REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

1ère chambre – Procédure orale

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE

AU FOND

(Art.839 du Code de Procédure Civile)

JUGEMENT

Du : 18 Mars 2026

Affaire :

N° RG 25/01747 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EUG5

Syndic. de copro. RESIDENCE CALAS

contre,

[I], [T]

Prononcé le 18 Mars 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 15 janvier 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge du Tribunal Judiciaire délégué par ordonnance de délégation de Madame la Présidente du tribunal judiciaire de TARBES pour exercer la compétence prévue à l’article 839 du code de procédure civile en matière de procédure accélérée au fondassistée de Madame DAVID Gwendoline, Greffier

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 18 Mars 2026 et serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement est rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. RESIDENCE CALAS pris en la personne de PYREN’IMMO, son Syndic en exercice, Société par Actions Simplifiées, immatriculée au R.C.S. de TARBES sous le numéro B 843 954 77, dont le siège social est à BAGNERES-DE-BIGORRE (65200), 10 rue Frédéric Soustras pris en son établissement secondaire sis à TARBES (65000) 28 Place du Marché Brauhauban, agissant poursuites et diligences de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège

Quai Estenet / Avenue de la Marne – 65000 TARBES

représentée par Maître Miren LIPSOS-LAFAURIE de la SCP, [B] – LIPSOS LAFAURIE, substituée par M^e TANDONNET Emmanuel de la SCP TANDONNET – LIPSOS LAFAURIE, avocats au barreau de TARBES, avocats plaidant

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR :

,

[I], [T], demeurant 2/4 quai Estevenet Résidence Calas – 65000 TARBES

comparant en personne

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [I], [T] est propriétaire du lot n°30 dépendant d’un ensemble immobilier sis 2/4 Quai Estevenet et 1 Avenue de la Marne à TARBES (65000), représentant 31 millièmes des parties communes générales.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble CALAS, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS PYREN’IMMO, a fait assigner Monsieur, [I], [T] devant le Président du Tribunal judiciaire de Tarbes statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir ce dernier condamné au payement des sommes suivantes :

—  14 314,11 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 09 septembre 2025 et des charges provisionnelles du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 juillet 2025 sur la somme de 10 849,26 € et du jugement pour le surplus,

—  1 500 € à titre de dommages et intérêts,

—  2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 15 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble CALAS – représenté par Maître, [N], [B] – ne sollicite plus, compte tenu des versements réalisés, la condamnation du défendeur au payement des charges à échoir mais seulement au payement des charges de copropriété échues qui s’élèvent, au jour de l’audience, à la somme de 12 566,82 €.

*

En défense, Monsieur, [I], [T] reconnaît le principe et le montant de sa dette. Il sollicite du Tribunal qu’il lui accorde des délais de payement à hauteur de 200 € par mois pendant 24 mois. Il indique avoir récemment débuté un emploi en CDI rémunéré à hauteur de 1 700 € brut par mois.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

Le Juge des contentieux de la protection a autorisé la production par le demandeur, pendant le temps du délibéré et en toutes hypothèses avant le 16 janvier 2026, d’un décompte actualisé de ses demandes. La pièce a été reçue au greffe le 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LES CHARGES DE COPROPRIETE IMPAYEES :

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. De jurisprudence constante, l’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante (voir notamment Civ. 3ème, 1er décembre 2010, nº 09-72402), sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est en droit d’intégrer, au titre des sommes dues, non seulement les provisions échues mais également les provisions à échoir au titre du dernier exercice comptable approuvé en assemblée générale et non contesté.

Dans le cadre de la procédure accélérée au fond, le syndicat peut donc demander au juge condamnation du copropriétaire débiteur au payement :

— Des charges approuvées au titre des exercices antérieures,

— Des provisions votées pour l’exercice en cours (déchéance du terme),

— Des sommes dues au titre du fonds de travaux.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble CALAS verse aux débats :

— le relevé de propriété (pièce 1 demandeur),

— les appels de charges et travaux pour la période du 4ème trimestre 2023 au 3ème trimestre 2025 (pièce 2 demandeur),

— les relevés individuels de charges des exercices 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024 et 2024-2025 (pièces 3 et 4 demandeur),

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des (pièces 9 demandeur) :

* 23 mars 2022 portant approbation des comptes de l’exercice 2020-2021 écoulé, votant le budget prévisionnel de l’exercice 2022-2023 suivant et adoptant le budget travaux,

* 26 octobre 2023 votant des travaux,

* 04 mars 2024 portant approbation des comptes de l’exercice 2022-2023 écoulé, votant le budget prévisionnel de l’exercice 2024-2025 suivant et adoptant le budget travaux,

— le décompte de la créance pour la période du 4ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2026 inclus,

— la mise en demeure du 08 juillet 2025 (pièce 5 demandeur), distribuée le 30 juillet suivant (infructueuse depuis plus de 30 jours),

— les contrats de syndic en date des 24 octobre 2022 et 04 mars 2024 (pièces 8 demandeur).

En l’espèce, aux termes d’une mise en demeure en date du 08 juillet 2025 (pièce 5 demandeur), distribuée le 30 juillet suivant visant la provision impayée de l’exercice 2024-2025 pour la somme de 6 341,89 € et le délai de 30 jours défini à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a formellement mis en demeure Monsieur, [I], [T] d’avoir à régler le montant de la provision impayée. Faute pour Monsieur, [I], [T] d’avoir réglé cette provision dans le délai de 30 jours de la mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à agir selon la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le dernier décompte produit par le demandeur mentionne un impayé de charges de copropriété, s’élevant à la somme de 12 566,82 € au titre des charges de copropriété échues, 1er trimestre 2026 compris.

Cependant, d’une part, la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires dans son dernier décompte contient des frais qu’il convient de retrancher du principal :

— constitution du dossier transmis à l’avocat FAC-S-2025-008685 : 264 €,

— frais de relance du 27/05/2025 FAC-S-2025-010473 : 108 €,

— frais de mise en demeure du 29/07/2025 : 60 €,

— frais de relance du 02/09/2025 : 108 €.

D’autre part, il existe une incohérence entre le « solde précédent au 01/10/2025 » d’un montant de 11 414,91 € du dernier décompte produit à l’audience et le montant mentionné pour la même date dans le décompte produit en cours de délibéré, à savoir la somme de 10 517,26 €. Ce dernier montant étant plus favorable au débiteur, il sera retenu.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède qu’il convient de condamner Monsieur, [I], [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble CALAS la somme de 11 297,17 € au titre des charges de copropriété échues impayées pour la période du 4ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2026.

Cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de :

—  10 849,26 € à compter du 30 juillet 2025, date de réception de la mise en demeure ;

— et à compter de la présente décision pour le surplus.

II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

— les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire,

— les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur,

— les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret,

— les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25,

— les astreintes prévues aux articles L 1331-29-1 et L 1334-2 du Code de la santé publique et aux articles L 129-2 et L 511-2 du Code de la construction et de l’habitation.

En application des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile,il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Sur la mise en demeure et les lettres de relance

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble CALAS produit :

— la lettre de relance après mise en demeure en date du 27 mai 2025 (pièce 6 demandeur),

— la mise en demeure en date du 29 juillet 2025 (pièce 7 demandeur), revenue avec la mention « Pli avisé non réclamé »,

— la lettre de relance en date du 02 septembre 2025 (pièce 6 demandeur),

— la mise en demeure du 08 juillet 2025 (pièce 5 demandeur), distribuée le 30 juillet suivant, dont le coût n’est pas imputé au débiteur par le décompte produit.

Force est de constater que la lettre de relance en date du 27 mai 2025 n’a été précédée d’aucune mise en demeure produite dans le cadre de la présente instance. Son coût, facturé à hauteur de 108 €, sera donc écarté.

Le surplus des frais est justifié en ce qu’ils constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en payement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 168 €.

Sur les frais de constitution du dossier transmis à l’avocat

Les frais de « constitution du dossier transmis à l’avocat », d’un montant de 264 € relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

Aussi ne sera-t-i1 pas fait droit à la demande tendant à voir intégrer les montants sollicités au titre des frais de « constitution du dossier transmis à l’avocat » dans les frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

*

En conséquence, Monsieur, [I], [T] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble CALAS la somme totale de 168 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2025, date de l’assignation.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERÊTS :

L’article 1231-6, alinéa 3 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute de justifier d’une part de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et d’autre par de la mauvaise foi du débiteur, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

IV. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAYEMENT :

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur, [I], [T] justifie d’une situation financière difficile mais également d’un effort de remboursement déjà effectif et de ressources en voie de stabilisation. Par conséquent, il y a lieu de lui accorder des délais afin de procéder à un payement échelonné de la dette à hauteur de 200€ par mois, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

V. SUR LES AUTRES DEMANDES :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur, [I], [T], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur, [I], [T], condamné aux dépens, devra verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble CALAS une somme qu’il est équitable de fixer à 500 €.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Président du Tribunal judiciaire, par délégation, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur, [I], [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble CALAS sis 2/4 Quai Estevenet et 1 Avenue de la Marne à TARBES (65000), pris en la personne de son syndic la SAS PYREN’IMMO, la somme de 11 629,17 € (onze mille six cent vingt-neuf euros et dix-sept centimes) au titre des charges de copropriété échues impayées pour la période du 4ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2026 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2025 sur la somme de 10 849,26 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur, [I], [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble CALAS, pris en la personne de son syndic, la SAS PYREN’IMMO, la somme de 168 € (cent soixante huit euros) au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 19 septembre 2025 ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble CALAS représenté par son syndic la SAS PYREN’IMMO de sa demande en payement de dommages et intérêts ;

AUTORISE Monsieur, [I], [T] à s’acquitter des sommes susvisées en 23 mensualités de 200 € (deux cent euros) chacune et une 24ème qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que chaque payement devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision;

DIT qu’à défaut de payement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible 7 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée infructueuse ;

CONDAMNE Monsieur, [I], [T] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur, [I], [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble CALAS, pris en la personne de son syndic la SAS PYREN’IMMO la somme de 500 € (cinq cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Commissaire de Justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile

Jugement signé par la Présidente et par la greffière présente au greffe le 18 Mars 2026 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe

Le greffier, Le juge,

En conséquence, la REPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous Commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée par le Président et par le Greffier. Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire.