MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 21 Mars 2025

N° RC 24/03176

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[Localité 11] HABITAT, inscrite au RCS d'[Localité 8] sous le n° 086 180 387

ET :

[J] [E]

[R] [F] [X]

Débats à l’audience du 12 Décembre 2024

copie et grosse le :

à [Localité 11]

copie le :

à Mme [E]

à M. Le Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 21 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 11] HABITAT, inscrite au RCS d'[Localité 8] sous le n° 086 180 387, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Mme [G] munie d’un pouvoir en date du

12 décembre 2024

D’une Part ;

ET :

Madame [J] [E], demeurant [Adresse 4]

comparante

Madame [R] [F] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 12 mars 2018, la SA [Localité 11] a donné à bail à Mme [J] [E] et Mme [R] [F] [X], engagées solidairement, un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 10]) pour un loyer mensuel principal révisable de 444,59 euros outre la somme de 75,50 euros à titre de provision sur charges.

La clause de solidarité contenue dans le bail signé des parties était notamment ainsi rédigée : “En cas de départ anticipé d’un des colocataires ou co titulaire signifié par un congé, le locataire sortant est solidairement responsable, avec le du logement pour une période limitée à deux ans à compter de la date prise d’effet du congé.”

Par courrier du 17 mai 2023 à effet du 17 août 2023, Mme [R] [F] [X] donnait congé des lieux loués. Le bailleur en réponse se prévalait de la cause de solidarité l’engageant jusqu’au 17 août 2025.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SA [Localité 11] a saisi la CAF le 27 juillet 2023 de la situation, fait signifier le 13 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire et le 22 février 2024, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance des lieux loués.

Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2024, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 3 juillet 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail;

— ordonner l’expulsion de Mme [J] [E] devenue sans droit ni titre ;

— et obtenir sa condamnation solidairement avec Mme [R] [F] [X] au paiement de la somme de 2.501,76 Euros à parfaire au titre des loyers et charges impayés, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens avec rappel que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur en application de l’article 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

A l’audience du 12 décembre 2024, la SA [Localité 11]- représentée Mme [G] – maintient de ses demandes relatives à l’absence de paiement des loyers, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 2.200 euros mais qu’un rappel d’APL de 400 euros est prévisible. Les paiements ont repris et Mme [E] a versé 1.000 euros le mois dernier, 300 euros en Carte Bleue et prévoit un versement de 300 euros en fin de semaine. Le bailleur offre de verser un décompte de créance actualisé en cours de délibéré, ce qui a été autorisé. Le bailleur ne s’oppose pas à ce que des délais suspensifs soient accordés.

Mme [J] [E] est présente, elle reconnaît le montant de la dette locative et sollicite des délais pour apurer la dette. Elle propose un échéancier mensuel de 61 euros mensuels pendant 36 mois en plus du loyer courant. Elle indique percevoir un revenu mensuel de l’ordre 1.400 euros.

Le diagnostic social et financier, dont il a été donné lecture, confirme ces revenus et fait état de charges courantes de 768 euros mensuel.

Mme [R] [F] [X], citée à étude, ne comparait pas mais a transmis au tribunal une attestation indiquant que son état de santé ne lui permettait pas de se déplacer jusqu’à Son accouchement prévu en février 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SA [Localité 11] justifie de la saisine de la CAF et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce, la SA [Localité 11] produit

— le bail conclu le 12 mars 2018 contenant une clause de solidarité et une clause résolutoire,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 16 février 2024, pour la somme principale de 1.508,72 euros,

— Un décompte de créance.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 17 avril 2024.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la SA [Localité 11] produit un décompte de sa créance arrêtée à la date du 11 décembre 2024 (échéance du mois de novembre comprise) d’un montant de 2.831,40 euros mais oralement limite sa créance à 2.200 euros.

Mme [J] [E] reconnaît le montant de la dette demandée.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Faute d’avoir reçu un décompte de créance actualisé, la créance sera retenue sur la base du décompte versé aux débats arrêté au 12 décembre 2024 à la somme de 2.261,74 euros (échéance de Novembre appelée). Seront déduit de cetet somme les frais de commissaires de justice soit 445,67 euros et les pénalités d’enquête sociales non justifiées soit 76,20 euros. la créance retenue sera donc de 2.261,74 – (445,67 + 76,20) = 1.739,87 euros.

Mme [J] [E] et Mme [R] [F] [X] M.[Y] [U] seront en conséquence condamnées solidairment au paiement de cette somme.

— Sur l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, les paiement des loyers courants ont été repris, avant la date de l’audience, et des sommes substancielles versées en sus en règlement de l’arriéré locatif, faisant ainsi preuve d’efforts pour remédier à la situation actuelle d’impayés locatifs.

Compte tenu de ces éléments,Mme [J] [E] et Mme [R] [F] [X] seront autorisées à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [J] [E] et Mme [R] [F] [X] conserveront solidairement la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et du commandement de payer dont le recouvrement se fera conformément à l’article L118-1 du Code des procédures civiles d’execution. .

Afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 mars 2018 entre la SA [Localité 11] et Mme [J] [E] et Mme [R] [F] [X] concernant les biens immobiliers sis [Adresse 5]), sont réunies à la date du 17 avril 2024;

CONDAMNE solidairement Mme [J] [E] et Mme [R] [F] [X] à verser à la SA [Localité 11] la somme de mille sept cent trente neuf euros et quatre-vingt sept centimes 1.739,87 euros arrêtée au 12 décembre 2024 (échéance du mois de novembre incluse) ;

AUTORISE Mme [J] [E] et Mme [R] [F] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 28 mensualités de soixante (60) euros chacune et une vingt neuvième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [J] [E] et Mme [R] [F] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [Localité 11] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que Mme [J] [E] soit condamnée à verser à la SA [Localité 11], jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

* que Mme [R] [F] [X] soit condamnée solidairement avec Mme [J] [E] à verser à la SA [Localité 11], jusqu’au 17 aout 2025 à défaut de libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNEsolidairement Mme [J] [E] et Mme [R] [F] [X] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de notification et de la dénonciation du commandement à la CCAPEX ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,