TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

16 DECEMBRE 2024

N° RG 24/01469 – N° Portalis DB22-W-B7I-SKJP

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.A. LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE C/ [O] [I]

DEMANDERESSE

LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, société anonyme d’habitations à loyer modéré à direction et conseil de surveillance, inscrite au RCS de VERSAILLES sous le numéro 308 435 460 dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453, M^e MENARD WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0128

DEFENDERESSE

Madame [O] [I], entrepreneur individuel inscrite au RCS de VERSAILLES sous le numéro 831 340 245, domiciliée [Adresse 2],

défaillante

Débats tenus à l’audience du : 07 Novembre 2024

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Béatrice CRENIER, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier lors des débats, et de Romane BOUTEMY, Greffier lors du délibéré.

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 07 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Décembre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 17 mai 2021, la société LES RESIDENCES YVELINES ESSONNE a donné à bail à madame [O] [I] des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] à compter du 20 mai 2021 pour une durée de dix années moyennant un loyer d’un montant annuel de 2.970 euros hors charges, hors taxes.

Le 25 août 2023, la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE a fait signifier à madame [O] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 3.276,53 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024 remis à l’étude, la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE a fait assigner en référé madame [O] [I] en qualité d’entrepreneur individuel afin de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail,

— ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir,

— condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 5.203,92 euros au titre des loyers et/ou indemnités d’occupation et charges dus, arrêtée au 17 janvier 2024,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation mensuelle équivalente à une somme représentant le montant du loyer et des charges majorée de 30% ;

— subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer et des charges,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

À l’audience du 7 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE, représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation, ajoutant oralement que le montant de la dette est en augmentation.

Madame [O] [I] n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’absence du défendeur

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.”

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

En l’espèce, le bail stipule dans son article 26 qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse, la société LES RESIDENCES justifie par la production du commandement de payer du 25 août 2023 que la locataire, madame [O] [I], n’est pas à jour de ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soi le 26 septembre 2023 à 00 heure.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, si besoin avec le concours de la force publique.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile : “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit en pièce 3.

Il y a donc lieu de condamner la locataire à payer à la société bailleresse la somme provisionnelle de 5.203,92 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du 17 janvier 2024 (échéance du 1er trimestre 2024 incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Par ailleurs, il convient de condamner madame [O] [I], locataire, à payer à la société LES RESIDENCES, bailleresse, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui du dernier loyer facturé, charges et taxes en sus, à compter de l’échéance du 2e trimestre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux loués.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d’une clause pénale, la majoration de 30% du montant du loyer et des charges à titre d’indemnité d’occupation, si tant elle qu’elle soit prévue au bail, est susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive de sorte qu’elle peut être réduite par le juge du fond. Compte tenu de cette contestation sérieuse, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il convient de condamner madame [O] [I] à payer à la société LES RESIDENCES la somme de 1.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [I], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les ordonnances de référé sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 17 mai 2021 et la résiliation de ce bail à la date du 26 septembre 2023,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de madame [O] [I] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 3] à [Localité 4],

Disons n’y avoir lieu à prononcer une astreinte,

Disons que les meubles se trouvant sur place seront déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons madame [O] [I] à payer à la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE la somme provisionnelle de 5.203,92 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du 17 janvier 2024 (échéance du 1er trimestre 2024 incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Condamnons madame [O] [I] à payer à la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du dernier loyer facturé, charges et taxes en sus, à compter du 2e trimestre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande relative à la majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation,

Condamnons madame [O] [I] à payer à la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons madame [O] [I] au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer,

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le SEIZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Romane BOUTEMY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente

Romane BOUTEMY Béatrice LE BIDEAU