MINUTE

ORDONNANCE DU : 20 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00612 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I46X

AFFAIRE : S.C.I. CG IMMO C/ S.N.C. SNC [U], [Y] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

1ère VICE PRESIDENTE : Séverine BESSE

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. CG IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL AVOCAES, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDERESSES

S.N.C. [U], dont le siège social est sis [Adresse 5]

non représentée

Monsieur [Y] [L], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Philippe MARCHAL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

Débats tenus à l’audience du : 30 Octobre 2025

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 20 Novembre 2025

DECISION: réputée contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privés du 27 octobre 2011, M. [P] [X] a vendu son fonds de commerce à M. [Y] [Z] avec transfert du droit au bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3] à M. [Y] [Z], qui en a accepté toutes les clauses et conditions sans aucune réserve à compter du 1er novembre 2011.

Par acte notarié du 17 juillet 2020, la SCI CG Immo est devenue propriétaire du bien objet du bail commercial.

Par acte sous seing privé du 08 mars 2024, M. [Y] [Z] a cédé le fonds de commerce à la société SNC [U]. L’acte de cession prévoit que le cédant demeure responsable du paiement des loyers, charges et obligations du bail pendant une durée de 3 ans à compter de la cession.

Par actes de commissaire de justice en date du 05 septembre 2025, la SCI CG Immo a assigné la SCN [U] et M. [Y] [L] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins de résiliation du bail.

L’affaire est retenue à l’audience du 30 octobre 2025.

Sur le fondement des articles L143-2 et 145-41 du code de commerce, la SCI CG Immo sollicite de voir :

— Rejeter toutes les demandes, fins et prétentions soulevées par M. [L],

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial au 16 juin 2025 avec toutes ses conséquences ;

— Ordonner l’expulsion de la société SNC LE [U] et de tous occupants de son chef, des locaux qu’elle occupe sis [Adresse 4] et ce au besoin avec l’appui de la [Localité 6] Publique et l’assistance d’un serrurier ;

— Condamner la société SNC LE [U] à payer à la SCI CG IMMO une somme :

o 3736.25 euros non soumis à TVA, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et taxes impayés au 16 juin 2025 ;

o 785,04 euros par mois, non soumis à TVA, à valoir sur l’indemnité d’occupation augmentée des charges et taxes foncières ;

Ces sommes étant majorées de la clause pénale à hauteur de 10% des sommes dues outre les intérêts de retard contractuellement fixés au taux de base bancaire majoré de 3 points et les honoraires et frais de procédure, en ce compris les frais de commandement,

— Fixer l’indemnité d’occupation due par la société SNC LE [U] à la SCI CG IMMO au montant du loyer augmenté des charges et taxes jusqu’à la libération des lieux et la condamner à payer cette somme,

— Ordonner que la somme versée par la société SNC LE [U] à titre de dépôt de garantie demeure acquise à la SCI CG IMMO,

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix de la SCI CG IMMO aux frais, risques et périls de la société SNC LE [U], en garantie de toutes sommes que cette dernière pourrait rester devoir ;

— Condamner M. [L] conjointement et solidairement avec la société SNC LE [U] au paiement des sommes suivantes :

o L’indemnité d’occupation jusqu’à restitution des lieux

o La somme de 3 736.25 euros au titre de l’arriéré locatif.

Ces sommes étant majorées de la clause pénale à hauteur de 10% des sommes dues outre les intérêts de retard contractuellement fixés au taux de base bancaire majoré de 3 points et les honoraires et frais de procédure, en ce compris les frais de commandement,

— Rejeter la demande de report de paiement de M. [L],

— Condamner la société SNC LE [U] ET M. [L] conjointement et solidairement à payer à la SCO CG IMMO une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société SNC LE [U] ET M. [L] conjointement et solidairement aux entiers dépens ;

— Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La SCI CG Immo expose que :

— le locataire ne paye plus les loyers, qu’un commandement de payer lui a été signifié mais est resté sans réponse, commandement signifié également à M. [L],

— conformément à l’article L. 145-6-1 du Code de commerce, elle a adressé dans le mois de la défaillance la lettre d’information à M. [L] en lui demandant le paiement des sommes dues,

— compte tenu du paiement à terme échu trimestriel, la défaillance a été constatée le 31 mars 2025,

— la clause de solidarité a été négociée et n’a rien d’abusive,

— elle s’oppose fermement à la demande d’octroi de délais de paiement, car M. [L] a reçu un prix du fait de la cession, à la différence du bailleur qui doit continuer d’assumer un crédit immobilier et les charges afférentes à l’immeuble, sans rentrée d’argent.

La société [U], régulièrement citée par dépôt de l’acte à étude après vérification par le commissaire de justice du nom de la société sur la boîte aux lettres, ne comparait pas à l’audience.

M. [Y] [L] sollicite de voir :

A titre principal :

Juger que la SCI CG Immo n’a pas respecté les délais lui permettant de réclamer les sommes sollicitées,

Juger que la SCI CG Immo a, par son comportement dilatoire, concouru à son dommage,

En conséquence : Débouter la SCI CG Immo de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de M. [L],

Condamner la SNC Le [U] à relever et garantir M. [L] de toutes les condamnations éventuelles qui seraient mises à sa charge,

A titre subsidiaire :

— Accorder à M. [L] le report du paiement des sommes dues dans la limite de deux années,

— Débouter la SCI CG Immp de l’intégralité de ses demandes contraires,

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

En tout état de cause : condamner la SCI CG Immo à payer à M. [L] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il expose que :

— la clause contenue dans l’acte de cession du fonds de commerce ne le mentionne pas en qualité de caution, mais porte sur la subrogation du cessionnaire dans les droits et obligations du cédant,

— il aurait dû être informé dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par la société Le [U] du défaut de paiement de celle-ci,

— la SCI CG Immo a réclamé des sommes dès le 17 mars 2025, alors qu’à cette date-là, aucune somme n’était due,

— la SCI CG Immo n’a pas agi directement au premier retard de paiement mais a volontairement aggravé la situation et fait en sorte que les loyers impayés s’accumulent,

— le bailleur, informé de la fermeture du commerce pour raisons de santé, aurait dû mettre fin au bail.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est, toutefois, pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un contrat de bail.

L’article L145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d’effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon les stipulations du bail, " Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son échéance de toutes sommes dues en vertu du présent bail, qu’il s’agisse des loyers et/ou indemnités d’occupation, ou des accessoires, tels que charges, taxes, pénalités, intérêts, frais de poursuite, comme à défaut de paiement de tous arriérés dus par suite d’indexation, de révision ou de renouvellement, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai du mois.

Il suffira d’une simple ordonnance rendue par le magistrat des référés auquel les parties attribuent en tant que de besoin expressément compétence, prescrivant l’expulsion du preneur, pour poursuivre cette dernière. "

Un commandement de payer les loyers a été signifié à la société Le [U] le 16 mai 2025 pour la somme principale de 3 838,28 euros, arrêtée au 11 mai 2025, terme de mai 2025 inclus.

Le preneur, en ne réglant pas l’intégralité de la somme, ne s’est pas libéré du montant de la dette dans le délai d’un mois. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 juin 2025.

La société Le [U] doit quitter les lieux dans les huit jours à compter de la signification de la présente décision. À défaut, son expulsion sera ordonnée.

Il n’est pas sérieusement contestable qu’elle est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés.

Au vu du décompte produit, les loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés au 16 juin 2025, terme du 1er trimestre inclus, s’élèvent à 1 747,49 euros. Le loyer du 2ème trimestre 2025 n’est dû qu’à compter du 30 juin 2025.

Par ailleurs, l’acte de cession du fonds de commerce contient une clause de solidarité qui stipule que « le cédant demeurera responsable du paiement des loyers, charges et obligations du bail jusqu’à ce jour et solidaire du paiement des loyers, charges et obligations du bail pendant une durée de trois (3) ans à compter de la cession en application de l’article 11-2 des Conditions Générales du bail ».

Le bail prévoyant un paiement trimestriel, la défaillance de la société Le [U] a été constatée le 31 mars 2025 par la SCI CG Immo, qui a informé M. [Z] de la situation le 18 avril 2025, soit dans le délai d’un mois prévu à l’article L145-16-1 du code de commerce.

Le commandement de payer a été signifié à M. [Y] [Z] par acte de commissaire de justice du 20 mai 2025, soit quatre jours après la signification au preneur.

Il résulte de l’échange de courriels que le bailleur a été informé en mai 2025 de la décision du 24 mars 2025 du directeur régional des douanes de fermeture provisoire en raison de l’état de santé du gérant dans la perspective d’une reprise.

M. [Y] [Z] ne démontre pas l’absence de diligences du bailleur qui aurait aggravé les impayés puisque ce dernier a fait délivrer un commandement de payer dès le premier impayé trimestriel, l’en a informé conformément à ses obligations légales et a fait assigner le preneur le 5 septembre 2025 pour une acquisition de clause résolutoire le 17 juin 2025, soit dans un délai parfaitement raisonnable compte tenu des contacts pris entre avocats et de la période de congés.

L’obligation solidaire de M. [Y] [Z] ne souffre pas de contestation sérieuse.

Il convient donc de condamner solidairement la société Le [U] et M. [Y] [Z] à payer à la SCI CG Immo la somme provisionnelle de 1 747,49 euros, arrêtée au 16 juin 2025, terme du 1er trimestre 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers en date du 16 mai 2025 sur la somme de 1 747,49 euros, les loyers d’avril et mai 2025 n’étant alors pas dus eu égard au paiement trimestriel du loyer, outre l’indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, charges et taxes.

Compte tenu du faible montant de l’obligation, il n’y a pas lieu à accorder des délais de paiement à M. [Y] [Z] qui a perçu le prix de cession du fonds de commerce.

Selon les deux premiers alinéas de l’article 1231-5 du Code Civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Cette faculté du juge du fond conduit le juge des référés à limiter la provision au titre du préjudice financier incontestable du bailleur résultant du maintien dans les lieux de la SCN Le [U], à la somme de 500 euros, sachant que relèvent de la clause pénale, la majoration des intérêts et l’indemnitaire forfaitaire de 10% des sommes dues.

En application de l’article 491 et 696 du Code de procédure civile, les défendeurs sont condamnés solidairement aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et à payer à la demanderesse la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 695 du code de procédure civile, le coût de l’assignation est nécessairement compris dans les dépens sans qu’il soit besoin de le préciser.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge ne peut, par exception, écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

CONSTATE la résiliation du bail liant la SCI CG Immo à la SNC Le [U] pour défaut de paiement des loyers et ce à compter du 17 juin 2025 ;

DIT que la SNC Le [U] doit quitter les lieux dans les 8 jours de la signification de la présente ordonnance ;

A défaut de départ volontaire, ORDONNE son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE solidairement la SNC Le [U] et M. [Y] [Z] à payer à la SCI CG Immo les sommes suivantes :

—  1 747,49 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 16 juin 2025, terme du 1er trimestre 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2025,

— une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer, des charges et taxes à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la libération complète des lieux par la remise des clés,

—  500 euros à titre de provision à valoir sur le montant de la clause pénale,

—  800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix de la SCI CG IMMO aux frais de la société SNC LE [U], en garantie de toutes sommes que cette dernière pourrait rester devoir ;

DEBOUTE la SCI CG Immo du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement la SNC Le [U] et M. [Y] [Z] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer de 156,25 euros.

LA GREFFIERE LA 1ère VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Séverine BESSE

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la SELARL AVOCAES

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— M^e Philippe MARCHAL

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Le 20 Novembre 2025