RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00598 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GYLK

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 28 OCTOBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SEDRE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Fabrice SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [N] [V]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4] (LA RÉUNION)

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Septembre 2024

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La Société d’Equipement du Département de la Réunion (SEDRE) a donné à bail à Madame [N] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] selon contrat du 29 octobre 2019, moyennant un loyer mensuel dans son dernier état de 617,54 euros provision sur charges comprise.

La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 06 novembre 2023, pour la somme en principal de 4.835,92 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, la SEDRE a fait assigner Madame [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [N] [V] ;

— l’autorisation de faire transporter et séquestrer les meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de Madame [N] [V] ;

— la condamnation de Madame [N] [V] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 7.844,49 euros, avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 09 septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SEDRE, représentée par son avocat, a maintenu l’intégralité de ses demandes. Elle actualise la dette locative à la somme de 11.459,69 euros à la date du 23 août 2024.

Madame [N] [V], régulièrement citée à étude, est non comparante ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 21 juin 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version (alors) en vigueur.

En outre, la SEDRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée avec accusé réception en date du 12 janvier 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 29 octobre 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [N] [V] le 06 novembre 2023, pour la somme en principal de 4.835,92 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 6 janvier 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SEDRE est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [N] [V] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 6 janvier 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SEDRE produit un décompte démontrant que Madame [N] [V] était débitrice, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 11.459,69 euros à la date du 23 août 2024. Madame [N] [V], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence, il convient de la condamner à verser à la SEDRE la somme de 11.459,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 23 août 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ».

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Madame [N] [V] ne règle plus son loyer depuis plusieurs mois. En conséquence, à défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d’office.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Madame [N] [V] sera également condamnée à verser à la SEDRE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [N] [V], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la SEDRE les frais qu’elle a dû engager dans le cadre de la présente procédure. Il convient de condamner Madame [N] [V] à lui payer la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 octobre 2019 entre la SEDRE etMadame [N] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies au 6 janvier 2024.

CONDAMNE Madame [N] [V] à verser à la SEDRE la somme de 11.459,69 euros selon décompte arrêté à la date du 23 août 2024 avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [N] [V].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [N] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la SEDRE à faire procéder à l’expulsion deMadame [N] [V] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [N] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place.

CONDAMNE Madame [N] [V] à verser à la SEDRE une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 6 janvier 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [N] [V] à verser à la SEDRE la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [N] [V] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE