N° RG 25/01248 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N4NX

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

11ème civ. S4

N° RG 25/01248 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N4NX

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e David GILLIG

Mme [K] [R]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e David GILLIG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

08 JANVIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A.E.M. L [Adresse 8]

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 568 501 415

Prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis, [Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Vincent HUCK, substituant M^e David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 178

PARTIE REQUISE :

Madame [K] [R]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé

Fanny JEZEK, Greffier

[X] [H], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 08 Janvier 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 25/01248 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N4NX

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 14 décembre 2009 et ayant pris effet le 30 décembre 2009, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a donné à bail à Mme [K] [R] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation n° 01 01 1412 01 0007 04 de type 4, 1er étage sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 320,72 € outre les provisions mensuelles pour charges de 169,44 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.E.M. L. [Adresse 8] a saisi la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 17 avril 2025 et la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du BAS-RHIN laquelle en a accusé réception le 22 avril 2025 (saisine du 8 avril 2025)

La S.A.E.M. L. [Adresse 8] a fait signifier à Mme [K] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 avril 2024 pour la somme en principal de 2 631,11 €.

Puis elle a fait assigner à l’audience du 21 novembre 2025, Mme [K] [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG, par acte de commissaire de justice du 14 août 2025, pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel Mme [K] [R] bénéficie d’un suivi social auquel elle adhère. Un FSL pourrait être mobilisé.

La S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

o déclarer recevable son action en constatation de la résiliation du bail ;

o constater la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre les parties ;

En conséquence,

o ordonner l’expulsion des parties défenderesses ainsi que celle de tous occupants de leur chef, sans délai et sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir

o condamner Mme [K] [R] à lui payer la provision de 3 125,22 € au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté à la date du 5 août 2025 sauf à parfaire assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la décision à intervenir ;

o la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 567,64 € à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à évacuation définitive ;

En tout état de cause

o la condamner au paiement d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

o la condamner aux entiers frais et dépens ;

o rappeler que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

Elle produit un décompte arrêté au 14 novembre 2025 selon lequel la dette locative est de 2 946,96 €. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Mme [K] [R] a comparu. Elle expose avoir repris les paiements dès qu’elle a eu le RSA et justifie bénéficier d’un soutien financier familial.

Elle souhaite rester dans le logement et propose de payer 130 € par mois en sus du loyer courant.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 19 août 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.E.M. L. [Adresse 8] est réputée avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions ayant saisi la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 17 avril 2025 soit au moins deux mois avant l’assignation du 14 août 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 8 des conditions générales, et un commandement de payer a été signifié le 17 avril 2025 pour un montant en principal de 2 631,11 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les deux paiements en numéraire de 300€ chacun intervenus dans le temps du commandement étant insuffisants pour en apurer les causes, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 juin 2025 à 24 heures.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

La S.A.E.M. L. [Adresse 8] produit un décompte démontrant que Mme [K] [R] reste lui devoir la somme de 2 946,96 € au quittancement du mois d’octobre 2025 exigible à la date du décompte.

Mme [K] [R] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

La demande est donc fondée pour ce montant.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2 946,96 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…)".

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, il ressort du décompte du 14 novembre 2025 que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant selon les dispositions contractuelles aux termes desquelles le loyer est payable à terme échu au plus tard le dernier jour du mois.

Faute de reprise du paiement du loyer à la date de l’audience, les délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement.

Selon l’article 1228 du Code civil, « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les éléments de la cause, la reprise de paiements partiels, la stabilisation de la dette locative permettent d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant ces délais.

Les demandes tendant à ordonner de l’expulsion immédiate et le prononcé d’une astreinte telles que formulées sont en conséquence inopérantes, la partie demanderesse en sera déboutée.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [K] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de la condamner à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toute demande autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 14 décembre 2009 et ayant pris effet le 30 décembre 2009 entre la S.A.E.M. L. [Adresse 8], d’une part et Mme [K] [R], d’autre part, concernant un logement à usage d’habitation n° 01 01 1412 01 0007 04 de type 4, 1er étage sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 17 juin 2025 à 24 heures ;

CONDAMNE Mme [K] [R] à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE à titre provisionnel et en deniers et quittances, à valoir sur les loyers et provisions pour charges, la somme de

2 946,96 € (décompte arrêté à la date du 14 novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISE Mme [K] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 22 mensualités de 130 € chacune et une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts :

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré dont il est rappelé qu’il est payable à terme échu au plus tard le dernier jour du mois, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Mme [K] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.E.M. L. [Adresse 8] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Mme [K] [R] soit condamnée à verser à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges qui auraient été dus, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE [K] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Mme [K] [R] à payer à la S.A.E.M. L. [Adresse 8] la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN