TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02840 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TFMF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 06 Février 2025

E.P.I.C. [Localité 11] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[D] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Février 2025

à E.P.I.C. [Localité 11] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 11] METROPOLE HABITAT – L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [V] [L] (Chargée judiciaire contentieux) muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

M. [D] [C], demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 4 mars 2021, l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [D] [C] un appartement à usage d’habitation (n°06) ainsi qu’un emplacement de stationnement (n° 6) situés [Adresse 6] à [Localité 12] pour un loyer mensuel de 323,94 euros et une provision sur charges mensuelle de 51,88 euros.

Par contrat du 19 novembre 2021, l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [D] [C] un emplacement de stationnement situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 25 euros et une provision sur charges mensuelle de 2,27 euros.

L’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [D] [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant les clauses résolutoires le 5 avril 2024.

Par acte sous seing-privé signé électroniquement le 15 mai 2024, l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT et Monsieur [D] [C] ont mis en place un plan d’apurement à hauteur de 248 euros en sus du loyer courant pour une durée de six mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [D] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir:

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, donc de la résiliation de plein droit du contrat de bail,

— l’expulsion immédiate de Monsieur [D] [C] ainsi que celles de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls,

— la condamnation de Monsieur [D] [C] au paiement :

*de la somme de 1.366,26 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

*d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

*d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

* de tous les frais et dépens de l’instance.

A l’audience du 10 décembre 2024, l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT , représenté par Madame [V] [L], chargée judiciaire contentieux, valablement munie d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.234,47 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de novembre 2024 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 15 juillet 2024, Monsieur [D] [C] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025. L’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT a été autorisé à produire en délibéré la copie du bail relatif au garage, lequel ne figurait pas au dossier remis et qui est nécessairement connu du défendeur. Ce document a été transmis par mail le 24 janvier 2025 et sera ainsi pris en considération.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 4 mars 2021 contient une clause résolutoire (article 9.1) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail relatif au garage qui contient également une clause résolutoire, a été conclu avec le même bailleur et se situe à proximité immédiate du logement principal, dont il constitue dès lors, un accessoire.

Un commandement de payer visant les deux clauses et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.498,22 euros a été signifié le 5 avril 2024.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenue dans les baux étaient réunies à la date du 6 juin 2024.

La résiliation est intervenue le 6 juin 2024 et Monsieur [D] [C] est depuis occupant sans droit ni titre.

Pour autant, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [D] [C] pour organiser son départ et assurer son relogement. L’expulsion de Monsieur [D] [C] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 10 décembre 2024 démontrant que Monsieur [D] [C] reste devoir la somme de 2.234,47 euros, mensualité de novembre 2024 comprise.

Monsieur [D] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.234,47 euros.

Monsieur [D] [C] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 6 juin 2024 au 30 novembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant des loyers et des charges tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [D] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT , Monsieur [D] [C] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 mars 2021 entre l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT et Monsieur [D] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7] à [Localité 12] sont réunies à la date du 6 juin 2024;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 novembre 2021 entre l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT et Monsieur [D] [C] concernant un emplacement de stationnement n° 0358-51-0001 situé au [Adresse 5] à [Localité 12] sont réunies à la date du 6 juin 2024, dès lors qu’il est l’accessoire du logement et en suit le sort ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [D] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT de sa demande de suppression et de réduction du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [C] à verser à l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 2.234,47 euros (décompte arrêté au 10 décembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [C] à payer à l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit des baux et le 30 novembre 2024 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et des charges de chacun des baux, calculés tels que si les contrats s’étaient poursuivis ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [C] à verser à l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La Greffière, La Vice-Présidente,