TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00741

N° Portalis DBX4-W-B7K-U5CA

JUGEMENT

N° B

DU : 12 Mai 2026

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, agissant poursuites et diligences de son directeur

dans les droits du bailleur Monsieur [U] [B], domicilié [Adresse 4]

C/

[C] [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à la SELARL LEVY-[Localité 2]-SARDA

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 12 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffière, lors des débats et de Norédine HEDDAB, Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Mars 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, agissant poursuites et diligences de son directeur

dans les droits du bailleur Monsieur [U] [B], domicilié [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY-ROCHE-SARDA, avocats au barreau de LYON substituée par Maître Sophie HAMELIN, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [C] [Y], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat signé électroniquement à effet au 12 septembre 2023 M. [U] [B] a donné à bail à Mme [C] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] ainsi qu’un garage situé [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 530 euros et 10 euros de provisions sur charges.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements de Mme [C] [Y] par acte du 11 septembre 2023, selon le dispositif Visale, pour le paiement des loyers et des charges, par convention avec le bailleur, qui prévoit dans son article 8 relatif à l’engagement des parties, la subrogation de la caution dans les droits du bailleur qui lui permettra « d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

Par acte de commissaire de justice daté du 17 juillet 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, se trouvant subrogée dans les droits du bailleur, a adressé à Mme [C] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat pour un montant en principal de 3240 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Mme [C] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir de :

— dire et juger recevable et bien-fondé ACTION LOGEMENT SERVICES en son action,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [C] [Y].

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Mme [C] [Y] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique.

En toute hypothèse,

— condamner Mme [C] [Y] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3680€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 juillet 2025 sur la somme de 3240 €, et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— condamner Mme [C] [Y] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Mme [C] [Y] à payer à Action Logement Services la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit ;

— condamner Mme [C] [Y] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 10 mars 2026, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation.

Bien que convoquée par acte de commissaires de justice signifié à étude le 23 octobre 2025, Mme [C] [Y] n’était ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute Garonne par la voie électronique le 24 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 04 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur la subrogation de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits de M. [U] [B] :

L’article 2309 du code civil, dans sa version issue de l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 entrée en vigueur le 1er janvier 2022 et applicable au litige, dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Il est de jurisprudence constante que la caution peut exercer une action tendant au paiement des loyers acquittés par elle, à la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire.

En l’espèce, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie par production du contrat de garantie et des quittances subrogatives qu’elle a désintéressé le bailleur, en qualité de caution de Mme [C] [Y] qui n’a pas exécuté son obligation de paiement des loyers et charges.

L’acte de cautionnement mentionne en outre en son article 8 « Engagement des parties » : « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle » ; « la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation » (pièce demandeur n°5). Dans ces conditions, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve bien subrogée dans les droits du bailleur, M. [U] [B].

En conséquence, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable en son action en résiliation de bail.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail produit contient une clause résolutoire (article 8-Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article et laissant cependant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du bail, plus protectrice de la locataire que la loi nouvelle, doit dès lors prévaloir sur la durée légale de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause prévue au contrat de bail a été signifié le 17 juillet 2025, pour la somme en principal de 3.240 euros prévoit également un délai de deux mois pour payer la date.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois la locataire n’ayant réglé aucune somme à la caution de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 septembre 2025.

En outre, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, l’expulsion de Mme [C] [Y], devenue occupant sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

Le contrat étant résilié de plein droit par acquisition de la clause résolutoire, la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail devient sans objet.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit notamment une quittance subrogative n° 24 juillet 2025 et un décompte du 19 septembre 2025 démontrant que Madame [C] [Y] reste devoir la somme de 3.680 euros, mensualité de septembre 2025 comprise.

Madame [C] [Y], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 3.680euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2025 sur la somme de 3.240 euros et du jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [C] [Y] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 18 septembre 2025 au 30 septembre 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [C] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, Madame [C] [Y] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu avec effet au 12 septembre 2023 entre M. [U] [B] et Madame [C] [Y] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] ainsi qu’un garage situé [Adresse 8] sont réunies à la date du 18 septembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [C] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [C] [Y] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.680 euros (décompte arrêté au 12 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2025 sur la somme de 3.240 euros et du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [C] [Y] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle, sur justification de quittances subrogatives, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 18 septembre 2025 et le 30 septembre 2025 étant déjà liquidé dans la somme ci-avant ordonnée ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [C] [Y] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-présidente