N° RG 25/00263 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EYNF

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 19 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

MORBIHAN HABITAT – Office Public de l’Habitat, venant aux droits de [Localité 6] GOLFE HABITAT, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Madame [K] [H], munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [B], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Association ASCAP 56, dont le siège social est [Adresse 4], es qualité de curateur de M. [B] [I]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 24 Avril 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 19 Juin 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : MORBIHAN HABITAT

Copie à : Association ASCAP 56

M. le Préfet du département

R.G. N° 25/00263. Jugement du 19 Juin 2025

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 30 avril 2013, l’Office public de l’Habitat Morbihan Habitat a donné à bail à M. [I] [B] un local d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 321,32 euros, outre la somme mensuelle de 25,58 euros à titre de provision sur charges.

M. [I] [B] a été placé sous mesure de curatelle renforcée par décision du juge des tutelles du tribunal judiciaire de Vannes en date du 10 mars 2020.

Par acte du commissaire de justice en date du 8 avril 2025, Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 6] Golfe Habitat, a fait assigner M. [I] [B] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé:

– à titre principal de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties,ordonner l’expulsion de M. [I] [B] et tous occupants si besoin avec l’assistance de la force publique,condamner M. [I] [B] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle au loyer en cours majoré des charges, indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,autoriser l’office et les entreprises mandatées à pénétrer dans le logement, si besoin avec le concours de la force publique, aux fins de recherche et réparation de fuite, et pour ce faire autoriser au préalable intervention d’une entreprise de nettoyage, à titre subsidiaire, dans le cas où la résiliation ne serait pas prononcée, d’autoriser la SCP Desmullier-Mercadier-Bigoteau à pénétrer, au besoin avec le concours de la force publique, dans les lieux loués pour dresser un procès-verbal de constat de l’état du logement,de condamner M. [I] [B] à lui verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens de l’instance et les dépens d’exécution éventuelle.

L’Ascap 56 a transmis un courrier au juge le 22 avril 2025.

A l’audience du 24 avril 2025,

le juge du contentieux de la protection a fait état du courrier reçu de l’Ascap 56, exposant qu’aucune demande de renvoi ou délais de paiement n’y était mentionnée.

Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 6] Golfe Habitat, valablement représenté par Mme [H] munie d’un pouvoir, a confirmé ses demandes et sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

L’office a indiqué que les plaintes du voisinage duraient depuis le mois d’avril 2023 et que malgré les interventions multiples qui avaient eu lieu, le logement n’était toujours pas correctement entretenu.

Morbihan Habitat a souligné l’urgence à être autorisé à rentrer dans le logement pour recherche de fuite aux fins de garantir la salubrité de l’immeuble.

M. [B] et l’Ascap son curateur n’ont pas comparu à l’audience ni ne se sont faits représenter alors qu’ils ont été assignés par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice pour M. [I] [B] et par remise à personne morale pour le curateur.

La décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du locataire les obligations :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6 (…).

Il s’agit d’obligations essentielles du contrat de location dont l’inobservation est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1729, 1224 et suivants du même code, à condition toutefois que le manquement, apprécié à la date de l’audience, soit considéré comme suffisamment grave.

Morbihan Habitat expose être destinataire depuis le 5 avril 2023, de nombreuses plaintes à l’encontre de M. [B], à l’initiative de voisins signalant des problèmes récurrents d’odeurs en provenance de son logement.

Morbihan Habitat souligne que ces signalements ont été régulièrement réitérés les 31 août, 12 septembre, 26 septembre et 5 octobre 2023, malgré le passage d’une entreprise de nettoyage au cours du printemps de la même année et les interventions conjointes de la curatrice de l’intéressé et des services du bailleur, lesquels se sont rendus sur les lieux le 9 octobre 2023 et ont pu constater l’état déplorable du logement.

Le demandeur entend faire valoir que les désordres perdurent depuis lors, au point que la police municipale est intervenue et a pris des clichés du logement le 30 mai 2024. Il souligne que les prestataires envoyés par l’Office HLM aux fins de vérifier l’origine d’une fuite d’eau ont par deux fois, en octobre et décembre 2024, fait valoir leur droit de retrait et refusé d’intervenir dans le logement 2024, au regard de son état.

Morbihan Habitat ajoute que le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 3 janvier 2025 permet d’établir l’absence d’entretien

du logement et la présence d’une fuite d’eau en provenance de la chaudière de M. [B].

Enfin, l’Office souligne que malgré la mise en demeure d’entretenir les lieux, M. [B] a refusé l’accès à son logement le 13 février suivant.

Morbihan habitat sollicite donc, au regard du défaut constant d’entretien du logement et des conséquences de ce manquement sur la salubrité et la sécurité de l’immeuble du fait notamment de la fuite d’eau n’ayant pu être jugulée, que le bail soit résilié aux torts du preneur et que son expulsion soit ordonnée ainsi que celle de tous biens et occupants de son chef.

À l’appui de ses prétentions, Morbihan Habitat produit un courrier vraisemblablement signé par les locataires des logements n°43 et 45 se disant préoccupés par les conditions de vie insalubres de leur voisin du logement 44 et confrontés à une forte odeur nauséabonde en émanant, ainsi qu’une copie écran d’un signalement similaire fait auprès de la médiatrice de l’Office HLM par un locataire en date du 14 avril 2023 (pièces n°3, n°5).

Mme [W], chargée de recouvrement auprès de l’Office HLM, indique s’être rendue au domicile de M. [B] le 2 juin 2023 en compagnie de la curatrice de ce dernier et avoir constaté que “le logement était dans un état de saleté très avancé. Des déchets de nourriture sont au sol. Le passage au sein du logement est difficile”, précisant que lors d’une seconde visite réalisée le 31 août 2023 dans les mêmes conditions, l’état du logement était inchangé, toujours très sale et encombré avec des détritus au sol.

Dans le cadre de son attestation datée du 4 avril 2025, Mme [L], médiatrice auprès de Morbihan Habitat, expose avoir été interpellée par un voisin de palier de M. [B] au sujet d’odeurs nauséabondes provenant du logement de ce dernier et avoir constaté lesdites odeurs et des salissures sur la porte d’entrée, ainsi que la présence dans les lieux d’excréments et autres détritus à même le sol.

Outre ces deux attestations établies par ses propres salariés, l’Office HLM verse au dossier :

— le rapport d’anomalie établi le 29 octobre 2024 par la société de maintenance Iserba, mandatée pour une recherche de fuite, faisant valoir son droit de retrait au motif de la saleté du logement (pièce n° 8),

— l’attestation de Mme [R], locataire, faisant état de la présence de petits insectes et d’odeurs nauséabondes en provenance de l’appartement numéro 44, et précisant, pour avoir entraperçu l’intérieur des lieux, que le logement est extrêmement sale et insalubre et que des déchets semblent s’y accumuler (pièce n°10),

— l’attestation de M. [Y], locataire, évoquant des odeurs infectes dans les coursives et des insectes

en provenance du logement de M. [B] (pièce n°11),

— les attestations de Mme [E] et M. [X], locataires, faisant état d’odeurs nauséabondes dans les parties communes en provenance du logement de M. [B] et interrogeant la capacité de ce dernier à résider de façon autonome (pièce n°12),

— l’attestation de M. [S], locataire, parlant d’odeurs « écœurantes, fétides, infectes, puantes, pestilentielles dans le couloir et l’escalier, venant de l’appartement de M. [B] n° 44 ».

Par courriel du 9 décembre 2024, Morbihan Habitat a avisé l’Ascap 56 que les prestataires refusaient d’intervenir chez M. [B] en raison du défaut d’entretien du logement, et que suite à la fuite constatée chez ce dernier, l’eau avait dû être coupée (pièce n°9).

Il ressort du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 3 janvier 2025 que:

— la pièce de vie est “ à l’état de taudis. Des ordures et des cartons recouvrent le sol” ;

— la chambre est “ à l’état de taudis” ;

— les toilettes sont “ à l’état de taudis. Le locataire m’indique que la fuite émanerait de la chaudière. Il place une casserole sous celle-ci pour récupérer l’eau”.

Les photographies jointes audit procès-verbal confirment l’état d’encombrement, de saleté et de dégradation du logement.

Le même jour, l’Office HLM a fait délivrer au locataire, assisté de son curateur, une sommation de jouissance paisible avec mise en demeure d’avoir à cesser immédiatement les troubles et à user paisiblement du logement.

Le 6 janvier 2025, le conciliateur de justice a dressé procès-verbal de carence de la tentative de conciliation amiable initiée à la demande du bailleur.

Le 13 février 2025, le commissaire de justice mandatée par l’Office HLM s’est présenté devant le logement de M. [B] qui lui en a refusé l’accès, lui indiquant ne pas avoir réalisé l’entretien de son logement depuis son dernier passage. Il ressort de ce procès-verbal de constat que «depuis le couloir de la résidence et au travers de la porte », le commissaire de justice a constaté « que le logement est dans le même état que lors de [son] passage du 3 janvier 2025. Une odeur nauséabonde émane du logement ».

Enfin, si le bailleur expose qu’une intervention des pompiers a été rendue nécessaire dans la

nuit du 6 au 7 avril 2025 suite au constat d’une odeur de brûlé, que les pompiers sont entrés dans le logement de M. [B] et que les voisins ont été évacués pendant plus de deux heures, il n’en est cependant pas justifié.

Néanmoins, il ressort de l’ensemble de ces éléments que M. [B] a manqué à son obligation d’entretien du logement de manière répétée depuis le printemps 2023, malgré les interventions amiables tentées par son bailleur et la mise en demeure plus formelle qui lui a été délivrée, dans des conditions où la salubrité des lieux peut être interrogée alors qu’il apparaît qu’une fuite d’eau a été constatée, sans que les entreprises mandatées pour y remédier n’acceptent de pénétrer dans le logement compte tenu de son état.

Le défaut récurrent d’entretien du logement et les dégradations causées aux lieux loués constituent de graves manquements aux obligations pesant sur le locataire qui justifient le prononcé de la résiliation du bail, laquelle prendra effet à compter du présent jugement.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [I] [B], et de tous occupants de son fait, en application des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

R.G. N° 25/00263. Jugement du 19 Juin 2025

Sur l’indemnité d’occupation

M. [I] [B] occupe les lieux sans droit ni titre à compter de la résiliation, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et l’Office HLM sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles.

Cette indemnité sera due, en deniers ou quittance, à compter du 19 juin 2025.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur la demande d’autorisation de faire nettoyer les lieux et d’y pénétrer

Aux termes de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de

“permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6 (…)”.

Il ressort des éléments ci-avant que M. [B] a refusé au commissaire de justice l’entrée dans les lieux malgré l’existence d’une fuite d’eau qu’il évoquait lui-même.

Compte tenu de la dangerosité potentielle d’un tel sinistre, il convient d’autoriser Morbihan Habitat, et les entreprises que l’Office aura mandatées, à pénétrer dans le logement, si besoin avec le concours de la force publique, aux fins de rechercher et réparer la fuite d’eau.

Dès lors qu’il est justifié que l’entreprise précédemment mandatée pour ce faire a fait valoir son droit de retrait au vu de l’état du logement, le bailleur sera également autorisé, au préalable, à faire intervenir une entreprise de nettoyage.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [I] [B], sera condamné aux entiers dépens et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Morbihan Habitat l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 400 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISE Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 6] Golfe Habitat, à défaut pour M. [I] [B] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [I] [B] à payer à Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 6] Golfe Habitat, en deniers ou quittance, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, à compter du 19 juin 2025 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités à échoir impayées ;

DIT que Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 6] Golfe Habitat, sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de M. [I] [B] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

AUTORISE Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 6] Golfe Habitat, ainsi que les entreprises qu’il aura mandatées, à pénétrer dans le logement, si besoin avec le concours de la force publique, aux fins de rechercher et réparer la fuite d’eau et de faire intervenir au préalable une entreprise de nettoyage ;

CONDAMNE M. [I] [B] à verser à Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 6] Golfe Habitat, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [I] [B] aux entiers dépens de l’instance et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE