TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 SEPTEMBRE 2025

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/00035 – N° Portalis DB2S-W-B7I-E4ME

AFFAIRE : [O] [N] / S.A.S. SCRIMA FOOD 100% ITALIEN Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n°808 339 261, au capital de 1000 €., S.A.S. [Adresse 11] Société par actions simplifiée immatriculée au RCS d'[Localité 8] sous le n°B 418 633 350, pris en son établissement secondaire immatriculé sous le n°SIRET [XXXXXXXXXX05] situé [Adresse 6]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 03 Septembre 2024, décision mise en délibéré au 5 novembre2024 et prorogée au 2 septembre 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDEUR

M. [O] [N]

né le 30 Octobre 1993 à [Localité 12], demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Colomban CAROULLE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats postulant, M^e Marie-Françoise VILLATEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat plaidant

DEFENDERESSES

S.A.S. SCRIMA FOOD 100% ITALIEN Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n°808 339 261, au capital de 1000 €., dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant

S.A.S. [Adresse 11] Société par actions simplifiée immatriculée au RCS d'[Localité 8] sous le n°B 418 633 350, pris en son établissement secondaire immatriculé sous le n°SIRET [XXXXXXXXXX05] situé [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marie-pascale CORBET de la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [O] [N], propriétaire d’un appartement de type T1 bis disposant d’une place de parking extérieur situé [Adresse 3] [Localité 9] qu’il a mis en location, a confié à la société par actions simplifiée FONCIA LEMANIQUE – MAISON DE L’IMMOBILIER (FONCIA) un mandat de gestion locative, selon un contrat signé électroniquement le 24 janvier 2022.

Par acte sous seing privé en date du 20 mai 2022, Monsieur [O] [N] a donné l’appartement à bail à la société par actions simplifiée SCRIMA FOOD 100% ITALIEN (la société SCRIMA FOOD 100% ITALIEN) moyennant un loyer mensuel de 555 euros, outre une provision pour charges de 45 euros par mois.

Les loyers non plus été régulièrement acquittés à compter du mois de décembre 2022.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 8 février 2023, Monsieur [O] [N] a enjoint à la société SCRIMA FOOD 100% ITALIEN de lui verser dans un délai d’un mois la somme de 1 826 euros correspondant aux loyers des mois de janvier et février 2023 laissés impayés.

Monsieur [O] [N] a demandé à FONCIA à être tenu informé des échanges entre le mandataire et la société preneuse par lettre datée du 24 mai 2023 et adressé par pli recommandé avec accusé de réception, renouvelée le 24 mai 2023.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 2 novembre 2023, Monsieur [O] [N] a enjoint à la société SCRIMA FOOD 100% ITALIEN d’acquitter, dans un délai d’un mois, la somme de 6 753, 64 euros correspondant aux loyers des mois de janvier et février 2023 laissés impayés.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 18 décembre 2023, Monsieur [O] [N] a fait assigner la société SCRIMA FOOD 100% ITALIEN et FONCIA devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, sur le fondement des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1240, 1741, 1991 et 1992 du code civil, demandant au Juge :

— de constater et prononcer la résiliation du bail liant les parties, survenue le 02 décembre 2023 du fait de l’acquisition du bénéfice de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu entre les parties le 20 mai 2022 avec effet au 24 mai 2022 ;

— de dire et juger que la société SCRIMA FOOD 100% ITALIEN se trouve occupante sans droit ni titre des lieux, ce depuis le 03 décembre 2023 ;

— d’ordonner, par conséquent, la libération des lieux occupés par le défendeur ou toute personne introduite de son chef ainsi que la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie et dire, qu’à défaut, l’expulsion de la société SCRIMA FOOD 100% ITALIEN et de tous occupants introduits de son chef sera ordonnée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et entraînera l’enlèvement et le dépôt objets mobiliers et effets personnels garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— de condamner la société SCRIMA FOOD 100% ITALIEN à payer et porter à Monsieur [O] [N] la somme de 7 364,01 euros au titre des arriérés de loyers impayés au 03 décembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 02 novembre 2023, date de la délivrance du commandement de payer à la locataire ;

— de condamner la société SCRIMA FOOD 100% ITALIEN à payer et porter à Monsieur [O] [N] une indemnité d’occupation courant à compter du 03 décembre 2023 d’un montant équivalent au loyer précédemment dû, ce jusqu’à la libération réelle et la restitution des clés des locaux originellement loués, outre intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance du commandement de payer ;

— de dire que cette indemnité sera indexée selon les dispositions du contrat de bail résilié ;

de condamner la société SCRIMA FOOD 100% ITALIEN à payer et porter à Monsieur [O] [N] les charges dues du jour de la résiliation du bail à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ;

— de condamner FONCIA à payer et porter à Monsieur [O] [N] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier et le préjudice moral subis du fait de sa totale inaction à gérer ce contentieux locatif ;

— de condamner in solidum FONCIA à payer et porter à Monsieur [O] [N] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner enfin la société SCRIMA FOOD 100% ITALIEN à supporter les entiers dépens de procédure comprenant notamment les frais de commandement de payer du 28 février 2023 (129,18 euros), les frais de commandement de payer du 2 novembre 2023 (163,12 euros) outre le coût du droit de plaidoirie (13 euros), ce en application des articles 695 et suivants du code de procédure civile ;

— de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mai 2024. Monsieur [O] [N] et FONCIA ont comparu, représentés par leurs Conseils. L’affaire a fait l’objet de trois renvois pour permettre à FONCIA de conclure.

Lors de la dernière audience de renvoi du 3 septembre 2024, Monsieur [O] [N] et FONCIA se sont référés oralement à leurs conclusions et ont déposé leur dossier de plaidoirie.

Monsieur [O] [N] a renouvelé ses demandes initiales et déposé un décompte actualisé à la date du 1er septembre 2024 portant la dette locative à la somme de 12 897, 54 euros.

Selon ses conclusions, FONCIA a demandé au Juge de débouter Monsieur [O] [N] de l’intégralité de ses demandes formées à son égard et, reconventionnellement, de le condamner à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

La société SCRIMA FOOD 100% ITALIEN n’a été ni présente, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 5 novembre 2024 est prorogée au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de la société SCRIMA FOOD 100% ITALIENSelon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Le preneur est notamment tenu, en vertu de l’article 1728 du même code, de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce le bail a été consenti pour une habitation meublée qui constituait une résidence secondaire. Il est, en effet, ainsi dénommé « BAIL HABITATION MEUBLE (hors résidence principale) soumis aux dispositions du Code civil et exclu du champ d’application du titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989 ».

Si l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs est applicable aux locations meublées à titre de résidence principale, en vertu de l’article 25-3 de cette même loi, les locations meublées à titre de résidence secondaire relèvent, quant à elles, des seules dispositions du code civil. Dès lors, ledit article 24, visé par le demandeur, n’est pas applicable en l’espèce. Les relations entre le bailleur et le preneur résultant du bail sont donc soumises au droit commun.

Le contrat de bail prévoit en son article 2.10 une clause résolutoire ainsi rédigée : « il est formellement et expressément convenu ce qui suit : à défaut de paiement intégral, à son échéance exacte, d’un seul terme de loyer (y compris les charges) […], le présent engagement serait résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement resté sans effet. […]. Dans le cas où la location serait résiliée en application de la présente clause, le preneur sera tenu au paiement intégral du loyer et des charges du mois au cours duquel prendra date cette résiliation, à l’exécution du présent contrat – notamment en ce qui concerne la restitution des lieux et le paiement de dommages-intérêts – et sans préjudice également de l’application des dispositions de l’article 1760 du code civil et ce, nonobstant l’expulsion. En outre, comme stipulé au paragraphe 2.9.4., Le dépôt de garantie restera acquis au bailleur. Il est bien entendu qu’en cas de paiement par chèque, le loyer ne pourrait considérer comme régler qu’après son encaissement nonobstant la remise de quittance et la clause résolutoire pourrait être acquise au bailleur, dans le cas où le chèque ne serait pas approvisionné. »

En l’espèce, il est justifié de la délivrance, le 28 février 2023, d’un commandement de payer la somme de 1 826 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et fournissant un décompte précis de la dette locative.

La société SCRIMA FOOD 100% ITALIEN n’ayant pas acquitté la cause du commandement dans le délai d’un mois, il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du bail est acquise de plein droit à la date du 1er avril 2023, soit un mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à la société SCRIMA FOOD 100% ITALIEN de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire, d’autoriser son expulsion et de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur. L’échéance du mois d’août 2024 était de 594,47 euros, outre une provision pour charges de 36 euros.

Il ressort du décompte versé aux débats et arrêté au 1er septembre 2024 que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois d’août 2024 incluse, s’élevait à cette date à la somme de 12 897, 54 euros. La justification d’un paiement libératoire de la société SCRIMA FOOD 100% ITALIEN n’étant pas rapportée, il y a lieu de la condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 février 2023, date de la signification du commandement de payer, sur la somme de 1 826 euros, et à compter du 1er septembre 2024, date du décompte, pour le surplus, jusqu’à parfait paiement.

Sur la responsabilité contractuelle de FONCIALe mandataire est tenu, en application de des articles 1991 et 1992 du code civil, de d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure et répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Le mandataire n’est soumis qu’à une obligation de moyens pour mener à bien les missions qui lui sont confiées en vertu du mandat. Dès lors, pour engager sa responsabilité, il convient de rapporter la preuve d’un manquement à ses obligations contractuelles constituant une véritable faute.

En l’espèce, Monsieur [O] [N] sollicite l’octroi de dommages-intérêts estimant que FONCIA lui a causé un préjudice financier et un préjudice moral en raison de son inaction à gérer le contentieux locatif avec la société SCRIMA FOOD 100% ITALIEN. Il considère, en effet, que si FONCIA avait réagi en temps utile, à savoir au plus tard dès le deuxième loyer laissé impayé, en adressant une mise en demeure de payer par courrier recommandé avec accusé de réception à la société preneuse puis en l’assignant 15 jours après que cette correspondance soit demeurée sans effet, il aurait pu obtenir la résiliation du bail et son expulsion avant la trêve hivernale de l’année 2023. Selon lui, la dette locative aurait également pu être considérablement réduite et il aurait pu relouer son logement. Outre ce préjudice financier, Monsieur [O] [N] indique avoir également dû régler en pure perte des honoraires et frais de gestion à FONCIA, sans en fournir toutefois de montant précis.

Or, au regard du décompte locatif, il s’avère que les deux premiers loyers impayés sont ceux des mois de décembre 2022 et janvier 2023. FONCIA ayant fait délivrer un commandement de payer le 28 février 2023, soit le troisième mois au cours duquel le défaut de paiement a été constaté, la tardivité de son intervention ne peut donc lui être reprochée.

Si le commandement de payer a ainsi bien été délivré en temps utile, en revanche, FONCIA n’a ensuite pas informé Monsieur [O] [N] qu’il avait mis en œuvre la clause résolutoire du bail et des conséquences qui en résulteraient si la société SCRIMA FOOD 100% ITALIEN ne régularisait pas l’arriéré locatif. Il ressort, en effet, des courriels échangés entre Monsieur [O] [N] et FONCIA, durant le printemps 2023, que l’interlocuteur du demandeur au sein de la société paraît même ignorer au début du mois de mars 2023 que le commandement ait été signifié. Pourtant, il appartenait au mandataire de la gestion locative, en sa qualité de professionnel, d’avertir son client, qui est considéré comme n’étant pas un professionnel, de l’opération engagée et de ses conséquences.

Ensuite, et sans s’en expliquer, FONCIA a fait assigner la société SCRIMA FOOD 100% ITALIEN le 18 décembre 2023, soit plus de neuf mois après la délivrance du commandement de payer, les deux mises en demeure adressées par Monsieur [O] [N], les 24 avril 2023 et 24 mai 2023, à FONCIA pour être informé des actions entreprises par son mandataire étant demeurées sans réponse. Il sera enfin relevé que cette absence d’information a conduit Monsieur [O] [N] à mettre lui-même en demeure la société SCRIMA FOOD 100% ITALIEN d’apurer la dette locative, par un courrier du 27 septembre 2023, puis à faire délivrer, de sa propre initiative, un second commandement de payer le 2 novembre 2023.

Le manquement de FONCIA à son obligation de renseignements et de conseil à l’égard de Monsieur [O] [N] est donc ainsi établi. Il lui a été préjudiciable puisque le demandeur est demeuré, sans information régulière et fiable sur la gestion de son bien. L’indemnisation due Monsieur [O] [N], en réparation de son préjudice, sera justement fixée à la somme de 1 000 euros.

Sur les mesures accessoiresLa société SCRIMA FOOD 100% ITALIEN, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût des deux commandements de payer du 28 février 2023 et du 2 novembre 2023, de l’assignation, de la signification de la présente décision ainsi que le droit de plaidoirie.

Monsieur [O] [N] n’ayant demandé le paiement d’une indemnité judiciaire qu’à FONCIA, le mandataire sera condamné, au titre des frais irrépétibles, au paiement d’une somme dont le montant sera justement fixé à 700 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation au 1er avril 2023 du contrat de bail liant Monsieur [O] [N], d’une part, et la société par actions simplifiée SCRIMA FOOD 100% ITALIEN, d’autre part, et portant sur un appartement disposant d’une place de parking extérieur et situé [Adresse 4] par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée SCRIMA FOOD 100% ITALIEN à payer à Monsieur [O] [N] la somme de 12 897, 54 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er septembre 2025, assortie des intérêts au taux légal :

à compter du 28 février 2023, sur la somme de 1 826 euros, et,à compter du 1er septembre 2024, pour le surplus, jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE qu’à défaut pour elle d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de la société par actions simplifiée SCRIMA FOOD 100% ITALIEN et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée SCRIMA FOOD 100% ITALIEN à payer à Monsieur [O] [N] une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer le cas échéant indexé et des charges mensuelles qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, de sa résiliation jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en mains propres au bailleur, ou par l’expulsion ;

ORDONNE à la société par actions simplifiée SCRIMA FOOD 100% ITALIEN de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée [Adresse 10] à payer à Monsieur [O] [N] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée FONCIA LEMANIQUE – MAISON DE L’IMMOBILIER à payer à Monsieur [O] [N] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée SCRIMA FOOD 100% ITALIEN aux dépens de l’instance comprenant le coût des commandements de payer du 28 février 2023 et du 2 novembre 2023, de l’assignation, de la signification de la présente décision ainsi que le droit de plaidoirie, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,