TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 25/00047 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BDAR

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Minute n° :

copies délivrées le :

1 copie conforme à :

— M^e DIAS

— M^e BADEFORT

1 copie exécutoire à :

— M^e DIAS

1 copie dossier

JUGEMENT DU 29 Avril 2026

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Cadre Greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. COPROD

Société coopérative d’intérêt collectif d’HLM de la [Localité 3]

RCS BRIVE B 309598 159

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Eric DIAS, avocat au barreau de BRIVE substitué par M^e Mélanie COUSIN, avocat au barreau de TULLE

ET :

DEFENDERESSE

Madame [M] [V] [A]

née le 15 Mars 2000 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Sylvie BADEFORT, avocat au barreau de TULLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-87085-2025-2994 du 20/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

DÉBATS : 02 Février 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 novembre 2022 avec effet au 15 novembre 2022, la SA COPROD a donné à bail à Madame [M] [V] [A] un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 379,47 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi de manière contradictoire le 14 novembre 2022.

Des loyers demeurant impayés, plusieurs courriers ont été adressés à la locataire ainsi qu’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 janvier 2023, réceptionnée le 3 février 2023.

Madame [M] [V] [A] a déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 3], qui a déclaré son dossier recevable le 9 février 2023 et a prononcé des mesures imposées le 4 mai 2023, intégrant la dette locative à hauteur de 1 129,40 euros.

En l’absence de règlement intégral des sommes dues, une nouvelle mise en demeure a été adressée à la locataire par lettre recommandée en date du 31 août 2023, réceptionnée le 6 septembre 2023.

Madame [M] [V] [A] a quitté les lieux le 15 janvier 2024 et un état des lieux de sortie a été établi de manière contradictoire, le même jour.

Par courrier recommandé en date du 4 octobre 2024, la bailleresse a dénoncé le plan de surendettement mis en place au profit de Madame [M] [V] [A].

La SA COPROD a, ensuite saisi, par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle pour la condamnation de Madame [M] [V] [A] à lui verser :

— La somme de 3 436,92 euros au titre des loyers et charges impayés,

— La somme de 1 210,38 euros au titre des frais et travaux de remise en état du logement donné à bail,

Juger que les sommes mises à la charge de Madame [M] [V] [A] porteront intérêts au taux légal à compter de la date de la présente assignation, condamner Madame [M] [V] [A] à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, ainsi que la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Après renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 février 2026.

A cette audience, la SA COPROD, représentée par son conseil, se référant à ses écritures, maintient ses demandes et argumentations initiales.

Madame [M] [V] [A], représentée par son conseil, demande de juger irrecevables et non fondées les demandes de la SA COPROD au titre des sommes suivantes : 471,62 euros au titre des charges, 760 euros au titre des travaux de nettoyage, 383,71 euros au titre du changement de lavabo, 61,60 euros au titre du placard, de la débouter de ses demandes en paiement à ce titre, de lui accorder 24 mois de délais pour se libérer du solde des loyers dus, de juger que cette somme ne produira pas intérêts, de juger que les paiements s’imputeront sur le capital, de débouter la SA COPROD du surplus de ses demandes et de la condamner aux dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties, transmises le jour de l’audience, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 avril 2026, prorogée au 29 avril 2026.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de relever que l’action en paiement est recevable, les éléments produits aux débats permettant d’identifier les demandes par rapport au logement en litige.

Sur les loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la même loi dispose que : "les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires".

Il appartient au juge de rechercher si les charges sont justifiées (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 19 janvier 2000, n° 98-12.658).

En ce sens qu’il incombe au juge de rechercher si les deux étapes successives de la régularisation (fourniture du décompte et mise à disposition des pièces justificatives) ont bien été respectées (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 30 juin 2004, n° 03-11.098).

Le défaut de respect par le bailleur de son obligation de régularisation des charges une fois par an ne le prive pas du droit de réclamer le paiement des charges, sous réserve de la prescription triennale prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors qu’elles sont justifiées, et que le bailleur met à la disposition du locataire, fût-ce devant le tribunal, des pièces justificatives.

En l’espèce, Madame [M] [V] [A] a quitté le logement le 15 janvier 2024 et il ressort du décompte produit un solde débiteur de 2965.30 euros au titre des loyers impayés après déduction des APL et RLS, du dépôt de garantie et du remboursement de l’action COPROD.

Madame [M] [V] [A] ne conteste pas ce montant.

La SA COPROD sollicite, en outre une régularisation de charges pour l’année 2023 d’un montant de 471,62 euros.

Madame [M] [V] [A] mentionne que cette somme n’est pas justifiée.

Si la SA COPROD a bien adressé à la locataire un décompte des charges récupérables, en permettant une ventilation par poste, il convient de relever que la bailleresse ne démontre pas qu’elle a tenu à la disposition de sa locataire les pièces justificatives des charges locatives figurant au décompte transmis, le courrier restant muet sur cette mise à disposition. Aucune pièce justificative n’a été, par ailleurs, produite dans le cadre du présent litige.

Dès lors, cette demande sera rejetée.

Madame [M] [V] [A] sera, dès lors, condamnée à payer à la SA COPROD la somme de 2 965,30 euros au titre de la dette locative.

Sur les reparations locatives

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « le locataire est obligé : – c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, – d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation ».

Aux termes de l’article 1er du décret du 26 août 1987 sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipement à usage privatif. A ce titre, les locataires sont tenus au maintien en état de propreté des matériaux de revêtement des plafonds, murs intérieurs et cloisons et à la remise en état des revêtements de sols.

En application de ces textes, il est considéré qu’il doit être tenu compte de la durée d’occupation du logement et que le locataire ne doit pas répondre des dégradations consécutives à la vétusté du logement et ce même si les éléments d’équipement de celui-ci étaient neufs ou en bon état lors de l’entrée dans les lieux.

Il en résulte que lorsque le bailleur reproche à son locataire d’avoir commis des dégradations, il convient de vérifier si le mauvais état du logement est dû à un usage anormal ou à un défaut d’exécution par le locataire de son obligation d’entretien ou des réparations locatives, ou s’il trouve sa cause dans l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, c’est-à-dire à la vétusté.

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été établi le 14 novembre 2022, qui fait état d’un état correct.

Madame [M] [V] [A] a quitté les lieux le 15 janvier 2024 et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le même jour.

La SA COPROD sollicite la somme totale de 1 210,38 euros au titre des travaux de remise en état du logement.

Elle sollicite, ainsi, la somme de 760 euros au titre du nettoyage.

En l’espèce, si la défenderesse produit aux débats des photographies pour s’opposer à la demande, force est de constater que ces photographies, ni datées ni localisées géographiquement, ne peuvent avoir une valeur probatoire suffisante.

La facture de l’AILE en date du 9 février 2024 concernant le nettoyage dudit logement en litige mentionne "nettoyage des sols dans tout le logement, des toiles d’araignées, des traces sur les inters, les PC, les portes, nettoyage des murs de la cuisine, de la faïence murale, du séjour, enlèvement de quelques encombrants…".

Or, l’état des lieux de sortie des lieux mentionne des murs sales dans la cuisine, un radiateur sale dans la salle de bains, des traces sur les murs et plafond sale dans la salle de séjour, des traces de mobilier sur le sol de la chambre1 ainsi que dans la chambre 2, outre dans celle-ci un plafond sale, étant par ailleurs remarqué que l’état des lieux d’entrée faisait déjà état de « traces meubles sur sol PVC » dans les chambres 1 et 2.

Aucune autre mention ne figure dans l’état des lieux, si bien que la bailleresse ne peut imputer l’intégralité du coût du nettoyage à la locataire notamment le nettoyage du sol de la cuisine, de l’entrée, de la salle de bains, de la salle de séjour et de l’enlèvement des encombrants.

Il convient, dès lors, de chiffrer le montant du nettoyage imputable à la défenderesse à la somme de 400 euros.

S’agissant de la réparation du placard à roulettes, la SA COPROD sollicite la somme de 61,60 euros.

Madame [M] [V] [A] conteste devoir cette somme, mentionnant que le placard était défectueux lors de la conclusion du bail.

Il convient de relever que l’état des lieux de sortie mentionne une "porte placard+ rail démonté" dans la chambre 1, contrairement à l’état des lieux d’entrée.

Dès lors, à défaut d’élément probant produit par la défenderesse, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Concernant le remplacement du lavabo, la SA COPROD sollicite la somme de 383,71 euros. Madame [M] [V] [A] fait valoir qu’il s’agit d’une prestation d’amélioration du logement ne pouvant lui être facturée.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée que le lavabo de la salle de bains était en état d’usage et que lors de l’état des lieux de sortie, il était mentionné « trou rebouché dans le lavabo ».

Par ailleurs, dans le message en date du 14 mars 2024, Madame [M] [V] [A] fait état du « lavabo ébréché ».

Il s’ensuit que cet état est dû à une dégradation du bien, imputable à la locataire. Toutefois, il convient de relever qu’il s’agit d’un trou qui a été rebouché sur un lavabo en état d’usage et d’autre part que la demande portant sur la somme de 383,71 euros concerne uniquement la main d’œuvre aux termes de la facture PROMETAL CHAUFFAGE en date du 23 janvier 2024.

Dès lors, Madame [M] [V] [A] sera redevable de la somme de 150 euros, à ce titre.

Madame [M] [V] [A] sera, par conséquent, condamnée à payer à la SA COPROD, la somme totale de 611,60 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SA COPROD sollicite une indemnisation d’un montant de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Or, si la requérante fait état d’un préjudice distinct, elle ne le démontre nullement.

Par conséquent, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

L’article 1343-5 du code civil dispose que : "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes, correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment".

Madame [M] [V] [A] sollicite l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, qu’il lui soit accordé 24 mois de délais pour se libérer de sa dette, que cette somme ne soit pas productive d’intérêts et que les paiements s’imputent sur le capital.

Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de présenter une offre sérieuse et précise de règlement et d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, de justifier notamment de ses revenus et de ses charges, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer.

Or, la défenderesse ne justifie nullement de sa situation personnelle et financière, la décision d’aide juridictionnelle en date du 20 mars 2025 ne pouvant suffire à elle-seule.

Par ailleurs, il convient de noter que Madame [M] [V] [A] n’a pas été en mesure de se tenir au plan proposé par la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 3] en 2023 et que celui-ci a dû être dénoncé par la bailleresse. Rien ne permet de déduire qu’elle sera aujourd’hui en capacité de se conformer aux délais sollicités.

Elle ne justifie pas davantage ses demandes d’imputation sur le capital et de non production d’intérêts.

Dès lors, Madame [M] [V] [A] sera déboutée de ses demandes.

La condamnation en paiement sera prononcée avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 18 mars 2025.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [M] [V] [A], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SA COPROD concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action en paiement recevable ;

CONDAMNE Madame [M] [V] [A] à payer à la SA COPROD, la somme de 2 965,30 euros (deux mille neuf cent soixante-cinq euros et trente centimes), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 18 mars 2025, au titre de la dette locative ;

CONDAMNE Madame [M] [V] [A] à payer à la SA COPROD, la somme de 611,60 euros (six cent onze euros et soixante centimes), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 18 mars 2025, au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE la SA COPROD de sa demande au titre des charges récupérables ;

DEBOUTE la SA COPROD de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [M] [V] [A] de ses demandes reconventionnelles ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE Madame [M] [V] [A] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [M] [V] [A] à payer à la SA COPROD la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 29 avril 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge