TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/03328 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MYLQ

AFFAIRE :

[L]

C/

[N]

JUGEMENT réputé contradictoire du 03 JUILLET 2025

Grosse exécutoire :

Copie :

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 03 JUILLET 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [U] [L]

née le 14 Octobre 1948 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

à

DÉFENDEUR :

Madame [V] [N]

née le 06 Mai 1945 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST

Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 12 Mai 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en XXX ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 JUILLET 2025 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er avril 2009, Monsieur [D] [L] a consenti à Madame [V] [N] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, portant sur un logement ainsi qu’une cave situés [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 450 euros, outre 50 euros de charges mensuelles.

Monsieur [D] [L] est décédé le 07 janvier 2022 laissant pour recueillir sa succession sa sœur, Madame [U] [L], en qualité de légataire universelle.

Par acte délivré le 12 septembre 2023, Madame [U] [L] a donné congé à Madame [V] [N] pour vendre lesdits locaux, à la date du 31 mars 2024.

Malgré une sommation de quitter les lieux délivrée le 02 avril 2024, Madame [V] [N] s’est maintenue dans les lieux.

Par acte délivré le 04 juin 2024, Madame [U] [L] a fait assigner Madame [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir, concilier les parties si faire se peut et à défaut de bien vouloir :

Déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à Madame [V] [N] le 12 septembre 2023 pour le 31 mars 2024, Déclarer Madame [V] [N] occupant sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe sis [Adresse 6], et d’ordonner en conséquence son expulsion desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de son chef, Condamner Madame [V] [N] au paiement jusqu’au départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale, Condamner Madame [V] [N] au paiement à Madame [U] [L] d’une somme de 1 000 au titre des dommages et intérêts, Condamner Madame [V] [N] au paiement à Madame [U] [L] d’une somme de 1 500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame [V] [N] aux entiers dépens, y compris au coût du congé et de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, D’ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 04 novembre 2024, au cours de laquelle Madame [U] [L], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [V] [N], citée à personne, n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

En cours de délibéré, Madame [V] [N] a sollicité la réouverture des débats, exposant avoir été présente au Tribunal judiciaire de Toulon dès 10h, mais ne pas avoir entendu son nom lors de l’appel des causes, soulignant également qu’elle avait sollicité l’aide juridictionnelle.

Par décision en date du 23 décembre 2024, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 12 mai 2025.

A cette date, Madame [U] [L] et Madame [V] [N] ne comparaissent pas mais sont représentées par leur conseil.

Dès lors la présente décision sera contradictoire.

Se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [U] [L] maintient ses demandes telles que formulées aux termes de son acte introductif d’instance.

En défense, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame

[V] [N] sollicite de voir :

Prononcer la nullité du congé pour vendre délivré le 12 septembre 2023 par Madame [U] [M] conséquence,

Dire que le bail portant sur l’appartement sis [Adresse 5], outre une cave, poursuit ses effets avec toutes conséquences que de droit Condamner Madame [U] [L] à lui verser la somme de 5 000,00 euros en réparation de son préjudice moralDébouter Madame [U] [L] de l’ensemble de ses demandes plus amples et contrairesCondamner Madame [U] [L] à la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, les parties comparantes ayant été avisées.

MOTIFS

Sur la conciliation

Selon les dispositions de l’article 827 du code de procédure civile, le juge s’efforce de concilier les parties.

En l’espèce, il convient de relever que les parties n’ont pas comparu personnellement.

En outre, le demandeur n’a formulé aucune proposition en ce sens.

Il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

Sur la validité du congé pour vendre et l’expulsion

L’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 dispose ce qui suit :

I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Il sera également rappelé que congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 711 du code civil, la propriété des biens s’acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par l’effet des obligations.

Madame [V] [N] soutient que la notion d’acquisition au sens de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 s’applique en cas d’héritage et non pas simplement en cas d’acquisition à titre onéreux. En conséquence, Madame [U] [L] aurait ainsi dû attendre l’échéance du 31 mars 2027 pour que le congé pour vendre soit valable.

La demanderesse conteste cette interprétation, soulignant qu’elle a hérité de ce bien immobilier dans le cadre de la succession de son frère et qu’elle ne l’a pas donc acquis à titre onéreux, de sorte que le congé qu’elle a délivré est valable.

Cette difficulté, relative à l’interprétation de cette notion d’acquisition au regard des dispositions de l’article 15 ci-dessus rappelé, n’a pas encore été portée à l’appréciation de la plus haute juridiction française. Des décisions contradictoires ont pu être rendues par des [Localité 6] d’appel.

Pour autant, il ne saurait faire abstraction de l’esprit du texte qui vise à éviter des ventes à caractère spéculatif et non à empêcher l’héritier de vendre ledit bien.

En outre, celui-ci a vocation à recueillir ce bien par le simple effet de la dévolution successorale, sans manifestation de volonté autre par son acceptation pure et simple, de sorte qu’il n’y a pas lieu de considérer celui-ci comme un acquéreur au regard des dispositions de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989.

Ainsi, il convient de relever que Madame [U] [L] a recueilli le bien immobilier objet du bail suite au décès de Monsieur [D] [L], survenu le 7 janvier 2022.

Celle-ci a fait délivrer, par commissaire de justice, le 12 septembre 2023, un congé pour vendre à la date du 31 mars 2024, date d’échéance du bail, moyennant le prix principal de 220 000,00 euros.

A la lecture de cet acte, force est de constater que ce congé respecte les conditions de forme et de fond requises. Il sera en conséquence déclaré valable.

Dans ces circonstances, Madame [V] [N] aurait dû libérer les lieux au plus tard le 31 mars 2024, date de résiliation du bail par l’effet du congé, ce qu’elle n’a toutefois pas fait.

Dans ces conditions, celle-ci se trouve occupante sans droit ni titre du logement pris à bail depuis cette date.

Or, Madame [U] [L], propriétaire dudit bien immobilier ainsi occupé indûment, a vocation à en retrouver la libre disposition.

Il y a donc lieu d’ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [V] [N] de ce logement, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon des modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil, qui dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de cet article, la personne qui se maintient dans les locaux sans droit après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation de nature indemnitaire, qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assurer la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que le bail est résilié depuis le 31 mars 2024 et que Madame [V] [N] est depuis occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date.

Cette situation cause nécessairement un préjudice à Madame [U] [L], qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a donc lieu de faire droit à sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation.

Dans l’attente du départ effectif du locataire, il convient de fixer le montant de cette indemnité d’occupation à un montant équivalent à celui du loyer et des charges dus à ce jour (montant non précisé par les parties) qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail liant par les parties, non révisable, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés, déduction faite des paiements déjà intervenus.

Sur les dommages et intérêts

Madame [U] [L] ne motive pas sa demande ni en fait ni en droit. Il n’y a donc pas lieu d’y faire droit.

En raison de la solution donnée au litige, Madame [V] [N] sera également déboutée de sa demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 695 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

Madame [V] [N], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation mais non celui du congé pour vendre.

Il apparaît conforme à l’équité de la condamner à payer à Madame [U] [L] la somme de 400,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il résulte de l’article 514-1 que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera confirmé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

DIT n’y a voir lieu à concilier les parties,

DEBOUTE Madame [V] [N] de toutes ses demandes,

CONSTATE la validité du congé pour vendre délivré le 12 septembre 2023 par Madame [U] [L] à Madame [V] [N] à la date du 31 mars 2024,

DECLARE en conséquence que Madame [V] [N] est déchue de tout titre d’occupation depuis le 31 mars 2024 sur le logement ainsi que la cave situés [Adresse 5],

ORDONNE à Madame [V] [N] de quitter les lieux immédiatement,

ORDONNE, à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l’expulsion de Madame [V] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 5] (logement et cave), et au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [V] [N] à la somme mensuelle équivalente au montant mensuel du loyer et des charges dus à ce jour, non révisable, à compter 31mars 2024 et au besoin la CONDAMNE à verser à Madame [U] [L] ladite indemnité mensuelle jusqu’à complète libération des lieux par remise des clés, sous déduction des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [V] [N] à payer à Madame [U] [L] la somme de 400,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [V] [N] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation mais non celui du congé pour vendre,

DIT que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE