TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

24 MAI 2024

N° RG 23/01748 – N° Portalis DB22-W-B7H-RWE6

Code NAC : 54G

DEMANDEURS

Madame Madame [Y] [V] [W] [X]

née le 03 Mars 1988 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 6]

Monsieur Monsieur [J] [B]

né le 07 Avril 1987 à [Localité 14],

demeurant [Adresse 6]

Représentés par M^e Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 441, avocat postulant et par M^e Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant,

DEFENDEURS

Madame [L] [S] épouse [A]

née le 06 Décembre 1972 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [G] [K] [A]

né le 21 Décembre 1969 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Jérôme NALET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 283

***

Débats tenus à l’audience du : 04 Avril 2024

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 04 Avril 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2024, prorogée au 24 Mai 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 28 décembre 2022 reçu par Maître [U] [I], notaire à [Localité 7] (78), Mme [X] et M. [B] ont acquis des époux [A] une maison à usage d’habitation située au [Adresse 6] à [Localité 9] moyennant le prix de 895.000 euros s’appliquant aux meubles à concurrence de 20.000 euros et au bien à concurrence de 875.000 euros.

L’acte authentique précise que de précédents propriétaires avaient fait réaliser depuis plus de 10 ans des travaux consistant en l’édification d’une extension (1986-1987) et l’édification d’un mur de clôture.

Il indique également que le vendeur a fait réaliser lui-même des travaux de moins de 10 ans, à savoir la rénovation partielle de la partie de toit couverte en tuiles en ces termes :

« Il déclare avoir procédé lui-même à un simple remplacement de tuiles, à l’identique, avec remplacement à l’identique de la laine de verre (l’ensemble représentant environ un quart de la surface de la toiture) dans le courant du mois d’août 2020, sans qu’aucune autorisation administrative n’ait été requise.

La facture des matériaux utilisés pour ce faire, jointe à l’avant contrat, est demeurée ci-annexée.

Le Notaire soussigné attire l’attention de l’ACQUEREUR sur les conséquences de l’absence d’assurance couvrant la garantie décennale des travaux réalisés par le VENDEUR lui- même dans la mesure où ils n’ont pas été réalisés par un professionnel ; les PARTIES s’étant convenue du prix de vente dudit BIEN au regard de cette situation.

Les PARTIES sont convenues que la responsabilité décennale des propriétaires ne pourra être recherchée qu’en cas de survenance de désordres liés aux travaux réalisés par le VENDEUR sur le toit de la maison.

Le VENDEUR déclare que depuis, il n’a réalisé aucun travaux ayant nécessité une autorisation administrative quelconque non relatée aux présentes.

L’ACQUEREUR prend acte de l’ensemble des déclarations faites par le VENDEUR et reconnaît également être en possession des documents susvisés permettant sa bonne et complète information ».

Mme [X] et M. [B] ont subi des sinistres après leur entrée dans les lieux. Le 26 juillet 2023, ils ont fait dresser un procès-verbal de constat par Maître [F], commissaire de justice à [Localité 10]

Ils ont également déploré une surconsommation électrique au regard du diagnostic de performance énergétique annexé à l’acte d’achat. Un nouveau diagnostic a conduit à classer leur bien non plus en catégorie D comme indiqué dans l’acte d’achat mais en catégorie F.

L’ensemble de ces éléments les a conduit à s’interroger sur l’état de la toiture et sur les travaux réalisés en 2020 par le vendeur. Ils ont alors fait intervenir des couvreurs lesquels ont relevé un défaut d’étanchéité de la toiture et un état très abîmé de la partie en zinc auxquels s’ajoutait un défaut de conception de ces mêmes zones en zinc. Ils ont également relevé que le changement de tuiles avait été réalisé non pas uniquement sur la partie de toiture indiquée à l’acte de vente comme « la zone entourée en teinte verte » mais sur l’intégralité de celle-ci et avancé que les travaux étaient plus récents qu’indiqué dans l’acte de vente.

Estimant qu’en réalité les vendeurs avaient procédé eux-mêmes à des interventions sur la toiture en 2022 juste avant la vente pour éviter une réfection totale, les demandeurs ont fait appel à M. [T], expert judiciaire lequel a constaté plusieurs non-conformité aux règles de l’art s’agissant des tuiles et de la laine de verre remplacées par les vendeurs en août 2020.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 novembre 2023, Mme [X] et M [B] ont assigné M. et Mme [A] en référé aux fins de voir :

— ordonner une expertise,

— condamner les défendeurs à lui payer la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs se sont opposés à la demande d’expertise.

A titre subsidiaire ils ont formé protestations et réserves sur la demande d’expertise demandé la limitation de la mesure d’expertise aux travaux déclarés dans l’acte authentique de vente du 28 décembre 2022 et dans le courrier officiel de leur conseil du 7 septembre 2023.

A titre subsidiaire ils ont demandé qu’il soit donné mission à l’expert de donner son avis sur la date du désordre et sur son caractère apparent ou non au moment de la vente.

Au soutien de leurs prétentions ils ont exposé que les désordres relatifs aux infiltrations étaient visibles lors de la vente, que la preuve n’était pas rapportée que les vendeurs auraient caché ces désordres.

Ils ont fait valoir également que les acquéreurs ne communiquaient pas la preuve que les consommations électriques excédaient 3.280 euros comme indiqué par l’agence immobilière. Enfin ils ont indiqué qu’il n’était pas possible de faire procéder à un audit complet de la toiture sous couvert d’expertise, qu’ils ne sauraient être tenus pour responsables que des travaux effectués et non de la modification de la couverture en zinc ou des désordres sur l’intégralité du toit.

La décision a été mise en délibéré au 16 mai 2024, prorogée au 24 mai 2024.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

L’article 143 du code de procédure civile dispose que « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. »

L’article 232 du code de procédure civile ajoute que « Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert la lumière d’un technicien. »

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ».

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel. Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Le motif légitime est un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, et présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui ; elle doit être pertinente et utile.

Si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuve suffisants pour conserver ou établir l’existence des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

En l’espèce, la mesure demandée est légalement admissible ;

Le litige potentiel a un objet et un fondement suffisamment caractérisés ;

Les demandeurs produisent différents éléments (procès-verbal de constat, un DPE différent de celui fourni lors de la vente, un rapport d’expertise, attestation d’une voisine et d’un entrepreneur) démontrant que tout litige n’est pas manifestement voué à l’échec étant observé que le débat sur le caractère caché des désordres est un débat de fond.

Les demandeurs, dont les allégations ne sont pas imaginaires et présentent un certain intérêt, justifient du caractère légitime de sa demande ;

Il y a donc lieu d’y faire droit, dans les conditions détaillées dans le dispositif.

La mesure d’expertise sera formulée dans les termes sollicités dans l’assignation afin de permettre d’apprécier si des interventions ont été effectuées sur la toiture dont les demandeurs n’auraient pas été informés. Toutefois le chef de mission relatif aux comptes entre les parties est sans objet et ne sera pas repris.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dépens seront à la charge des demandeurs.

PAR CES MOTIFS

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles 145 et 835 du code de procédure civile,

ORDONNONS une expertise,

COMMETTONS pour y procéder

M. [M] [R]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 13] ,

expert, inscrit sur la liste de la Cour d’appel, avec mission de :

* convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

* se faire remettre toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

* se rendre sur les lieux et en faire la description,

* relever et décrire les désordres allégués dans l’assignation et situer leur date d’apparition et indiquer leur cause et origine,

*rechercher si ils étaient apparents lors de l’acquisition ou s’ils sont apparus postérieurement ; dans le premier cas, indiquer s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur non averti et si celui-ci pouvait en apprécier la portée ; dans le second cas s’ils trouvent leur origine dans une situation postérieure à l’acquisition, notamment s’ils sont la conséquence des travaux réalisés par les vendeurs,

* relever et décrire les travaux de reprise effectués sur l’ensemble de la toiture soit toute la partie en tuiles et la partie en zinc, et déterminer la date de réalisation de ceux-ci,

* fournir tous les éléments techniques et de fait permettant de dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériaux, d’une malfaçon dans la mise en œuvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages, ou de toutes autres causes,

* décrire les dommages en résultant notamment en matière de consommation énergétique et situer leur date d’apparition,

* indiquer et évaluer les travaux et moyens éventuellement nécessaires pour y remédier en faisant produire par les parties des devis qu’il appréciera et annexera au rapport en précisant la durée des travaux et leur coût

* fournir tous éléments techniques et de fait afin de permettre de déterminer les responsabilités encourues et les préjudices subis,

* dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaire, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible

DISONS que l’expert pourra, si besoin est, se faire assister de tout sapiteur de son choix,

FIXONS à 3000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui sera versé par le demandeur, au plus tard dans un délai de six semaines à compter de la présente décision, entre les mains du régisseur d’avance de recettes de cette juridiction,

IMPARTISSONS à l’expert, pour le dépôt du rapport d’expertise, un délai de 6 mois à compter de l’avertissement qui lui sera donné par le greffe du versement de la provision,

DISONS qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises qui est par ailleurs chargé de la surveillance des opérations d’expertise,

DISONS que les dépens seront à la charge des demandeurs.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT QUATRE MAI DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE

Elodie NINEL Charlotte MASQUART