TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25 /

N° RG 24/06309 – N° Portalis DB3E-W-B7I-NABY

AFFAIRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[R]

JUGEMENT réputé contradictoire du 05 MAI 2025

Grosse exécutoire : M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

Copie : Mme [N] [R]

délivrées le

JUGEMENT DU 05 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19 / 21 quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

à

DÉFENDEUR :

Madame [N] [R]

née le 31 Mars 1991 à AJACCIO (20000)

de nationalité Française

301 Avenue Maréchal Juin

Le Vert Logis – Bât B – Etage 2 – Apt B399

83140 SIX-FOURS LES PLAGES

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 03 Mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 MAI 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 26 février 2020 à effet au 13 mars 2020, la SCI FONCIERE DI 01/2005 représentée par son mandataire la SAS FONCIA TOULON, a consenti à Madame [N] [R] la location d’un logement et d’un garage sis 301 Avenue Maréchal Juin – Le Vert Logis – Bâtiment B – 83140 SIX-FOURS-LES-PLAGES, d’une durée de trois ans, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 435,10 euros, outre 76,00 euros de provisions sur charges, ainsi qu’un dépôt de garantie de 435,10 euros.

Par acte sous seing privé du 05 mars 2020, la SCI FONCIERE DI 01/2005 représentée par son mandataire la SAS FONCIA TOULON a conclu avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement « Visale » destiné à garantir le paiement des loyers et charges par la locataire.

Le 28 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a adressé un courrier à Madame [N] [R] l’informant de la mise en place à son encontre d’une procédure de recouvrement et de la possibilité pour elle de rembourser intégralement sa dette ou de mettre en place un échéancier de remboursement.

Le 15 mai 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [N] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme totale de 1 147,48 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 15 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 octobre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [N] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon, aux fins de voir :

Dire et juger recevable et bien-fondé ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs de Madame [N] [R] ;En conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [N] [R] et de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;En toute hypothèse :

Condamner Madame [N] [R] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 229,24 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 mai 2024 sur la somme de 1 061,17 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;Condamner Madame [N] [R] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner Madame [N] [R] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ; Dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 04 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 mars 2025, au cours de laquelle la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se rapporte et auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Elle actualise sa créance à la somme de 2 171,24 euros.

Au soutien de ses prétentions, elle affirme qu’en application de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection est compétent pour connaître des actions dont le bail est l’objet, la cause ou l’occasion.

Elle expose qu’aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, sa demande principale étant indéterminée, la recevabilité de cette dernière n’est pas soumise à l’obligation de conciliation ou de médiation préalable.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES invoque les articles 1127-2, 1366 et 1367 du code civil ainsi que l’article 121 de la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté et soutient que la validation électronique a la même valeur que la signature autographe ; qu’en l’espèce, la convention entre l’Etat et l’UESL pour la mise en œuvre de Visale prévoit que les opérations s’effectuent uniquement par voie dématérialisée.

Elle soutient qu’en application de l’article 2306 du code civil et du contrat de cautionnement, elle a été subrogée dans les droits du bailleur, et notamment dans son droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation du bail, après lui avoir versé le montant des loyers impayés et non remboursés par le locataire.

Elle expose que les sommes réclamées dans le commandement de payer n’ont pas été payées dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise. Elle énonce subsidiairement que le non règlement des loyers par le locataire constitue un manquement grave justifiant la résiliation judiciaire du bail.

Invoquant l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989 et les articles 2240 et 2241 du code civil, elle affirme que son action n’est pas prescrite, puisque l’assignation a été délivrée dans le délai de trois ans à compter de la naissance de la créance de loyers.

Au soutien de sa demande d’indemnités d’occupation, elle indique que l’article 8.1 du contrat de cautionnement prévoit que la subrogation de la caution dans les droits du bailleur s’étend aux actions relatives aux sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyers, ainsi qu’aux indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation du bail, dès lors que les paiements sont justifiés par une quittance subrogative.

Madame [N] [R], citée à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Sur la qualité à agir

L’article 1346-1 du code civil prévoit que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur, que cette subrogation doit être expresse et faite en même temps que le paiement.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail conclu le 26 février 2020 entre la SCI FONCIERE DI 01/2005 représentée par son mandataire la SAS FONCIA TOULON et Madame [N] [R] portant sur le logement et le garage sis 301 Avenue Maréchal Juin – Le Vert Logis – Bâtiment B – 83140 SIX-FOURS-LES-PLAGES.

Elle communique également un contrat de cautionnement Visale n°A10067522588, dont il est indiqué qu’il a été conclu entre la SCI FONCIERE DI 01/2005 représentée par son mandataire la SAS FONCIA TOULON et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES le 05 mars 2020, aux termes duquel : « le Bailleur déclare donner en location au titre d’un bail « Non Meublé » le 05/03/2020, prenant effet au 13/03/2020 qui sera réputée être la date de mise à disposition du logement, le logement situé 301 AVENUE DU MARECHAL JUIN 83140 SIX FOURS LES PLAGES, d’une superficie de 47.74m2, à Madame [N] [R] (31/03/1991) pour un loyer d’un montant mensuel de 435,10 € et un montant mensuel de charges provisionnées de 76,00 € » (p.3).

Selon le même document : « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant » (p.8).

Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution, justifie ainsi de sa subrogation dans les droits du bailleur d’agir en constat de la résiliation du bail, en paiement des loyers versés par elle et en fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la notification à la CCAPEX et à la préfecture

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989,

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce le bailleur est une personne morale de sorte que la saisine de la CCAPEX est imposée à peine d’irrecevabilité.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un accusé de réception électronique du 15 mai 2024 attestant de la notification à la CCAPEX du commandement de payer adressé à Madame [N] [R], soit plus de deux mois avant l’assignation. Elle produit en outre un accusé de réception électronique du 04 octobre 2024 attestant de la notification à la préfecture du Var de l’acte introductif d’instance, plus de six semaines avant la première audience.

En conséquence, les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES seront déclarées recevables.

Sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément à l’article 2224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire des engagements de Madame [N] [R] à raison du bail conclu le 26 février 2020 contenant une clause résolutoire en son article III.4.

L’existence d’un arriéré locatif est justifiée par les relevés et décomptes produits par la caution. Selon la dernière quittance subrogative datée du 20 août 2024, elle a payé au bailleur, en sa qualité de caution de Madame [N] [R], la somme totale de 2 461,24 euros au titre du contrat de bail, correspondant au montant des loyers impayés de septembre 2023 à octobre 2023 et de janvier 2024 à juillet 2024 inclus, et a subrogé le bailleur dans ses droits.

Le commandement de payer délivré le 15 mai 2024 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans l’article y afférent au sein du bail ainsi que les dispositions issues de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990. Il mentionne aussi la faculté pour le locataire de saisir le Fond de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée.

La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Aussi, il y a lieu de constater que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à la date du 16 juillet 2024, faute par Madame [N] [R] d’avoir réglé l’arriéré de loyers en totalité ou d’avoir sollicité la suspension de la clause résolutoire dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer.

Dans ces conditions et faute de départ volontaire de sa part, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [R], ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement et du garage sis 301 Avenue Maréchal Juin – Le Vert Logis – Bâtiment B – 83140 SIX-FOURS-LES-PLAGES, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation

Il appartient au défendeur conformément aux dispositions de l’article 1315 alinéa 2 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

Aux termes de l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l’occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’indemnité d’occupation a une nature mixte, compensatoire et indemnitaire ; elle constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure en outre la réparation du préjudice qui résulte d’une occupation sans titre.

En l’espèce, le bail versé aux débats stipule l’obligation pour le preneur de payer les sommes de 435,10 euros au titre du loyer et de 76,00 au titre des charges.

Par les quittances subrogatives qu’elle produit, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir payé au bailleur des loyers et charges.

Ainsi, il résulte de la dernière quittance subrogative datée du 20 août 2024 et de la « créance action logement/débiteur » datée du 20 février 2025, que Madame [N] [R] est redevable de la somme de 2 171,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéances du mois septembre 2023 à octobre 2023 et du mois de janvier 2024 à juillet 2024 incluses.

Madame [N] [R] sera donc condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 171,24 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés sur la période allant du mois de septembre 2023 à octobre 2023 et du mois de janvier 2024 à juillet 2024 inclus, versés par la caution au bailleur, somme qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Madame [N] [R] sera en outre condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation de 557,52 euros par mois à compter du mois d’août 2024, correspondant au montant du dernier loyer et charges comprises, sur présentation d’une quittance subrogative signée par la SCI FONCIERE DI 01/2005 ou par son mandataire la SAS FONCIA TOULON et dans la limite des sommes versées à ces derniers par la caution, ce jusqu’à la libération des lieux, caractérisée par la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [R] supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Madame [N] [R] sera également condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevables les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 26 février 2020 à effet au 13 mars 2020 entre la SCI FONCIERE DI 01/2005 représentée par son mandataire la SAS FONCIA TOULON et Madame [N] [R] portant sur un logement et un garage sis 301 Avenue Maréchal Juin – Le Vert Logis – Bâtiment B – 83140 SIX-FOURS-LES-PLAGES ;

ORDONNE à Madame [N] [R] de quitter les lieux immédiatement ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l’expulsion de Madame [N] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [N] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de de 2 171,24 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés sur la période allant du mois de septembre 2023 à octobre 2023 et du mois de janvier 2024 à juillet 2024 inclus, versés par la caution au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [N] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation de 557,52 euros par mois à compter du mois d’août 2024, sur présentation d’une quittance subrogative signée par la SCI FONCIERE DI 01/2005 ou par son mandataire la SAS FONCIA TOULON et dans la limite des sommes versées à ce dernier par la caution, ce jusqu’à la libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [N] [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [N] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT