Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02229 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IYEX

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 02 Mars 2026

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [N], munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [D] [R]

né le 22 Novembre 1982

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Aurélie PINEY, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 42218-2025-006344 du 02/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 05 Mai 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet du 29 mars 2024, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a donné à bail à Monsieur [D] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 416,90 euros outre une provision sur charges de 157,31 euros.

Par courrier simple du 17 septembre 2024, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer le 16 octobre 2024 à Monsieur [D] [R] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 3209,71 euros, échéance de septembre 2024 inclus.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 30 décembre 2024, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a attrait Monsieur [D] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

constater la résiliation du contrat de bail de plein droit par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour le même motif,ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, et notamment avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin est,le condamner au paiement de la somme de 4378,13 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 décembre 2024 (mois de novembre 2024 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date d’audience,le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et charges, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la reprise des lieux,le condamner au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 2] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 2 janvier 2025.

Appelée à l’audience du 2 juin 2025, l’affaire a été renvoyée successivement aux audiences des 3 novembre 2025 et 2 mars 2026.

A l’audience de plaidoirie du 2 mars 2026, l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE, représenté par sa chargée de contentieux munie d’un pouvoir, se référant à l’acte introductif d’instance et plaidant oralement, a maintenu ses demandes. Il a actualisé sa créance à la somme de 12526,49 euros au 27 février 2026. Il s’est opposé aux délais de paiement en précisant qu’un seul paiement de loyer est intervenu depuis l’entrée dans les lieux. Il a ajouté qu’il n’y a aucun trace comptable des trois versements allégués par le locataire.

Monsieur [D] [R], représenté par son conseil se référant à ses écritures et plaidant oralement, a sollicité :

— la déduction de la dette des sommes de :

° 450 euros versés le 8 août 2025

° 300 euros versés le 5 septembre 2025

° 900 euros versés le 7 octobre 2025,

— l’accord des plus larges délais de paiement,

— la suspension de l’exécution de la clause résolutoire,

— le débouté des demandes de l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE,

— écarter l’exécution provisoire.

Il ne conteste pas la dette de loyer mais son montant et communique trois impressions de virements [V] respectivement de 300, 900 et 450 euros.

Tant sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil que sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il fait état de difficultés financières depuis sa séparation et sa détention pour demander un délai de paiement sous 24 mois avec imputation des paiements sur le capital et gel de la clause résolutoire. Il ajoute avoir trois enfants et percevoir le RSA. Il confirme ne pas avoir repris le paiement du loyer courant.

Sur quoi l’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a bien informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose:

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Compte tenu de la force obligatoire du contrat, la stipulation contractuelle dérogeant au délai légal de six semaines, il sera appliqué un délai de deux mois pour le calcul de l’acquisition de la clause résolutoire.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît donc qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [D] [R] le 16 octobre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 3209,71 euros, échéance de septembre 2024 inclus.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Monsieur [D] [R] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 17 décembre 2024, soit deux mois après la délivrance du commandement.

Monsieur [D] [R] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient de constater que Monsieur [D] [R] n’a pas repris le paiement de son loyer courant, condition obligatoire pour suspendre la clause résolutoire.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et ce deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE verse aux débats un décompte établissant l’arriéré locatif à la somme de 12526,49 euros, échéance du mois de février 2026 inclus.

Il est communiqué par Monsieur [D] [R] des imprimés de virements sur lesquels il n’est pas daté les années et qui ne sont en tout état de cause que des preuves d’envoi sans certitude de bonne réception par le destinataire dont l’identité indiquée est « logement social loire » sans certitude qu’il s’agisse de l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE.

Dès lors, il ne sera pas déduit de la dette la somme totale de 1650 euros qui serait issue de trois virements de 300, 900 et 450 euros.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [D] [R] à verser à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 12526,49 euros, échéance du mois de février 2026 inclus, en ce compris les indemnités d’occupation, au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA DEMANDE D’ECHEANCIER

Au visa des articles 1343-5 du code civil et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Compte tenu de l’importance de la dette et d’absence totale d’efforts du locataire pour l’apurer, sa demande d’échéancier sera rejetée.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [D] [R] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises (sur production de justificatifs), et ce à compter du 1er mars 2026.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [D] [R] au paiement de cette indemnité, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [R] aux entiers dépens de l’instance.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 29 mars 2024 conclu entre l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE et Monsieur [D] [R], concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], sont réunies et que le bail est résilié à compter du 17 décembre 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [D] [R] de sa demande de réduction de la dette ;

CONDAMNE Monsieur [D] [R] à payer à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 12526,49 euros, échéance du mois de février 2026 inclus, en ce compris les indemnités d’occupation, au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que faute par Monsieur [D] [R] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

DEBOUTE Monsieur [D] [R] de sa demande d’échéancier avec gel de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [D] [R] à régler à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers plus charges (sur production de justificatifs), avec déduction des aides sociales, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er mars 2026, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [D] [R] au paiement des dépens ;

DÉBOUTE l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE