Tribunal Judiciaire de Troyes, Chambre 3 ctx protection, 15 mai 2026, n° 25/02688

TJ Troyes 15 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Troyes, ch. 3 ctx protection, 15 mai 2026, n° 25/02688
Numéro(s) :	25/02688
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	29 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Baptiste ROUGANE DE CHANTELOUPChloé RICARD
Cabinet(s) :	FIDAL
Parties :	S.A. HLM MON LOGIS, S.A. [ Adresse 1 ]

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 15 MAI 2026

N° RG 25/02688 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FMLD

Nac :5AB

Minute:

Jugement du :

15 mai 2026

S.A. [Adresse 1]

Monsieur [E] [Z]

Monsieur [G] [F] ès qualité de curateur de Monsieur [E] [Z]

DEMANDERESSE

S.A. HLM MON LOGIS

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Chloé RICARD de la SELAS FIDAL, avocats au barreau d’AUBE substituée par M^e Alexandre DIRINGER, avocat au barreau d’AUBE

DEFENDEURS

Monsieur [E] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Jean-baptiste ROUGANE DE CHANTELOUP, avocat au barreau d’AUBE

Monsieur [G] [F] ès qualité de curateur de Monsieur [E] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Jean-baptiste ROUGANE DE CHANTELOUP, avocat au barreau d’AUBE

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 06 mars 2026 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Madame Julie DOMITILE, Greffière , lors des débats et Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 15 mai 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 6 mai 2022, la SA [Adresse 1] a donné à bail à M. [E] [Z] un appartement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 426.68 € et 35.14 € de provision sur charges.

Par acte d’huissier en date du 19 novembre 2025, la SA HLM MON LOGIS a fait assigner M. [E] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en vue de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner son expulsion des lieux.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 6 mars 2026, à laquelle la SA [Adresse 1] – représentée par son conseil – s’en réfère à ses dernières écritures et demande au tribunal de:

prononcer la résiliation du bail d’habitation ; ordonner l’expulsion de M. [E] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; subsidiairement,octroyer à M. [E] [Z] le délai de deux mois suite à la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ; ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner M. [E] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération des lieux ; ; condamner M. [E] [Z] à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner M. [E] [Z] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SA HLM MON LOGIS fait valoir avoir été destinataire de plusieurs réclamations adressées par le voisinage en raison des agissements du défendeur se livrant régulièrement à des nuisances sonores diurnes et nocturnes, d’insultes, des projections d’objets et de déchets par ses fenêtres, d’une consommation excessive d’alcool et de stupéfiants, ainsi que la présence régulière de personnes sans domicile fixe dans le logement. La demanderesse expose qu’un dégat des eaux a également été signalé dans le commerce situé sous l’appartement.

La SA [Adresse 1] prétend que les troubles sont anciens, répétés et d’une gravité suffisante à caractériser la défaut de jouissance paisible des lieux. La demanderesse réfute toute amélioration du comportement de M. [E] [Z] et soutient que même en ce cas, la gravité des faits reprochés, même anciens, justifie l’inexécution contractuelle.

M. [E] [Z] assisté de M. [G] [F] en qualité de curateur – représentés par leur conseil – s’en réfère à ses dernières écritures et demande au tribunal à titre principal, de débouter la SA HLM MON LOGIS de sa demande de résiliation du bail et de toutes ses demandes subséquentes et de condamner la SA [Adresse 1] aux entiers dépens.

A titre liminaire, il demande au tribunal d’écarter purement et simplement des débats la pièce adverse numérotée 19.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que la SA HLM MON LOGIS ne démontre pas que les troubles invoqués ont perduré et sont récurrents. Il prétend qu’il s’agit d’un trouble anormal du voisinage et qu’en conséquence l’article 750-1 du code de procédure civile impose la conciliation, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office. Or aucune tentative de conciliation ne figure dans le dossier.

M. [E] [Z] fait également valoir suivant l’article 1253 du code civil, l’irrecevabilité in limine litis.

Subsidiairement, le défendeur expose être sous mesure de curatelle renforcée et qu’il est fragile, facilement manipulable.

On lui reproche un dégât des eaux, en fait il s’agit d’une fuite qui vient des parties communes et d’ailleurs la SA [Adresse 1] a reconnu que cette fuite n’était pas imputable à M. [E] [Z] .en remboursant la somme mise à sa charge, dans un premier temps.

Il y a eu une soirée où les choses se sont mal passées avec des gens recueillis par M. [E] [Z] mais il n’y a eu aucune suite pénale.

M. [E] [Z] demande à ce que la pièce n°19 présentée par le bailleur soit écartée.

En fait il n’y a pas de documentation sur les faits reprochés à M. [E] [Z]. Son curateur fait en sorte que les choses s’arrangent et il n’y a pas eu de nouveaux faits depuis fin 2024.

En réponse, la SA HLM MON LOGIS précise que la demande de résiliation du bail est fondée sur le manquement de jouissance paisible et non pas le trouble anormal de voisinage, de sorte que l’article 750-1 du code de procédure pénale n’a pas à s’appliquer.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— à titre liminaire la validité de la pièce numérotée 19 présentée par , la SA [Adresse 1]

L’article 202 du CPC encadre la rédaction des attestations de témoins, exigeant qu’elles soient écrites, datées, signées et accompagnées d’une pièce d’identité pour être recevables en justice.

Une attestation de témoin est un document écrit par une personne ayant constaté ou assisté directement à des faits. Elle ne peut contenir que des observations personnelles et objectives, et non des opinions ou suppositions. L’attestation constitue un moyen de preuve recevable devant les juridictions civiles et prud’homales.

Conformément à l’article 202 CPC, l’attestation doit inclure :

La relation détaillée des faits constatés ou observés par le témoin.

Les nom, prénoms, date et lieu de naissance, domicile et profession de l’auteur.

Le cas échéant, le lien de parenté, d’alliance, de subordination, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec les parties.

La mention que l’attestation est établie pour être produite en justice et que l’auteur est conscient qu’une fausse attestation entraîne des sanctions pénales.

L’attestation doit être écrite, datée et signée de la main de son auteur,

Une pièce d’identité officielle (original ou photocopie) comportant la signature du témoin doit être jointe.

En l’espèce, l’attestation fournie n’est pas écrite de la main de son auteur, de plus elle ne doit relater que des faits auxquels elle aurait personnellement assisté ou qu’elle a personnellement constatés. En l’occurence Mme [X] [T] semble s’exprimer au nom du personnel du magasin [Localité 4].

en conséquence, l’attestation ne sera pas retenue.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

De plus, l’article 1363 du code civil « Nul ne peut se constituer de titre à soi-même. ».

Selon les dispositions de l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Aux termes de l’article 1741 du code civil, “le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements”.

L’article 1227 du code civil précise que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » et l’article 1228 du même code prévoit que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. ».

Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l’article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.".

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu à deux obligations principales, d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, la SA HLM MON LOGIS produit :

une main courante de la société SOFRATEL, relatant un appel de M. [E] [Z] signalant une fuite d’eau au niveau de la chasse d’eau de son logement ; une main courante de la société SOFRATEL, relatant une fuite d’eau dans le logement d’un locataire absent en date du 09/11/2022un rapport d’activité de la permanence SOS MON LOGIS en date du 10/11/2022, pour des faits du 09/11/2020une fiche d’intervention d’OBS Plomberie du 15/11/2022 et des factures datées du 28/07/2022, 30/12/2022; une fiche d’intervention d’OBS Plomberie du 10/11/2022 et des factures datées du 30/12/2022, 30/10/2023; une fiche d’intervention d’OBS Plomberie du 03/10/2023 et une facture datée du 24/01/2024 ; un rapport d’activité de la permanence SOS MON LOGIS en date du 11/11/2022, relatant une fuite dans les parties communes ;une réclamation enregistrée le 15/01/2024, par la SA [Adresse 1], effectuée par M. [P] [O]. Il indique que M. [E] [Z] a consommé des stupéfiants lors d’une soirée avec des amis et des débris du logement ont été retrouvés sur trottoir devant la boutique Bouyguesune Lettre Recommandée de la SA [Adresse 1], en date du 03/10/2024 met en demeure M. [E] [Z] de faire cesser les troubles et de ne plus accueillir de SDF à son domicile ;un compte rendu de l’association DECLIC, mandatée par la SA [Adresse 1], pour accompagner M. [E] [Z], qui précise que l’accompagnement est très compliqué, que M. [E] [Z] est dans le déni ;un courrier de M. [F], le curateur de M. [E] [Z], informant la SA HLM MON LOGIS, qu’après un échange avec Mme [B], voisine de M. [E] [Z], il apparaît que ce dernier a abusé de sa bienveillance. Le curateur évoque un comportement inadapté à la vie en collectivité et indique vouloir saisir la police municipale pour envisager une procédure d’hospitalisation ;mail du 27/12/2024 de Mme [B] qui relate” la nuit de déluge des nuisances sonores où j’ai sollicité en trois reprises leur intervention. C’était un appartement fracassé, de la vaisselle qui brisait des meubles qui se renversent, des cris, des hurlements, des pleurs et des rires..”;le 27/12/2024, mail de la ville de [Localité 5], Mme [H] [U], cheffe de service de la Police Municipale qui confirme une intervention [Adresse 7], le 21/12/2024 pour un homme qui balance des détritus et la verbalisation de M. [E] [Z], pour abandon de déchets en dehors des emplacements autorisés.Lettre Recommandée de la SA [Adresse 1], en date du 10/01/2025, proposant à M. [E] [Z], un relogement au [Adresse 8] à [Localité 5] ;mail de la SA HLM MON LOGIS,en date du 21 octobre2025, relatant la visite de M. [O] qui dénonce la persistance des nuisances, les insultes, des remontées d’eaux usées dans ses sanitaires causant des dégâts chez les voisins, et le comportement de M. [E] [Z] aggravé par une consommation quotidienne d’alcool et de drogues ;fiche de médiation de l’agence au service contentieux, en date du 28/10/2025, qui indique que M. [E] [Z] a consommé des stupéfiants lors d’une soirée avec des amis. Les pompiers et le samu ont dû intervenir pour une prise en charge car les individus ont été pris de malaises et de convulsions. Des débris ont été retrouvés sur le trottoir devant la boutique [Localité 4]. La police est intervenue et uen enquête est ouverte ;

La demanderesse produit essentiellement des transcriptions de déclarations qui ne constituent pas des éléments de preuve suffisants, ces éléments étant rédigés par des employés de la SA [Adresse 1] ou des prestataires extérieurs.

S’agissant des dégâts des eaux dont l’origine n’est pas clairement établie, ils ne peuvent constituer à eux seuls un trouble suffisamment grave et persistant permettant de qualifier un manquement à l’obligation de jouissance paisible des lieux.

De tous ces éléments, il apparaît que la SA HLM MON LOGIS ne caractérise pas suffisamment la persistance des troubles de sorte que le manquement à l’obligation de jouissance paisible découlant du bail n’est pas caractérisé.

Dès lors, la demande de résiliation du bail sera rejetée ainsi que l’ensemble des demandes subséquentes.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SA [Adresse 1], partie perdante, supportera la charge des dépens.

La SA HLM MON LOGIS succombant à l’instance, sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SA [Adresse 1] de sa demande de résiliation du bail conclu le 6 mai 2022 entre elle et M. [E] [Z] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9] ;

DEBOUTE en conséquence la SA HLM MON LOGIS de l’ensemble de ses demandes subséquentes;

DEBOUTE la SA [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA HLM MON LOGIS aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

Le greffier, Le président,

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi les présentes ont été délivrées par le Greffier.