TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00744 – N° Portalis DBX4-W-B7K-U5DU

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Mai 2026

[I] [G]

C/

[Y] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Mai 2026

à M. [I] [G]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 12 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [I] [G], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

ET

DÉFENDEUR

M. [Y] [E], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er novembre 2023, Monsieur [I] [G] a donné à bail à Monsieur [Y] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 600€ et une provision sur charges mensuelle de 50€.

Le 26 août 2026, Monsieur [I] [G] a fait signifier à Monsieur [Y] [E] une sommation d’avoir à justifier d’une assurance locative en cours de validité visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025, Monsieur [I] [G] a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût de la sommation d’avoir à justifier de l’assurance et de l’assignation.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 décembre 2025.

A l’audience du 13 mars 2026, Monsieur [I] [G], comparant, maintient les demandes de son assignation et sollicite également la condamnation de Monsieur [Y] [E] à payer la somme de 1888€ au titre des loyers et charges impayés mensualité de mars comprise.

Monsieur [Y] [E], comparant, reconnaît ne pas avoir assuré son logement et ce depuis son entrée dans les lieux mais sollicite de pouvoir rester dans les lieux. Il explique être en situation irrégulière sur le territoire depuis janvier 2026 son titre de séjour n’ayant pas été renouvelé et soutient avoir fait un recours contre cette décision. Il reconnaît des impayés de loyers mais indique que le montant est d’environ 1500€. Il précise avoir 628€ par mois de la part de ses parents.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 décembre 2025. Cependant, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail pour le seul motif de défaut d’assurance n’a pas à être notifiée à la préfecture.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Les articles 24 et 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 disposent que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties inclut une clause résolutoire (article XI) indiquant que le bail sera résilié de plein droit en cas de défaut d’assurance et un commandement de justifier de l’assurance visant cette clause a été signifié le 26 août 2025.

Il résulte de ces dispositions légales et contractuelles que c’est le défaut d’assurance qui est sanctionné par la résiliation du bail et pas le défaut de justification de l’assurance.

En l’espèce, le locataire, ne produit pas aux débats d’attestation d’assurance indiquant que le logement était assuré à la période du commandement ou dans le mois suivant le commandement, ce dernier reconnaissant au contraire à l’audience qu’il n’a jamais assuré le logement.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 septembre 2025 et que le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date sans qu’il y ait besoin d’examiner si les conditions de l’acquisition de la clause pour défaut de paiement des loyers sont réunies.

Il sera en effet rappelé que le juge n’a aucun pouvoir d’appréciation si le locataire ne justifie pas avoir satisfait à cette obligation de justifier d’une assurance dans le mois du commandement, cette cause d’acquisition de la clause résolutoire prévalant sur l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés du fait d’un délai plus court.

Monsieur [Y] [E] étant occupant sans droit ni titre depuis le 27 septembre 2025, son expulsion sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Monsieur [I] [G] sollicite la somme de 1888€ au titre des loyers et charges impayées mensualité de mars 2026 comprise. Il ne produit aucun décompte mais fournit le contrat de bail et une copie d’un SMS dans lequel il mentionne que la somme de 900€ reste due au mois de février à laquelle se rajoute la somme de 400€ au titre du mois de mars et la somme de 588€ au titre des allocations de CAF impayées en janvier, février et mars.

Monsieur [Y] [E], s’il conteste en partie le montant de la dette, reconnaît son principe et devoir une somme de 1500€ à son bailleur. En outre, il n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1888€ au titre de l’arriéré locatif.

II. SUR LA DEMANDE D’INDEMNITE D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation a une double nature indemnitaire et compensatoire, qui vise à réparer le préjudice causé par l’indisponibilité de son bien pour le propriétaire et l’impossibilité de louer ou rénover les lieux.

Monsieur [Y] [E], étant occupant sans droit ni titre du logement à compter du 27 septembre 2025, sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période courant jusqu’à mars 2026 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Y] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation d’avoir à justifier de l’assurance et de l’assignation en référé mais pas le coût de sa notification à la préfecture, cette formalité n’étant pas obligatoire.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’absence de frais d’avocat et de justificatifs produits sur les frais engagés dans le cadre de la présente procédure en dehors des dépens, Monsieur [I] [G] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 1er novembre 2023 entre Monsieur [I] [G] et Monsieur [Y] [E] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 27 septembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Y] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Y] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [I] [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [E] à verser à Monsieur [I] [G] à titre provisionnel la somme de 1888€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mars 2026 comprise ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [E] à payer à Monsieur [I] [G] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

REJETONS la demande de Monsieur [I] [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation d’avoir à justifier de l’assurance et de l’assignation en référé mais pas le coût de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,