N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP REFERES

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE 17 Décembre 2024

N° RG 24/00062 – N° Portalis DB22-W-B7I-SLGZ

DEMANDEUR :

S.A. ANTIN RESIDENCES

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Christophe LEMAITRE, substituant M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

M. [P] [G]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2024 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute de la présente ordonnance.

Copie exécutoire à : M^e LACROIX

Copie certifiée conforme à l’original à : M. [G]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SA ANTIN RESIDENCES a donné à bail à M. [P] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] [Localité 4] par contrat du 29 mars 2019, moyennant un loyer mensuel de 324,92€, outre 100,67€ de provision sur charges.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 125232,92€ a été délivré à M. [P] [G] le 2 août 2022.

La CAF des Yvelines a été saisie le 10 juin 2024.

Devant l’absence de régularisation, la SA ANTIN RESIDENCES, par acte du 19 août 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le même jour, a fait assigner M. [P] [G] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;L’expulsion de M. [P] [G] et de tous occupants de son chef ;Le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers aux frais, risques et périls de M. [P] [G] ;La condamnation, à titre provisionnel, de M. [P] [G] à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des lieux ;La condamnation, à titre provisionnel, de M. [P] [G], à lui payer la somme de 1647,11€ au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement ;La condamnation de M. [P] [G] à lui payer la somme de 390€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 octobre 2024.

La SA ANTIN RESIDENCES, représentée, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 2905,89€, échéance de septembre 2024 incluse. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire au défendeur.

M. [P] [G] comparaît en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux. Il explique être en accident du travail et avoir été plusieurs mois sans ressources, les indemnités journalières ayant mis du temps à être débloquées. Il perçoit 700€ puis 300€ chaque mois. Il a deux enfants à charge. Il reconnait ne pas être en mesure de régler le loyer plein.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La CAF des Yvelines a été saisie le 10 juin 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 19 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 9).

Par acte de commissaire de justice du 2 août 2022, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 12.532,92€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par M. [P] [G] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 3 octobre 2022 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA ANTIN RESIDENCES produit un décompte démontrant que M. [P] [G] reste devoir la somme de 2905,89€ à la date du 7 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse.

M. [P] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’il reconnait d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, il sera donc condamné au paiement à titre provisionnel de la somme de 2905,89€, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 2 août 2022, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Il sera en outre condamné au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er octobre 2024, jusqu’à la libération des lieux.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, M. [P] [G] sollicite son maintien dans les lieux, qu’il convient d’analyser comme une demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

La SA ANTIN RESIDENCES s’y oppose.

Il ressort des débats et des éléments du dossier que M. [P] [G] a connu un accident du travail en 2016, lequel a eu des conséquences sur son employabilité. Il a vu ses ressources diminuer considérablement, passant de 1400€ d’indemnités journalières à 550€ d’allocation de solidarité spécifique (ASS). En août 2023, il a été en accident du travail reconnu en rechute et un nouveau dossier a été déposé récemment auprès de la MDPH. Il indique à l’audience percevoir actuellement 1000€ d’indemnités journalières (en deux fois, 700€ puis 300€) et ne pas être en mesure de payer le loyer plein.

Le montant de l’arriéré a fortement diminué depuis le commandement de payer car M. [P] [G] a bénéficié d’un effacement de sa dette dans le cadre d’une procédure de surendettement, toutefois depuis cette décision d’avril 2023, l’arriéré locatif s’est reconstitué et M. [P] [G] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant, n’étant en mesure d’effectuer que des règlements sporadiques et partiels (200€ en juin 2024, 350€ en septembre 2024). Dès lors, force est de constater qu’il ne répond pas aux exigences de l’article susvisé permettant au juge d’accorder au locataire des délais de paiement.

Dans ces conditions, il convient de ne pas aggraver la dette du locataire et d’ordonner son expulsion.

M. [P] [G] sera par conséquent débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [P] [G], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent en revanche de rejeter la demande de la SA ANTIN RESIDENCES sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 3 octobre 2022 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

ORDONNONS à M. [P] [G] et à tous occupants de son chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 1] [Localité 4] ;

DISONS que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 1] [Localité 4], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de M. [P] [G] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNONS M. [P] [G] à payer à la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES, à titre provisionnel, une somme de 2905,89€ (deux-mille-neuf-cent-cinq euros et quatre-vingt-neuf centims) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 7 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 2 août 2022 ;

CONDAMNONS M. [P] [G] à payer à la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES, à titre provisionnel, à compter du 1er octobre 2024 et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ;

DEBOUTONS M. [P] [G] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTONS la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS M. [P] [G] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 17 décembre 2024.

La Greffière La juge