MINUTE N° 25/00149

DOSSIER : N° RG 23/00763 – N° Portalis DBW4-W-B7H-DIA2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AVRIL 2025

DEMANDERESSE :

Société [G]

72, bis Rue Perrin-Solliers

13291 MARSEILLE CEDEX 6

représentée par M^e Christophe DALMET, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDEURS :

Madame [L] [T]

4 impasse de la Farandole coupo Santo

13160 CHATEAURENARD

non comparante, ni représentée

Monsieur [Y] [T]

4 impasse de la Farandole coupo Santo

13160 CHATEAURENARD

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 31 mars 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : 30 AVRIL 2025

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 30 AVRIL 2025

EXPOSE DU LITIGE

La S.A. d’HLM [G] a donné à bail à M. [Y] [T], né le 27 avril 1976 et à Mme [L] [T], née [P] le 3 mai 1974, un appartement à usage d’habitation et une place de stationnement à la résidence Coupo Santo, située 4, impasse de la Farandole à Châteaurenard (13160), par contrat du 4 mai 2018 prenant effet le même jour, moyennant un loyer global de 625.42 euros par mois, y compris une provision globale de 72.96 euros pour charges locatives.

Par actes de commissaire de justice du 22 novembre 2023, remis en main propre à Madame et déposé à domicile pour Monsieur, [G] a assigné en référé M. et Mme [T] devant le Juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de location était acquise de plein droit et pour obtenir :

— l’expulsion immédiate des lieux loués de M. et Mme [T] et de tous occupants de leur chef,

— la condamnation solidaire de M. et Mme [T] à verser à [G] la somme provisionnelle de 1 528.14 euros, correspondant à l’arriéré, actualisé au 21 novembre 2023, des loyers, charges et frais de procédure,

— la condamnation solidaire de M. et Mme [T] à payer à titre provisionnel à [G] une somme égale au montant du dernier loyer plus charges, indexé comme stipulé dans le bail résilié, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés,

— la condamnation solidaire de M. et Mme [T] à payer à [G] la somme provisionnelle de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation solidaire de M. et Mme [T] aux dépens de l’ensemble de la procédure judiciaire.

Après cinq renvois, l’affaire, initialement audiencée au 4 mars 2024, a été enrôlée à l’audience publique des référés du 31 mars 2025 : la bailleresse y a été dûment représentée et les locataires non comparants.

A la barre, la demanderesse, par l’intermédiaire de son conseil, produit un état à jour du compte de M. et Mme [T], qui remonte jusqu’en mai 2022 et qui montre qu’après une période d’impayés située entre mai et septembre 2023, les intéressés ont réussi à résorber la dette qui s’était constituée par des versements mensuels supérieurs aux avis d’échéance ; à tel point qu’au 3 mars 2025, celle-ci s’élève seulement à la somme de 49.15 euros.

Par conséquent, elle demande que cette somme lui soit versée, que l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail soit constatée par le Juge des référés, qu’une expulsion s’ensuive et qu’une indemnité d’occupation soit accordée jusqu‘à la libération des lieux.

Enfin, elle réclame la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation des défendeurs aux dépens.

Un diagnostic social et financier, diligenté par les services préfectoraux et réalisé par la Maison Départementale de la Solidarité de Territoire (MDST) Durance Alpilles de Châteaurenard, a été reçu au greffe avant l’audience : il indique que M. et Mme [T] élèvent deux enfants issus de lits différents et qu’ils sont en instance de divorce. Les impayés de loyer ont commencé en juin 2023, quand Madame a perdu un de ses emplois. Les ressources globales de la famille s’élèvent à environ 2 100 euros par mois et permettent de verser régulièrement des loyers. L’affectation du logement à l’un des deux ex-époux après le divorce n’est pas tranchée.

L’affaire est mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résolution du bail

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, [G] a fait délivrer un commandement de payer les loyers à M. et Mme [T], par actes de commissaire de justice en date du 28 juillet 2023.

Conformément à l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, [G], par courriel daté du 31 juillet 2023, a signalé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) la situation de loyers impayés de M. et Mme [T], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation de ces derniers devant le Juge des contentieux de la protection, datée du 22 novembre 2023.

Conformément à l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture d’Arles par courriel avec accusé de réception : celui-ci est daté du 23 novembre 2023, soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 4 mars 2024.

Les différentes procédures et délais requis par la Loi ayant été respectés, la demande d'[G] est déclarée recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément à l’article 7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le présent bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, [G] produit un état récapitulatif du compte de ses locataires, arrêté au 3 mars 2025, qui montre que M. et Mme [T] restent devoir, hors frais de procédure, la somme de 49.15 euros de loyers et charges.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Juge des contentieux de la protection, saisi en référé, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par conséquent, dans la mesure où le montant de la dette locative n’est pas contesté par M. et Mme [T], il convient de condamner ceux-ci à payer cette somme à [G], somme assortie d’intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer.

Sur l’échelonnement de l’apurement de la dette

L’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en son chapitre V, que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, M. et Mme [T] se sont efforcés, depuis plus d’un an, d’apurer leur dette locative constituée en 2023 et ils y sont presque parvenus à l’approche de l’audience de référé. Dans ces conditions, il leur sera accordé uns suspension de la clause résolutoire du bail dans l’attente du versement du solde de la dette.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose, dans sa version en vigueur lors de la dernière reconduction du bail, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 28 juillet 2023 n’a pas produit les effets escomptés à l’issue des deux mois qui ont suivi : il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 4 mai 2018, sont réunies à la date du 28 septembre 2023 à minuit.

Néanmoins, l’article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il conviendra donc de suspendre la clause résolutoire du bail jusqu’à apurement de la dette. Les locataires devront s’acquitter du solde de leur dette tout en s’acquittant de leurs loyers et charges courants.

Si les conditions requises pour l’apurement ne sont pas respectées, la résiliation du bail sera acquise et l’expulsion autorisée. En attendant la libération des lieux, une indemnité d’occupation, égale au loyer courant indexé et aux charges courantes qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sera exigée des occupants à compter du 1er mars 2025 (la période comprise entre le 29 septembre 2023 et le 28 février 2025 étant déjà incluse dans les 49.15 euros accordés supra), ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, M. et Mme [T] seront condamnés solidairement aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les coûts du double commandement de payer, de la saisine de la CAF, de la double assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les caractéristiques de l’affaire ne justifient pas l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en référé de la S.A. d’HLM [G],

La RECEVONS partiellement en ses demandes,

CONDAMNONS solidairement M. [Y] [T] et Mme [L] [T] à payer à la S.A. d’HLM [G] la somme provisionnelle de 49.15 euros, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2023,

CONSTATONS l’acquisition, au 29 septembre 2023, de la clause résolutoire figurant au bail du 4 mai 2018,

AUTORISONS M. [Y] [T] et Mme [L] [T] à s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de la dette de 49.15 euros en un versement à l’occasion de l’échéance mensuelle suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant le cours du délai accordé,

DISONS que si le délai accordé est respecté, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet et que donc le bail soit résilié au 29 septembre 2023,

— qu’à défaut, pour M. [Y] [T] et Mme [L] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. d’HLM [G] puisse faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, des lieux à la résidence Coupo Santo, située 4, impasse de la Farandole à Châteaurenard (13160), avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, et puisse faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques des expulsés,

— que M. [Y] [T] et Mme [L] [T] soient condamnés solidairement à verser à la S.A. d’HLM [G] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, pour toute période comprise entre le 1er mars 2025 et la date de libération effective et définitive des lieux et de restitution des clés,

REJETONS la demande de la S.A. d’HLM [G] relative à l’application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement M. [Y] [T] et Mme [L] [T] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts du double commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de la double assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES