RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 24/00098 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GTWQ

NAC : 72A

JUGEMENT STATUANT SELON

LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

AUDIENCE DU 25 Avril 2024

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. DE LA [Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Guillaume DARRIOUMERLE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DEFENDEURS

Mme [N] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

M. [M] [E]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Sophie PARAT

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 28 Mars 2024

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Jugement prononcé le 25 Avril 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assisté de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître DARRIOUMERLE délivrée le :

Copie certifiée conforme délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [E] et Madame [N] [B] sont propriétaires des lots n°15 et 104 de la [Adresse 3] située[Adresse 1] à [Localité 5].

Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l’ensemble des copropriétaires, dont Monsieur [M] [E] et Madame [N] [B].

En outre, les procès-verbaux des assemblées générales du 22 septembre 2021 et 22 septembre 2022 leur ont été transmis.

La mise en demeure de payer en date du 19 janvier 2022 (LRAR non réclamée) est demeurée infructueuse pendant plus de trente jours.

Le syndicat des copropriétaires demandeur fait état au 11 septembre 2023 d’un solde débiteur de charges de copropriété d’un montant principal de 3 350,19 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 février 2024 à étude, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] représenté par son syndic DELMONTE IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [M] [E] et Madame [N] [B] devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] demande de:

— CONDAMNER Monsieur [M] [E] et Madame [N] [B] a payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 3] la somme de 3.350,19 euros avec intéréts a compter du 19 janvier 2022,

— CONDAMNER Monsieur [M] [E] et Madame [N] [B] a payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 3] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [M] [E] et Madame [N] [B] aux entiers dépens.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [M] [E] et Madame [N] [B] n’ont pas comparu à l’audience du 28 mars 2024.

A l’issue de l’audience, le juge a indiqué que la décision serait prononcée le 25 avril 2024 par mise à disposition des parties au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la régularité de la saisine de la juridiction à l’égard des parties non comparantes:

Il résulte de la combinaison des articles 14, 471 et 655 à 659 du code de procédure civile et 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, que lorsqu’une partie, citée à comparaître par acte d’huissier de justice, ne comparaît pas, le juge, tenu de s’assurer de ce que cette partie a été régulièrement appelée, doit vérifier que l’acte fait mention des diligences prévues, selon les cas, aux articles 655 à 659 susvisés ; et qu’à défaut pour l’acte de satisfaire à ces exigences, le juge ordonne une nouvelle citation de la partie défaillante (en ce sens : Civ. 2, 1er octobre 2020, n° 18-23.210).

L’article 656 du code de procédure civile prévoit, dans sa première partie, que “Si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l’acte et s’il résulte des vérifications faites par l’huissier de justice, dont il sera fait mention dans l’acte de signification, que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l’huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l’article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l’acte doit être retirée dans le plus bref délai à l’étude de l’huissier de justice, contre récépissé ou émargement, par l’intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.”

Force est de constater en l’espèce que les procès-verbaux de l’assignation mentionnent précisément les diligences opérées par le commissaire de justice pour vérifier l’exactitude du domicile des destinataires (confirmation du domicile par Madame [B] jointe par téléphone) et se conformer aux prescriptions édictées par l’article précité.

Par suite, le tribunal est régulièrement saisi à l’égard des défendeurs non comparants.

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré des charges de copropriété

En vertu des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la même loi :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.»

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

En application des dispositions de l’article 19-2 susvisé, le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer devant la juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond toutes les provisions du budget prévisionnel de l’année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, y compris 'les provisions non encore échues', et les sommes afférentes aux dépenses de travaux, à l’exclusion des provisions qui pourraient être dues au titre du budget prévisionnel des années suivant celle en cours au jour de la délivrance de la mise en demeure.

Au regard des procès-verbaux d’assemblée générale des 22 septembre 2021 et 22 septembre 2022, des appels de fonds et du décompte versés aux débats, il convient de condamner les défendeurs à payer la somme totale de 1 992,42 euros, correspondantaux arriérés de charges impayées pour l’exercice du 01/05/2021 au 30/04/2022 (comptes approuvés par l’AG du 22 septembre 2022), aux provisions de charges, à l’avance de trésorerie permanente et cotisations au fonds de travaux impayées pour les trois premiers trimestres de l’exercice du 01/05/2022 au 30/04/2023 (budget prévisionnel et cotisation au fonds de travaux ALUR approuvés par l’AG du 22 septembre 2021), aux travaux de rénovation électrique dans les sous-sols (approuvés par l’AG du 22 septembre 2021).

Les sommes libellées “mise en demeure” et “frais de contentieux” n’ont pas été comptabilisées, puisqu’elles ne correspondent pas à des charges de copropriété impayées.

En application de l’article 36 du décret n° 37-223, cette somme produit intérêt au taux légal à compter de la première mise en demeure au copropriétaire défaillant, soit le 19 janvier 2022, pour 651,81 euros, à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les défendeurs, qui succombent, seront condamnés à payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond,

CONDAMNE Monsieur [M] [E] et Madame [N] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] la somme de 1 992,42 € (mille neuf cent quatre vingt douze euros et quarante deux centimes) correspondant aux charges de copropriété impayées et provisions non encore échues pour la période du 1er mai 2021 au 31 décembre 2022 ;

DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, soit le 19 janvier 2022, pour 651,81€ (six cent cinquante et un euros et quatre vingt un centimes) et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [M] [E] et Madame [N] [B] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [M] [E] et Madame [N] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 1 000 (mille) euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

LE GREFFIERLA PRESIDENTE