TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 25/00187 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BGBE

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Minute n° :

copies délivrées le :

1 copie conforme à :

— Me [Localité 3]

— M. [N]

1 copie exécutoire à :

— Me [Localité 3]

1 copie dossier

JUGEMENT DU 29 Avril 2026

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Greffière;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. MASMATHO

RCS [Localité 4] 983 090 556

agissant poursuites et diligences en la personne de M. [I] [X], Gérant associé

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Mélanie VILLENEUVE, avocat au barreau de TULLE

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [E] [P], [L] [N]

né le 04 Mai 1986 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparant

DÉBATS : 02 Février 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 avril 2023, Monsieur [R] [O] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] [N] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 545 euros et d’une provision sur charges de 5 euros par mois.

Par acte notarié en date du 9 janvier 2024, Monsieur [R] [O] a vendu à la SCI MASMATHO le bien en litige.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024, une sommation de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance locative a été délivré à étude à Monsieur [E] [N].

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [E] [N] le 20 novembre 2025.

Par assignation du 27 novembre 2025, la SCI MASMATHO a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, prononcer la résiliation du bail conclu le 8 avril 2023 portant sur le logement sis [Adresse 5], à Egletons et ses annexes, constater que Monsieur [E] [N] sera occupant sans droit ni titre à compter de la résolution judiciaire du contrat de location à intervenir, ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [E] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce avec le concours de la force publique si besoin est, et d’un serrurier, condamner Monsieur [E] [N] à lui verser le total des sommes dues au titre des loyers et charges impayés selon le dernier décompte joint et actualisé, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, condamner Monsieur [N] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation égale au montant du dernier loyer et des charges provisionnelles, assortie des intérêts au taux légal et ce jusqu’à libération effective des lieux, condamner Monsieur [E] [N] à lui verser les sommes dues au titre des charges définitives avec intérêts au taux légal, dire et juger qu’elle conservera le dépôt de garantie, condamner au besoin Monsieur [E] [N] à remettre les clés et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter du jour où la décision à intervenir sera devenue définitive et dire et juger qu’elle sera autorisée à mettre les meubles pouvant être trouvés dans le logement à tel endroit de son choix et aux frais du défendeur, condamner Monsieur [E] [N] à lui verser la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, et une somme de 1 000 euros en réparation du préjudice moral subi, soit une somme de 2 000 euros au total, condamner Monsieur [E] [N] à lui verser la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et des frais de signification et d’exécution de la décision à intervenir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2025. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 février 2026. A cette audience, la SCI MASMATHO, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et argumentations initiales, en actualisant la dette locative à la somme de 10 213,58 euros.

Il est mentionné que le locataire aurait quitté les lieux sans toutefois remettre les clés.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [E] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il n’a pas été fait mention de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement concernant Monsieur [E] [N].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 avril 2026, prorogée au 29 avril 2026.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire.

Sur la demande de résiliation du bail et ses suites

Sur la recevabilité

la SCI MASMATHO justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 décembre 2024.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Aux termes de l’article 7 a) et g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et de s’assurer contre les risques locatifs dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que "le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus", et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer et de s’assurer contre les risques locatifs font partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois ainsi que l’absence d’assurance locative caractérisent un manquement contractuel qui, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Le juge peut prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur en cas d’inexécution fautive caractérisant des manquements graves et répétés de la part du locataire.

En l’espèce, la créance de la SCI MASMATHO est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Malgré la sommation de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance locative qui lui a été signifié le 14 novembre 2024, Monsieur [E] [N] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 2 758 euros qui y était mentionnée, ni produit une attestation d’assurance.

La majoration de l’arriéré locatif entre la date de l’assignation et celle de l’audience résulte du seul calcul des indemnités d’occupation qui étaient déterminables dans les termes de l’acte introductif d’instance. L’actualisation de la demande est donc recevable même en l’absence de comparution du défendeur.

Au vu des éléments verses aux débats, les impayés locatifs ont débuté en février 2024 alors que le contrat de bail a été conclu le 8 avril 2023. La dette a augmenté de manière importante, en l’absence de règlement de la part du locataire, étant actuellement de 10 213,68 euros à la date du 16 janvier 2026, mois de janvier 2026 inclus et soustraction faite des frais de procédure.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Un dépôt de garantie peut être prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, ce qui est le cas en l’espèce.

Le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer et le bailleur peut ainsi conserver le dépôt de garantie pour compenser les loyers restés impayés (en ce sens, Cour de cassation 3ème chambre civile, 8 avril 2021, n°19-23.343, Cour d’appel de Grenoble, chambre civile, section B, 16 septembre 2025, n°23/04238).

Dès lors, il convient d’autoriser la SCI MASMATHO à conserver le dépôt de garantie prévu au contrat de bail, d’un montant de 545 euros. Cette somme viendra en compensation de la somme due par le locataire au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à la date de libération des lieux.

Par ses manquements répétés et persistants depuis février 2024 dans le paiement des sommes dues au titre du bail, Monsieur [E] [N] a manqué gravement et durablement à une obligation essentielle du bail, à savoir payer le loyer.

De même, l’absence d’assurance contre les risques locatifs fait courir un risque important à la bailleresse et constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [E] [N] a commis de nombreux manquements, tant dans le défaut d’assurance contre les risques locatifs que dans le non règlement des loyers pendant plusieurs mois.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [E] [N].

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de condamner le défendeur à remettre les clés sous astreinte à compter du présent jugement devenu définitif dès lors qu’il n’y a pas lieu de déroger aux règles applicables par principe à l’expulsion d’un local d’habitation.

L’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Monsieur [E] [N] ne s’étant pas présenté à l’audience, ni écrit au tribunal, il n’a pu communiquer aucun élément permettant d’apprécier sa situation personnelle, familiale et financière.

Il ressort des éléments du dossier et notamment de l’audience, que Monsieur [E] [N] n’a pas repris le paiement du loyer et que les revenus du foyer du défendeur ne permettent pas, à l’évidence, d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dès lors, il n’y a pas lieu, d’office, à octroi de délais de paiement.

Il est constamment admis que la libération effective des lieux se matérialise soit par la remise des clés soit par l’expulsion (en ce sens, Cour d’appel de Versailles, 11 mars 2025, n°24/02352).

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la fin du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 555.67 euros.

L’indemnité d’occupation sera majorée le cas échéant des charges définitives régularisées et dûment justifiées.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI MASMATHO ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande de dommages et intérêts

La requérante sollicite une indemnisation à hauteur de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice de jouissance et du préjudice moral subis résultant de l’occupation sans droit et du comportement du locataire ayant non seulement rendu la présente action nécessaire mais ayant en sus entrainé de multiples démarches, contrariétés et un stress certain.

Il convient de relever que Monsieur [E] [N] a été condamné à payer les loyers et charges impayés, dus avant la résiliation du bail et qu’à compter de cette résiliation, il a été condamné à payer des indemnités d’occupation, étant rappelé que le bailleur a droit à une indemnité d’occupation tant que la libération effective des lieux avec remise des clés n’a pas eu lieu ou jusqu’au procès-verbal d’expulsion ou de reprise. Dès lors, le trouble de jouissance évoqué par la demanderesse a déjà été indemnisé.

En outre, la bailleresse ne justifie pas avoir souffert d’un préjudice moral.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [E] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la SCI MASMATHO concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SCI MASMATHO recevable ;

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 8 avril 2023 entre Monsieur [R] [O], dont la SCI MASMATHO est venue aux droits, d’une part, et Monsieur [E] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à Egletons (19 300) ;

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 16 janvier 2026 ;

ORDONNE à Monsieur [E] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 8], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DIT qu’en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, la présente sera transmise, par les soins du greffe, au préfet du département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Monsieur [E] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 555,67 euros (cinq cent cinquante cinq euros et soixante sept centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 janvier 2026, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et qu’elle sera ainsi le cas échant majorée des charges locatives définitives et dûment justifiées, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Monsieur [E] [N] à payer à la SCI MASMATHO, venant aux droits de Monsieur [R] [O], la somme de 10 213,68 euros (dix mille deux cent treize euros et soixante huit centimes) au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 16 janvier 2026, mois de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE la SCI MASMATHO venant aux droits de Monsieur [R] [O] à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 545 euros (cinq cent quarante cinq euros) et DIT que cette somme de 545 euros (cinq cent quarante cinq euros) viendra en compensation de la somme due par le locataire au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à la date de libération des lieux ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [E] [N], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

DÉBOUTE la SCI MASMATHO venant aux droits de Monsieur [R] [O], de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la SCI MASMATHO venant aux droits de Monsieur [R] [O] de ses demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE Monsieur [E] [N] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [E] [N] à payer à la SCI MASMATHO venant aux droits de Monsieur [R] [O] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 29 avril 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge