TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TARASCON

Juge de l’Exécution

statuant en matière immobilière

[Adresse 1]

[Localité 1]

Copie délivrée le 28 Mai 2026:

Copie exécutoire : M^e Bruno BOUCHOUCHA

Copie certifiée conforme :M^e Maria CANOVAS

Copie certifiée conforme à la marge M^e Bruno BOUCHOUCHA

JUGEMENT D’ORIENTATION

DU 28 Mai 2026

MINUTE N°

N° RG 25/00005 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DODD

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DE L’EXÉCUTION : Monsieur Brice BARBIER, Vice-Président.

GREFFIER : Madame Aurélie DUCHON. greffier lors des débats et lors de la mise à disposition.

ENTRE :

— LE COMPTABLE PUBLIC DU SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS D'[Localité 2], agissant en qualité de comptable du Trésor chargé de recouvrer les impôts dus par la SARL LF ANSE DE CARTEAU., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Bruno BOUCHOUCHA, avocat au barreau de TARASCON, avocat postulant, M^e Pascal DELCROIX, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

D’UNE PART,

ET :

— S.A.R.L. LF ANSE DE CARTEAU, société à responsabilité limitée au capital de 1.000 €, immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le n° 749 902 672, dont le siège social est situé [Adresse 3], représentée par son gérant en exercice Monsieur [K] [E] domicilié audit siège,

représentée par M^e Maria CANOVAS, avocat au barreau de TARASCON, avocat postulant, M^e Marion LEBLAN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

D’AUTRE PART,

CRÉANCIERS INSCRITS :

LE COMPTABLE PUBLIC DU SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS D’ARLES, agissant en qualité de comptable du Trésor chargé de recouvrer les impôts dus par la SARL LF ANSE DE CARTEAU., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Bruno BOUCHOUCHA, avocat au barreau de TARASCON,

LE COMPTABLE PUBLIC DU POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE D'[Localité 3], Créancier inscrit en vertu d’une hypothèque légale du Trésor publiée le 23 septembre 2021 au SPF de [Localité 4] Volume 1324P03 2021 V n° 2866 et d’un bordereau rectificatif publié le 29 mars 2022 Volume 1324P03 2022 V n° 841 (montant principal : 55.189 € – date d’extrême effet : 22 septembre 2031)., dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Bruno BOUCHOUCHA, avocat au barreau de TARASCON,

LE COMPTABLE PUBLIC DU SERVICE DES IMPOTS DES ENTREPRISES DE [Localité 5], Créancier inscrit en vertu d’une hypothèque légale du Trésor publiée le 29 avril 2022 au SPF de [Localité 4] Volume 1324P03 2022 V n° 1136 (montant principal : 433.333 € – date d’extrême effet : 29 avril 2032)., dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Bruno BOUCHOUCHA, avocat au barreau de TARASCON,

ENEDIS, société anonyme à directoire et conseil de surveillance, immatriculée au RCS de NATERRE sous le n° 444 608 442, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège.

Créancier inscrit en vertu d’une hypothèque légale publiée le 19 mai 2022 au SPF de [Localité 4] Volume 1324P03 2022 V n° 1429 et d’un bordereau rectificatif publié au SPF d'[Localité 3] le 20 juillet 2022 Volume 1324P01 2022 V n° 4701 (montant principal : 114.314,35 € – date d’extrême effet : 19 mai 2032).

, domiciliée : chez M^e Martine RUBIN, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Bruno BOUCHOUCHA, avocat au barreau de TARASCON, avocat postulant , M^e Martine RUBIN, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

Le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Etablissement 1] sis [Adresse 8] représentée par son syndic la société dénommée AGENCE DE L’OLIVIER, SARL immatriculée au registre du commerce et des sociétés de TARASCON sous le n° 441 100 088, dont le siège social est [Adresse 9], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés audit siège;

représenté par M^e Bruno BOUCHOUCHA, avocat au barreau de TARASCON,

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 08 Avril 2026.

A l’issue, les conseils des parties ont été avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe.

En vertu de quoi, le juge de l’exécution a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Selon exploit d’un Commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, le COMPTABLE PUBLIC DU SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS D'[Localité 2] a fait délivrer à la SARL LF ANSE DE CARTEAU un commandement de payer la somme de 295.556 €, valant saisie de l’ensemble immobilier suivant:

Un village de vacances soumis au régime de la copropriété dénommé« Résidence vacances [Etablissement 1] » situé sur la commune de [Localité 6], [Localité 7], lieudit «[Adresse 10]» et « [Localité 7]», figurant au cadastre de ladite commune sous les références suivantes :

Section C n• [Cadastre 1] lieudit« [Adresse 11] » pour une contenance de 94ca; Section C n° [Cadastre 2] lieudit« [Adresse 12] » pour une contenance de 0lca; Section C n° [Cadastre 3] lieudit « [Adresse 12] » pour une contenance de 32ca; Section C n· [Cadastre 4] lieudit « [Adresse 10] » pour une contenance de 18ca; Section C n• [Cadastre 5] lieudit« [Localité 7]» pour une contenance de 3ha 14a 22ca; Section C n· [Cadastre 6] lieudit« [Localité 7]» pour une contenance de 6ha 91a 17ca.

Par assignation délivrée le 11 février 2025, Le comptable public du service des impôts des particuliers d'[Localité 2] a fait citer La SARL LF ANSE DE CARTEAU à comparaître devant le juge de l’exécution à l’audience d’orientation du 12 mars 2025 aux fins de voir :

Constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il l’est dit à l’article L.311-2 du Codes procédures civiles d’exécution, Constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables et respecte les dispositions des articles L.311- 4 et L.311-6 du même Code, Statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes, Déterminer les modalités de poursuites de la procédure, Mentionner le montant de la créance du créancier, en principal, frais, intérêts, et autres accessoires, au jour du jugement à intervenir, Fixer la mise à prix à hauteur de 261.492,36 euros, Dans l’hypothèse où la vente amiable serait autorisée :

Fixer le montant du prix en-deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu, hors frais et droits,Taxer les frais de poursuite, Rappeler que le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et rendre compte au créancier poursuivant, si celui-ci en fait la demande, des diligences accomplies à cette fin, Dire que le notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique de vente devra aviser l’avocat du créancier poursuivant de la date de réalisation effective de la vente, Rappeler que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la caisse des dépôts et consignations et justifications du paiement des frais taxés qui doivent être versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente, Rappeler que la vente ne pourra être constatée que si l’acte de vente est conforme aux conditions fixées dans le jugement d’orientation et le prix consigné, Dire et juger que la somme consignée sera transférée au séquestre désigné dans le cahier des conditions de vente, dès le prononcé du jugement qui constatera que les conditions de la vente amiable fixées par le juge ont été respectées, Rappeler que la distribution ultérieure du prix de vente doit être réalisée conformément aux dispositions des articles L.331-1, L.331-2, L.334-1 et R.331-1 à R.334-3 du Code des procédures civiles d’exécution, Dans le cas où la vente forcée serait ordonnée :

Fixer la date de l’audience de vente et la date de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de la SCP REMUZAT&ASSOCIES, commissaire de justice associés, ou de tel autre Commissaire de justice qu’il plaira à Monsieur le juge de l’exécution de désigner, lequel pourra se faire assister si besoin de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique, Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente,

Le cahier des conditions de la vente a été déposé au greffe le18 février 2025.

Par décision du 1er juillet 2025, le juge de l’exécution a notamment :

Validé la procédure de saisie ;Dit que la créance du COMPTABLE PUBLIC DU SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS D'[Localité 2] est retenue conformément à l’article R322-18 du code des procédures civiles d’exécution pour un montant de 261.492,36 euros, décompte arrêté au 31 janvier 2025 ;Autorisé la vente amiable de l’immeuble saisi, à savoir : Un village de vacances soumis au régime de la copropriété dénommé “[Adresse 13]” sur la commune de [Localité 6] et cadastré :

— Section C n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 11] – 00ha00a94ca

— Section C n°[Cadastre 2] lieudit [Adresse 12] – 00ha00a01ca

— Section C n°[Cadastre 3] lieudit [Adresse 12] – 00ha00a32ca

— Section C n°[Cadastre 5] [Localité 7] – 03ha14a22ca

— Section C n°[Cadastre 1] [Localité 7] – 06ha91a17ca

Soit une surface totale de 10ha06a84ca

Dit que cet immeuble ne pourra être vendu en deçà du prix net de 1.300.000 €;Dit qu’en application des dispositions de l’article L.322-4 du Code des procédures civiles d’exécution, la consignation du prix de vente en cas de vente amiable doit être opérée à la Caisse des Dépôts et Consignation ;Taxé les frais de poursuites hors émoluments sur le prix de vente à la somme de 11.318,62 €;Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 08 octobre 2025 à 9 heures ;

Par décision du 30 janvier 2026, le juge de l’exécution a notamment :

Accordé à SARL LF ANSE DE CARTEAU un délai supplémentaire aux fins de la régularisation de la vente amiable de l’immeuble situé tel que désigné dans le cahier des conditions de vente ;Renvoyé l’affaire à l’audience du mercredi 08 avril 2026 à 9H00 aux fins de l’homologation de la vente, à condition que le prix soit consigné et que les conditions fixées par le jugement d’orientation soient respectées ou, à défaut, aux fins de l’orientation de l’affaire en vente forcée.

Par conclusions récapitulatives et responsives notifiées par RPVA le 04 avril 2026, le COMPTABLE PUBLIC DU SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS D'[Localité 2] demande au juge de l’exécution de :

Constater l’échec de la vente amiable, Ordonner la vente forcée des biens immobiliers saisis, dans un délai compris entre deux et quatre mois, sur la mise à prix de 150.000 euros, Fixer la date de l’audience de vente et la date de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de la SCP REMUZAT & ASSOCIES, Commissaires de justice associés, ou de tel autre Commissaire de justice qu’il plaira à Monsieur le juge de l’exécution de désigner, lequel pourra se faire assister si besoin de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique, Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente,

*****

***

Par conclusions récapitulatives et responsives notifiées par RPVA le 07 avril 2026, la SARL LF ANSE DE CARTEAU demande au juge de l’exécution de :

Accorder à la SARL LF ANSE DE CARTEAU un délai supplémentaire de 3 mois afin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente au prix minimum de 1.300.000 €., Dire qu’au cas où la vente amiable n’aboutissait pas, qu’en cas de vente à la barre du tribunal, la mise à prix dudit bien devra être fixée à la somme de 800.000 €,Statuer ce que de droit sur les dépens.

A l’issue de l’audience, il a été indiqué aux parties que le délibéré serait rendu le 30 janvier 2026, par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et suivants du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’orientation :

Selon l’article R.322-15 in fine du Code des procédures civiles d’exécution, lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En outre, l’article R.322-21 du Code de procédures civiles d’exécution dispose que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché, ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

Selon les dispositions du 4ème alinéa de ce même article, “le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.”.

En l’espèce, il est constaté que la vente initiale pour la somme de 1.500.000 euros n’a pas été conclu en raison d’une défaillance financière de l’acquéreur. Le débiteur indique qu’il a de nouveau une possibilité de vente amiable pour la somme de 1.400.000 euros à la SARL CAP ALPHA FINANCES et qu’elle peut produire un courrier d’intérêt de cette personne morale en date du 29 mars 2026.

Le créancier indique pour sa part que la débitrice n’a pas justifié de la réalisation de la vente amiable et qu’il ne peut être accordé un nouveau délai pour y parvenir.

Au regard des éléments communiqués, il est constaté que la débitrice n’a pas pu mener à son terme la vente initialement convenue par acte du 11 avril 2025 avec la société IMMOGEST et qu’elle ne produit pas un engagement écrit d’acquisition mais une lettre d’intérêt non engageante ne permettant pas un respect des conditions posées par l’article R322-21 du Code des procédures civiles d’exécution.

Dès lors, il convient de débouter la SARL LF ANSE DE CARTEAU de sa demande de délai supplémentaire et ordonner la vente forcée du bien.

La vente forcée du bien pourra intervenir à l’audience d’adjudication du lundi 14 septembre 2026 à 9 heures selon les modalités fixées au cahier des conditions de la vente.

Il y a lieu de prévoir que les visites du bien saisi pourra être visité à la diligence du créancier poursuivant avec le concours d’un huissier de justice et avec l’assistance, si nécessaire, d’un ou plusieurs professionnels agrées à l’effet d’établir ou d’actualiser les diagnostics exigés par la législation et la réglementation en vigueur, d’un serrurier, voire de la force publique. Il suffira que l’huissier fasse connaître au débiteur et à l’occupant par lettre recommandée avec accusé de réception, 3 jours avant la date prévue pour les visites, les dates retenues.

Sur le montant de la mise à prix

L’article L322-6 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. À défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant.

Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale”.

La SARL SF ANSE DE CARTEAU indiqu que l’ensemble immobilier objet de la saisie est évalué à la somme de 1.500.000 euros conformément à la promesse d’achat produite et qu’une mise à prix pour la somme de 150.000 euros soit 10 % est manifestement insuffisante et qu’elle doit être fixée à la somme de 800.000 euros.

Le créancier demande que la mise à prix demeure à la somme de 150.000 euros telle que fixée dans le cahier des conditions de vente, précisant que cela correspond à la valeur vénale du bien au regard de son état actuel comme cela apparaît dans le procès-verbal descriptif.

Il ressort des éléments de la procédure que le bien saisi avait fait l’objet d’une promesse d’achat pour une prix de 1.500.000 euros. Si cette vente n’a pas eu lieu, ce prix reste une donnée présente pour analyser le caractère manifestement insuffisant du montant de la mise à prix retenu par le créancier, soit 150.000 euros, soit 10 % du prix de la promesse.

Le procès-verbal de description du 21 janvier 2025 dressé permet de constater que les différentes constructions sont dans un état très dégradé et qu’il sera nécesssaire vraissemblablement de les réhabiliter avec des travaux importants ou de les détruire, toutefois, les parcelles dont il est demandé la vente forcée représentent une surface totale de 10 ha 06 a 84 ca, soit un emprise conséquente. Aucune des parties n’a communiqué d’avis de valeur par un professionnel de l’immobilier.

Au regard des éléments ci-dessus exposés, il y a lieu de faire partiellement droit à la demande de la débitrice et de fixer le montant de la mise à prix à la somme de 450.000 euros.

Les dépens seront réservés.

Sur les dépens

Les dépens de la procédure seront employés en frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, en matière de saisie immobilière, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

DEBOUTE la SARL LF ANSE DE CARTEAU de sa demande de délai supplémentaire,

ORDONNE la vente forcée des biens objet de la saisie, selon les modalités prévues au cahier des conditions de la vente,

FIXE le montant de la mise à prix à la somme de 450.000 euros,

DIT qu’il en sera de même en cas de surenchère ou de réitération des enchères,

DIT que les visites des biens saisis seront assurées par le ministère de tout huissier de justice territorialement compétent mandaté par le créancier poursuivant aux jours qu’il fixera suivant ses disponibilités et qu’il pourra se faire assister d’un professionnel agréé chargé d’établir ou d’actualiser les diagnostics qui seraient périmés,

DIT que l’huissier devra 3 jours avant les dates retenues adresser au débiteur et à l’occupant une lettre recommandée avec accusé de réception pour l’aviser des dates choisies,

DIT qu’à défaut pour le débiteur de permettre la visite de l’immeuble, l’huissier de justice pourra procéder à l’ouverture des portes et dans les conditions prévues aux articles L.142-1 et L.142-3 du Code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’il sera procédé à l’adjudication à l’audience du lundi 14 septembre 2026 à 9 heures devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de TARASCON,

DIT que le présent vaut convocation des parties et de leurs conseils à ladite audience.

ORDONNE la publication du présent jugement au Service de la Publicité Foncière de Tarascon.

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

Fait au Tribunal Judiciaire de Tarascon le 28 mai 2026.

LE GREFFIER, LE JUGE DE L’EXECUTION,