TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE

DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

STATUANT SUR DES CONTESTATIONS

ET AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

DU 24 MAI 2024

N° RG 23/00157 – N° Portalis DB22-W-B7H-RV7K

Code NAC : 78A

ENTRE

TRESOR PUBLIC DE [Localité 9] agissant par Madame le Comptable du Pôle de Recouvrement Spécialisé des YVELINES, dont les bureaux sont situés [Adresse 1] à [Localité 9].

CREANCIER POURSUIVANT

Représenté par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98.

ET

S.C.I. CAMBRIDGE, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 528 676 141, dont le siège social est situé [Adresse 5] à [Localité 7], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

PARTIE SAISIE

Représentée par Maître Carine TARLET de la SELARLU CABINET TARLET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 590.

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE, Banque coopérative régie par les articles L. 512-85 et suivants du Code Monétaire et Financier, société anonyme à Directoire et à Conseil d’Orientation et de Surveillance, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 382 900 942, dont le siège social est situé [Adresse 4] à [Localité 8], agissant poursuites et diligences de son Président du Directoire en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

CREANCIER INSCRIT

Représenté par Maître Christine CHABOUD, avocat plaidant au barreau de PARIS, et par Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 189, substitué par Maître Vincent PERRAUT, avocat au barreau de PARIS.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Loïc LLORET GARCIA

Greffier : Sarah TAKENINT

DÉBATS

À l’audience du 20 mars 2024, tenue en audience publique.

***

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière du 21 septembre 2017, publié le 10 octobre 2017 au Service de la publicité foncière de [Localité 9] 2, Volume 2017 S n°33, dénoncé au créancier inscrit, aux termes duquel le TRESOR PUBLIC agissant par le Comptable du Pôle de Recouvrement Spécialisé des YVELINES (ci-après le “TRESOR PUBLIC”), a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers appartenant à la SCI CAMBRIDGE, sis [Adresse 5] à [Localité 7] (78), cadastrés section AL n°[Cadastre 6], pour 14a 32 ca, consistant aux lots n°2, n°4 à n°15, n°17, n°18, n°20 à n°26, n°29 et n°31, plus amplement désignés au cahier des conditions de vente,

Vu l’assignation du 07 décembre 2017, signifiée à étude, aux termes de laquelle le TRESOR PUBLIC a fait assigner la SCI CAMBRIDGE à l’audience d’orientation par-devant le juge de l’exécution de Versailles afin d’obtenir la vente forcée de l’immeuble saisi,

Vu le cahier des conditions de vente déposé le 11 décembre 2017 au greffe du juge de l’exécution,

Vu les dernières conclusions notifiées le 19 mars 2024 par RPVA, aux termes desquelles la SCI CAMBRIDGE sollicite du juge de l’exécution de :

Débouter le TRÉSOR PUBLIC de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Constater que le TRÉSOR PUBLIC est défaillant dans l’administration de la preuve, qui lui incombe, de la possession d’un titre exécutoire lui permettant d’engager la présente poursuite de saisie immobilière.

Prononcer en conséquence la nullité du commandement de payer valant saisie du 21/09/2017 ainsi que celle de l’ensemble de la procédure de saisie immobilière.

Subsidiairement,

Constater que le TRÉSOR PUBLIC ne justifie pas du titre exécutoire constatant une créance liquide exigé par l’article L.311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, et prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie et celle de l’ensemble de la procédure de saisie immobilière.

Subsidiairement,

Vu l’article L.121-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Constater l’inutilité de la saisie des lots de copropriété numéros 2, 4 à 15, 17, 18, 29 et 30, et ordonner en conséquence la mainlevée partielle du commandement de payer valant saisie du 21/09/2017 en ce qu’il concerne ces lots.

Condamner le TRÉSOR PUBLIC à verser à la SCI CAMBRIDGE une somme de 157 335,00 € à titre de dommages et intérêts et ordonner la compensation de ce montant avec celui dont il serait considéré que la SCI CAMBRIDGE resterait redevable envers le TRÉSOR PUBLIC.

Constater en conséquence l’extinction de la créance alléguée par le TRÉSOR PUBLIC et ordonner la radiation de la publication du commandement de payer valant saisie du 21 septembre 2017.

Encore plus subsidiairement,

Accorder à la SCI CAMBRIDGE un délai de deux ans pour s’acquitter de sa dette, et dire que la dette ne portera point intérêts durant ce délai.

Encore plus subsidiairement,

Dire que les effets de la saisie seront provisoirement cantonnés aux lots de copropriété numéros 7-8-9-11-20-21-22-23-24-25-26 et 31.

Dans le cadre de ce cantonnement, autoriser la SCI CAMBRIDGE à vendre amiablement les lots de copropriété auxquels la saisie sera ainsi cantonnée, avec un prix plancher global de 640 000,00 €.

Encore plus subsidiairement,

Dans l’hypothèse où le Juge de l’exécution refuserait l’application des dispositions de l’article R.321-12, autoriser la SCI CAMBRIDGE à vendre amiablement l’intégralité des lots de copropriété saisis, avec un prix plancher global de 3 500 000,00 €.

En tout état de cause, en cas de vente forcée,

Dire que les frais de visites et de publicité de la vente forcée resteront à la charge du TRÉSOR PUBLIC, et ne seront pas mis à la charge de l’adjudicataire.

Sur la déclaration de créances de la CAISSE D’ÉPARGNE ET DEPRÉVOYANCE ILE DE FRANCE :

Débouter la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ILE DE FRANCE de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Prononcer la nullité de l’avenant n°3 des 26/07/2016 et 07/10/2016, ainsi que du document daté du 25/02/2013, et dire en outre que ce dernier est dépourvu de valeur probatoire.

Dire que les créances visées par la déclaration de créance effectuée le 10/01/2018 au nom de la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ILE DE FRANCE sont prescrites et ne sauraient permettre à cet organisme de se voir régler de ces créances dans le cadre de la présente procédure.

Ordonner la radiation de ces inscriptions provisoires et définitives publiées par la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE les 01/02/2017 et 05/04/2017.

Subsidiairement,

Dire que ces créances sont éteintes par l’effet de leur inscription en compte courant et que l’acte notarié du 09/12/2010 ne peut plus servir de titre exécutoire à la CAISSE D’ÉPARGNE.

Dire que les créances visées par la déclaration de créance effectuée le 10/01/2018 au nom de la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ILE DE FRANCE sont éteintes et que cet organisme ne saurait se voir régler de ces créances dans le cadre de la présente procédure.

Ordonner la radiation de ces inscriptions provisoires et définitives publiées par la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE les 01/02/2017 et 05/04/2017.

Très subsidiairement,

Dire que la CAISSE D’ÉPARGNE ne saurait prétendre participer à la présente procédure de saisie immobilière en vue d’appréhender les sommes qu’elle prétend lui être dues, tant au titre du crédit d’acquisition, dont le montant restant dû n’est pas justifié, en l’absence de détail du calcul des intérêts, de défalcation du montant des intérêts prescrits et de production d’un décompte faisant apparaître les sommes déjà versées par la SCI CAMBRIDGE et devant être imputées sur ce prêt, qu’au titre du crédit d’accompagnement, en l’absence de titre exécutoire pour le montant déclaré.

En tout état de cause,

Donner acte à la SCI CAMBRIDGE qu’elle se réserve le droit d’assigner la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ILE DE FRANCE en répétition de l’indu, conformément à l’article L.211-4 alinéa 3 du Code des procédures civiles d’exécution, concernant les sommes que pourrait percevoir la CAISSE D’ÉPARGNE ET DEPRÉVOYANCE ILE DE FRANCE à la suite de la saisie attribution pratiquée le 27 juin 2018 entre les mains des consorts [N] [S] [J].

Ecarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir,

Condamner in solidum le TRÉSOR PUBLIC et la CAISSE D’ÉPARGNE ET DEPRÉVOYANCE ILE DE FRANCE à verser à la SCI CAMBRIDGE une somme de 6 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Et les condamner in solidum aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions notifiées le 19 mars 2024 par RPVA, le TRESOR PUBLIC agissant par LE COMPTABLE DU POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE DES YVELINES, demande au juge de l’exécution de :

Fixer la créance du poursuivant à la somme de 157.335 € arrêtée à la date du 19/06/2023 ;Juger que les copies des avis de mise en recouvrement suffisent à apporter la preuve des titres de créances du Comptable public ;En conséquence,

Débouter la SCI CAMBRIDGE de son exception de nullité. A titre subsidiaire,

Ordonner le transport du Tribunal au Pôle de Recouvrement Spécialisé aux fins de consultation des originaux des titres de créance ;

Juger que le Trésor Public justifie bien de titres exécutoires constatant une créance liquide et exigible ;Débouter la SCI CAMBRIDGE de son exception de nullité ;

Subsidiairement,

Rappeler à la SCI CAMBRIDGE si par extraordinaire le tribunal considérait que les sommes réclamées sont supérieures à celles qui sont dues, que le commandement n’encourt aucune nullité de ce chef. Débouter la SCI CAMBRIDGE de sa demande de délais de paiement, Débouter la SCI CAMBRIDGE de sa demande de mainlevée partielle du commandement de payer valant saisie du 21/09/2017 Débouter la SCI CAMBRIDGE de sa demande de dommages et intérêts ;Débouter la SCI CAMBRIDGE de sa demande de sa demande de compensation Vu l’article R.321-12 du Code des procédures civiles d’exécution, Débouter la SCI CAMBRIDGE de sa demande de cantonnementDébouter la SCI CAMBRIDGE de sa demande de vente amiable ;Débouter la SCI CAMBRIDGE de sa demande tendant à voir mis à la charge du poursuivant certains frais de procédure,Débouter la SCI CAMBRIDGE de sa demande tendant à faire écarter l’exécution provisoire de droit ;Débouter la SCI CAMBRIDGE de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.Ordonner la vente forcée et fixer la date d’adjudication dans un délai compris entre deux et quatre mois de la décision à intervenir. Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente. A titre subsidiaire en cas de vente amiable autorisée :

Dire que, conformément aux articles L.322-4 et R.322-23 du code des procédures civiles d’exécution, le prix de vente de l’immeuble devra être consigné à la Caisse des Dépôts et Consignations. Dire que, conformément à l’article 14 du cahier des conditions de vente édicté le prix de vente de l’immeuble et les intérêts servis par la Caisse des Dépôts et Consignations seront versés, par le Notaire, entre les mains du Bâtonnier de l’Ordre des Avocats du Barreau de [Localité 9], séquestre désigné par le cahier des conditions de vente, sur justification du caractère exécutoire du jugement constatant la vente conformément à l’article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution. Dire que les frais de poursuites de vente judiciaire seront versés par l’acquéreur en sus du prix de vente, et remis par le Notaire rédacteur à l’Avocat poursuivant. Dire que ses frais comprendront en outre les émoluments calculés selon le tarif instauré par le décret dn°2017-862 du 9 mai 2017 et l’arrêté du 6 juillet 2017. Dire que les dépens seront ordonnés en frais privilégiés de vente.

Vu les dernières conclusions notifiées le 19 mars 2024 par RPVA, aux termes desquelles la CAISSE d’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE, sollicite du juge de l’exécution de :

Débouter la SCI CAMBRIDGE de sa nouvelle demande de sursis à statuer comme étant infondée et dilatoire. Débouter la partie saisie de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription du crédit acquisition et du crédit d’accompagnement consenti par la Caisse d’Epargne. Dire et juger qu’en conséquence, l’acte notarié du 09/12/2010 est toujours valableDéclarer irrecevable la demande de radiation des hypothèques judiciaires inscrites en vertu de l’acte notarié du 09/10/2010 et subsidiairement, la rejeter. Fixer le montant de la créance de la Caisse d’Epargne, conformément à sa déclaration de créance du 10 janvier 2018, à la somme de 1.170.567,80 €, valeur au 20 juillet 2017, et à celle de 2.089.671,89 €, valeur au 20 juillet 2017, sans préjudice des intérêts ultérieurs, En conséquence dire et juger que la Caisse d’Epargne est parfaitement fondée à participer à la présente procédure. Dire et Juger que la saisie attribution du 3 juillet 2018 ne peut plus être contestée,Débouter la SCI CAMBRIDGE de sa demande de délais, La débouter de sa demande de cantonnement, La débouter de sa demande de vente amiable,

Dans l’hypothèse où les demandes formées par la SCI CAMBRIDGE contre le TRESOR PUBLIC seraient accueillies de sorte que la créance de celui-ci serait réduite à néant :

Ordonner la subrogation de la Caisse d’Epargne dans les poursuites de saisie immobilière à l’encontre de la SCI CAMBRIDGE dans les droits et obligations fixés au cahier des conditions de vente prévu à l’article R. 322-10 du CPCE. Dire que le TRESOR PUBLIC sera tenu de remettre les pièces de la poursuite au subrogé et qu’il ne sera pas déchargé de ses obligations tant que cette remise n’aura pas lieu. Condamner la SCI CAMBRIDGE à payer à la CAISSE d’EPARGNE d’ILE DE France la somme de 6 000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner la SCI CAMBRIDGE aux dépens.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions des parties pour l’exposé des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mai 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

À titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à ce qu’il soit « donner acte », « constater », ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des prétentions, il n’y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.

SUR LES CONTESTATIONS ÉLEVÉES À L’ENCONTRE DU TRESOR PUBLIC

Sur la nullité du commandement de payer valant saisie du 21 septembre 2017 et les contestations de la procédure engagée par le trésor public.

Aux termes de l’article L.311-2 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que seul un créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

La SCI CAMBRIDGE oppose que le commandement qui lui a été signifié serait nul au motif que le créancier poursuivant ne produirait pas l’original des titres exécutoires fondant ses poursuites.

Or, il est versé aux débats les copies certifiées conformes aux avis de mise en recouvrement de l’ensemble des créances invoquées à l’endroit de la SCI CAMBRIDGE revêtant la mention « certifié conforme à l’original » et signées par « La comptable publique, responsable du pôle de recouvrement spécialisé des Yvelines, [E] [H] ».

La SCI CAMBRIDGE sera déboutée de cette contestation tirée de la nullité du commandement de payer valant saisie du 21 septembre 2017.

Sur l’exigibilité de la créance

L’article L.111-6 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « La créance liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation ».

La SCI CAMBRIDGE oppose que le créancier ne justifierait pas d’une créance liquide dès lors que les sommes portées au commandement ne correspondraient pas aux montants indiqués dans les copies des titres exécutoires.

Or, le décompte inséré au commandement fait état de créances strictement identiques aux avis de mise en recouvrement au titre des droits et des pénalités pour un total de 1.233.237 euros.

En outre, il figure en sus le montant des intérêts de retard pour 54.386 euros, portant la somme totale à 1.287.623 euros.

Le commandement de payer valant saisie immobilière fait à la SCI CAMBRIDGE de payer la somme de 1.287.623 euros n’est donc entaché d’aucune nullité, la créance étant liquide et exigible.

Sur la demande de cantonnement

L’article L. 111-7 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que si le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance, il précise que l’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation.

L’article L. 121-2 du même Code dispose que le Juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages intérêts en cas d’abus de saisie.

En application de l’article R. 321-12 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution fait droit à la demande du débiteur tendant à ce que les effets de la saisie soient provisoirement cantonnés à un ou plusieurs de ses immeubles lorsque celui-ci établit que la valeur de ces biens est suffisante pour désintéresser le créancier poursuivant et les créanciers inscrits. Le jugement rendu indique les immeubles sur lesquels les poursuites sont provisoirement suspendues. Après la vente définitive, le créancier peut reprendre les poursuites sur les biens ainsi exceptés si le prix des biens adjugés ne suffit pas à le désintéresser.

Lorsque, dans les mêmes conditions, le juge ordonne la radiation de la saisie sur les immeubles initialement saisis qu’il désigne et l’inscription d’une hypothèque judiciaire, le créancier poursuivant, pour voir l’inscription prendre rang à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, fait procéder à la publication du jugement en marge de la copie du commandement et à l’inscription de l’hypothèque, dans les conditions du droit commun.

En l’espèce, pour le recouvrement d’une créance d’un montant allégué initial de 1.287.623 euros, le TRÉSOR PUBLIC a procédé à la saisie immobilière de 25 lots de copropriété d’une valeur globale estimée à 4.118.117 € au jour du commandement selon le tableau récapitulatif de la valeur des lots saisis actualisé au 16 novembre 2020 versé aux débats par la SCI CAMBRIDGE.

La partie saisie invoque une saisie opérée excédant ce qui serait nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation.

Néanmoins, comme le fait justement remarquer le créancier saisissant, la créance du poursuivant s’élevait à la date du 15 juin 2017 à la somme de 615.609 euros. Le créancier inscrit, dont l’inscription est en premier rang, a quant à lui déclaré sa créance à hauteur de 2.089.671,89 euros, arrêtée à la date du 20/07/2017.

La SCI CAMBRIDGE ne peut donc assurer que le cantonnement de la saisie permettra le règlement de ses dettes.

Par conséquent, la SCI CAMBRIDGE sera déboutée de sa demande de mainlevée partielle ou de cantonnement portant sur les autres lots de copropriété, soit les lots numéros 2, 4 à 15, 17, 18, 29 et 30. Ainsi que déboutée de sa demande de cantonnement de la saisie aux lots numéros 7 8-9-11-20-21-22-23-24-25-26-31.

Il en découle que la demande formée par la SCI CAMBRIDGE contre le TRESOR PUBLIC à lui payer la somme de 157.335 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’interruption de la commercialisation des lots de la copropriété induite par l’indisponibilité frappant les lots saisis doit être également rejetée.

Au regard de ce qui précède, la créance du TRESOR PUBLIC sera mentionnée à la somme de 1.287.623 €.

Sur la demande de délais de paiement

La SCI CAMBRDGE sollicite du tribunal l’octroi d’un délai de deux ans tel que prévu à l’article 1343-5 du Code civil.

La SCI CAMBRIDGE oppose qu’un contentieux serait en cours avec la municipalité et ses acheteurs.

Néanmoins elle ne rapporte pas la preuve de la façon dont elle réglerait la créance du créancier poursuivant à l’issue de ce délai.

Par conséquent, elle sera déboutée de cette demande.

II. SUR LES CONTESTATIONS ÉLEVÉES À L’ENCONTRE DE LA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE

La CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ILE DE FRANCE a procédé le 10/01/2018 à une déclaration de créances portant sur deux prêts consentis à la SCI CAMBRIDGE suivant acte notarié reçu le 09 décembre 2010 soit un crédit d’acquisition de 850.000 euros, et un crédit d’accompagnement de 400.000 euros. La SCI CAMBRIDGE estime que les créances déclarées sont prescrites.

Sur le moyen tiré de la prescription

La SCI CAMBRIDGE soutient que les deux crédits prévoyaient le règlement de trimestrialités et qu’à l’égard de toute dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l’égard de chacune de ces fractions à compter de son échéance de sorte que la prescription de l’action en paiement des mensualités ou trimestrialités se prescrit à compter de leurs dates d’échéances successives.

Aux termes de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans et en vertu de l’article 2233 du même code, à l’égard d’une dette payable par termes successifs, le prescription se divise comme la dette elle-même et court à l’égard de chacune des ses fractions à compter de son échéance, de sorte que l’action en paiement des mensualités ou trimestrialités impayées se prescrit à compter de leurs dates d’échéance successives et l’action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité.

Aux termes de l’article 1188 du Code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Aux termes de l’article 1189 du Code civil, toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier. Lorsque, dans l’intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s’interprètent en fonction de celle-ci.

En l’espèce, les deux crédits considérés comportaient une clause d’exigibilité anticipée ainsi rédigée (pages 21 à 23 de l’acte notarié susvisé pièce n°2) :

« Indépendamment des cas prévus par la loi, toutes sommes restant dues au PRETEUR en vertu de l’acte de crédit, tant en principal qu’en intérêts, commissions, taxes, primes d’assurance décès-invalidité et accessoires, seront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit et sans mise en demeure dans les cas suivants :

(…) 13°) En cas d’interruption totale ou partielle des travaux de constructions pendant un délai supérieur à six (6) mois. »

En l’espèce, il est constant que les travaux ont dû être interrompus le 06 juin 2011 en raison d’un arrêté municipal interruptif de travaux pris le même jour par le Maire de la commune de [Localité 7]. Les travaux ayant été interrompus pendant plus de six mois, la SCI CAMBRIDGE en déduit que, du fait de cette clause, les crédits seraient devenus exigibles à compter 07 novembre 2011 et qu’en conséquence les créances de la CAISSE D’EPARGNE seraient prescrites depuis le 07 décembre 2016.

Or, il doit être interprété de l’article 7-13 du contrat (pièce 19) invoqué par la SCI CAMBRIDGE, par rapport aux autres clauses du contrat, et en particulier par rapport à l’alinéa 16°) du même article 7, qui précise que le crédit sera exigible : « d’une façon générale, en cas d’inexécution par l’emprunteur de l’un quelconque de ses engagements résultant du présent acte de crédit. », que cette clause démontre bien que l’ensemble des cas cités du paragraphe 1 à 16 sont des cas d’inexécution par la SCI CAMBRIDGE des obligations découlant du contrat de prêt, et qu’en conséquence, la sanction de ces inexécution, à savoir l’exigibilité anticipée, ne peut être prononcée que par le prêteur.

Enfin, les dispositions de l’article 3 du contrat (page 16 pièce 19) qui indique que l’échéance des crédits « pourra, mais à la seule volonté du prêteur, être prorogée au-delà de la date d’exigibilité ci-dessus fixée, en fonction des besoins de l’emprunteur » ont été appliquées par le biais des prorogations de 2013 et 2016.

La Caisse d’Epargne n’a invoqué cette exigibilité que par un courrier de mise en demeure (pièce 11) daté du 30 juin 2017, C’est dans ces conditions que la Caisse d’Epargne par acte du 1er décembre 2017 (pièce 16) interrompant en tout état de cause le délai de prescription qui courait à compter de la date d’expiration des crédits soit le 8 décembre 2012, a fait délivrer à la SCI CAMBRIDGE un commandement de payer aux fins de saisie vente des biens mobiliers lui appartenant.

De fait, le moyen tiré de la prescription à compter du 07 décembre 2016 ne pourra qu’être écarté.

Sur le moyen tiré de l’absence de titre exécutoire

La SCI CAMBRIDGE soutient qu’il apparaît que la CAISSE D’ÉPARGNE a inscrit les deux créances issues du contrat de prêt notarié susvisé au débit de deux comptes courants (n°[XXXXXXXXXX02] pour le crédit d’acquisition, et n°[XXXXXXXXXX03] pour le crédit d’accompagnement visée en pièce 12).

Elle énonce que conformément aux règles régissant les comptes courants, la créance inscrite au débit d’un compte courant s’éteint par novation pour devenir un article du compte courant, et peu important l’existence d’un crédit, et cite une jurisprudence de la Cour de cassation (Com., 13 décembre 2005, pourvoi n°04-15255). Elle estime que la créance constatée par l’acte notarié du 09 décembre 2010 étant éteinte, cet acte ne peut plus servir de titre exécutoire à la CAISSE D’ÉPARGNE.

Or, la pièce n°12 établit en effet un relevé de compte au 31 juillet 2017. L’agence de contact est celle du « contentieux fraudes et litiges » et le contrat de prêt, article 3, pages 16 (pièce 19), énonce que les utilisations postérieures à des remboursements provisoires, « n’emporteront en aucune façon novation de la garantie donnée ci –après».

Il s’en déduit, comme relevé par le créancier inscrit, que ce relevé a été envoyé à la SCI CAMBRIDGE au moment du passage de cette affaire au service contentieux de la banque des deux crédits, soit au 20/07/2017, correspondant à la date de la mise en exigibilité des concours faite par la mise en demeure du 30/06/2017.

Par conséquent, il ne peut y avoir novation, et de fait, le moyen tiré de l’absence de titre exécutoire sera rejeté.

Sur le moyen tiré de l’absence de décompte permettant de déterminer le montant de sommes réclamées

La SCI CAMBRIDGE soutient que la CAISSE D’ÉPARGNE est défaillante dans l’administration de cette preuve pour établir le montant de sa créance.

Or, comme il ressort de la lecture du contrat, s’agissant du crédit acquisition, le décompte d’intérêts est établi au taux EURIBOR auquel s’ajoute la marge de 2,5% ce qui est le taux contractuel. Quant au crédit d’accompagnement, le décompte fourni par le créancier inscrit mentionne les utilisations successives faites à l’initiative de la SCI ou validées par celle-ci et cette dernière ne peut aujourd’hui les contester, les fonds versés ayant servi à la construction du programme.

Le moyen tiré de l’absence de décompte devra donc être écarté.

Sur la saisie-attribution

Les écritures de la SCI CAMBRIDGE portant sur la saisie attribution pratiquée par la CAISSE D’EPARGNE ne constituant pas une prétention au sens des articles 4, 5 et 31 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien de ses prétentions, il n’y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur l’orientation de la procédure

L’article R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Aux termes de l’article R. 322-21 alinéa 3 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. L’alinéa 4 de ce même article précise qu’à cette audience, le juge de l’exécution ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente.

De plus, l’article L. 322-22 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution indique que le créancier poursuivant peut à tout moment assigner le débiteur devant le juge aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée. L’alinéa 3 de cet article précise que lorsque la reprise de la procédure est postérieure à l’audience d’orientation, le juge fixe la date de l’audience d’adjudication qui se tient dans un délai compris entre deux et quatre mois.

En l’espèce, le TRESOR PUBLIC sollicite du juge de l’exécution qu’il détermine les modalités de la poursuite de la procédure en ordonnant la vente forcée. La SCI CAMBRIDGE sollicite la vente amiable du bien. Elle propose eu égard à la valeur globale des lots saisis, estimée à 4.118.117 euros au 31 juillet 2018 selon sa pièce n°15, mais réévalué à un montant 4.159.583 euros au 08 janvier 2024 selon sa pièce n°39, de fixer un prix plancher à 3.500.000 euros.

Il convient en l’espèce de faire droit à la demande de vente amiable sollicitée.

Eu égard aux éléments susvisés, le prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu sera fixé à la somme de 3.500.000 euros net vendeur.

Il y a lieu de désigner la Caisse des dépôts et consignations en qualité de séquestre et de fixer la date à laquelle l’affaire sera renvoyée.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES ET LES DÉPENS

Il y a lieu de condamner la SCI CAMBRIDGE à payer la somme de 3.000 euros au TRESOR PUBLIC et 3.000 euros à la CAISSE D’EPARGNE au titre des frais irrépétibles.

Il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir dès lors qu’elle n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Les frais de poursuite seront taxés, au vu de l’état de frais, à la somme de 10.662,32 euros et les dépens seront compris dans les frais taxés.

Il convient de rappeler aux parties l’émolument proportionnel sur le prix de vente, prévu à l’article A 444-191 V du Code de commerce, est à la charge de l’acquéreur.

Enfin, il convient de rappeler que le notaire est tenu de procéder à la réitération de la vente par acte authentique dans les conditions fixées par le présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la contestation tirée de la nullité du commandement de payer valant saisie du 21 septembre 2017 ;

DÉBOUTE la SCI CAMBRIDGE de sa demande de mainlevée partielle du commandement de payer ;

DÉBOUTE la SCI CAMBRIDGE de sa demande de cantonnement ;

DÉBOUTE la SCI CAMBRIDGE de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la SCI CAMBRIDGE de sa demande de sa demande de compensation ;

DÉBOUTE la SCI CAMBRIDGE de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE la SCI CAMBRIDGE à payer au TRESOR PUBLIC et à la CAISSE D’EPARGNE ILE DE FRANCE la somme de 3.000 euros à chacun ;

DÉBOUTE la SCI CAMBRIDGE de sa demande tendant à faire écarter l’exécution provisoire de droit ;

REJETTE toutes autres contestations et demandes incidentes ;

MENTIONNE le montant de la créance du TRESOR PUBLIC, suivant décompte arrêté au 15 juin 2017, à la somme de 1.287.623 euros en principal, intérêts et frais ;

AUTORISE la SCI CAMBRIDGE à procéder à la vente amiable des biens et droits immobiliers lui appartenant tels que désignés au cahier des conditions de vente ;

FIXE à 3.500.000 euros net vendeur le montant en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

DÉSIGNE en qualité de séquestre la Caisse des dépôts et consignations ;

DIT que les frais de poursuite engagés par le créancier poursuivant seront taxés à hauteur de 10.662,32 euros et sont à la charge de l’acquéreur ;

DIT que les dépens et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce suivront le sort des frais taxables ;

FIXE au MERCREDI 18 SEPTEMBRE 2024 à 10h30 l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée ;

DIT que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 21 septembre 2017, publié le 10 octobre 2017 au Service de la publicité foncière de [Localité 9] 2, volume 2017 S n°33.

Fait et mis à disposition à Versailles, le 24 mai 2024.

Le Greffier Le Président

Sarah TAKENINT Loïc LLORET GARCIA