Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 22 DECEMBRE 2023

N° RG 22/00890 – N° Portalis DB22-W-B7G-QKZS

DEMANDERESSE :

F&C PROMOTION, société par actions simplifiée, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Saint-Denis-de-la-Réunion sous le numéro 887 500 759, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ;

représentée par Maître Noémie LE BOUARD de la SELARL LE BOUARD AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

DEFENDEURS :

Monsieur [C] [P], né le 4 août 1974 à [Localité 5] (95), de nationalité française, sans-emploi, domicilié [Adresse 1] ;

représenté par M^e Karema OUGHCHA, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Alexandre RIOU, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

Madame [Z] [B], née le 15 juillet 1977 à [Localité 6] (Russie), de nationalité française, professeur, domiciliée [Adresse 1] ;

représentée par M^e Karema OUGHCHA, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Alexandre RIOU, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 13 Décembre 2021 reçu au greffe le 14 Février 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 17 Octobre 2023, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Madame ANDRIEUX, Juge, siégeant en qualité de juge rapporteur avec l’accord des parties en application de l‘article 805 du Code de procédure civile, assistée de Madame SOUMAHORO Greffier, puis l’affaire a été mise en délibéré au 22 Décembre 2023.

MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ :

Madame LUNVEN, Vice-Présidente

Madame RODRIGUES, Vice-Présidente

Madame ANDRIEUX, Juge

EXPOSE DES FAITS

Le 19 mai 2021, Madame [Z] [B] et Monsieur [C] [P] (ci-après, les consorts [B]-[P]) ont conclu un compromis de vente avec la société F&C PROMOTION (ci-après, la société F&C), par l’intermédiaire de l’agence immobilière CPH IMMOBILIER, portant sur quatre lots se composant de deux appartements, d’une cave et d’un emplacement de stationnement situés [Adresse 3], [Localité 4] pour un montant de 564.000 euros.

Le compromis de vente comprenait la condition suspensive de l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant total de 440.000 euros, à échéance du 16 juillet 2021.

Les consorts [B]-[P] ont échoué à obtenir un prêt de ce montant mais ont obtenu une offre de prêt d’un montant de 426.000 euros.

La date de signature a été prolongée avec accord de la société venderesse au 30 septembre 2021 pour leur permettre de débloquer des fonds d’assurance vie.

Le 14 septembre 2021, Monsieur [P] s’est vu notifier sa mise à pied conservatoire, avec convocation à un entretien disciplinaire le 27 septembre 2021.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 septembre 2021, les consorts [P]-[B] ont renoncé à l’achat du bien immobilier en invoquant la caducité du compromis de vente pour non-réalisation de la condition suspensive et, en conséquence, ont sollicité la restitution du dépôt de garantie de 28.200 euros, séquestré entre les mains de l’agence immobilière CPH IMMOBILIER.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 octobre 2021, la société F&C PROMOTION a mis en demeure les consorts [B]-[P] de lui payer la somme de 56.400 euros au titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, ce qu’ils ont refusé.

Par acte du 13 décembre 2021, la société F&C PROMOTION a assigné Monsieur [C] [P] et Madame [Z] [B], devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de les condamner au paiement de diverses sommes.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 avril 2023 la société F&C demande au tribunal de :

À titre liminaire, déclarer le jugement à intervenir inopposable au séquestre des parties, la société CPH IMMOBILIER ;

— Débouter Monsieur [C] [P] et Madame [Z] [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner Monsieur [C] [P] et Madame [Z] [B] à lui payer la somme de 56.400 euros à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale ;

— Condamner Monsieur [C] [P] et Madame [Z] [B] à lui payer la somme de 4.612,24 euros à titre de ses préjudices financiers ;

— Débouter Monsieur [C] [P] et Madame [Z] [B] de leur demande tendant à la condamnation de la société F&C PROMOTION à des dommages et intérêts compensatoires, correspondant au taux d’intérêt légal du placement sur livret A du capital de 28 200 euros, et ce à compter du 23 septembre 2021 et jusqu’au jour du jugement à intervenir ;

— Débouter Monsieur [C] [P] et Madame [Z] [B] de leur demande tendant à la condamnation de la société F&C PROMOTION à leur verser la somme de 4.000 euros pour résistance abusive ;

— Condamner Monsieur [C] [P] et Madame [Z] [B] à verser à la société F&C PROMOTION la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [C] [P] et Madame [Z] [B] aux entiers dépens.

Dans leurs conclusions en réponse n°3 notifiées par voie électronique le 2 février 2023, Madame [B] et Monsieur [P] demandent au tribunal de :

— DEBOUTER la société F&C PROMOTION de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— PRONONCER la caducité du compromis de vente pour non-réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt ;

— ORDONNER la restitution du dépôt de garantie de Madame [B] et Monsieur [P] d’un montant de 28 200 euros ;

— CONDAMNER la société F&C PROMOTION à des dommages-intérêts compensatoires, correspondant au taux d’intérêt légal du placement sur livret A du capital de 28 200 euros, et ce à compter du 23 septembre 2021 et jusqu’au jour du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER la société F&C PROMOTION à verser à Madame [B] et Monsieur [P] la somme de 4 000 euros pour résistance abusive ;

En tout état de cause

— CONDAMNER la société F&C PROMOTION à verser à Madame [B] et Monsieur [P] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société F&C PROMOTION aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

Une ordonnance de clôture est intervenue le 26 juin septembre 2023. L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 17 octobre 2023 et mise en délibéré au 22 décembre 2023 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la réalisation de la condition suspensive du compromis de vente

La société F&C allègue, au visa des articles 1103, 1104 du code civil et 313-27 du code de la consommation que la clause suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant de 440.000 euros était stipulée dans le seul intérêt des consorts [B]-[P] et que ceux-ci pouvaient y renoncer, ce qu’ils ont fait, en acceptant de contracter avec un autre plan de financement, soit un déblocage de leur assurance vie et une offre de prêt de la banque BOURSORAMA à hauteur de 426.000 euros, qu’ils ont signée le 23 juillet 2021. Elle estime que cette signature démontre leur volonté d’obtenir le bien avec un prêt inférieur à celui inscrit dans le compromis de vente et se prévaut des écritures des défendeurs qui font état de leur décision de poursuivre la vente avec une offre de prêt moins avantageuse.

Aussi, elle prétend que la banque n’a pas rétracté son offre mais s’est contentée d’indiquer qu’elle ne donnait pas de suite favorable à la demande de financement. Elle précise que la banque s’est prononcée avant le licenciement de Monsieur [P], celui-ci n’étant inscrit sur la liste des demandeurs d’emploi que depuis le 1er janvier 2022, que le contrat ayant été formé par la signature des consorts [B]-[P], la banque ne pouvait pas se rétracter, et qu’il leur appartient de solliciter des dommages et intérêts auprès d’elle.

Les consorts [B]-[P] répondent, au visa de l’article L.313-41 du code de la consommation, que n’ayant pas eu d’acceptation bancaire pour un prêt à hauteur de 440.000 euros, ils ont revu leur plan de financement et ont obtenu un accord pour un prêt à hauteur de 426.000 euros, avec accord des vendeurs pour repousser la date de signature de l’acte authentique.

Ils expliquent que Monsieur [P] a été mis à pied le 14 septembre 2021, qu’il a informé la banque BOURSORAMA de la suspension provisoire de son contrat de travail et de la forte probabilité de licenciement en résultant, ce qui a conduit la banque à rétracter son offre initiale de prêt, par un courriel daté du 17 septembre 2021. Ils précisent aussi que le devoir d’information de l’emprunteur ressort des conditions générales de l’offre de prêt de la banque et plus généralement de ses obligations de loyauté contractuelles.

Ils arguent que du fait de cette rétractation, la condition suspensive du compromis de vente n’est pas réalisée qu’ils doivent donc se voir restituer leur dépôt de garantie de 28.200 euros et ne pas payer la clause pénale du même montant.

Ils ajoutent qu’à la suite de la suspension provisoire de son contrat de travail, Monsieur [P] a été dispensé d’exécuter son préavis de trois mois, jusqu’au terme définitif de son contrat intervenu le 3 janvier 2022.

***

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article L.313-41 du code de la consommation dispose que lorsque le compromis de vente indique que le prix est payé, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts, « cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. (…)

Lorsque la condition suspensive (…) n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. »

Et l’article 313-27 du code de la consommation énonce que « toute modification des conditions d’obtention d’un prêt dont le taux d’intérêt est fixe, notamment le montant ou le taux du crédit, donne lieu à la fourniture à l’emprunteur d’une nouvelle offre préalable sur support papier ou sur un autre support durable ».

Il se déduit de ces dispositions du code de la consommation que l’organisme de crédit peut valablement rétracter sa précédente offre de prêt lorsqu’il y a changement des conditions de l’offre tant qu’elle n’a été acceptée par son bénéficiaire.

***

En l’espèce, le compromis de vente signé entre le 12 et le 19 mai 2021 par les parties prévoit :

au chapitre « condition du financement » : que la vente sera conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt d’un montrant de 440.000 euros sur une durée de 20 ans au taux maximum de 1,4 % (hors assurance) ;au chapitre « réalisation de la condition » : que ce prêt sera réputé obtenu par la remise par la banque à l’acquéreur d’une offre écrite, ferme et sans réserve, de consentir le crédit, au plus tard le 16 juillet 2021 ;au chapitre « renonciation de l’acquéreur » : que la « condition suspensive est stipulée dans l’intérêt du seul acquéreur et que en conséquence, ce dernier pourra y renoncer au cours du délai de sa réalisation (…) en acceptant des offres de prêt moins favorables que celles ci-dessus exprimées et en notifiant l’offre et son acceptation à l’agence, laquelle en informera le vendeur sans délai » ;au chapitre « réalisation de la vente » : que les conventions du compromis de vente seront « réitérées par acte authentique au plus tard le 13 août 2021 chez Maître [H], Notaire à [Localité 7] ;au chapitre « non-réalisation de la condition » : que « si la présente condition n’est pas réalisée, les présentes seront, sans autre formalité, caduques de plein droit, le vendeur et l’acquéreur retrouvant leur entière liberté, et l’acompte versé par l’acquéreur lui étant restitué sans délai » ;au chapitre « prorogation du délai de réalisation », le compromis de vente stipule que : « dans le cas où les parties décideraient de proroger la durée de validité de la présente condition, cette prorogation ne pourra se faire qu’à la demande expresse de l’acquéreur formulée par écrit et après l’acceptation écrite du vendeur et en tout état de cause avant le terme de la condition stipulée plus haut » .

Il est établi par ailleurs par mail du 30 juillet 2021 adressé par Me [H] à Monsieur [P] et Madame [B] que la société venderesse a donné son accord pour proroger le compromis de vente jusqu’au 30 septembre 2021.

Aussi, il est constant que les consorts [B]-[P] n’ont pas obtenu d’accord bancaire pour leur consentir un prêt de 440.000 euros, ce qui est démontré par la lettre du 13 juillet 2021 de la banque LCL versée aux débats, indiquant que celle-ci « n’a pas convenance à y donner une suite favorable ».

Il ressort du compromis de vente que seuls les consorts [B]-[P] pouvaient renoncer à la condition suspensive de l’obtention d’un prêt d’un montrant de 440.000 euros notamment en acceptant une offre de prêt moins favorable.

Il n’est pas contesté qu’ils ont accepté une offre de prêt à hauteur de 426.000 euros de la banque BOURSORAMA, sur 240 mois au taux de 0,55 %, donc moins favorable dans son quantum.

Les emprunteurs ayant accepté l’offre de prêt de la banque à hauteur de 426.000 euros, le 23 juillet 2021, il s’en déduit que le contrat de prêt est valablement formé depuis ce jour.

Aussi, quand bien même ils produisent un mail de la banque adressé à Monsieur [P] le 17 septembre 2021 indiquant que, « après analyse de [leur] dossier, elle est au « regret de [leur] annoncer que Boursorama n’est pas en mesure de donner une suite favorable à [leur] demande de financement de 426.000 euros », postérieurement à la mise à pied du 14 septembre 2021 de Monsieur [P], cet élément n’est pas de nature à remettre en cause le contrat de prêt.

C’est donc à bon droit que la société F&C se prévaut de la réalisation de la condition suspensive du prêt.

Les consorts [B]-[P] seront donc déboutés de leurs demandes reconventionnelles de caducité du compromis de vente, de restitution du dépôt de garantie, et de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes de la société F&C

La société F&C demande la condamnation des consorts [B]-[P] à lui payer la somme de 56.400 euros à titre de clause pénale et d’indemnité forfaitaire, arguant qu’elle est stipulée au contrat, ainsi que la somme de 4.6212,24 euros au titre des frais engendrés par le report de signature, à savoir la conservation d’un box de stockage pour les mois d’août et septembre 2021, des intérêts sur prêt bancaire pour le troisième trimestre 2021 et des charges de copropriété pour les mois d’août et septembre 2021.

En outre, la demanderesse sollicite de déclarer le jugement à intervenir inopposable au séquestre des parties, la société CPH IMMOBILIER.

En réponse, Monsieur [C] [P] et Madame [Z] [B] font valoir que, suivant le compromis de vente, le séquestre est autorisé à se dessaisir des sommes en vertu d’un accord amiable ou d’une décision de justice.

Les défendeurs concluent aussi au débouté des demandes indemnitaires et allèguent que la demande tendant à la réparation du préjudice financier issu du report de signature est de mauvaise foi.

***

En application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire » et « lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut-être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent ».

Il découle de ce texte que constitue une clause pénale la clause par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée.

***

En l’espèce, le compromis de vente stipule, au chapitre « réitération par acte authentique », que :

passé huit jours après la date de réitération du compromis par acte authentique chez Me [H], « après accusé réception d’une lettre recommandée adressée par la partie la plus diligente sommant l’autre de s’exécuter, et demeurée sans effet, si les conditions suspensives sont toutes réalisées »,si l’acquéreur ne pouvait pas ou ne voulait pas réitérer les présentes conventions par acte authentique : « le vendeur aura la possibilité de l’y contraindre par tous les moyens et voies de droit, l’acquéreur supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amende et l’acquéreur devra payer au vendeur à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution la somme de 56.000 euros »

Cette clause, dont les termes sont dépourvus d’équivoque et d’ambiguïté, a pour objet d’indemniser forfaitairement l’ensemble des préjudices subis par le vendeur pour le cas où les acquéreurs refuseraient de poursuivre la vente, toutes conditions suspensives étant réalisées. Elle est en outre expressément qualifiée de clause pénale, qualification qui n’est pas susceptible d’être remise en cause au regard de son caractère indemnitaire.

Elle est donc susceptible de réduction par le juge si elle s’avère manifestement excessive.

S’agissant d’une indemnisation forfaitaire, la société F&C ne peut valablement prétendre à ce qu’il lui soit alloué une somme supérieure au montant de la clause pénale contractuellement prévue de 56.400 euros, à l’exception des frais de poursuites, de justice et de tous droits et amende.

Les préjudices financiers ne relevant des frais supplémentaires admis par le contrat, il convient donc de débouter FC de la demande en paiement de 4.612,24 euros qu’elle formule à ce titre.

Concernant la proportionnalité de la somme contractuellement prévue, il apparaît que l’indemnité de 56.400 euros indiquée au contrat correspond à 10 % de la valeur du bien, que celui-ci a été immobilisé du 19 mai 2021 au 30 septembre 2021 par les consorts [B]-[P] soit plus de quatre mois.

En l’absence d’information sur la date à laquelle il a été revendu, la somme de 56.400 euros apparaît donc manifestement excessive pour indemniser la société F&C du retard de la vente de son bien, et sera donc ramenée à la somme de 28.200 euros.

Dès lors, les consorts [B]-[P] seront condamnés à payer à la société F&C la somme de 28.200 euros.

Enfin, la demande de la société F&C de voir déclarer le jugement inopposable au séquestre est sans objet puisqu’il n’est pas fait droit à la demande de libération des consorts [B]-[P] et de surcroît sans fondement puisque si le jugement n’a des effets qu’entre les parties, il établit une situation juridique opposable à tous. Elle en sera déboutée.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [Z] [B] et Monsieur [C] [P], parties perdantes, seront condamnées à payer les dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [Z] [B] et Monsieur [C] [P], parties perdantes et condamnées aux dépens, seront condamnées à payer à la société F&C la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société F&C sera déboutée de sa demande émise de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [C] [P] et Madame [Z] [B] de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [Z] [B] et Monsieur [C] [P] à payer à la société F&C PROMOTION la somme de 28.200 euros ;

DEBOUTE la société F&C PROMOTION de sa demande tendant à voir déclarer le présent jugement inopposable à la société CPH IMMOBILIER en sa qualité de séquestre,

CONDAMNE Madame [Z] [B] et Monsieur [C] [P] à payer les dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [Z] [B] et Monsieur [C] [P] à payer à la société F&C PROMOTION la somme de 2.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Prononcé par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT