande litigieux, ainsi que sur le ballon lui-même qu’il a remplacé en mai 2013.

Il n’est pas établi que l’absence de capotage du boîtier d’alimentation électrique et de commande reproché résulte de son intervention ou lui soit antérieure. En revanche, le défaut de raccord à la terre de la conduite métallique relève de son intervention.

Ce défaut n’est pas de nature à rendre le chauffe-eau impropre à sa destination. Dès lors, la garantie décennale de M. [B] ne peut utilement être recherchée. En revanche, le même défaut met nécessairement en cause sa responsabilité contractuelle, laquelle est recherchée à titre subsidiaire.

Il résulte de ce qui précède que la responsabilité contractuelle de M. [B] est engagée au titre d’un manquement à son obligation d’information et de conseil, ainsi qu’au titre du défaut de raccord à la terre.

2. La responsabilité du diagnostiqueur

Les demandeurs font valoir que la société [I] n’a pas mis en évidence les problèmes affectant l’installation décrite plus haut.

En application des articles L. 271-4, L. 134-1 du CCH en vigueur au moment de la vente, le diagnostiqueur DPE n’est pas tenu de procéder à une vérification technique de l’état du chauffage et de ses performances. Il détermine ces dernières sur la base de factures et peut rendre un DPE vierge en l’absence de factures de consommation, ce qu’a fait la société [I] en l’espèce.

Quant à l’installation intérieure électrique, en application de l’article L. 134-7 du CCH dans sa version en vigueur au moment de la vente, le diagnostiqueur est tenu d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes quand l’installation a été réalisée plus de quinze ans avant la vente.

La société [I] a émis des réserves générales dans son diagnostic quant au raccordement à la terre et recommandé l’intervention d’un électricien pour les parties de l’installation non visible ou partiellement visible.

Les demandeurs ne démontrent pas en quoi la société [I] a commis une faute lors de l’établissement de son diagnostic.

Le moyen est par conséquent rejeté.

3. La responsabilité de l’agent commercial mandataire immobilier

Les demandeurs prétendent que M. [H] aurait dû vérifier auprès des vendeurs le bon entretien de la chaudière et le ramonage annuel du conduit.

A défaut pour les demandeurs de développer un moyen au soutien de cette prétention elle est rejetée.

4. Sur la responsabilité des vendeurs

Les consorts [O], et la société Evostruct font valoir que les vendeurs sont assimilés à des constructeurs. Qu’en tant que tels, ils sont tout autant responsables d’avoir fourni un système de chauffage non conforme, vétuste, rendant le bien impropre à sa destination. Leur responsabilité décennale serait engagée.

Constituerait subsidiairement une faute de nature à entraîner leur responsabilité délictuelle, le défaut de justificatif d’entretien régulier de la chaudière et du conduit de gaz. Les acquéreurs tirent du défaut de justificatif d’entretien la preuve de la connaissance des vendeurs de la dangerosité de l’installation. Dangerosité dont les acquéreurs n’auraient pas été informés. Devant le refus d’entreprises d’intervenir sur l’installation, les demandeurs soutiennent que les vendeurs devaient être dans la même situation avant la vente.

Les vendeurs soulèvent qu’ils ne sont pas constructeurs et que l’expert judiciaire ne relève pas de manquement de leur part.

Concernant l’action en responsabilité décennale, en application de l’article 1792-1 du code civil : " Est réputé constructeur de l’ouvrage : […] 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ".

Aux termes de l’article 1792 du code civil, la responsabilité du constructeur n’est due qu’à propos des dommages qui « compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».

Si les consorts [N] ont fait réaliser par M. [B] les travaux ci-dessus rapportés et en sont constructeurs au sens de l’article 1792-1 précité, il a été établi que les non-conformités du consécutive de ces travaux ne rendent pas le système de chauffage et le chauffe-eau impropres à leur destination. Dès lors, la garantie décennale des vendeurs ne peut utilement être recherchée sur ce point.

Les demandeurs ne prouvent pas leur allégation selon laquelle le chauffage ne parviendrait pas à dépasser les 18° C., de sorte que l’action en responsabilité décennale n’est pas davantage fondée sur ce point.

La responsabilité délictuelle des vendeurs est recherchée à titre subsidiaire.

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil : " Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. […]

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir ".

L’état de fonctionnement, surtout lorsqu’il est insuffisant ou défaillant, d’un système de chauffage ou d’un chauffe-eau est une information qui a un lien direct et nécessaire avec le contrat de vente d’une maison d’habitation. Elle est déterminante dans le consentement d’acquéreurs d’un bien immobilier, de sorte qu’elle relève de l’obligation d’information précontractuelle.

Les venderesses ne sont pas des professionnels du bâtiment, de sorte qu’il ne peut

être exigé d’elles une connaissance des non-conformités du chauffe-eau, du système de chauffage et des risques afférant. Dès lors, les conditions ne l’article précité ne sont pas caractérisées pour ces désordres.

Nonobstant cette ignorance légitime, les venderesses n’en étaient pas moins les propriétaires d’une maison d’habitation. À supposer même qu’elles n’en faisaient qu’un usage secondaire et n’utilisaient pas la chaudière, elles devaient informer les acquéreurs de leur ignorance de l’état de cette dernière.

Les venderesses ne prouvent pas, alors que la charge de preuve pèse sur elle, s’être acquittées de leur obligation d’informer les acquéreurs de cette situation déterminante pour leur consentement.

Par conséquent, elles ont manqué à leur devoir d’information précontractuelle et privé les acquéreurs de la chance de pouvoir tirer les conséquences d’informations relatives à l’état du système de chauffage. Leur responsabilité délictuelle est retenue à ce titre.

B. L’indemnisation du préjudice

Les demandeurs sollicitent l’indemnisation d’un préjudice matériel et d’un préjudice de jouissance.

1. Sur les préjudices matériels

Les acquéreurs ont fait installer un nouveau chauffe-eau le 29 mai 2020 et une pompe à chaleur le 27 octobre 2020 respectivement pour 641,92 TTC soit 534,94 euros HT, et 20 785 euros TTC soit 19 701,42 euros HT. Ils évaluent leur préjudice matériel à la somme de ces travaux, soit 21 426,92 TTC.

La responsabilité contractuelle de M. [B] a été retenue au titre du défaut de raccord à la terre du chauffe-eau et d’un manquement à son obligation d’information et de conseil. La responsabilité délictuelle des vendeurs a été retenue au titre d’un manquement à leur obligation précontractuelle d’information quant à l’état de la chaudière.

La sanction de ces responsabilités procède de mécanismes différents.

S’agissant de la responsabilité contractuelle de M. [B], il est admis que le manquement à un devoir d’information et de conseil ne peut s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que mieux informé, le créancier de l’obligation d’information se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse (Cass. civ. 1re, 20 mars 2013, n° 12-14.711 et 12-14.712). Inversement, lorsque le défaut d’information expose à un risque de dommage, la partie au contrat doit être entièrement indemnisée en cas de réalisation de ce risque.

En l’espèce, M. [B] n’a pas informé et conseillé ses clients quant au fait que l’évacuation des gaz ne dépassait pas le faîtage de 40cm conformément au DTU 24.1. Il n’est pas certain que mieux informés, les acquéreurs se seraient trouvés dans une situation différente. Tout au plus le manquement s’analyse-t-il en une perte de chance à proportion de la modique baisse du prix de vente que les acheteurs auraient pu obtenir.

Il y a lieu d’allouer 250 euros au titre de ce dommage.

Pour ce qui est du défaut de raccord du chauffe-eau à la terre, le préjudice est celui

du dommage consécutif du préjudice d’inexécution ou insuffisante exécution contractuelle en application des articles 1231-1 et s. du code civil.

Aux termes de l’article 1231-2 du code civil : « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ». Il est admis que la réparation de ce préjudice porte sur le dommage certain, direct et personnel du créancier.

Aucun risque ne s’est réalisé. Le dommage à réparer consiste au raccordement à la terre du chauffe-eau qui aurait dû être réalisé par un professionnel. Ce dommage certain, direct et personnel du créancier n’équivaut pas au remplacement du chauffe-eau.

Il y a lieu d’allouer 200 euros au titre de ce dommage.

S’agissant de la responsabilité délictuelle des venderesses, il est rappelé qu’aux termes de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il a été tiré de cette règle que l’auteur d’un dommage en doit la réparation intégrale. Toutefois, la réparation intégrale dont il est envisagé est celle du préjudice (Cass. civ. 3e, 8 juill. 2009, n° 08-10.869 ; Cass. civ. 2e, 9 févr. 2023, n° 21-21.217).

Lorsque le préjudice se limite à une perte de chance, l’indemnisation ne saurait dépasser ou excéder le dommage que la victime a subi de la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable (Cass. civ. 1re, 21 nov. 2006, n° 05-15.674). Il a été récemment jugé que le juge peut, sans méconnaître l’objet du litige, rechercher l’existence et la réparation d’une perte de chance alors qu’il lui est demandé la réparation intégrale du dommage (Cass. ass. plén., 27 juin 2025, n° 22-21.146 et Cass. ass. plén., 27 juin 2025).

En l’espèce, les venderesses n’ont pas fait part aux acquéreurs de leur ignorance de l’état dans lequel se trouvait la chaudière. Elles ont privé M. [Q] et Mme [P] de la chance de pouvoir vérifier ou faire vérifier cet état et de découvrir les éventuelles insuffisances et non-conformités afférentes. Cette information aurait été de nature à diminuer l’opinion qu’elle pouvait se faire de l’immeuble.

Si les acquéreurs prétendent que la dangerosité du système de chauffage empêchait toute réparation, l’avis du professionnel dont ils se prévalent n’étaye pas cette allégation.

Il n’est donc pas établi, outre une éventuelle mise aux normes, qu’une réparation de l’installation de nature à permettre un chauffage suffisant était impossible, de sorte que le préjudice ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de pouvoir négocier, en l’espèce, une baisse du prix de vente.

Il y a lieu de fixer la réparation de ce préjudice à 2 500 euros au titre de ce dommage.

2. Le préjudice de jouissance

Les demandeurs estiment leur préjudice de jouissance à 200 euros par mois de septembre 2017 à octobre 2020, date des travaux sur le système de chauffage.

Il n’est pas prouvé par les éléments fournis à la présence juridiction que la chaudière ne parvenait pas à atteindre une température satisfaisante.

Par conséquent, le préjudice de jouissance n’est pas établi.

C. La condamnation in solidum et les appels en garantie

Les demandeurs sollicitent la condamnation in solidum des personnes dont la responsabilité est retenue au titre du désordre résultant des défaillances du chauffage.

Les consorts [N] sollicitent la condamnation in solidum et à défaut solidaire des autres défendeurs à les garantir.

La CRAMA, assureur de M. [B], sollicite la répartition de la charge à proportion des responsabilités et la condamnation des autres défendeurs à la garantir.

1. Sur la condamnation in solidum et la réparation de la dette de réparation

Il est admis que chaque responsable d’un même dommage doit être condamné in solidum à le réparer en totalité (Cass. civ., 4 déc. 1939 : DC 1941, 1, p. 124, note G. Holleaux ; S. 1940, 1, p. 14 ; Cass. civ. 1re, 17 févr. 2011, n° 10-10.449). L’obligation in solidum est due dès lors que le désordre résulte de l’action conjuguée des acteurs à un dommage non divisible (Cass. civ. 3e, 30 avr. 2002 : Bull. civ. III, n° 86. ; Cass. civ. 3e, 17 mars 2004 : Bull. civ. III, n° 57. Cass. civ. 3e, 9 juill. 2020, n° 19-16.843).

En l’espèce, des responsabilités ont été reconnues pour le défaut de raccord à la terre du ballon d’eau, le défaut d’information de la non-conformité de l’évacuation des fumées de la chaudière, un défaut d’information générale quant à l’état de fonctionnement de la chaudière.

Ces trois situations sont des dommages distincts. Dès lors, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation in solidum.

M. [B] et son assureur, la CRAMA, sont condamnés à verser aux demandeurs la somme de 250 euros au titre du dommage résultant du défaut d’information de la non-conformité de l’évacuation des gaz de la chaudière, ainsi que 200 euros au titre du dommage résultant du défaut de raccordement à la terre du ballon d’eau.

Les consorts [N] sont condamnés à verser aux demandeurs la somme 2500 euros au titre du dommage résultant du défaut d’information précontractuelle sur l’état général de la chaudière.

2. Les appels en garantie

Il est rappelé que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives.

Ni les consorts [N] ni la CRAMA ne fondent leur appel en garantie, lesquels sont par conséquent rejetés.

Sur le préjudice résultant du caractère incomplet du dossier de vente

Les demandeurs recherchent la responsabilité contractuelle des vendeurs, délictuelle du notaire et de l’agent immobilier motif pris du caractère incomplet du dossier de vente.

Les éléments suivants feraient défaut : la parcelle 816 manquerait à l’état des risques

versé au dossier de diagnostic technique du compromis et de l’acte réitératif ; le risque de submersion marine et le risque de retrait-gonflement des sols argileux n’auraient pas été mentionnés.

L’article L. 271-4 du code de la construction de l’habitation impose en son 5° au vendeur la production en annexe d’un état des risques pour les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement.

Il est observé que la commune ne faisait pas l’objet d’un plan de prévention des risques prévisibles au jour de la vente. La demande ne fait valoir d’aucun argument justifiant de la présence de cet état des risques dans le dossier de vente.

Ceci posé, un état des risques naturels, miniers et technologiques ainsi qu’un descriptif Géorisques ont bien été versés au dossier de vente. Le ressort de l’un comme de l’autre inclut la propriété dans son ensemble, de sorte que le moyen tendant à l’oubli de la parcelle 816 est inopérant.

Un dossier du département sur les risques majeurs de 2013 modifié en 2015 mentionne un risque de submersion marine et un risque faible de retrait-gonflement des argiles. Aucun de ces deux risques n’est en cause dans le litige.

A supposer que le dossier soit incomplet ce qui n’est pas démontré, les demandeurs échouent à caractériser un préjudice et partant sont déboutés de leur demande.

Sur les intérêts

Les intérêts au taux légal sur les sommes dues ne courent qu’à compter du présent jugement, qui seul détermine le principe et le montant de la créance indemnitaire, l’article 1231-6 du code civil n’étant applicable que dans l’hypothèse où le principe et le montant de la créance résultent de la loi ou du contrat. La capitalisation des intérêts sera due conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs qui succombent tous pour partie supportent in solidum les dépens comprenant les honoraires de l’expert à l’exclusion des dépens des procédures de référé pour lesquels il a déjà été statué.

Les succombants sont en conséquence condamnés à payer à M et Mme [O] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile comprenant tous les frais exposés.

Est rappelé que la condamnation in solidum n’est pas exclusive d’une répartition de la charge définitive entre coobligés dans une proportion souverainement appréciée par la juridiction (Cass. civ. 3e, 4 févr. 2016, n° 13-23.654).

Les défendeurs sont fondés à réclamer cette répartition.

S’agissant des dépens et frais irrépétibles, la contribution à la dette est fixée comme suit :

—  40 % pour la société [I], et son assureur Allianz ;

—  20 % pour M. [B] et son assureur, la CRAMA ;

—  15 % pour l’office notarial du Goëlo et de Penthièvre ;

—  15 % pour M. [H] et ses assureurs MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD SA ;

—  10 % pour les vendeurs.

Il convient de condamner les parties déclarées responsables à se garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre au titre des dépens et frais irrépétibles à proportion du partage ci-dessus.

Aucune des prétentions tendant à relever indemne un défendeur n’est en l’espèce fondée pour ce qui concerne les dépens et les irrépétibles. Elles sont donc rejetées.

L’ancienneté du dossier ne justifie pas d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort :

Sur le désordre consécutif de l’invasion de mérules

Condamne in solidum la société [I] et son assureur Allianz à payer à M. [Q] et Mme [P] la somme de :

50 686,72 euros HT au titre du préjudice matériel résultant de ce désordre ;

10 838,70 euros au titre du préjudice immatériel ;

Déboute la société Evostruct de sa demande en réparation de préjudice immatériel;

Condamne la société Allianz, en sa qualité d’assureur, à garantir la société [I] des condamnations prononcées à son encontre ;

Déclare la société Allianz fondée à opposer les limites de sa police d’assurance, notamment sa franchise ;

Sur le désordre tiré des infiltrations d’eau issues des salles d’eau

Fixe la réception tacite des ouvrages dans la salle d’eau n° 2 au 31 mars 2008 ;

Déclare les actions en garantie décennale et responsabilité contractuelle de

M. [Q] et Mme [P] forcloses et prescrites quant aux ouvrages de la salle d’eau n° 2 ;

Condamne in solidum les consorts [N], M. [B] et son assureur la CRAMA à payer à M. [Q] et Mme [P] au titre du préjudice matériel la somme de 3 499,66 euros HT ;

Condamne in solidum les consorts [N], M. [B] et son assureur la CRAMA à payer à M. [Q] et Mme [P] au titre du préjudice immatériel la somme de 2 000 euros ;

Dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

—  80% pour M. [B] et son assureur, la CRAMA ;

—  20% pour les consorts [N].

Condamne in solidum M. [B] et son assureur la CRAMA à garantir et relever indemne les consorts [N] des condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre ce désordre ;

Déboute la CRAMA de sa demande tendant à l’opposition de sa franchise ;

Sur le désordre tiré des infiltrations d’eau par la toiture

Condamne in solidum la société [I] et son assureur, Allianz, à payer à

M. [Q] et Mme [P] la somme de 11 504,35 euros HT au titre du préjudice matériel résultant ;

Condamne la société Allianz, en sa qualité d’assureur, à garantir la société [I] des condamnations prononcées à son encontre ;

Déclare la société Allianz fondée à opposer la franchise contractuelle ;

Sur le désordre tiré des inondations récurrentes du jardin

Condamne in solidum les consorts [N], la SELARL office notarial du Goëlo et de Penthièvre, M. [H] et ses assureurs, MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD SA, à payer à M. [Q] et Mme [P] la somme de 9 212,50 euros au titre du préjudice de jouissance et 9 212,50 euros au titre du préjudice financier résultant de ce désordre ;

Dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

—  40% pour l’office SELARL du Goëlo et de Penthièvre ;

—  40% pour M. [H], assuré auprès de sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles ;

—  20% pour les vendeurs.

Condamne dans leurs recours entre eux, les personnes déclarées responsables et les assureurs de M. [H], à se garantir des condamnations prononcées à leur encontre au titre du désordre tiré des inondations à proportion du partage de responsabilité fixé plus haut ;

Sur le désordre tiré des difficultés d’assainissement

Déboute M. [Q] et Mme [P] de toutes leurs demandes ;

Sur le désordre tiré de la non-déclaration de l’amiante dans le garage

Condamne in solidum la société [I] et son assureur, Allianz, la SELARL office notarial du Goëlo et de Penthièvre, M. [H] et ses assureurs, MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD SA, à payer à M. [Q] et Mme [P] la somme de 6 161,61 euros HT au titre du préjudice matériel résultant de ce désordre ;

Condamne in solidum la société [I] et son assureur, Allianz, la SELARL office notarial du Goëlo et de Penthièvre, M. [H] et ses assureurs, MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD SA, à payer à M. [Q] et Mme [P] la somme de 541,93 euros HT au titre du préjudice de jouissance résultant de ce désordre ;

Dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

—  80% pour la société [I], assurée auprès de la société Allianz ;

—  10% pour l’office notarial du Goëlo et de Penthièvre ;

—  10% pour M. [H], assuré auprès de sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles ;

Condamne dans leurs recours entre eux, les personnes déclarées responsables et leurs assureurs à se garantir des condamnations prononcées à leur encontre au titre du désordre tiré de la non-déclaration de l’amiante dans le garage à proportion du partage de responsabilité fixé plus haut ;

Déclare la société Allianz fondée à opposer la franchise ;

Sur le désordre tiré de la défaillance du système de chauffage

Condamne in solidum M. [B] et son assureur, la CRAMA à payer à

M. [Q] et Mme [P] la somme de 250 euros au titre du dommage résultant du défaut d’information de la non-conformité de l’évacuation des gaz de la chaudière, ainsi que 200 euros au titre du dommage résultant du défaut de raccordement à la terre du ballon d’eau ;

Condamne in solidum les consorts [N] à payer à M. [Q] et Mme [P] demandeurs la somme de 2500 euros au titre du dommage résultant du défaut d’information précontractuelle sur l’état général de la chaudière.

Déboute les consorts [N] et la CRAMA de leur appel en garantie.

Sur le caractère incomplet du dossier de vente

Déboute M. [Q] et Mme [P] de toutes leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Dit que le montant hors taxe sera majoré de la TVA au taux en vigueur au jour des travaux et, pour les travaux non encore réalisés, actualisés en fonction de l’indice BT01 entre le 2 septembre 2022, date du rapport de M. [Y] et la date du jugement à intervenir ;

Dit que les sommes précitées porteront intérêt au taux légal à compter du jugement, avec la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne in solidum les parties défenderesses et leurs assureurs, aux dépens comprenant les frais d’expertise et excluant les dépens de référé ;

Condamne in solidum les mêmes à payer à M. [Q] et Mme [P] la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société Evostruct de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la charge finale des dépens et celle de l’indemnité accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront réparties au prorata des responsabilités retenues ci-dessous :

—  40 % pour la société [I], et son assureur Allianz ;

—  20 % pour M. [B] et son assureur, la CRAMA ;

—  15 % pour l’office notarial du Goëlo et de Penthièvre ;

—  15 % pour M. [H] et ses assureurs MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD SA ;

—  10 % pour les vendeurs.

Condamne dans leurs recours entre eux, les personnes déclarées responsables et les

assureurs à se garantir des condamnations prononcées à leur encontre au titre des dépens et irrépétibles à l’exclusion de M. [B] à proportion du partage ci-dessus fixé ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi, la minute du présent est signée par la Présidente et le Greffier ;

Le Greffier La Présidente,