TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00658 – N° Portalis DBX4-W-B7J-U4OE

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Mai 2026

[S] [H]

[G] [K]

C/

[F] [D] [I]

[P] [V] épouse [U] [J], en sa qualité de caution.

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Mai 2026

à M^e Déborah MAURIZOT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 12 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [S] [H], demeurant [Adresse 4]

représenté par la SCP LAMBREY ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [G] [K], demeurant [Adresse 4]

représentée par la SCP LAMBREY ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSES

Mme [F] [D] [I], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Mme [P] [V] épouse [U] [J], en sa qualité de caution., demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 2 novembre 2020 prenant effet au 5 novembre 2020, Monsieur [S] [H] et Madame [G] [K] ont donné à bail à Madame [F] [D] [I] un appartement à usage d’habitation n° lot B302 situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 610 euros et une provision sur charges mensuelle de 70 euros.

Par contrat du 30 octobre 2020 signé le 2 novembre 2020 Madame [P] [U] [J] s’est portée caution solidaire des engagements de Madame [F] [D] [I] pour la location du bien mentionné ci-dessus.

Le 7 août 2025, Monsieur [S] [H] et Madame [G] [K] ont fait signifier à Madame [F] [D] [I] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire, commandement dénoncé à la caution, Madame [P] [U] [J], le 11 août 2025.

Monsieur [S] [H] et Madame [G] [K] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en dates du 10 et 17 décembre 2025, Monsieur [S] [H] et Madame [G] [K] ont ensuite fait assigner Madame [F] [D] [I] et Madame [P] [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 7 octobre 2020 et de la résiliation du bail ;l’expulsion de Madame [F] [D] [I] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles du logement à ses frais et périls ;la condamnation par provision solidaire de Madame [F] [D] [I] et Madame [P] [U] [J] au paiement de la somme de 2188,94 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 20 octobre 2025 ;la condamnation solidaire de Madame [F] [D] [I] et Madame [P] [U] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge qui auraient été dus en cas de continuation du bail à compter du 7 octobre 2025, jusqu’à la libération effective du logement et remise des clés ;la condamnation solidaire de Madame [F] [D] [I] et Madame [P] [U] [J] au paiement d’une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 décembre 2025.

A l’audience du 13 mars 2026, Monsieur [S] [H] et Madame [G] [K], représentés par son conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 2457,86 euros. Ils indiquent une reprise de paiement des loyers par Madame [F] [D] [I] et s’opposent en outre à la demande d’octroi de délais de paiement formulée par Madame [F] [D] [I].

Madame [F] [D] [I], comparante, reconnaît le montant de la dette locative. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle explique qu’elle perçoit un SMIC dans le cadre de son contrat en alternance en qualité de chargée de recrutement, contrat qui durera encore 2 ans et demi. Elle ajoute que ses APL ont été suspendus en janvier 2026 mais que son petit-ami, hébergé chez elle, l’aide financièrement. Elle mentionne rembourser un crédit étudiant à hauteur de 230 euros par mois et ne pas avoir d’enfant à charge. Elle précise enfin avoir effectué une demande de logement social.

Madame [P] [U] [J], bien que convoquée par acte de commissaire de justice remis à un tiers selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, n’est ni présente, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RESILIATION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 décembre 2025 , conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 2 novembre 2020 contient une clause résolutoire (article 2.11 – Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2405,25 euros a été signifié le 7 août 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [F] [D] [I] n’a pas réglé la somme réclamée dans le délai de deux mois de sorte que le commandement est resté infructueux.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 octobre 2025.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [S] [H] et Madame [G] [K] produisent un justificatif de charges, le contrat de bail, l’acte de cautionnement et un décompte du 4 mars 2026En réalité, décompte du 4 mars produit par les propriétaires avec dette à 3307,86€ mais à l’audience, Madame [F] [D] [I] (locataire) amène un décompte du le montant actualisé : elle a payé 850 euros (=loyer mars 2026) entre-temps d’où accord entre les parties sur 2457,86 euros (=3307,86-850).

Sur mes notes, j’ai inscrit « note en délibéré » mais je ne le vois pas ni dans vos notes ni en notes d’audience

mais acquiescent sur les sommes figurant sur le décompte du 13 mars 2026 fourni par Madame [F] [D] [I] à l’audience et qui tient compte des derniers versements effectués le 5 mars et le 11 mars 2026. Il en résulte que selon ce dernier décompte du 13 mars 2026, Madame [F] [D] [I] reste devoir la somme de 2457,86 euros.

Madame [F] [D] [I] reconnait l’existence de cette dette et son montant.

Madame [P] [U] [J], non comparante, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Madame [F] [D] [I] ainsi que sa caution, Madame [P] [U] [J], seront ainsi condamnées solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2457,86 euros.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, des justificatifs versés sur sa situation personnelle et professionnelle, des versements effectués ces derniers mois en plus du loyer pour apurer la dette, ainsi que des propositions de règlements formulées par Madame [F] [D] [I], elle apparaît en capacité de solder la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créanciers. Elle sera donc autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 24 mensualités de 100 euros chacune et d’une 25ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [F] [D] [I] et au regard de la reprise du versement des loyers courant avant l’audience, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [F] [D] [I] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [F] [D] [I] et Madame [P] [U] [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [S] [H] et Madame [G] [K], Madame [F] [D] [I] et Madame [P] [U] [J] seront condamnées in solidum à leur verser une somme de 400 euros Cela correspond-il à vos barèmes ?

au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 novembre 2020 entre Monsieur [S] [H] et Madame [G] [K] d’une part et Madame [F] [D] [I] d’autre part concernant [Adresse 8] sont réunies à la date du 8 octobre 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [F] [D] [I] et Madame [P] [U] [J] à verser à titre provisionnel la somme de 2457,86 euros (décompte arrêté au 13 mars 2026, incluant un dernier paiement en mars 2026) ;

AUTORISONS Madame [F] [D] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 100 euros chacune et une 25ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception (ou la présentation à défaut de réception) d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Madame [F] [D] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, puissent, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;que Madame [F] [D] [I] et Madame [P] [U] [J] soient condamnées à verser à une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Madame [F] [D] [I] et Madame [P] [U] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Madame [F] [D] [I] et Madame [P] [U] [J] à verser à une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,