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REPUBLIQUE FRANCAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 23/04131 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GRZS

NAC : 30B

JUGEMENT CIVIL

DU 27 AOUT 2024

DEMANDERESSE

La Société OLA ENERGY REUNION

Immatriculée au RCS de SAINT DENIS sous le numéro 310 864 459, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Natalia SANDBERG de l’AARPI AFFEJEE SANDBERG & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Rep/assistant : Maître LIN NIN de la société DTMV AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DEFENDERESSES

S.A. VIVO ENERGY REUNION , anciennement dénommée ENGEN REUNION

Immatriculée au RCS de Saint-Denis sous le n°313 553 729, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.C.I. VELLORE

Immatriculée au RCS de Saint-Denis sous le n° 891 076 499, représentée par son gérant en exercice

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le :27.08.2024

Expédition délivrée le :

à Maître Natalia SANDBERG de l’AARPI AFFEJEE SANDBERG & ASSOCIES

Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN

Maître Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

LORS DES DEBATS :

Le Tribunal était composé de :

Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente

Madame Sophie PARAT, Vice-Présidente,

Madame Dominique BOERAEVE, Juge Honoraire,

assistées de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier

Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 28 Mai 2024.

MISE EN DELIBERE

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le

jugement serait mis à leur disposition le 27 Août 2024.

JUGEMENT : contradictoire, du 27 Août 2024, en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

La SA ENGEN RÉUNION (aujourd’hui VIVO ENERGY RÉUNION) exploitait un fonds de commerce de station-service sur un terrain lui appartenant situé angle des [Adresse 8] et [Adresse 6] à [Localité 9].

Par acte du 7 mai 2015, la SA ENGEN RÉUNION a donné en location-gérance ce fonds de commerce à la SARL MALARTIC, gérée par Monsieur [P] [R].

Par acte notarié du 30 décembre 2017, la SA ENGEN RÉUNION a cédé le terrain sur lequel était exploitée la station-service à la SCI PATRIMONIA, gérée par Monsieur [P] [R].

Sur déclaration de cessation des paiements et par jugement rendu le 5 septembre 2018, le tribunal mixte de commerce de Saint Denis a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL MALARTIC et désigné la SELARL HIROU en qualité de liquidateur.

Par acte du 18 juillet 2019, la SA VIVO ENERGY RÉUNION (anciennement ENGEN RÉUNION) a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Saint Denis la SELARL HIROU, ès qualité, et la SCI PATRIMONIA aux fins, notamment, de voir constater son droit de propriété sur le fonds de commerce auparavant exploité par la SARL MALARTIC.

Selon ordonnance rendue le 2 février 2023, le juge-commissaire a jugé que :

— seul l’immeuble dans lequel était exploité le fonds de commerce a été cédé à la SCI PATRIMONIA,

— la SA VIVO ENERGY RÉUNION était propriétaire de ce fonds de commerce,

— le contrat de location-gérance conclu entre la SA VIVO ENERGY RÉUNION (anciennement ENGEN RÉUNION) et la SARL MALARTIC avait pris fin le 31 décembre 2017.

Il a ordonné à la SELARL HIROU de procéder à la restitution de l’ensemble des éléments constitutifs du fonds de commerce et de le laisser libre de toute occupation et a précisé que sa décision était opposable à la SCI PATRIMONIA en sa qualité de propriétaire des murs.

Dans le laps de temps qui s’est écoulé entre l’assignation et l’ordonnance du juge-commissaire, la SCI VELLORE, représentée par Madame [N] [Z] épouse [P] [R], a, par acte notarié du 13 juin 2022, donné à bail commercial le terrain ayant appartenu à la SA ENGEN RÉUNION ainsi que les locaux à la SAS OLA ENERGY RÉUNION pour l’exploitation de son activité de station-service.

L’ordonnance du 2 février 2023 a été signifiée par la SA VIVO ENERGY RÉUNION à la SAS OLA ENERGY RÉUNION le 21 avril 2023.

Par acte du 29 novembre 2023, la SAS OLA ENERGY RÉUNION a fait assigner à jour fixe la SCI VELLORE en résolution judiciaire du bail et en paiement de dommages et intérêts.

Par acte du 29 février 2024, elle a fait assigner à jour fixe la SA VIVO ENERGY RÉUNION en intervention forcée.

Les deux procédures ont fait l’objet d’une jonction.

La SAS OLA ENERGY RÉUNION expose que, titulaire de ce bail authentique conclu pour une durée de 20 ans, elle a fait les démarches pour obtenir un permis de construire ;

que la Direction de l’Environnement a émis un avis négatif au motif qu’avant la signature du bail, la société VIVO, avec l’accord de la société VELLORE, avait obtenu de l’administration une autorisation ICPE (Installations Classées pour la Protection de l’Environnement) d’exploiter ;

qu’ainsi, elle a suspendu le paiement des loyers jusqu’à éclaircissement de la situation, ce que la SCI VELLORE a tacitement accepté ;

que le 14 mars 2023, la Direction de l’Environnement l’informait de ce qu’elle émettait un avis positif à sa demande ;

qu’elle a obtenu le 7 avril 2023 un permis de construire pour la réhabilitation de la station-service et a procédé à son affichage ;

que le 21 avril 2023, la SA VIVO ENERGY RÉUNION lui a signifié l’ordonnance du 2 février 2023 ;

qu’elle a ainsi appris que la propriété commerciale du même terrain était disputée entre l’ancien locataire-gérant, la SARL MALARTIC, et la SA VIVO ENERGY RÉUNION ;

qu’elle a également appris que le 19 février 2021 la SIC PATRIMONIA avait cédé ce terrain à la société VELLORE, constituée par la famille [R] ;

qu’en fait, en dépit de l’intervention systématique du notaire, Maître [O], à l’ensemble de ces actes, cet historique ne lui sera jamais dénoncé ;

que son bail ne pouvant produire aucun effet, elle a suspendu l’exécution des travaux et, par courrier du 31 mai 2023, elle a sollicité de son bailleur un décalage de l’entrée en jouissance du bail dans l’attente d’une décision définitive infirmant l’ordonnance du juge-commissaire ;

que si la société VELLORE n’a pas répondu à son courrier, elle a néanmoins engagé des négociations qui n’ont pas abouti ;

que la SCI VELLORE a fait pratiquer quatre saisies-attribution entre juillet et décembre 2023 sur tous ses comptes bancaires alors que, dès la première saisie, la société VELLORE savait qu’elle pouvait les cantonner à certains comptes – ce qu’elle n’a pas fait contrairement à ses dires ;

que, dans ce contexte, elle a fait assigner la SCI VELLORE le 14 décembre 2023 devant le Président du tribunal judiciaire de Saint Denis statuant en référé à heure afin d’obtenir le séquestre des loyers à venir ;

que par ordonnance rendue le 28 décembre 2023, le juge des référés s’est déclaré incompétent au profit du juge de l’exécution qu’elle avait déjà saisi par assignations des 20 et 22 novembre 2023.

La SAS OLA ENERGY RÉUNION fait valoir que la SCI VELLORE n’a pas contracté de bonne foi en ayant tu le litige en cours ;

qu’elle a manqué à son obligation de délivrance puisqu’elle ne peut exploiter le fonds de commerce, celui-ci appartenant à la société VIVO ;

que, sans les manœuvres dolosives de la SCI VELLORE, elle n’aurait jamais contracté ;

qu’en outre, la SCI VELLORE lui a fait croire être d’accord pour renégocier le bail compte tenu de l’ordonnance du juge-commissaire, ;

c’est la raison pour laquelle elle n’a pas sollicité le retrait de l’ICPE et du permis de construire ;

qu’or, en parallèle des échanges et contre toute attente, la SCI VELLORE a procédé à une saisie-attribution d’un montant en principal de 77.411,49 euros comprenant le loyer de janvier 2023 alors que ce loyer avait déjà été payé ;

qu’anticipant les conséquences de l’ordonnance du juge-commissaire, Monsieur [R] a cédé le terrain à sa nouvelle SCI VELLORE ;

que ce tour de « passe-passe » ne saurait avoir pour effet d’anéantir les conséquences de l’ordonnance ;

que la fraude attachée à la cession du terrain (postérieurement à l’assignation de la société VIVO) de la SCI PATRIMONIA à la SCI VELLORE, sans en informer quiconque, ne peut produire aucun effet, notamment en application de l’adage fraus omnia corrumpit.

La SAS OLA ENERGY RÉUNION demande au tribunal de prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs de la SCI VELLORE avec effet au 13 juin 2022 et de condamner cette dernière à lui payer la somme de 560.990,34 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

A titre subsidiaire, elle demande la nullité du bail en raison des manœuvres frauduleuses de la SCI VELLORE.

En ce qui concerne les demandes reconventionnelles de la SCI VELLORE, la SAS OLA ENERGY RÉUNION fait valoir que :

— le défaut de paiement de loyer résulte des seules fautes de la SCI VELLORE,

— la SCI VELLORE demande sa condamnation à prendre en charge la dépollution du sol du terrain ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation alors qu’elle n’a jamais exploité le site et que, dans l’acte de vente du 19 février 2021, la SCI PATRIMONIA a expressément déclaré qu’il n’existait aucune pollution au sol ;

— s’agissant des cuves à propos desquelles la SCI VELLORE prétend qu’elle en aurait pris « la garde et la responsabilité », le bail litigieux stipule strictement l’inverse,

— les préjudices revendiqués par la SCI VELLORE lui sont totalement imputables et, au surplus, ne sont pas justifiés.

Elle conclut au débouté de ces demandes.

La SAS OLA ENERGY RÉUNION demande à être relevée et garantie par la SA VIVO ENERGY RÉUNION si, par extraordinaire, le tribunal devait faire droit aux demandes de condamnation formulées à son encontre par la SCI VELLORE.

Elle fait valoir, en effet, que la SA VIVO n’a pas signifié l’ordonnance du juge-commissaire aux autres concurrents ( TOTAL, VITO ) présents sur l’île de La Réunion mais uniquement à elle parce qu’elle avait pour seul objet de remettre en cause les travaux envisagés après l’obtention du permis de construire ;

qu’en outre, cela démontre qu’elle avait connaissance du bail commercial conclu avec la SCI VELLORE.

La SAS OLA ENERGY RÉUNION réclame enfin la somme de 30.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.

La SCI VELLORE oppose à la SAS OLA ENERGY REUNION deux irrecevabilités :

— l’une portant sur l’appel en intervention forcée de VIVO ENERGY RÉUNION qu’elle estime déloyale parce que, dans l’assignation initiale, la société OLA mettait en cause toute sa responsabilité et rien que sa responsabilité ;

or, la société OLA ayant pris conscience du risque de résiliation du bail à ses torts avec de lourdes conséquences, a assigné la société VIVO estimant qu’elle serait co-reponsable, ce qui est porteur d’une contradiction fondamentale et c’est là la fin de non-recevoir tirée de l’estoppel,

— l’autre tirée de l’existence de demandes nouvelles.

La SCI VELLORE fait valoir que l’ordonnance du juge-commissaire n’emporte aucune obligation à son égard et n’a aucun effet sur le bail commercial en cours, le droit de jouissance étant un droit personnel.

Elle conclut au débouté des demandes.

A titre reconventionnel , la SCI VELLORE demande la résiliation du bail aux torts de la société OLA pour non paiement des loyers et précise que la suspension de ce paiement était bien antérieure à la connaissance par la société OLA de l’ordonnance du juge-commissaire.

La société VELLORE fait valoir que la société OLA a payé le mois d’août 2023 et n’a pas remis en cause l’ICPE et le permis de construire, ce qui est révélateur de l’état d’esprit de sa locataire dont la seule motivation était d’obtenir des conditions financières plus favorables ;

que la société OLA a, par son comportement, a commis une faute en retardant le début d’exploitation et doit en supporter les conséquences financières.

La SCI VELLORE demande la condamnation de la société OLA à lui payer la somme globale de 4.303.244,73 euros en réparation des préjudices subis ainsi que la somme mensuelle de 21.413 euros au titre de l’indemnité contractuelle d’occupation.

Elle demande également sa condamnation sous astreinte à remettre le site en état par la dépose des cuves et la dépollution du terrain.

Elle réclame la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.

A titre très subsidiaire, elle demande que soit écartée l’exécution provisoire de droit.

La SA VIVO ENERGY RÉUNION précise qu’elle n’entend nullement renoncer à voir reconnaître son droit de propriété sur le fonds de commerce situé dans l’enceinte des locaux appartenant désormais à la SCI VELLORE ;

que, par ailleurs, elle ne saurait garantir la société OLA n’ayant commis aucune faute ;

que cette procédure résulte de la seule imprudence de cette dernière et des manœuvres contestables de la SCI VELLORE, ce qui ne la concerne pas ;

qu’elle n’aurait jamais poursuivi ses discussions avec Monsieur [R] si elle avait été informée de l’existence, en parallèle, de négociations que la SCI PATRIMONIA/VELLORE entretenait avec son concurrent portant sur le même objet et, encore moins, qu’un contrat était conclu ;

que si la SCI VELLORE a intentionnellement caché à la société OLA les contentieux en cours et la situation de la station MALARTIC, elle n’y est pour rien ;

qu’en tout état de cause, la nature contractuelle des demandes reconventionnelles de la SCI VELLORE à l’encontre de la société OLA exclut toute condamnation à son encontre.

La SA VIVO ENERGY RÉUNION conclut au débouté des demandes formulées à son encontre et réclame la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.

ET SUR QUOI

Sur la recevabilité de la demande de la SAS OLA ENERGY RÉUNION

Par acte du 29 novembre 2023, la SAS OLA ENERGY RÉUNION a fait assigner à jour fixe la SCI VELLORE en résolution judiciaire du bail ainsi qu’en paiement de dommages et intérêts et par acte du 29 février 2024, elle a également fait assigner à jour fixe la SA VIVO ENERGY RÉUNION en intervention forcée pour demander sa garantie si le tribunal devait faire droit aux demandes reconventionnelles de condamnation formulées à son encontre par la SCI VELLORE.

La SCI VELLORE conclut à l’irrecevabilité de la demande au motif que « nul ne peut se contredire au détriment d’autrui ».

La fin de non-recevoir tirée de l’estoppel est soumise à des conditions de recevabilité.

La Cour de cassation, aux termes de plusieurs arrêts intervenus après celui rendu en Assemblée Plénière le 27 février 2009 consacrant le principe de l’estoppel, a notamment précisé que l’estoppel devait être constitutif de changements de positions contraires ou incompatibles entre elles opérés par une partie, nées au cours d’une même instance et de nature à induire en erreur son adversaire sur ses intentions.

Le principe de l’estoppel n’est pas réductible à une simple contradiction.

Il sanctionne un défaut de loyauté dans les débats.

En l’espèce, il n’apparaît pas que la SAS OLA ENERGY RÉUNION ait changé de prétentions en cours de procédure.

Elle demande, comme initialement, la résolution judiciaire du bail commercial et la condamnation de la SCI VELLORE à lui payer des dommages et intérêts.

Par conclusions du 22 janvier 2024, la SCI VELLORE a formulé une demande reconventionnelle à l’encontre de la SAS OLA ENERGY RÉUNION pour obtenir sa condamnation à lui payer la somme globale de 4.303.244,76 euros et précisait que le droit de jouissance de la société VIVO était un droit personnel inopposable au bailleur.

C’est ainsi que la SAS OLA ENERGY RÉUNION a fait assigner la société VIVO aux fins que le jugement à intervenir lui soit déclaré commun et opposable, conformément aux dispositions de l’article 331 alinéas 1 et 2 du Code de Procédure civile.

Si, par la suite et aux termes de ses dernières écritures, la SAS OLA ENERGY RÉUNION a demandé la garantie de la société VIVO, il revenait à cette dernière d’en contester le bien-fondé, ce qu’elle a fait d’ailleurs.

Mais en aucun cas, cette mise en cause n’a pu induire la SCI VELLORE en erreur sur les intentions de la SAS OLA ENERGY RÉUNION qui étaient et sont toujours d’obtenir la résolution judiciaire du bail litigieux.

Il convient d’écarter ce premier chef d’irrecevabilité.

Quant au second chef d’irrecevabilité relatif aux demandes nouvelles, il apparaît qu’en cours d’instance, et non pas dans ses dernières écritures, la SAS OLA ENERGY RÉUNION a formulé une demande subsidiaire en nullité du bail pour dol.

IL s’agit d’une demande additionnelle qui se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant, conformément à l’article 70 du Code de Procédure civile.

Ce n’est pas une demande nouvelle puisqu’elle tend aux mêmes fins que la demande principale.

Il convient de rejeter ce second chef d’irrecevabilité.

Sur la résolution judiciaire du bail

Il est constant que, par acte notarié du 13 juin 2022, la SCI VELLORE, représentée par sa gérante, Madame [N] [Z] épouse [P] [R], a donné à bail commercial à la SAS OLA ENERGY RÉUNION, pour une durée de 20 ans, le terrain sur lequel était exploité l’ancienne station-service ENGEN, tel qu’il existait « sans aucune exception ni réserve » ;

qu’aux termes de cet acte, il était indiqué : « Le Bailleur déclare que le bien loué dispose de cuves de stockage de carburant enterrées.

Ces dernières appartenaient au propriétaire antérieur, savoir la Société ENGEN RÉUNION…

Le bailleur déclare à cet effet :

— que le précédent propriétaire sus-désigné n’a pas procédé à la récupération desdites cuves malgré les mises en demeure restées infructueuses,

— qu’il fait son affaire de toute réclamation ou revendication de l’ancien propriétaire, de sorte que le Preneur aux présentes ne soit jamais inquiété ni troublé dans son activité découlant des présentes » ;

que la SCI VELLORE, constituée le 13 octobre 2020, a donc conclu ce bail commercial le 13 juin 2022 alors que :

— par acte passé devant le même notaire, Maître [O], le 30 décembre 2017, la SA ENGEN RÉUNION a vendu le même terrain à la SCI PATRIMONIA, représentée par son gérant, Monsieur [P] [R] ;

à cet acte était intervenu le locataire-gérant, la SARL MALARTIC, représentée par Monsieur [P] [R] et il était décidé de résilier le contrat de location-gérance à cette date du 30 décembre 2017 ;

il était également expressément mentionné que la vente ne comprenait ni meubles, ni objets mobiliers, ces éléments restant la propriété du vendeur ;

— la SARL MALARTIC a été mise en liquidation judiciaire par jugement du 5 septembre 2018 et, par courrier du 17 septembre 2018, la SA VIVO ENERGY RÉUNION (anciennement ENGEN RÉUNION) informait le liquidateur judiciaire, la SELARL HIROU, de sa volonté de reprendre l’exploitation de la station-service par l’intermédiaire d’un autre locataire-gérant, ce qu’a refusé la SELARL HIROU ;

— par acte d’huissier du 18 juillet 2019, la SA VIVO ENERGY RÉUNION a fait assigner devant le tribunal judiciaire la SELARL HIROU, ès qualité, et la SCI PATRIMONIA aux fins, notamment, de voir constater son droit de propriété sur le fonds de commerce auparavant exploité par la SARL MALARTIC ;

par ordonnance du 23 juillet 2021, le juge de la mise en état s’est déclaré incompétent au profit du juge-commissaire de la procédure collective de la SARL MALARTIC ;

— par ordonnance rendue le 2 février 2023 et exécutoire de droit, ce dernier a déclaré la SA VIVO ENERGY RÉUNION propriétaire du fonds de commerce et a relevé que le contrat de location-gérance conclu avec la SARL MALARTIC avait pris fin le 31 décembre 2017 ;

le juge-commissaire a également ordonné à la SELARL HIROU de procéder à la restitution de l’ensemble des éléments constitutifs du fonds de commerce et de le laisser libre de toute occupation et a précisé que sa décision était opposable à la SCI PATRIMONIA en sa qualité de propriétaire des murs ;

que sur ce dernier point, et contrairement aux allégations de la SCI VELLORE, non seulement la SCI PATRIMONIA était intervenue à cette instance, mais de plus avait conclu le 17 avril 2020 à l’absence de titre de la SA VIVO ENERGY RÉUNION pour entreposer ses biens sur le site, nonobstant les dispositions particulières de l’acte de vente précité du 30 décembre 2017 ;

que, de plus, elle s’est bien gardée de faire état devant le juge-commissaire de ce qu’elle avait vendu ce terrain à la SCI VELLORE suivant acte reçu le 19 février 2021 par le même notaire, Maître [O] ;

qu’il est intéressant de constater que, non seulement cet acte notarié ne fait mention ni du sort du fonds de commerce ENGEN ni du litige en cours initié par la société ENGEN le 18 juillet 2019, mais de plus, les parties ( certes représentées par la même personne) ont précisé : « le bien est entièrement libre de location ou occupation » et « il n’existe à ce jour aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété ».

En droit, aux termes de l’article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il ressort des faits exposés que Monsieur [R] via sa SCI PATRIMONIA avait parfaitement connaissance du litige initié par la société ENGEN et n’a pas estimé utile d’informer le juge-commissaire de la vente de son bien à la SCI VELLORE, laquelle n’a transmis aucune de ces informations à la société OLA et pas davantage le fait que la société ENGEN disposait de l’ICPE.

La SCI VELLORE ne démontre pas que la société OLA était informée de la procédure en cours.

Par contre, il est clairement démontré que la SCI VELLORE poursuivait toujours ses pourparlers avec la société VIVO après la conclusion du bail litigieux.

La société OLA n’a su que la société VIVO avait obtenu de l’administration une autorisation ICPE que lorsque la Direction de l’Environnement a émis un avis négatif à sa demande de permis de construire.

Il est également établi que c’est la raison pour laquelle la société OLA a cessé de payer son loyer, ce que la SCI VELLORE a accepté dans un premier temps afin d’entamer des négociations avec sa locataire.

Pendant le temps de ces négociations, la SCI VELLORE a toutefois fait procéder à l’encontre de la société OLA à quatre saisies-attribution et a refusé les demandes de cantonnement de la dette pour les trois dernières.

La mauvaise foi de la SCI VELLORE apparaît clairement établie.

La SCI VELLORE et la société OLA se sont réunies en octobre 2023 afin de mettre au point un nouveau partenariat et, dans l’attente de sa conclusion, la société OLA n’a pas sollicité le retrait de l’ICPE et du permis de construire.

De la même façon, la société OLA a transmis à son bailleur un projet d’avenant au bail par courriel du 12 octobre 2023 qualifié de « menace au bailleur » par la SCI VELLORE et qu’il convient de reproduire : « Ci-joint un projet d’avenant suite à notre discussion du3 octobre 2023. L’application des paiements des loyers des 4 prochains mois se feront, bien sûr, si cet avenant est signé par les parties.

Pour rappel, c’est un projet d’avenant, si des modifications sont souhaitées merci de nous faire part de tes remarques par retour de mail. ».

Ce projet d’avenant faisait état de l’appel interjeté contre la décision du juge-commissaire.

Or, en droit, l’ouverture de l’appel à l’encontre d’une ordonnance du juge-commissaire n’existe que dans des cas précis, notamment en matière de vérification et d’admission des créances.

Pour les autres décisions, dont celle rendue le 2 février 2023, le recours, y compris celui des personnes autres que les parties mais dont les droits sont affectés par l’ordonnance, se fait auprès du tribunal compétent, en l’espèce le tribunal mixte de commerce de Saint Denis.

Il n’apparaît pas que la SCI VELLORE ait régularisé une tierce opposition.

Elle n’a pas davantage établi que cette ordonnance ait fait l’objet d’une contestation par le liquidateur devant le tribunal mixte de commerce de Saint Denis.

L’ordonnance du 2 février 2023 est donc opposable à la SCI VELLORE et il convient d’en tirer les conséquences.

La première conséquence est de rendre inutile le débat sur la distinction entre droit réel et droit personnel et ce, d’autant plus qu’il convient de rappeler qu’aux termes de son ordonnance, le juge-commissaire a, comme indiqué plus avant, ordonné à la SELARL HIROU de procéder à la restitution de l’ensemble des éléments constitutifs du fonds de commerce et de le laisser libre de toute occupation.

En droit, l’obligation de délivrance à laquelle est tenue le bailleur résulte de la nature même du contrat de louage : le bailleur est obligé de délivrer au locataire le bien loué, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail conformément à l’article 1719 du Code civil.

Plus spécifiquement, le statut des baux commerciaux est subordonné à l’exploitation par le locataire d’un fonds de commerce lui appartenant.

En l’espèce, dès lors que la société VIVO persiste – à raison – à voir reconnaître sa qualité de propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux loués, l’avenir de la société OLA en tant que locataire titulaire d’un bail commercial est subordonné au bon vouloir de la société VIVO et ne pourra jamais exploiter librement de fonds de commerce attaché au bail, et ce d’autant que le mobilier et les cuves sont demeurées la propriété de ENGEN (et donc VIVO) dont la dernière ICPE obtenue datait du 17 juin 2022, à une date où le bail conclu entre la SCI VELLORE et la société OLA avait déjà été signé.

Il convient, en conséquence, de prononcer la résolution judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de la SCI VELLORE et, ce, à sa date d’effet du 13 juin 2022.

Sur le préjudice

La résolution judiciaire étant rétroactive et, constatant que la société OLA n’a pu effectuer les travaux d’aménagement envisagés ni débuter la moindre exploitation, il convient de condamner la SCI VELLORE, aux torts exclusifs de laquelle la résolution a été prononcée, à rembourser à la société OLA les frais exposés suivants :

factures de la SCI VELLORE

— loyers : 86.800,00 euros

— sondage du sol et contrôle de la pollution : 54.250,00 euros

— pas de porte : 108.500,00 euros

factures de divers intervenants : 149.271,57 euros

frais de notaire : 34.068,00 euros.

En revanche, le tribunal ne dispose pas d’éléments pour calculer la perte de la marge qui aurait été dégagée par l’exploitation de la station-service, la production du bilan de la société ENGEN pour l’exercice 2017 n’y suffisant pas.

Néanmoins, la société OLA a subi un préjudice de jouissance qu’il convient d’évaluer à a somme de 50.000 euros.

Sur la demande reconventionnelle de la SCI VELLORE

La SCI VELLORE ne saurait être accueillie en ses demandes reconventionnelles dès lors que la résolution du bail a été prononcée à ses torts exclusifs.

Néanmoins, il convient de les examiner, tant elles révèlent – s’il le fallait encore – l’étendue de la mauvaise foi de la SCI VELLORE.

Il a été démontré que le défaut de paiement des loyers résulte des seules fautes du bailleur, ce qui justifie également que le coût des saisies-attribution reste à sa charge.

Quant à la réclamation relative à la dépollution du sol, il y a lieu de se reporter à l’acte de vente du 19 février 2021 aux termes duquel la SCI PATRIMONIA déclarait expressément qu’il n’existait aucune pollution du sol – et si pollution il y avait, elle résulterait de l’exploitation du site par la SARL MALARTIC.

A propos des cuves , la société OLA ne pouvait en avoir « la garde et la responsabilité » alors qu’aux termes du contrat de bail, il était indiqué ; « Le bailleur déclare à cet effet :

— que le précédent propriétaire sus-désigné n’a pas procédé à la récupération desdites cuves malgré les mises en demeure restées infructueuses,

— qu’il fait son affaire de toute réclamation ou revendication de l’ancien propriétaire, de sorte que le Preneur aux présentes ne soit jamais inquiété ni troublé dans son activité découlant des présentes » .

Si le surplus des préjudices était justifié par la production de pièces – ce qui n’est pas le cas- il serait entièrement imputables à la SCI VELLORE.

Il convient de la débouter de ses demandes reconventionnelles.

Sur les autres demandes

L’équité commande en la cause d’allouer à la société OLA la somme de 15.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile.

La société OLA a fait valoir, pour justifier sa demande subsidiaire en garantie, que la SA VIVO n’avait pas signifié l’ordonnance du juge-commissaire aux autres concurrents ( TOTAL, VITO ) présents sur l’île de La Réunion mais uniquement à elle parce qu’elle avait pour seul objet de remettre en cause les travaux envisagés après l’obtention du permis de construire.

Or, il ne s’agit là qu’une allégation qui ne démontre rien et pas davantage que la SA VIVO avait connaissance du bail commercial conclu avec la SCI VELLORE.

Si l’assignation de la société VIVO en intervention forcée était justifiée, ne serait-ce que par mesure de prudence, aucune circonstance de droit ou de fait ne s’est révélée en cours d’instance pour maintenir la demande en garantie.

C’est pourquoi il convient de condamner la société OLA à payer à la société VIVO la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARE la SAS OLA ENERGY RÉUNION recevable et bien fondée en sa demande,

PRONONCE la résolution judiciaire du bail commercial conclu par acte authentique du 13 juin 2022 entre la SAS OLA ENERGY RÉUNION et la SCI VELLORE et, ce, à sa date d’effet du 13 juin 2022,

CONDAMNE la SCI VELLORE à payer à la SAS OLA ENERGY RÉUNION la somme de 482.889,57 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi et la somme de 15.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile,

DÉBOUTE la SCI VELLORE de ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNE la SAS OLA ENERGY RÉUNION à payer à la SA VIVO ENERGY RÉUNION la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

CONDAMNE la SCI VELLORE aux dépens.

EN FOI DE QUOI LA PRÉSIDENTE ET LA GREFFIÈRE ONT SIGNE LE PRÉSENT JUGEMENT.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE