TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01439 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UCUQ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Février 2026

[G] [R] [S], décédé

C/

[I] [Z] [C], locataire

[Y] [F] [V], caution solidaire

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en qualité de Juge des référés assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 05 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [G] [R] [S], décédé, demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître David LOVATO de la SAS NOUAL & LOVATO – PRUDENCIA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

ET

DÉFENDEURS

Mme [I] [Z] [C], locataire, demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Paul TROUETTE, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [Y] [F] [V], caution solidaire, demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

/

RAPPEL DES FAITS

Par contrat à effet au 1er juin 2020, Monsieur [G] [W] a donné à bail à Madame [I] [C] un appartement à usage d’habitation et une cave situés [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 790€ euros charges comprises.

Le 25 mai 2022, Monsieur [G] [W] a fait signifier à Madame [I] [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2025, Monsieur [G] [W] a ensuite fait assigner Madame [I] [C] et Monsieur [Y] [V], caution, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location, la séquestration des meubles aux frais du locataire, son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et la condamnation solidaire au paiement.

Du fait du décès de Monsieur [G] [S] le 15 septembre 2025, Madame [E] [S], Madame [J] [S] et Monsieur [M] [S] venaient aux droits de Monsieur [G] [S] en qualité d’héritiers dans le cadre de la présente instance.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 5 décembre 2025, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

Madame [E] [S], Madame [J] [S] et Monsieur [M] [S], représentés par leur conseil, sollicitent aux termes de leurs dernières conclusions :

— à titre principal de constater le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,

— subsidiairement de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire pour non-paiement des loyers et des charges,

— en tout état de cause

* ordonner l’expulsion de Madame [I] [C] et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 10€ par jour de retard

* autoriser l’enlèvement, le transfert, la séquestration des meubles aux frais de la locataire

* condamner solidairement Madame [I] [C] et Monsieur [Y] [V] à payer la somme de 31269,99€ à titre provisionnel au titre des loyers et des charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées et de l’assignation pour le surplus

* ordonner la capitalisation des intérêts

* condamner solidairement Madame [I] [C] et Monsieur [Y] [V] à payer une indemnité d’occupation à titre provisionnel correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges jusqu’à la libération des lieux

* condamner solidairement Madame [I] [C] et Monsieur [Y] [V] à payer la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile

* condamner solidairement Madame [I] [C] et Monsieur [Y] [V] à payer les dépens dont distraction au profit de la SAS NOUAL & LOVATO – PRUDENCIA AVOCATS en ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Madame [I] [C], représentée par son conseil, sollicite de :

* suspendre les effets du congé pour reprise signifié le 6 novembre 2025

* ordonner avant dire droit une mesure d’expertise judiciaire,

* subsidiairement débouter les demandeurs de leurs demandes, moyens, fins et prétentions autant irrecevables qu’infondées,

* en tout état de cause condamner les demandeurs in solidum à payer une indemnité de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de sa défense, elle fait valoir que le commandement de payer est nul en ce qu’il mentionne des sommes indues dans la mesure où les loyers avant le 17 mai 2021 ont été réglés et qu’il n’est pas fait de distinction entre les arriérés de loyers et les sommes dues au titre des charges et qu’il existe donc une contestation sérieuse.

Elle fait également valoir la mauvaise foi de son bailleur qui a délivré une assignation quasiment trois ans après la délivrance du commandement de payer.

Elle invoque le fait qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer une résiliation judiciaire.

Elle soulève la prescription des loyers impayés visés dans le commandement de payer concernant tous les loyers impayés antérieurs au 19 mars 2022. Elle relève que le décompte du 12 juin 2025 ne prend pas en compte les paiements effectués de mars à mai 2025.

Elle invoque la légitime exception d’inexécution permettant de s’opposer au paiement du fait de l’état du logement.

Monsieur [Y] [V] n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Selon l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En l’espèce, il n’est pas produit l’assignation délivrée à Monsieur [Y] [V], seule celle délivrée à Madame [I] [C] étant fournie.

En outre, il est mentionné dans le bordereau des pièces des demandeurs en pièce n°3 « l’engagement de caution de Monsieur [Y] [V] en date du 3 juin 2020 » alors que la pièce n° 3 ne correspond pas à un acte de caution mais à un document intitulé « Attestation Assurance Habitation » avec comme assurés « [I] [C] et [D] [N] ». Par conséquent, afin de préserver les droits des parties et le principe du contradictoire, il convient donc d’ordonner la réouverture des débats afin que les demandeurs fournissent l’assignation délivrée à Monsieur [Y] [V] ainsi que l’acte de caution de Monsieur [Y] [V] visé en pièce n°3.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et avant-dire droit insusceptible de recours,

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du juge des contentieux de la protection du 13 mars 2026 à 10 h30 , [Adresse 8]afin de permettre à Madame [E] [S], Madame [J] [S] et Monsieur [M] [S] venant aux droits de Monsieur [G] [S] en qualité d’héritiers de fournir l’assignation délivrée à Monsieur [Y] [V] ainsi que l’acte de caution de Monsieur [Y] [V] du 3 juin 2020 visé en pièce n°3 ;

/

DIT qu’il appartiendra à Madame [E] [S], Madame [J] [S] et Monsieur [M] [S] venant aux droits de Monsieur [G] [S] en qualité d’héritiers de notifier toute nouvelle pièce qu’elle produirait aux débats,DIT que la présente décision tient lieu de convocation,RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La greffière Le juge