Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2024

N° RG 23/02724 – N° Portalis DB22-W-B7H-RHQP

Code NAC : 30C

DEMANDERESSE

La société HSBC CONTINENTAL EUROPE, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro

775 670 284 dont le siège social est situé [Adresse 6] [Localité 8], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Séverine VALADE, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE

La société [Localité 11] VICTOIRES, société civile immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 477 935 399 dont le siège social est situé [Adresse 5] [Localité 8], prise en la personne de sa gérante domiciliée en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER de la SCP BLATTER, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Anne-Laure DUMEAU, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉBATS :

Madame GARDE, Juge, siégeant par délégation de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, et statuant en matière de loyers commerciaux, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du Code de Commerce, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier.

Lors de l’audience du 30 Novembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré pour que le jugement soit rendu ce jour.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 31 mars 2008, la SCI [Localité 11] Victoires a donné à bail en renouvellement à la société HSBC France divers locaux dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 13], à destination de commerce de banque, change, bourse, agence de voyages et toutes opérations s’y rapportant directement ou indirectement, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2006, moyennant un loyer annuel de 135.000 € en principal.

Arrivé à échéance le 31 décembre 2014, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte du 17 mai 2017, la société HSBC France a demandé le renouvellement de son bail à compter du 1er juillet 2017. Par acte en réponse du 28 juillet 2017, la SCI [Localité 11] Victoire a refusé le renouvellement du bail et offert à la société HSBC France le paiement d’une indemnité d’éviction de 171.500 €.

Des pourparlers ont été engagés mais n’ont pas permis aux parties de régler leur différend.

Considérant que la SCI [Localité 11] Victoires avait exercé son droit de repentir le

12 mars 2019, la société HSBC France a alors, par acte du 4 juin 2019, saisi le tribunal judiciaire de Versailles afin de constater le renouvellement du bail ou, à défaut, fixer le montant de l’indemnité d’éviction due. En parallèle, la SCI [Localité 11] Victoires a, par acte du 21 juin 2019, fait assigner la société HSBC France devant la tribunal judiciaire de Versailles en fixation du montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er juillet 2017.

Les deux procédures ont été jointes par décision du juge de la mise en état rendue le 26 novembre 2019 et enrôlées sous le numéro de RG n° 19/05046.

Le 1er décembre 2020, la société HSBC France a changé de dénomination sociale pour HSBC Continental Europe.

Par jugement du 3 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Versailles a considéré que le bail n’avait pas été renouvelé et que la SCI [Localité 11] Victoires était redevable, à l’endroit de la société HSBC Continental Europe, d’une indemnité d’éviction. Il a commis Madame [W] [M] en qualité d’expert judiciaire afin de se prononcer sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation dues de part et d’autre.

Puis, par acte du 3 mars 2021, la SCI [Localité 11] Victoires a exercé son droit de repentir et offert le renouvellement du bail à la société HSBC Continental Europe.

C’est dans ces conditions qu’après avoir notifié à la SCI [Localité 11] Victoires un mémoire préalable dont l’accusé de réception a été signé le

1er mars 2023, la société HSBC Continental Europe l’a, par exploit introductif d’instance délivré le 13 avril 2023, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux de Versailles aux fins de :

— Fixer à la somme de 110.000 € l’an en principal le loyer du bail renouvelé au 3 mars 2021 dû par la société HSBC Continental Europe pour les locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 13],

— Dire que la société [Localité 11] Victoires devra rembourser à la société HSBC Continental Europe les trop-perçus de loyers depuis la date de renouvellement du bail à effet du 3 mars 2021, majorés des intérêts au taux légal depuis le 3 mars 2021, puis à compter de chaque échéance trimestrielle,

— Préalablement, ordonner une expertise conformément à l’article R. 145-30 du code de commerce,

— Dans ce cas, fixer le loyer provisionnel à la somme de 110.000 € l’an à effet du 3 mars 2021 jusqu’à la fixation définitive,

— Condamner la société [Localité 11] Victoires à payer à la société HSBC Continental Europe une somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société [Localité 11] Victoires aux entiers dépens.

La société HSBC Continental Europe se réfère aux termes de son mémoire préalable.

Elle explique que, conformément aux dispositions de l’article L. 145-58 du code de commerce, le bail liant les parties a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 3 mars 2021.

Elle s’accorde avec la SCI [Localité 11] Victoires pour écarter les dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce, les locaux n’étant pas à usage exclusif de bureaux. Elle considère, en effet, que la valeur locative doit être déterminée conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce. Elle évalue le plafond indiciaire à la somme de 168.204,82 € en utilisant comme indice multiplicateur l’indice des loyers commerciaux du 3ème trimestre 2020 et comme indice dénominateur l’indice des loyers commerciaux du 3ème trimestre 2005.

Elle soutient, en l’occurrence, que la valeur locative est inférieure au plafond légal. Elle retient une surface pondérée de 219,95 m2p arrondie à 220 m2 et un prix unitaire de 500 €, qu’elle déduit de termes de comparaison portant sur des agences HSBC situées à [Localité 11] et/ou en banlieue.

Aux termes de son dernier mémoire notifié à la société HSBC Continental Europe par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 29 novembre 2023, la SCI [Localité 11] Victoires demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

— Fixer le prix du bail renouvelé au 3 mars 2021 à la somme annuelle de 168.932,51 € en principal, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et au décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014,

A titre subsidiaire,

— Ordonner une mesure d’instruction en application de l’article R. 145-30 du code de commerce et dans ce cas, dire que le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera maintenu à son loyer en vigueur sur lequel continuera de s’appliquer la clause d’indexation contractuelle pendant la durée de l’instance et que l’avance des frais d’expertise sera mise à la charge de la société HSBC Continental Europe, en sa qualité de demanderesse,

En tout état de cause,

— Juger que les intérêts au taux légal sur les trop-perçus de loyer ne pourront courir qu’à compter de la date de la demande en justice puis à compter de chaque date d’exigibilité en application de l’article 1231-6 du code civil,

— Dire que, le cas échéant, la date d’indexation sera fixée à la date d’effet du nouveau loyer et l’indice de base au dernier indice publié à cette date,

— Dire n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et ordonner le partage des dépens, en ce compris les éventuels frais d’expertise par moitié par chacune des parties.

La SCI [Localité 11] Victoires expose que les locaux loués dépendent d’un immeuble d’angle situé au [Adresse 4] et [Adresse 3] à[Localité 13]), en bon état de ravalement, à proximité immédiate de [Adresse 10] qui accueille quasi quotidiennement le marché éponyme. Elle soutient que leur desserte est excellente avec plusieurs parcs de stationnement et de nombreux transports en commun (gare SNCF, bus). Elle estime qu’il s’agit d’un emplacement de bonne commercialité parfaitement adapté à l’activité exercée au sein d’un secteur mixte qui profite à la fois de la fréquentation de la population résidente que des bureaux et du flux touristique lié au Château et aux pôles commerçants.

Elle s’accorde avec la société HSBC Continental Europe sur le fait que les locaux ne sont pas à usage exclusif de bureaux et sont soumis à la règle du plafonnement édictée à l’article L. 145-34 du code de commerce.

Elle indique que les locaux doivent être pondérés sur une base boutique, conformément aux préconisations de la Charte de l’expertise en estimation immobilière. Elle retient, au visa d’un rapport d’expertise amiable rédigé par Monsieur [D] [K], une surface pondérée de 238 m2. Elle ajoute que les termes de comparaison doivent répondre aux exigences de l’article

R. 145-7 du code de commerce et suggère un prix unitaire de 775 €/ m2p, outre diverses majorations (5 % clause de cession tout commerce, 5 % clause d’exclusivité, 5 % renonciation à la remise en état, 2 % clause d’enseigne) et minoration (5 % travaux de mise en conformité).

Elle s’accorde néanmoins avec la société HSBC Continental Europe sur l’application du plafond indiciaire, qu’elle évalue pour sa part à hauteur de 168.932,51 €.

A titre subsidiaire, elle demande la désignation d’un expert judiciaire et précise qu’il appartient au juge, même d’office, de rechercher si le montant du loyer du bail renouvelé correspond effectivement à la valeur locative.

Elle rappelle enfin, au visa de l’article 1231-6 du code civil, que les intérêts sur les éventuels trop-perçus de loyer ne courent qu’à compter de la demande en justice constituée par l’assignation du preneur.

MOTIFS

Sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé

En application de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L. 145-34 du code de commerce dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article

L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Aux termes de l’article R. 145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé, il peut commettre toute personne de son choix pour procéder aux constatations qu’il estime nécessaires.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le renouvellement du contrat de bail à compter du 3 mars 2021. Elles s’opposent néanmoins sur la pondération des surfaces, la pertinence des termes de comparaison versés aux débats et leur conformité avec les dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, le choix du prix unitaire et les éventuels facteurs de majoration et/ou de minoration susceptibles de s’appliquer. Si la SCI Paris Victoires produit un rapport d’expertise amiable rédigé par Monsieur [D] [K], ce dernier a été établi de façon non-contradictoire. Or, il est indispensable que la société HSBC Continental Europe puisse faire valoir ses observations et apporter son concours à la détermination de la valeur locative des locaux donnés à bail.

Dès lors, en l’état des pièces versées aux débats, la juridiction ne possède pas d’éléments d’appréciation suffisants pour statuer sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 3 mars 2021, de sorte qu’il convient, avant dire droit, d’ordonner une mesure d’instruction dans les termes du dispositif.

Chacune des parties ayant intérêt à la réalisation de la mesure d’expertise judiciaire et à la détermination de la valeur locative des locaux donnés à bail au 3 mars 2021, le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert sera partagé entre elles par moitié.

Sur la fixation du loyer pendant l’instance

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, et pendant la durée de l’instance, le locataire est tenu de payer l’ancien loyer. Cette obligation a pour corollaire l’interdiction faite au bailleur de demander le paiement du nouveau loyer avant d’avoir obtenu soit l’accord contractuel du locataire, soit une décision judiciaire sur son montant. La juridiction peut cependant, en fonction des éléments qui lui sont fournis, fixer un loyer provisionnel, auquel cas un compte sera fait entre les parties lors de la fixation définitive.

En l’espèce, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas d’éléments suffisants pour fixer le loyer provisionnel à un montant autre que celui résultant du bail échu.

Par conséquent, le montant du loyer provisionnel sera fixé, pendant la durée de l’instance, au loyer résultant du bail échu et indexé conformément aux stipulations contractuelles.

Sur les autres demandes

Sur le sursis à statuer

En vertu des articles 481 et 483 du code de procédure civile, le jugement mixte ne dessaisit le juge que pour la partie du principal qui est tranchée, et non pour la partie du jugement relative aux mesures d’instruction ou provisoires.

En conséquence, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, il sera sursis à statuer sur les autres demandes formées par les parties et non encore tranchées.

Corrélativement, les demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront réservées.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement mixte et contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE le renouvellement au 3 mars 2021 du bail commercial liant les parties et portant sur divers locaux situés [Adresse 4] et

[Adresse 3] à[Localité 13]),

DIT que le montant du loyer du bail renouvelé est soumis au plafond indiciaire de l’article L. 145-34 du code de commerce,

Avant dire droit, sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé,

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder :

Madame [F] [U]

[Adresse 7] – [Localité 9]

Tél : [XXXXXXXX01] / Port. : [XXXXXXXX02] / Fax : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 12]

Avec la mission de :

1/ se rendre sur les lieux situés [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 13] en présence des parties et de leurs conseils ou ceux-ci dûment convoqués,

2/ décrire et photographier les locaux commerciaux, donner les caractéristiques des locaux et de l’activité exercée, et sauf accord écrit des parties, déterminer la surface des locaux, le cas échéant en s’adjoignant un sapiteur, dire et justifier l’application d’un coefficient de pondération,

3/ donner son avis sur la valeur locative du bail en renouvellement à la date du 3 mars 2021, déterminée conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants du code de commerce, étant rappelé qu’en application des dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les termes de comparaison proposés devront comporter, pour chaque local, son adresse, sa description succincte, les différences constatées avec les locaux de référence (y compris s’agissant des obligations respectives des parties), les dates de fixation des prix ainsi que les modalités de cette fixation,

4/ donner son avis sur le plafond indiciaire au 3 mars 2021 et en préciser le mode de calcul,

5/ déposer son rapport avec une version papier comportant ses annexes et une version numérisée via OPALEXE au greffe du tribunal judiciaire de Versailles – service du contrôle des expertises – dans un délai de 7 mois à compter du jour où il aura été avisé de la réalisation de la consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée en temps utile auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises,

6/ en cas de conciliation des parties, constater que la mission est devenue sans objet et en dresser rapport dans les meilleurs délais,

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour surveiller les opérations d’expertise,

DIT que l’expert commis, saisi par le greffe du tribunal judiciaire de Versailles, devra :

1/ accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment appelées, les entendre en leurs dires, explications et réclamations et y répondre et, lorsque ces observations seront écrites, les joindre à son rapport si les parties le demandent et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

2/ soumettre, à l’issue de la première réunion d’expertise, au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquer aux parties la liste des pièces nécessaires à sa mission, le calendrier des opérations, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, solliciter la consignation d’une provision complémentaire,

3/ rendre compte au magistrat chargé du contrôle des expertises de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies,

4/ impartir un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires ainsi que les documents que les parties jugeraient utiles et, à l’expiration de ce délai, aviser le juge chargé du contrôle des expertises de la carence des parties,

5/ sauf accord contraire écrit des parties, adresser à celles-ci une note de synthèse de ses observations et constatations après chaque réunion,

6/ communiquer aux parties la teneur de son rapport par un pré-rapport en leur enjoignant de lui faire connaître leurs observations dans un délai d’un mois à l’expiration duquel l’expert achèvera son rapport en répondant aux observations des parties ; s’il n’a reçu aucune observation, il le précisera,

7/ vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis,

SUBORDONNE l’exécution de la présente décision en ce qui concerne l’expertise à la consignation au greffe du tribunal judiciaire de Versailles, régie d’avances et de recettes, par la société HSBC Continental Europe et la

SCI [Localité 11] Victoires, à concurrence de 50 % chacune, d’une avance de

3.500 euros, à titre de provision à valoir sur les honoraires de l’expert, dans un délai maximum de six semaines à compter du jugement, sans autre avis,

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque en vertu de l’article 271 du code de procédure civile,

FIXE le loyer provisionnel dû par la société HSBC Continental Europe, pour la durée de l’instance, au montant du loyer résultant du bail échu, indexé conformément aux stipulations contractuelles,

RÉSERVE les demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens,

SURSOIT à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

ORDONNE la radiation de l’affaire du rôle du juge des loyers commerciaux dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

DIT qu’en vertu de l’article R. 145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le

23 JANVIER 2024, par Madame GARDE, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Carla LOPES DOS SANTOS Angéline GARDE