…/…

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

SAINT-BRIEUC

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

JUGEMENT EN MATIÈRE D’INDEMNISATION

LE 09 MARS 2026

N° RG 24/00002 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FQDT

Minute n° :

EN DEMANDE :

COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE LAMBALLE TERRE & MER, établissement public de coopération intercommunale, représentée par son Président en exercice, Monsieur [A] [Y], dûment habilité par délibération du conseil communautaire, domiciliée Espace Lamballe Terre & Mer – 41 rue Saint Martin – CS 3002 – 22404 LAMBALLE ARMOR CEDEX 4

comparant en la personne de : Madame [X] [K], directrice de l’administration générale, Monsieur [W] [V], directeur du pôle tourisme et Madame [S] [Q], évaluatrice

Représentant : Maître Anne LE DERF-DANIEL de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

EN DÉFENSE :

Madame [J] [T] veuve [P] [F] [H], née le 07 Mars 1924 à PARIS, demeurant Kerrozen – Maroué – 22400 LAMBALLE ARMOR

comparante et accompagnée de son fils Monsieur [D] [P]

Rep/assistant : Maître Cyril DUBREIL de la SCP OUEST AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de NANTES, substitué par Maître PASQUES

EN PRESENCE DE : Madame [N] [U], Commissaire du Gouvernement

…/…

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Madame [J] [T], veuve de [H] [P] [F] décédé en 2022, est devenue propriétaire des parcelles cadastrées section 142 ZT n° 124 et 142 ZT n° 126, d’une contenance globale de 307.503 m², situées Les Haiches et La Grande Heche – Maroué, sur le territoire de la nouvelle commune de LAMBALLE ARMOR.

La communauté d’agglomération de LAMBALLE TERRE et MER a souhaité étendre la superficie du parc d’activités économiques LA TOURELLE 1 et LA TOURELLE 2, en créant dans la continuité des zones précédentes, un nouveau secteur d’extension dénommé LA TOURELLE 3, ce secteur devant comprendre notamment une partie de la superficie de chacune des parcelles de madame [T].

Dès 2019, LAMBALLE TERRE & MER avait à la suite de pourparlers avec les propriétaires des parcelles inclues dans la zone, procédé à l’acquisition de certaines parcelles dont les actes ont été finalisés à l’amiable en 2020.

Par arrêté du 02 11 2021, le Préfet des Côtes d’Armor a ordonné l’ouverture d’une enquête publique unique avant de se prononcer sur une déclaration d’utilité publique.

L’enquête publique a été réalisée entre le 29 11 2021 et le 16 12 2021.

Par arrêté préfectoral en date du 21 04 2022, la réserve foncière destinée à l’extension de la ZAC LA TOURELLE a été déclarée d’utilité publique et par un autre arrêté du même jour les parcelles concernées ont été déclarées cessibles. La surface devant faire l’objet d’une expropriation s’élevait en ce qui concerne les deux parcelles en question, à 176.553m² le reste demeurant la propriété de [H] [P] [F].

Les consorts [P] [F] contestant ce projet ont saisi la juridiction administrative.

Par jugement en date du 26 09 2024, le tribunal administratif de Rennes a débouté les consorts [P] [F] de leurs demandes tendant à l’annulation de l’arrêté de cessibilité et de la déclaration d’utilité publique du projet concerné.

Par ordonnance en date du 02 12 2022, le juge de l’expropriation a prononcé le transfert de propriété des parcelles concernées par l’emprise du projet d’extension.

Par lettre en date 11 07 2023, la communauté d’agglomération de LAMBALLE TERRE & MER a formé une proposition d’indemnité à madame [J] [T] s’élevant à 847.455 € et une indemnité de remploi de 85.746 € s’agissant de l’expropriation de ses parcelles ZT N°124 et 126 lesquelles sont occupées par un exploitant agricole en l’espèce la SARL LA MORANDAIS.

En l’absence de réponse favorable de l’intéressée, la communauté d’agglomération de LAMBALLE TERRE ET MER a déposé au greffe le 29 03 2024, son mémoire de saisine du juge de l’expropriation suite à la proposition d’une indemnité principale fixée à la somme de 720.336,75 € et une indemnité de remploi de 73.033,67 €.

Le mémoire a été notifié par l’expropriant à madame [T] le 28 03 2024.

Par courrier en date du 21 05 2024, un premier conseil s’est constitué en faveur de madame [T] et il a annoncé déposer prochainement un mémoire en défense.

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 05 12 2024, le même conseil a indiqué ne plus intervenir dans l’affaire.

Par courrier électronique en date du 31 01 2025, un nouveau conseil a déclaré intervenir pour le compte de madame [T].

Par conclusions en date du 29 04 2025, madame la Commissaire du gouvernement a proposé de fixer les indemnités à la somme de 847.455€ à titre principal, 85.745,50 € au titre de l’indemnité de remploi en se fondant sur une valeur de 4,80 € /m².

Par ordonnance en date du 02 05 2025, le juge de l’expropriation a fixé la date du transport sur les lieux à la date du 10 06 2025.

Par envoi enregistré au greffe le 05 06 2025, madame [J] [T] a déposé un mémoire en réponse.

Le 10 06 2025, la communauté d’agglomération de LAMBALLE TERRE ET MER a sollicité le renvoi de la cause et du dossier dans la mesure où madame [J] [T] avait soulevé dans son mémoire du 02 06 2026 enregistré le 05 06 au greffe, la nullité de la convocation qui lui avait été adressée ainsi que celle de l’ordonnance de transport sur les lieux du 02 05.

Après avoir donné la parole à l’ensemble des parties, le juge de l’expropriation a ordonné le renvoi du dossier en fixant une nouvelle date pour le transport sur les lieux et l’audience à la date du 23 09 2025.

Dans son mémoire complémentaire et récapitulatif en date du 18 09 2025, la communauté d’agglomération de LAMBALLE TERRE ET MER forme les prétentions suivantes :

— Fixer les indemnités dues au propriétaire exproprié des parcelles cadastrées section ZT n° 124 et 126 comme suit :

▪ Indemnité principale : 593 218,50 euros,

▪ Indemnité de remploi : 60 321,85 euros,

▪ Total : 653 540,35 euros,

▪ Total arrondi : 635 540 euros (six cent trente-cinq mille cinq cent quarante euros).

— Débouter Madame [P] [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;

— Dépens comme de droit.

Dans son mémoire récapitulatif en date du 18 09 2025, madame [J] [T] sollicite de son côté le bénéfice des mesures suivantes :

— fixer l’indemnité principale due par la communauté d’agglomération de LAMBALLE TERRE ET MER devant lui revenir à la somme de 1.800.084 €, au titre de l’expropriation de ses parcelles,

— fixer l’indemnité de remploi due, à la somme de 181.084 €,

— fixer l’indemnité accessoire au titre de la dépréciation du surplus des parcelles N°124 et 126 à la somme de 7300 €,

— laisser les dépens à la charge respective des parties.

Le dossier a été mis en délibéré, mais chacune des parties a reçu l’autorisation par le juge de produire une note en délibéré afin de former des observations pour l’expropriée suite à la diminution de l’indemnité résultant du dernier mémoire produit par l’expropriante.

De la même manière la communauté d’agglomération de LAMBALLE TERRE ET MER a également été autorisée à y répondre par le biais d’une note en délibéré.

Par envoi en date du 01 10 2025 enregistré au greffe le 07 10 2025, madame [J] [T] a produit une note en délibéré aux termes de laquelle elle soulève des moyens destinés à s’opposer à l’abattement de 30 % pour occupation des biens qui est pratiqué par l’expropriant.

Par envoi en date du 13 10 2025 enregistré le 14 10 2025, la communauté d’agglomération de LAMBALLE TERRE ET MER a également produit une note en délibéré destinée à justifier et à maintenir l’abattement de 30 % qu’elle applique sur l’indemnité en raison de l’occupation des biens par un exploitant.

Le juge de l’expropriation renvoie aux dernières conclusions prises par les parties aux dates qui viennent d’être indiquées pour l’exposé des moyens qu’elles développent.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire il sera observé que ne figurent plus parmi les demandes de madame [J] [T], les demandes relatives à la nullité de la convocation initiale adressée à madame [T] et à la nullité de l’ordonnance de transport sur les lieux, étant observé au demeurant que le transport et l’audience ont été renvoyées le 12 06 et que les parties ont pris de nouvelles écritures avant la nouvelle audience.

Sur la détermination de l’indemnité principale

Vu les dispositions des articles L321-1 et suivants du Code de l’expropriation,

Il est constant que les indemnités ne peuvent être allouées qu’à la condition de compenser un préjudice direct, matériel et certain.

L’article L322-2 du Code de l’expropriation vient préciser que,

toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou, dans le cas prévu à l’article L122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L121-8 du Code de l’environnement ou par l’ article 3 de la Loi N°2010-597 du 03 06 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

Selon l’article L322-6 du Code de l’expropriation, lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme en application des 1° à 4° de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme, par un document d’urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d’occupation des sols en application du 8° de l’article L. 123-1 de ce code dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé.

La date de référence prévue à l’article L. 322-3 est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme, le document d’urbanisme en tenant lieu ou le plan d’occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé.

Sur la consistance des biens et leur qualification

En l’espèce, les surfaces ne sont pas contestées par les parties. La parcelle ZT 124 a une superficie de 121.332 m² et l’emprise expropriée concerne 92.752 m² .

La parcelle ZT 126 a une superficie totale de 186.171 m² et l’emprise frappée par l’expropriation est d’une contenance de 83.801 m².

Les deux parcelles sont à usage de terres agricoles et sont exploitées de manière active par la SARL DE LA MORANDAIS.

Les emprises expropriées sont classées actuellement en zone 2AUyb3 au PLU de la commune de LAMBALLE lequel a été approuvé en mai 2010.

L’usage effectif des biens doit être apprécié à la date de référence. La date de référence est la date à laquelle doivent être appréciées notamment les dispositions d’urbanisme qui sont applicables aux biens, l’état des réseaux et l’usage effectif des immeubles.

Le terrain a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique mais il est soumis au droit de préemption urbain, ce point n’étant pas contesté.

En vertu de l’article L213-6 du Code de l’Urbanisme lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Selon l’article L213-4 a du même Code, a) La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

…

— pour les biens non compris dans une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Le PLU de LAMBALLE a été approuvé par délibération du conseil municipal du 19 mai 2010.

Les autres modifications du PLU postérieures à cette date, ne concernent pas les parcelles et sont sans incidence sur la date de référence.

La date de référence est donc le 19 mai 2010 date de l’approbation du PLU, étant observé qu’il n’y a pas de désaccord sur ce point.

La date de consistance des biens correspond à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

S’agissant de la qualification des terrains, madame [J] [T] soutient que les surfaces expropriées de ses deux parcelles doivent recueillir la qualification de terrains à bâtir au sens de l’article L322-3 du Code de l’Urbanisme.

La communauté d’agglomération de LAMBALLE TERRE et MER et la Commissaire du gouvernement soutiennent que les emprises expropriées ne peuvent revêtir la qualification de terrains à bâtir.

L’article L322-3 du Code de l’expropriation précise que la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

La qualification suppose donc la réunion d’un critère juridique et d’un critère matériel.

Il convient de rappeler qu’à la date de référence, les parcelles expropriées se trouvent en zone 2AUyb3 du PLU de LAMBALLE.

S’agissant du critère juridique, les zones 2AU sont définies comme des zones d’urbanisation à long terme. Plus précisément s’agissant de la zone 2AUy, celle-ci est destinée à recevoir des activités à caractère principalement industriel, artisanal ou commercial et de services dont l’implantation est nécessaire dans une zone spécifique à l’extérieur des zones d’habitat.

Il est encore précisé que les zones 2AU en ce comprise la zone 2AUy, sont urbanisables à moyen ou long terme car elles ne disposent pas en périphérie immédiate de voies publiques, des réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement le tout d’une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans la zone. Il est ajouté que l’ouverture à la l’urbanisation des zones 2AU est subordonnée à une modification ou à une révision du PLU.

Seuls sont autorisés dans les zones 2AU, sous réserves qu’ils ne compromettent pas l’aménagement futur de la zone en la rendant impropre à l’urbanisation ou en rendant celle-ci plus difficile,

* l’implantation ou l’extension des équipements publics et d’intérêt collectif ainsi que les constructions qui leur sont directement liées notamment les équipements liés à l’exploitation du réseau routier,

* les modifications ou les restaurations et les extensions d’importance limitées des constructions existantes d’un type autorisé dans la zone ou non sous réserve que ces opérations ne compromettent pas la qualité et la cohérence de l’aménagement du secteur,

* les modifications, extensions, reconstructions après sinistres des constructions existantes,

* les affouillements et les exhaussements liés à la création d’infrastructures publiques,

* les ouvrages relatifs à la gestion des eaux pluviales.

Il sera relevé en premier lieu, que les zones en question sont définies comme urbanisables à moyen ou long terme, ce qui sous-entend qu’elles ne le sont pas nécessairement à la date de référence. En outre le PLU prévoit s’agissant du zonage applicable, que l’ouverture à la l’urbanisation des zones 2AU est subordonnée à une modification ou à une révision du PLU, ce qui n’apparait pas être le cas.

En conséquence et au regard des mentions qui figurent au sein du PLU, à la date de référence les surfaces expropriées ne se trouvaient pas dans un secteur constructible.

Les emprises expropriées ne comportent aucune construction de quelque nature que ce soit, de sorte que les reconstructions, extensions, modifications des constructions existantes ou de reconstructions après sinistre, sont exclues.

Madame [J] [T] considère que la zone 2 AUyb3 est bien constructible même si elle est soumise à des conditions strictes. Toutefois, il est impossible de considérer que les équipements dont la réalisation est possible sous condition, les modifications, extensions et reconstructions envisagées sous les réserves définies par les textes qui précèdent puissent être suffisantes pour dire que le terrain est constructible au sens de l’article L322-3 du Code de l’urbanisme.

Il en est de même de l’implantation et de l’extension des équipements publics et des constructions qui leur sont directement liées, dans la mesure ou de telles mentions ne permettent pas de dire que le critère juridique du terrain à bâtir soit réuni.

S’agissant du critère matériel, il est de principe que sont seuls constructibles les terrains qui sont desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains.

La condition de desserte des emprises expropriées par les réseaux doit être analysée au regard de l’ensemble de l’opération d’aménagement.

La date de référence a été fixée au 19 mai 2010. Le caractère constructible ou non des parcelles expropriées doit être vérifié à la date de référence.

Madame [T] expose elle-même que depuis la date de référence, l’implantation d’une trentaine d’entreprises sur les secteurs de la TOURELLE 1 et 2 situés à proximité immédiate des emprises expropriées, démontre que les réseaux techniques existants sont suffisants et de dimensions adaptées pour desservir les emprises devant constituer la future zone de la TOURELLE 3. Elle se fonde ainsi sur la pièce N°9 intitulée notice explicative de demande de DUP par laquelle le commissaire enquêteur déclare que les réseaux techniques existants et équipements techniques du parc de la Tourelle 1 peuvent desservir en extension le futur périmètre de la Tourelle 3 rationnalisant l’utilisation du foncier et limitant les frais de création d’équipements et d’aménagements.

Il est suffisamment établi que les emprises peuvent être reliées avec la rue Pierre et Marie Curie laquelle est suffisamment dimensionnée. Cependant il n’est pas démontré sans revenir sur les observations de la pièce N°9 que les réseaux techniques et équipements étaient existants à la date de référence, c’est-à-dire au 19 05 2010, pas plus qu’il n’est établi que ces réseaux disposaient à cette date de dimensions suffisantes.

La date précise de l’existence de certains réseaux visualisés pendant le transport type EDF basse tension, ne peut être précisément vérifiée. La date à laquelle d’autres réseaux, eau potable, assainissement collectif n’est pas davantage vérifiable.

Il apparait ainsi que les conditions posées par le critère matériel ne peuvent être réunies pour considérer que celui-ci est acquis.

En conséquence, en l’absence de critère juridique et de critère matériel, les surfaces expropriées ne sauraient revêtir la qualification de terrains à bâtir.

En revanche, les surfaces expropriées sont situées à proximité immédiate d’une voie d’accès, et elles forment un seul et même tenant. Elles sont également situées juste en face du parc d’activités la Tourelle 1, parc que longe la RN 12. Les surfaces se trouvent également à une distance très proche de la zone du parc d’activités de la Tourelle 2.

Elles sont donc dans une situation privilégiée et seront évaluées selon leur usage effectif à savoir des parcelles de nature agricole exploitées.

Sur le mode d’évaluation et le montant de l’indemnité

La communauté d’agglomération LAMBALLE TERRE et MER s’appuie dans un premier temps sur l’évaluation du Pôle d’évaluation domaniale ayant estimé les emprises expropriées à la somme de 847.454,40 euros, (4,80€/m² x 176.553 m²) en valeur libre. Elle ajoute que deux mutations se situent dans le périmètre de la DUP, l’une le 10 octobre 2019 et l’autre le 30 septembre 2020 révélant un prix de 4,80 € /m². Elle maintient qu’en vertu de la revalorisation très importante appliquée désormais en fonction du nouveau barême de 2024 en matière d’éviction, c’est bien un abattement de 30% qu’il convient d’appliquer conformément à la jurisprudence. L’expropriante se fonde également sur les prétentions de la SARL LA MORANDAIS s’élevant au total à la somme de 494.333 € ce qui représente un abattement très supérieur à l’abattement de 30%. En conséquence et sur la base d’un prix au m² s’élevant à 4,80 €, l’indemnité principale doit être fixée à la somme de 847.455€ – 254. 236,50 € correspondant à 30% d’abattement soit la somme de 593 218,50 euros.

Madame [T] rappelle que le juge de l’exécution n’est pas tenu par les termes des ventes amiables survenues postérieurement à la déclaration d’utilité publique alors qu’elles ne représentent que 19 % du projet total. En outre les ventes concernaient des terrains qui n’étaient pas libres de sorte qu’en réalité, l’évaluation des parcelles préemptées ne peut se fonder sur de telles mutations. Elle expose en conséquence que le prix qu’elle réclame se fonde sur des terrains à bâtir et fait référence à des termes de comparaison se situant entre 22,51 € et 34,29 € /m² en zone UY sur la zone de LA TOURELLE et même entre 32,34 € et 36 € /m² avec le même zonage UY sur la zone de LANJOUAN. La défenderesse se fonde également sur le rapport de l’expert judiciaire ayant retenu une valeur moyenne de 27,50 € /m², valeur qui correspond à une moyenne basse pour des terrains classés en zone UY, et elle souligne que l’expert pratique également un abattement de 55 % compte tenu de la taille des parcelles et de la nécessité de prévoir des travaux d’aménagement. Madame [T] réclame ainsi sur la base des travaux de l’expert, la somme de 1.800.840 € au total.

Madame la Commissaire du gouvernement estime que la valeur de 4,80 € /m² est justifiée s’agissant des emprises expropriées dont la superficie totale s’élève à 176.553 m², soit au total la somme arrondie à 847.455 €. Elle précise que les deux termes de comparaison cités par la communauté d’agglomération sont suffisamment similaires pour retenir la valeur de 4,80 € /m² tout en soulignant qu’aucun abattement pour occupation n’a été appliqué. Elle rappelle également que le pôle d’évaluation domaniale ne se prononce pas sur l’application d’un abattement lequel lorsqu’il est pratiqué par les juridictions, oscille entre 10 et 30%. Enfin et selon elle, deux ventes permettent de confirmer cette valeur de 4,80 € /m², la première survenue le 24 01 2024 au prix de 3,94 € s’agissant d’une parcelle de terrain à bâtir sur JUGON et la seconde correspondant à une vente survenue le 17 05 2024 à PLENEE moyennant le prix de 0,60 € /m² s’agissant de terres à usage agricole.

En l’espèce,

L’application de l’article L322-2 du Code de l’expropriation conduit à déterminer l’estimation de la valeur des surfaces au jour de la décision de première instance.

Par ailleurs, c’est bien la méthode par comparaison qu’il convient d’appliquer laquelle consiste à fixer la valeur vénale ou locative à partir de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Cette méthode n’exclut pas la production d’un rapport d’expertise lequel peut fournir des éléments d’appréciation sur d’éventuelles plus-values relatives à la parcelle préemptée et sur les prix pratiqués lors de mutations à la condition que les biens soient similaires aux biens expropriés.

Madame [T] fait référence à une vente en date du 20 06 2018 à LAMBALLE (vente N°25 du tableau) pour une parcelle de 12.000 m² au prix de 22,51 € /m², étant précisé que la parcelle est qualifiée de terrain à bâtir et que le zonage n’est pas le même puisqu’il il est classé Uyb, ce qui constitue des différences importantes avec les emprises expropriées .

Le cas de la vente du 22 03 2023 (vente N°4 du tableau) relative à une parcelle d’une surface de 12.305 m² au prix de 34,29 € /m² révèle que si la vente est plus récente, le zonage est également différent de celui de la parcelle objet du présent dossier. Ces parcelles sont situées au sein de la zone de la TOURELLE 1, mais elles constituent des terrains à bâtir en offrant en conséquence, de toutes autres perspectives que celles qui relèvent du projet de la TOURELLE 3.

Le rapport d’expertise produit par madame [T] s’appuie sur une étude des prix des terrains qualifiés dans la très grande majorité des cas, de terrains à bâtir classés en UY, ou en 1AUy et qui sont situés sur les communes de LAMBALLE et plus rarement de NOYAL. Cette étude démontre selon son auteur que des prix allant de 22,51 € à 34,29 € /m² s’appliquent sur la zone de la Tourelle.

En premier lieu, il sera rappelé que les références de vente de plus de cinq ans sont trop anciennes pour qu’elles puissent fonder à elles seules, la détermination du prix de vente au m².

Par ailleurs, une telle étude n’est pas directement exploitable puisque les terrains de référence sont qualifiés de terrains à bâtir (à l’exception des ventes 1,5,11,12 et 26) et que le zonage n’est pas le même que le zonage des emprises objet de la procédure. Ces termes ne sont donc pas similaires et demeurent peu exploitables.

En outre, les ventes N°11 et 12 concernent la vente de terres situées sur Noyal et non sur Lamballe. Ces ventes ne sont donc pas suffisamment pertinentes.

Les ventes N°1, 5 et 26 concernent des parcelles situées sur LAMBALLE ARMOR mais qui ont un zonage UY qui constitue une zone urbaine destinée à recevoir des activités industrielles, artisanales et commerciales, ainsi que des dépôts et installations publics ou privés qui ne sont pas souhaitables en zone d’habitation. Les terrains en question étaient donc d’ores et déjà constructibles. Les prix correspondant qui oscillent entre 34,58 € (N°1), 23,54 € (N°2) et 14€ (N°3) ne peuvent s’appliquer aux emprises expropriées dans la mesure où ces dernières n’offrent pas les mêmes qualités au niveau de l’urbanisme que les emprises expropriées.

Par ailleurs, l’expert retient une fourchette moyenne de 25 à 30 €, soit 27,50 € par m² tout en pratiquant un abattement de 55 % en moyenne compte tenu de la grande superficie et des travaux à réaliser sur les emprises expropriées pour aboutir à une valeur qui serait de 12 € /m².

Ce raisonnement n’est cependant pas assez précis pour retenir une telle valeur de 12 €/m² s’agissant des emprises qui se trouvent dans une situation privilégiée et non dans une zone constructible en l’état.

Les autres références de madame [T] qui apparaissent dans le tableau dressé par l’expert concernent des parcelles situées sur la zone de LANJOUAN ou sur la commune de NOYAL. Elles ne présentent donc pas les mêmes caractéristiques et ne peuvent donc suffire pour déterminer une valeur au m² pour la Tourelle 3.

Madame la Commissaire du gouvernement fait référence à une vente de terrains situés à JUGON LES LACS survenue le 24 01 2024 entre deux personnes privées laquelle révèle un prix de 3,94 €/m² s’agissant d’un terrain à bâtir. Elle s’appuie également sur une autre vente en date du 17 05 2024 s’agissant d’une parcelle à usage agricole moyennant la somme de 0,60 € /m². Toutefois, il convient d’observer que ces deux ventes ne portent pas sur des biens situés sur la commune de Lamballe et la première vente concerne un terrain à bâtir.

L’évaluation du Pôle d’évaluation domaniale de la Direction générale des finances publiques de Bretagne reprise par la commune de Lamballe et par madame la Commissaire du gouvernement, conclut en faveur de la somme de 4,80 € /m² en valeur libre au regard de deux termes de comparaison, correspondant à deux ventes du 10 10 2019 de terres lesquelles étaient louées, la première vente révélant un prix de 4,80 €/m² en zone 2 AUy et la seconde révélant un prix de 3,83 € /m² s’agissant d’un zonage de 2 AUyb3 . Ces deux termes contribuent à expliquer la valeur de 4,80 € s’agissant de biens physiquement comparables, et qui présentent un zonage équivalent.

Mais la communauté d’agglomération de LAMBALLE fournit également deux termes, à savoir une mutation du 10 octobre 2019 entre les consorts [G] et la communauté d’agglomération de LAMBALLE TERRE ET MER au prix de 4,80 €/m² et une mutation du 30 septembre 2020 entre les consorts [O] et la même communauté d’agglomération, au prix de 4,80 € / m2, s’agissant de terres agricoles également qui comprennent des bâtiments d’exploitation.

Les conditions posées par l’article L322-8 du Code de l’expropriation n’ont pas vocation à s’appliquer en l’espèce, mais les termes de comparaison qui précèdent bien qu’ancien pour l’un d’eux, apparaissent comme étant les plus pertinents dans la mesure où ils sont en tous points similaires aux emprises expropriées, en raison de leur nature identique (terres agricoles), leur proximité immédiate avec les emprises en cause, et leurs caractéristiques communes au niveau de l’urbanisme.

La valeur de 4,80 € /m² doit ainsi être retenue comme base de calcul.

Les parties discutent également de l’application d’un abattement et du taux de celui-ci, sur l’indemnité devant revenir aux expropriés, en raison de l’occupation des surfaces par un exploitant agricole.

Il convient de rappeler que l’indemnité d’expropriation a vocation à compenser le préjudice de l’exproprié dépossédé de son bien, ce préjudice devant être direct, matériel et certain.

Il est de principe que la Cour de cassation rappelle que l’abattement doit tenir compte de ce que l’occupation des lieux repose sur un titre ou au contraire soit privée de tout droit et titre.

La SARL LA MORANDAIS exploite les terres au titre d’un bail rural sur les parcelles, bail qui aurait été cédé à l’EARL LA MORANDAIS laquelle a été transformée en SARL LA MORANDAIS à la suite d’un changement de forme sociale. Il doit donc être considéré qu’elle bénéficiait d’un bail rural et non d’une simple occupation précaire des terres.

Il a par ailleurs été jugé de manière constante que les accords entre l’exproprié et son locataire sont sans effet à l’égard de l’expropriant.

Il ressort des principes posés par la Cour de cassation que l’expropriation d’un bien occupé par un tiers en vertu d’un titre régulier peut donner lieu à un abattement applicable à l’indemnité.

Cependant, les indemnités éventuelles accordées au locataire évincé n’interfèrent pas sur la différence de valeur entre un bien occupé et un bien qui est libre d’occupation. Le montant de l’indemnité susceptible d’être versée à l’occupant n’est donc pas opposable au propriétaire en ce qu’elle ne concerne pas directement la valeur du bien immobilier.

Il ressort des éléments qui précèdent que la communauté d’agglomération de LAMBALLE TERRE et MER ne peut opposer à l’expropriée, l’actualisation du barème d’indemnisation des exploitants pour tenter de justifier un abattement de 30 % du montant de l’indemnité.

Si la valeur d’un bien sur le marché de l’immobilier, varie en fonction de l’occupation ou non de celui-ci et du titre d’occupation, aucun moyen ne permet de dire que cette différence de valeur s’élève aux indemnités qui devront être versées à l’occupant évincé.

En conséquence, la Communauté d’agglomération de Lamballe ne peut faire état de la somme de 494.333 € qui est simplement réclamée par la SARL DE LA MORANDAIS ce qui représente plus de 50 % (proche de 58%) de la valeur de calcul du bien immobilier, même si l’expropriant se limite en dernier lieu à un abattement de 30 %.

La contrainte économique à laquelle l’expropriante fait référence en vertu du montant estimé important de la future indemnité d’éviction qu’elle sera amenée à supporter, n’influe pas directement sur la valeur du bien et elle ne peut donc être opposée en tant que tel à l’exproprié lequel de surcroit, n’est pas à l’origine de l’expropriation et des indemnités en résultant.

Enfin le taux de l’abattement ne saurait être déterminé en fonction des réclamations indemnitaires de l’occupant, ou de l’application des sommes déterminables à partir d’un nouveau barème actualisé.

Les terres sont louées et exploitées par un fermier dans le cadre d’une cession de bail non remise en cause.

Madame [T] s’oppose dans ses mémoires à l’application d’un abattement tout en écrivant dans sa note en délibéré qu’elle sollicite depuis l’origine la mise en œuvre d’un abattement limité à 15 % qui apparait justifié et qui va même au-delà des données du marché.

L’occupation régulière des terres agricoles expropriées par la SARL DE LA MORANDAIS est de nature à influer sur la valeur des biens, ce qui justifie amplement l’application d’un abattement qui doit compte tenu des circonstances de l’espèce, être de 15 % .

En conséquence l’indemnité principale s’élève à :

4,80€ /m² x 176.553m² (emprise expropriée), – l’abattement de 15 %, soit la somme de 720.336,75 € arrondie à 720. 337 €.

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité principale étant de 720.337 €, il convient de calculer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

20% x 5000€, soit 1000€,

15% x 10000€ soit 1500€,

10% x 705.337 € soit 70.534€.

Soit au total : 73.034€.

Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus

Madame [T] sollicite sur le fondement de l’article L321-1 du Code de l’expropriation, la somme de 7300 €, dans la mesure où l’emprise des biens expropriés modifie les conditions d’exploitation des deux champs, le premier étant diminué de plus des trois quarts alors que le second est diminué de la moitié. Se fondant sur le rapport de l’expert qui estime une perte de la valeur des surfaces restantes à 17,5%, elle expose que l’exploitation des deux champs sera rendue plus difficile après le découpage à opérer.

La communauté d’agglomération s’oppose à cette demande en rappelant que les conditions pour ce préjudice sont strictes en ce que la dépréciation doit affecter les parcelles restantes et que la démonstration doit être faite que le découpage des parcelles entraine des conditions d’exploitation plus difficiles qu’au préalable, ou des moyens supplémentaires pour poursuivre l’exploitation des parcelles restantes.

Madame la Commissaire du Gouvernement non informée de cette demande au jour du dépôt de ses conclusions, n’a pas répondu sur ce point.

En l’espèce, il est constant qu’en cas d’expropriation partielle, une indemnité pour dépréciation du surplus peut être accordée à la condition de démontrer que l’emprise restante subit une dépréciation du fait de l’expropriation.

Les conclusions du rapport d’expertise judiciaire ne démontrent pas que les champs dénommés 2 et 3 vont subir un impact au niveau de leur fonctionnalité et de leur attrait sur le marché des terres agricoles.

La seule perte de superficie des parcelles initiales n’est pas suffisante pour démontrer une dépréciation des parcelles restantes. Il doit en effet être rappelé à cet égard, que l’expropriation porte sur 176.553 m² et que demeure exploitable d’une manière ou d’une autre sur les parcelles, une surface de 130.950 m².

L’emprise restante ne présente pas une géométrie rendant compliquée l’exploitation ou générant des frais supplémentaires pour y accéder.

Il n’est pas démontré ni même allégué, que les emprises restantes deviendront enclavées. Il est fait référence à des conditions d’exploitation plus contraignantes sans que cette difficulté ne soit véritablement expliquée et étayée par des pièces complémentaires.

Il en est de même de la perte de fonctionnalité estimée par l’expert à 17,5 % sans que des éléments d’analyse expliquant ce résultat ne soient établis.

Faute de pouvoir démontrer la dépréciation des parcelles restantes, la demande d’indemnité doit être rejetée.

Sur les dépens

La communauté d’agglomération de LAMBALLE TERRE et MER doit être condamnée aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe par décision contradictoire et en premier ressort,

…/…

FIXE le montant total de l’indemnité principale due par la communauté d’agglomération de LAMBALLE TERRE et MER à madame [J] [T] à la somme de 720.337 €,

FIXE le montant de l’indemnité de remploi due par la communauté d’agglomération de LAMBALLE TERRE et MER à madame [J] [T] à la somme de 73.034€ ,

DEBOUTE madame [J] [T] de sa demande d’indemnité pour dépréciation du surplus,

CONDAMNE la communauté d’agglomération de LAMBALLE TERRE et MER aux dépens,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Ainsi délibéré et mis à disposition, le 09 Mars 2026, par Nous, Mickaël SEITE, Vice-Président au tribunal judiciaire de SAINT-BRIEUC, Juge de l’Expropriation du département des CÔTES D’ARMOR désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de RENNES en date du 12 novembre 2025, assisté de Annie-France GABILLARD, Greffière, qui a signé avec Nous la minute du présent jugement.

La Greffière, Le Juge de l’Expropriation