Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Vice-Président

[Adresse 3]

[Localité 12]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 15]

______________________

ILLKIRCH Civil

N° RG 25/02853

N° Portalis DB2E-W-B7J-NO2R

______________________

MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e ASLAN

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e ZIMMERER

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

S.C.I. LA CHARRUE

[Adresse 10]

représentée par M^e Anne ZIMMERER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 297

DEFENDEURS :

Monsieur [G] [H]

[Adresse 7]

représenté par M^e Dilek ASLAN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 314

Monsieur [S] [H]

[Adresse 5]

représenté par M^e Dilek ASLAN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 314

Monsieur [T] [H]

[Adresse 2]

représenté par M^e Dilek ASLAN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 314

Monsieur [D] [J]

[Adresse 13]

représenté par M^e Dilek ASLAN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 314

Madame [N] [J]

[Adresse 4]

représentée par M^e Dilek ASLAN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 314

Monsieur [W] [K]

[Adresse 6]

représenté par M^e Dilek ASLAN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 314

Madame [A] [K]

[Adresse 14]

représentée par M^e Dilek ASLAN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 314

Monsieur [C] [K]

[Adresse 9]

représenté par M^e Dilek ASLAN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 314

Monsieur [Z] [K]

[Adresse 11]

représenté par M^e Dilek ASLAN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 314

Page sur

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Vice-Président

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 01 Octobre 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 03 Décembre 2025

Premier ressort,

OBJET : Autres demandes relatives à la vente

Attendu que dans les assignations qu’elle a fait délivrer les 25 et 26 juin 2024 ainsi que dans ses dernières conclusions régularisées au greffe le 8 septembre 2025, la SCI La Charrue expose que moyennant le paiement de 160 000 euros, elle a, par acte authentique du 27 juin 2022, fait l’acquisition d’une maison d’habitation située [Adresse 8] ;

Que le bien était placé sous le régime de l’indivision entre les neuf héritiers de madame [O] [H] à savoir :

• monsieur [G] [H], propriétaire indivis en pleine propriété à hauteur de 6/30ème ;

• monsieur [S] [H], propriétaire indivis en pleine propriété à hauteur de 6/30ème ;

• monsieur [T] [H], propriétaire indivis en pleine propriété à hauteur de 6/30ème ;

• monsieur [D] [J], propriétaire indivis en pleine propriété à hauteur de 3/30ème ;

• madame [N] [J], propriétaire indivis en pleine propriété à hauteur de 3/30ème ;

• monsieur [W] [K] propriétaire indivise en usufruit à hauteur de 6/30ème ;

• madame [A] [K], propriétaire indivise en pleine propriété à hauteur de 2/30ème ;

• monsieur [C] [K], propriétaire indivis en pleine propriété à hauteur de 2/30ème ;

• monsieur [Z] [K], propriétaire indivis en pleine propriété à hauteur de 2/30ème ;

ci-après les consorts [H] ;

Que l’acte authentique de vente prévoyait que « le vendeur déclare que le bien objet de présente est desservie par un réseau d’assainissement collectif et qu’il est relié à réseau. Le vendeur déclare que le réseau d’assainissement utilisé n’a fait l’objet d’aucun contrôle de conformité mais il déclare que l’installation est en bon état de fonctionnement. L’acquéreur déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque » ; que ces mentions figuraient déjà dans le compromis de vente ; que par ces mentions les vendeurs ont expressément déclaré qu’il n’existait aucune fosse septique même condamnée et que le bien était raccordé au réseau d’assainissement collectif ;

Que lors des travaux de démolition de la grange et des bâtiments annexes il est apparu que la maison disposait d’une fosse septique en complète méconnaissance des articles L 1331–1 et 1331–5 du code de la santé publique ; qu’elle est donc été contrainte de mettre l’installation conformité en procédant des travaux de démolition et d’extraction de la fosse et en raccordant la maison au réseau d’assainissement collectif ; que ces travaux ont généré des frais supplémentaires d’un montant de 6 936 euros dont elle a demandé le paiement aux défendeurs ;

Que dès le 10 novembre 2022, le notaire instrumentaire a informé ces derniers de l’existence d’une fosse septique et malgré les nombreuses relances que la SCI a adressées aux vendeurs, aucun n’a donné une suite favorable à sa proposition de résolution amiable du litige ; que par courriers recommandés avec avis de réception du 4 juin 2024, elle a donc mis chacun des vendeurs en demeure de lui verser la somme de 6936 euros dans les 10 jours à compter de la réception du courrier recommandé avec avis de réception ; que ces mises en demeure sont restées sans effet ;

Qu’elle sollicite en conséquence la condamnation solidaire des défendeurs à lui régler, outre une indemnité de procédure de 3000 euros, la somme de 6 936 euros, ou à défaut la condamnation de :

• [Z] [K], [C] [K], [A] [K] à lui régler chacun la somme de 369,92 euros,

• [W] [K] à lui régler la somme de 277,44 euros,

• [G] [H], [S] [H] et [T] [H] à lui régler chacun la somme de 1 387,20 euros,

• [D] et [N] [J] la somme de 693,60 euros chacun ;

Qu’en tout état de cause la SCI demande que ces sommes soient productives d’intérêts au taux légal et que les intérêts échus soient capitalisés ;

Qu’elle justifie ses demandes au visa des articles 1603 et 1604 du Code civil et de différents arrêts de la Cour de cassation et de cours d’appel, la SCI considérant qu’il importe peu que les vendeurs aient eu ou non connaissance de l’existence d’une fosse septique dès lors qu’ils ont affirmé que la maison était raccordée au réseau d’assainissement collectif, ce qui n’était pas le cas en l’espèce, comme le prouvent les travaux (et la facture) effectués par l’entreprise chargée de raccorder la maison au réseau d’assainissement ;

Que les vendeurs ont donc vendu un bien qui n’était pas conforme aux stipulations contractuelles de sorte qu’ils ont manqué à leur obligation de délivrance ;

Qu’à titre subsidiaire et au visa des articles 1641 et 1643 du code précité, qui disposent en substance que les vendeurs sont tenus des défauts et des vices cachés qui rendent le bien impropre à l’usage auquel on le destine, quand bien même ne les auraient-ils pas connus ;

Attendu que pour s’opposer à ces demandes, les défendeurs, dans leurs conclusions du 29 septembre 2025, font valoir que :

la preuve de l’existence de la fosse septique n’est pas rapportée, le constat du commissaire de justice versée aux débats n’ayant pas été effectué de manière contradictoire et qu’il s’agit en réalité, d’une simple fosse de rétention ;

les factures de l’entreprise ayant procédé à l’enlèvement de la fosse sont « douteuses » dès lors que le code NAF de l’entreprise n’y figure pas de sorte que l’on ignore si les travaux d’assainissement rentraient bien dans l’objet social de l’entreprise en question ; qu’en outre le préjudice allégué de 6936 euros n’est pas réel dès lors que les factures produites ne distinguent pas les travaux liés à la fosse des autres travaux effectués dans l’annexe ;

ils sont de bonne foi lorsqu’ils prétendent ignorer l’existence d’une telle fosse dont ils n’ont appris l’existence que postérieurement à la réalisation des travaux de dépose ; que pour preuve de cette bonne foi ils versent aux débats des factures du service des eaux sur plusieurs années, démontrant l’existence d’un service au titre de l’assainissement et par conséquent, du raccordement audit réseau ;

la maison a été vendue en l’état et à un prix lésionnaire et achetée par la SCI en pleine connaissance des caractéristiques du bien, la société pouvant à tout instant pénétrer sur le fonds en l’absence de clôture ;

Que reconventionnellement, le prix de l’immeuble vendu étant lésionnaire de plus de sept douzièmes pour un montant minimum de 6 680 euros hors-taxes alors que les parties sont réciproquement créancières et débitrices nées de cette opération, ils sollicitent le prononcé de la compensation judiciaire entre les créances réciproques ; et qu’en tout état de cause il sollicitent la condamnation de la société demanderesse à leur payer 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement et leur capitalisation ; qu’il sollicite en outre la condamnation de la SCI à leur régler 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que l’affaire a été appelée aux audiences des 2 octobre, 4 décembre 2024, 29 janvier et 5 mars 2025, date à laquelle l’affaire a été radiée du rôle pour être réinscrite à l’audience du 14 mai 2025 et renvoyée aux audiences des 25 juin, 3 septembre et 1er octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue et les parties entendues en leurs observations aux termes desquelles elles ont soutenu les termes de leurs conclusions écrites ; qu’elles étaient également informées que le jugement serait mis à disposition à compter du 3 décembre 2025 ;

SUR CE :

Sur la demande principale

Attendu que la demanderesse fonde son action à titre principal sur les articles 1603 et 1604 du code civil ;

Qu’il résulte de l’article 1603 du code civil que le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend ;

Que l’article suivant dispose que le vendeur est tenu de mettre l’acheteur en possession de la chose vendue et d’en garantir la conformité ;

Attendu que la SCI ne rapporte pas la preuve que les vendeurs ont failli à leurs obligations au titre du premier de ces articles ;

Que pour ce qui est de la garantie de conformité du vendeur, cette dernière s’apprécie au jour de la signature de l’acte et en considération des engagements contractuels souscrits ;

Qu’en l’espèce, aux termes de l’acte de vente du 27 juin 2022 sous la rubrique « Etat du bien » (page 10), « l’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreurs dans la désignation, le cadastre, la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte … » ;

Qu’il s’ensuit que la société demanderesse, qui rapporte la preuve de l’existence de la fosse litigieuse (pièce demandeur 2), n’est pas fondée à se prévaloir a posteriori d’une non-conformité du bien acheté dès lors qu’elle y a elle-même renoncé lors de la signature de l’acte de vente ;

Attendu que la SCI soutient également l’existence d’un défaut ou d’un vice caché au visa des articles 1641 et 1643 du code civil ;

Que le premier de ces articles dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rende impropre à l’usage actuel auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un prix moindre s’il les avait connus ;

Que l’article 1643 invoqué par la demanderesse dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même ils ne les auraient pas connus, à moins que, dans ce cas, il est stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ;

Attendu qu’il résulte de la pièce versée aux débats par les consorts [H] (pièce défendeur 2), que la SCI, qui a procédé à la démolition de la maison et de ses annexes et a reconstruit une nouvelle maison, ne peut prétendre que le défaut dont elle se prévaut rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ; qu’il sera par ailleurs rappelé qu’elle a expressément renoncé à se prévaloir d’un vice caché ;

Qu’elle sera en conséquence déboutée de ses demandes ;

Sur les demandes reconventionnelles

Attendu que les défendeurs invoquent l’existence d’une lésion, mais ne versent à l’appui de leurs prétentions que deux documents : les factures de la compagnie des eaux, et la photo montrant la reconstruction opérée par la SCI ; que ces éléments sont à l’évidence insuffisants pour assoir l’existence d’une lésion ;

Qu’ils sollicitent encore la condamnation de la SCI à réparer un préjudice moral dont ils ne rapportent pas davantage la preuve ;

Qu’ils seront déboutés de leurs demandes ;

Sur l’indemnité de procédure

Qu’il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge des consorts [H] les frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés à l’occasion de cette procédure ; que la SCI La Charrue sera condamnée à régler aux défendeurs unis d’intérêt, une indemnité de procédure de 1 000 euros ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI La Charrue de ses demandes ;

DEBOUTE les défendeurs de leur demande ;

CONDAMNE la SCI La Charrue à régler aux défendeurs unis d’intérêt, à savoir messieurs [G] [S] et [T] [H], monsieur [D] [J] et madame [N] [J], messieurs [W], [C] et [Z] [K] et madame [A] [K], une indemnité de procédure de 1 000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI La Charrue aux dépens.

Fait et jugé à [Localité 16] le 3 décembre 2025,

Le Greffier Le Vice-Président

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY