TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01646

N° Portalis DBX4-W-B7J-UEDK

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Octobre 2025

S.A. ICF ATLANTIQUE, agissant poursuites et diligences de son repésentant légal

C/

[N] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Octobre 2025

à la SELARL DBA

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 16 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ICF ATLANTIQUE, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son repésentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social

représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [P]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par deux contrats du 18 avril 2024, la SA ICF ATLANTIQUE a donné à bail à Monsieur [N] [P] un appartement à usage d’habitation n°41035 (porte n°03) et un emplacement de stationnement n°4, situés [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 480,17 euros pour le logement et 15 euros pour le stationnement et une provision sur charges mensuelle de 57,92 euros.

Le 20 décembre 2024, la SA ICF ATLANTIQUE a fait signifier à Monsieur [N] [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA ICF ATLANTIQUE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 mars 2025, la SA ICF ATLANTIQUE a ensuite fait assigner Monsieur [N] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 6.079,02 euros, représentant les arriérés de charges, loyers et indemnités d’occupation à la date de l’assignation, avec les intérêts de droit à compter de la décision,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de l’assignation jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 05 mars 2025.

A l’audience du 02 septembre 2025, la SA ICF ATLANTIQUE, représentée par Maître [R] [E], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 12.621,83 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2025 comprise. Elle indique avoir fourni les pièces relatives à l’application du supplément de loyer de solidarité.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 03 mars 2025, Monsieur [N] [P] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 05 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA ICF ATLANTIQUE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 mars 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail d’habitation et le bail d’emplacement de stationnement, accessoire du logement, conclus le 18 avril 2024, contiennent chacun une clause résolutoire (article 9 – Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, mais laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai ayant été contractuellement décidé en lieu et place du délai légal et étant plus favorable au locataire, partie protégée par les dispositions d’ordre public de la loi du 06 juillet 1989, il convient de vérifier si le commandement de payer a été régularisé dans le délai de 2 mois.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 4.340,98 euros a été signifié le 20 décembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [N] [P] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 février 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 21 février 2025 et Monsieur [N] [P] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [N] [P] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En application des articles 1240 et 1760 du code civil, entre la résiliation et la restitution des lieux, l’occupant sans droit ni titre peut être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation, qui a vocation à indemniser les propriétaires du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux.

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité d’occupation demandée par le bailleur à compter du 21 février 2025 au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du contrat, sans application du supplément de loyer de solidarité. En effet, outre que le supplément de loyer de solidarité n’a vocation à s’appliquer qu’aux locataires disposant d’un titre légal d’occupation et non aux occupants sans droit ni titre, le bailleur ne justifie pas de la réalisation des démarches nécessaires à la facturation provisoire d’un supplément de loyer, faute de preuve d’une mise en demeure reproduisant les dispositions de l’article 444-9 du code de la construction et de l’habitat à l’ancienne locataire, seuls des courriels et une sommation de fournir l’avis d’imposition ne reproduisant pas cet article étant produits.

Le bailleur produit un décompte du 01 septembre 2025 démontrant que le locataire reste devoir la somme de 9.171,94 euros au titre de ses loyers, charges et indemnités d’occupation, mensualité d’août 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite et des sommes réclamées au titre du SLS.

Le locataire n’apporte aucun autre élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 9.171,94 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et à la demande du bailleur.

Monsieur [N] [P] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 21 février 2025 au 31 août 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [N] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ICF ATLANTIQUE, Monsieur [N] [P] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 18 avril 2024 entre la SA ICF ATLANTIQUE et Monsieur [N] [P] concernant un appartement à usage d’habitation n°41035 (porte n°03) et un emplacement de stationnement n°4, situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 21 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA ICF ATLANTIQUE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [P] à verser à la SA ICF ATLANTIQUE à titre provisionnel la somme de 9.171,94 euros (décompte arrêté au 01 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [P] à payer à la SA ICF ATLANTIQUE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, sans application du supplément de loyer de solidarité ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [P] à verser à la SA ICF ATLANTIQUE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,