MINUTE N° : 25/00516

JUGEMENT

DU 06 Juin 2025

N° RC 24/03812

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[Localité 8] METROPOLE HABITAT OPH), inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 351 243 076

ET :

[G] [H] [R]

Débats à l’audience du 13 Mars 2025

Le

Copie executoire et copie à :

[Localité 8] METROPOLE HABITAT

Copie à :

Monsieur [R]

Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 06 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 8] METROPOLE HABITAT (OPH), inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 351 243 076, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante

D’une Part ;

ET :

Monsieur [G] [H] [R]

né le 19 Juillet 1994 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 octobre 2019, l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] METROPOLE HABITAT, anciennement [Localité 8] HABITAT, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [R] [G] [H] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 311,24 € hors charges.

Le 26 octobre 2023 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [R] [G] [H] par acte de commissaire de justice du 20 août 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [R] [G] [H] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [R] [G] [H] se trouve être occupant sans droit ni titre à compter du 16 juin 2024 ;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [R] [G] [H] au paiement de la somme de 2798,45 € au titre des loyers impayés ;

— la condamnation de Monsieur [R] [G] [H] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à la libération des lieux, et ce à compter de la date de résiliation du bail ;

— la condamnation de Monsieur [R] [G] [H] à verser à l’OPH [Localité 8] HABITAT la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [R] [G] [H] au paiement de tous les frais et dépens qui comprendont notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation à la CCAPEX.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] le 20 août 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 13 mars 2025.

A l’audience, l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT – représenté par Madame [U] [Y] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 6 214,72 € arrêtée au 5 mars 2025. Elle ajoute que le locataire n’a fait aucun règlement depuis novembre 2023, qu’il n’a pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs en cours de validité et qu’un dossier de surendettement a été déposé.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 20 août 2024 signifié à étude, Monsieur [R] [G] [H] a comparu à l’audience et a demandé au tribunal des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. A l’appui de sa demande, il fait valoir qu’il travaille en CDD depuis trois semaines et jusque fin avril 2025 lui procurant un revenu mensuel de 1 400,00 €. Il indique avoir trois enfants pour lesquels il exerce un droit de visite et d’hébergement classique mais ne verse, actuellement, aucune contribution économique à l’entretien des enfants malgré une décision du juge aux affaires familiales fixant sa contribution à 250,00 €. Il déclare avoir déposé un dossier de surendettement en raison de dettes de plus de 20 000,00 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 octobre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 20 août 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 20 août 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate venant réduire ce délai à six semaines ne s’applique qu’aux contrats de bail conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le bail signé entre les parties le 4 octobre 2019 aux termes desquels il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023 à Monsieur [R] [G] [H] et portant sur la somme de 1 708,07 € dont 1 546,64 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandement fait application de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 en laissant au locataire un délai de six semaines pour s’acquitter des causes du commandement. Or, le bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de ladit loi et, par conséquent, la clause résolutoire ne peut produire ses effets que deux mois après la délivrance du commandement de payer en date du 26 octobre 2023.

Monsieur [R] [G] [H] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans les deux contrats de bail sont réunies au 27 décembre 2023.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 4 octobre 2019, le commandement de payer délivré le 26 octobre 2023 et le décompte de la créance arrêté au 5 mars 2025 faisant apparaître une somme de 6 214,72 € à la charge du locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 295,25 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il convient de déduire du décompte la somme de 7,62 € imputée mensuellement par le bailleur au locataire de janvier à décembre 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Par conséquent, il convient de déduire du décompet la somme de 91,44 € à ce titre.

En outre, le bailleur ne produit aucun élément permettant de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la somme de 18,00 € prélevée en mai 2024 au titre de réparations locatives qui ne constituent pas non plus une dette de loyers ou de charges et ne formule aucune demande à ce titre. Cette somme sera donc déduite du décompte.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [R] [G] [H] à verser à l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT la somme de 5 810,06 € (6 214,72 € – 295,25 € – 91,44 € – 18,00 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 5 mars 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [R] [G] [H] sollicite des délais de paiement et propose de régler 100,00 € par mois en plus du loyer courant. Il déclare disposer des ressources financières suffisantes sans pour autant en justifier.

Or, il résulte du décompte susvisé que Monsieur [R] [G] [H] n’a pas repris le paiement des loyers avant l’audience et n’a fait aucun règlement depuis novembre 2023.

Il n’y a donc pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du contrat de bail à compter du 27 décembre 2023 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [G] [H].

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [R] [G] [H] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 27 décembre 2023 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 27 décembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation à la charge de Monsieur [R] [G] [H].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [R] [G] [H] à payer à l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT la somme de 5 810,06 € (CINQ MILLE HUIT CENT DIX EUROS ET SIX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 mars 2025 ;

Constate la résiliation du bail à la date du 27 décembre 2023 ;

Dit que Monsieur [R] [G] [H] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [R] [G] [H] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [R] [G] [H] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], à [Localité 9], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [R] [G] [H] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [R] [G] [H] à payer à l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de mars 2025 payable à terme échu au 30 mars 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute le bailleur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [R] [G] [H] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,