Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne, 4e chambre civile, 16 septembre 2025, n° 25/01525

TJ Saint-Étienne 16 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a constaté que le locataire avait un arriéré locatif établi et qu'il était donc tenu de régler cette somme.
Accepté
Occupation illicite des lieux
La cour a jugé que l'occupation illicite justifie le versement d'une indemnité d'occupation au bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Étienne, 4e ch. civ., 16 sept. 2025, n° 25/01525
Numéro(s) :	25/01525
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eric FUMAT
Cabinet(s) :	BONIFACE-HORDOT-FUMAT
Parties :	N

Texte intégral

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT [K]

N° RG 25/01525 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IWJO

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 17 Juin 2025

ENTRE :

Monsieur [G] [W] [K] [I] [U]

demeurant [Adresse 1]

assisté par M^e Eric FUMAT de la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON, avocats au barreau de SAINT-[K]

Madame [R] [D] [F] épouse [U]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Eric FUMAT de la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON, avocats au barreau de SAINT-[K]

ET :

Monsieur [N] [Z]

demeurant [Adresse 3]

comparant

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 juin 2023, Monsieur [G] [U] a donné à bail à Monsieur [N] [Z], un local à usage d’habitation, incluant une cave et un garage, situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 455,00 euros outre une provision sur charges de 110,00 euros.

Monsieur [G] [U] et Madame [R] [F] épouse [U] ont fait délivrer le 28 octobre 2024 à Monsieur [N] [Z] un commandement de payer des loyers échus pour un arriéré de 2653 euros, échéance de septembre 2024 inclus.

Par courrier électronique avec accusé de réception en date du 29 octobre 2024, Monsieur [G] [U] et Madame [R] [F] épouse [U] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par acte de commissaire de Justice en date du 20 mars 2025, Monsieur [G] [U] et Madame [R] [F] épouse [U] ont attrait Monsieur [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-[K], aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, :

— constater la résiliation du contrat de bail,

— ordonner son expulsion et de tous occupants de leur chef, et avec l’aide de la force publique si besoin est,

— le condamner au paiement de la somme de 6043,00 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de mars 2025 inclus, somme à parfaire le jour de l’audience, avec intérêts de droit au taux légal,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et charges, subissant les augmentations légales, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

— le condamner au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur [G] [U] et Madame [R] [F] épouse [U] ont notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par lettre électronique avec accusé de réception délivrée le 21 mars 2025.

A l’audience de plaidoirie du 17 juin 2025, Monsieur [G] [U] et Madame [R] [F] épouse [U], respectivement assisté et représenté par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils se sont désistés de leur demande relative à l’article 700 du Code de procédure civile et ont actualisé leur créance locative à la somme de 7838,00 euros, échéance de juin 2025 inclus. Ils ont acté le départ du locataire en août et ont donné leur accord pour la mise en place d’un échéancier de 500,00 euros par mois.

Monsieur [N] [Z], comparant en personne, a sollicité un délai de paiement sur la base de 500,00 euros par mois. Il a précisé être embauché dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée et percevoir mensuellement 1 800,00 euros. Il a signalé régler des amendes par prélèvement à la source.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

A l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l’historique des loyers et du décompte, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [N] [Z] le 28 octobre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 2653 euros, échéance de septembre 2024 inclus.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Monsieur [N] [Z] est demeuré infructueux dans le délai de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 29 décembre 2024.

Monsieur [N] [Z] est donc depuis cette date occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Monsieur [N] [Z] n’a pas sollicité le gel de la clause résolutoire.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et ce deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [G] [U] et Madame [R] [F] épouse [U] versent aux débats un décompte établissant l’arriéré locatif à la somme de 7838 euros, échéance du mois de juin 2025 inclus.

La dette de Monsieur [N] [Z] est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [N] [Z] à verser à Monsieur [G] [U] et Madame [R] [F] épouse [U] la somme de 7838 euros, au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de juin 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision.

SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

En l’espèce, les bailleurs et le locataire se sont mis d’accord pour la mise en œuvre d’un échéancier à hauteur de 500,00 euros par mois.

Il convient en conséquence d’accorder au locataire des délais de paiement tels que décrits au dispositif.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [N] [Z] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [G] [U] et Madame [R] [F] épouse [U] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer dû et des charges (sur justificatifs), et ce à compter du 1er juillet 2025.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [N] [Z] au paiement de cette indemnité, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [Z] aux dépens de l’instance.

Il sera acté du désistement des demandeurs s’agissant des frais irrépétibles.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail signé le 30 juin 2023 entre Monsieur [G] [U] et Monsieur [N] [Z] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies et que le bail est résilié depuis le 29 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à payer à Monsieur [G] [U] et Madame [R] [F] épouse [U] la somme de 7838 euros, au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de juin 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [N] [Z] à se libérer de la dette en 15 mensualités de 500,00 euros, la 16ème mensualité équivalant au solde, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que les mensualités seront exigibles au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT en revanche qu’à défaut de payement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à régler à Monsieur [G] [U] et Madame [R] [F] épouse [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyers plus charges (sur production de justificatifs) qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er juillet 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT que faute par Monsieur [N] [Z] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] au paiement des dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION