TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25 / 260

N° RG 24/05742 – N° Portalis DB3E-W-B7I-M6UC

AFFAIRE :

[J]

[J]

[Y]

C/

[M]

[D]

JUGEMENT réputé contradictoire du 05 MAI 2025

JUGEMENT DU 05 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Madame [G] [J]

née le 25 Juin 1968 à TOULON (83000)

de nationalité Francaise

98 route de Feillens

01380 BAGE LE CHATEL

représentée par M^e Antoine FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [P] [J]

né le 28 Mai 1961 à TOULON (83000)

de nationalité Francaise

Chemin du

3 le Pré du Cardinal

84800 L’ISLE SUR LA SORGUE

représenté par M^e Antoine FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [O] [Y] épouse [J]

née le 24 Juillet 1934 à TOULON (83000)

de nationalité Francaise

92 cheminn des Névons

84800 L’ISLE SUR LA SORGUE

représentée par M^e Antoine FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [M]

né le 03 Février 1966 à TOULON (83000)

Les Moulières

101 allée des Jonquilles

83160 LA VALETTE DU VAR

non comparant, ni représenté

Madame [C] [D] épouse [M]

née le 04 Septembre 1960 à PONT A MOUSSON (54700)

Les Moulières

101 allée des Jonquilles

83160 LA VALETTE DU VAR

non comparante, ni représentée

Grosse exécutoire : M^e Antoine FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN + dossier de plaidoirie

Copie : Consorts [M]

délivrées le

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 03 Mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 MAI 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 28 avril 2022, Madame [O] [J] a consenti à Monsieur [V] [M] et Madame [C] [M] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement sis 101 Allée des Jonquilles – Les Moulières – 83160 LA VALETTE-DU-VAR, moyennant un loyer mensuel de 1 407,64 euros, charges comprises, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 1 407,64 euros.

Par acte notarié en date du 18 novembre 2019, la dévolution successorale de Monsieur [S] [J] a été établie entre son épouse Madame [O] [J] et leurs enfants, Monsieur [P] [J] et Madame [G] [J].

Par courriers adressés le 24 août 2023, le 11 septembre 2023, le 10 octobre 2023, le 09 novembre 2023le 07 mars 2024 et le 11 avril 2024, le gestionnaire du bien a mis en demeure Monsieur [V] [M] et Madame [C] [M] de régler sous huitaine les loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 juin 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré par Madame [O] [J] en sa qualité d’usufruitière et par Monsieur [P] [J] et Madame [G] [J] en leur qualité de nus-propriétaires à Monsieur [V] [M] et Madame [C] [M] pour la somme en principal de 5 484,57 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 13 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 24 septembre 2024, Madame [G] [J], Monsieur [P] [J] et Madame [O] [J] ont fait assigner Monsieur [V] [M] et Madame [C] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail, à la date du 12 août 2024 ; Prononcer, le cas échéant, la résiliation judiciaire du bail conclu le 28 avril 2022 entre Madame [J] et les époux [M] ; Ordonner l’expulsion des époux [M], ainsi que de tout occupant de leur chef et de tout mobilier des lieux loués sis 101 Allée des Jonquilles – Les Moulières – 83160 LA VALETTE-DU-VAR, au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ; Fixer à une somme correspondant au montant du loyer et charges en cours, le montant de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation et jusqu’au jour du départ effectif du requis et de tout occupant de son chef et de tout mobilier, et Condamner in solidum les époux [M] à payer le montant de ladite indemnité d’occupation ; Condamner in solidum les époux [M] à payer aux consorts [J] la somme de 3 967,45 euros arrêtée au mois de septembre 2024 inclus, à parfaire à la date de la décision à intervenir : Condamner in solidum les époux [M] à payer aux consorts [J] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner in solidum les époux [M] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 25 septembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 mars 2025, au cours de laquelle Madame [G] [J], Monsieur [P] [J] et Madame [O] [J] étaient représentés par leur Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Ils actualisent le montant de leur créance à la somme de 19 184,77 euros.

Au visa des articles 7 et 24 de la loi du 06 juillet 1989, des articles 1713, 1728, 1741 et suivants et 1227 et suivants du code civil, ils soutiennent à titre principal que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail consenti aux époux [M] est acquise depuis le 12 août 2024 suite à la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux.

A titre subsidiaire, ils affirment que la résiliation judiciaire du contrat de bail doit être prononcée pour défaut de paiement des loyers et charges.

Ils arguent également être fondés à solliciter l’expulsion des locataires, la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation et jusqu’à leur départ effectif, ainsi que le paiement des impayés locatifs.

Monsieur [V] [M], cité à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Madame [C] [M], citée à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [V] [M] et Madame [C] [M], qui se sont engagés à payer leur loyer et les charges afférentes lors de la signature du contrat de bail les liant à Madame [O] [J], ont délibérément mis fin à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’ils ont cessé de payer leur loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue à l’article VIII du bail et de ses conséquences graves par le commandement de payer signifié le 12 juin 2024, les défendeurs n’ont pas apuré l’intégralité de la dette dans les délais impartis ni sollicité de délai par les voies légales, ni lors de l’audience à laquelle ils ne sont pas présentés.

Dès lors, force est de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée à l’article VIII du bail à la date du 13 août 2024.

Aussi, faute du départ volontaire de Monsieur [V] [M] et Madame [C] [M], leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef sera ordonnée des lieux sis 101 Allée des Jonquilles – Les Moulières – 83160 LA VALETTE-DU-VAR selon les modalités du présent dispositif.

En revanche, il convient de rejeter la demande sous astreinte car la formulation dans l’assignation est impropre. Il s’agit d’une demande en injonction de faire qui peut être corrélée avec la demande de départ volontaire du locataire et non comme ici corrélée avec l’expulsion qui, elle, ne peut être décidée que par le commissaire de justice et le représentant de l’Etat et non par le locataire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation

Il appartient aux défendeurs conformément aux dispositions de l’article 1315 alinéa 2 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l’occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé arrêté au 20 février 2025, que le retard pris par les défendeurs dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 19 184,77 euros, mois de février 2025 inclus.

En conséquence, Monsieur [V] [M] et Madame [C] [M] seront condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité prévue à l’article VII du bail, à verser cette somme de 19 184,77 euros aux demandeurs, jusqu’au mois de février 2025 inclus.

En outre, dans l’attente du départ effectif des locataires, il convient de fixer une indemnité mensuelle d’occupation, due en lieu et place du loyer pour le logement sis 101 Allée des Jonquilles – Les Moulières – 83160 LA VALETTE-DU-VAR à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 1 532,80 euros correspondant au dernier loyer charges comprises, non indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [M] et Madame [C] [M], succombant à l’instance, supporteront in solidum les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Monsieur [V] [M] et Madame [C] [M] seront également condamnés in solidum à payer à Madame [G] [J], Monsieur [P] [J] et Madame [O] [J] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que le bail relatif à la location d’un logement sis 101 Allée des Jonquilles – Les Moulières – 83160 LA VALETTE-DU-VAR conclu le 28 avril 2022 entre d’une part Madame [O] [J] et d’autre part Monsieur [V] [M] et Madame [C] [M] est résilié de plein droit depuis le 13 août 2024 par l’acquisition de la clause résolutoire prévue audit contrat ;

ORDONNE à Monsieur [V] [M] et Madame [C] [M] de quitter les lieux immédiatement ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l’expulsion de Monsieur [V] [M] et Madame [C] [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sis 101 Allée des Jonquilles – Les Moulières – 83160 LA VALETTE-DU-VAR et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [M] et Madame [C] [M] à payer à Madame [G] [J], Monsieur [P] [J] et Madame [O] [J] la somme de 19 184,77 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de février 2025 inclus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [M] et Madame [C] [M] à payer à Madame [G] [J], Monsieur [P] [J] et Madame [O] [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 532,80 euros à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [M] et Madame [C] [M] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [M] et Madame [C] [M] à payer à Madame [G] [J], Monsieur [P] [J] et Madame [O] [J] la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT