Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 03 MAI 2024

N° RG 22/05532 – N° Portalis DB22-W-B7G-Q5K6

DEMANDEUR :

Monsieur [E], [I] [H], né le 12 Juillet 1983 à [Localité 6]

[Adresse 1]

représenté par Maître Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON de la SELARL ASCB AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

DEFENDEURS :

Madame [A], [V] [N], née le 26 mai 1969 à [Localité 7], de

nationalité française, responsable administrative et financière, demeurant [Adresse 3], divorcée de Monsieur [J], [U], [S], [L] [G] suivant jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES (78000), le 6 mai 2008, et non remariée,

représentée par Maître Richard LABALLETTE de la SCP GLP ASSOCIES, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocats plaidant, M^e Adeline DASTE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

Monsieur [M], [K], [R] [N], né le 25 décembre 1961 à [Localité 5]

[Localité 5], de nationalité française, chef d’entreprise, demeurant [Adresse 2], époux de Madame [B], [F] [C], marié à la Mairie de [Localité 7], le 2 octobre 1993, sous le régime de la communauté d’acquêts à défaut de contrat de mariage préalable,

représenté par Maître Richard LABALLETTE de la SCP GLP ASSOCIES, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocats plaidant, M^e Adeline DASTE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

ACTE INITIAL du 21 Octobre 2022 reçu au greffe le 21 Octobre 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 27 Février 2024, Madame MESSAOUDI, Juge, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Mai 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 21 septembre 2018, reçu par Maître [X] [Z], notaire de la SCP Olivier MACRON et Madame [Y], Monsieur [M] [N] et Madame [A] [N] (« ci-après « les consorts [N] ») ont consenti à Monsieur [E] [H], une promesse de vente expirant le 26 novembre 2018 à 16h pour un prix de 185.000 euros concernant un pavillon à usage d’habitation sis [Adresse 1], cadastré section Bureau de Conciliation n°[Cadastre 4], au prix de 185.000 euros. Les parties ont convenu d’une indemnité d’immobilisation de 18.500 euros.

Lors de la réitération de la vente par acte authentique du 15 novembre 2018, les vendeurs ont remis à l’acquéreur le diagnostic énergétique mentionnant un classement en zone F au titre du Diagnostic de Performance Energétique et G pour l’émission de gaz à effet de serre.

Constatant des problèmes d’humidité, Monsieur [E] [H] a entrepris des travaux de rénovation à l’occasion desquels il a été révélé que la structure du bien n’était pas en béton mais en bois.

Un procès-verbal de constat d’huissier a été dressé le 12 août 2019 par Maître [D] [O], huissier de Justice à [Localité 7], aux termes duquel :

La structure de la maison était composée de panneaux de bois qui, doublés de simples plaques de BA 13, reposent directement sur le remblai, et non sur la chape, sans qu’aucune étanchéité n’ait été mise en œuvre ;La chape, réalisée en béton ou en mortier non armée, ne peut être considérée comme porteuse ;La laine minérale qui devait isoler la toiture est quasiment absente et des cales et des bastaings superposés soutiennent la toiture.

Suivant rapport d’expertise déposé le 30 septembre 2019, le Cabinet EXPERTS BATIMENTS 78, mandaté par Monsieur [E] [H] a constaté :

un défaut affectant les murs porteurs ;des fissures de séparation des matériaux ;la pourriture des boiseries inférieures ;des fissures et un gonflement de la façade vers l’extérieur ;l’aspect non sécuritaire de l’édifice ;des problèmes d’humidité et développement de mérule mis en évidence à la suite de l’enlèvement des parois de plaques de plâtre ;et des remontées capillaires et ainsi qu’un problème d’étanchéité sous la dalle.

Par courrier du 22 novembre 2019, Monsieur [H] indique qu’il a, par l’intermédiaire de son conseil, demandé aux vendeurs d’annuler purement et simplement la vente.

Cette demande étant restée vaine, Monsieur [E] [H] a, par acte d’huissier du 26 juin 2022, fait délivrer une assignation à l’encontre de Madame [A] [N] et de Monsieur [M] [N] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins d’obtenir l’annulation de la vente, la condamnation des défendeurs à l’indemniser de ses préjudices et, à titre subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire pour examiner les désordres.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 20/3302.

Par ordonnance rendue le 29 juillet 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Versailles a désigné Monsieur [J] [P] en qualité d’expert judiciaire et ordonné le retrait du rôle.

Monsieur [J] [P] a déposé son rapport final d’expertise judiciaire le 30 septembre 2022 aux termes duquel il confirme que les murs ne sont pas en voile béton – une partie de la structure est en bois ; que pour les zones non démolies comme le séjour et la chambre 1, rien ne permet de détecter un quelconque désordre ; que la façade extérieure ne présente aucun désordre à l’exception de quelques fissures et d’un défaut mineur de finition de la paroi.

L’expert judiciaire conclut à des désordres préexistants à la vente qu’un acquéreur non professionnel n’aurait pas pu détecter. Il conclut que les désordres rendent l’ouvrage impropre à sa destination.

L’affaire a été rétablie au rôle et réinscrite sous le numéro de RG 22/5532.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2023, Monsieur [E] [H] sollicite du tribunal judiciaire de Versailles de voir :

« A TITRE PRINCIPAL,

Vu les articles 1137 et suivants, et 1112-1 du code civil,

DIRE ET JUGER que les vendeurs ont commis un dol en taisant à l’acquéreur la véritable nature de la structure du bien,

En conséquence,

ANNULER la vente en date du 15 novembre 2018,

CONDAMNER solidairement les Consorts [N] à rembourser à Monsieur [H], dans le délai de dix jours à compter de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 500 € par jour de retard au-delà de ce délai, les sommes de :

-185 000 € au titre du prix d’achat,

-10 742 € et 230 € au titre des frais de Notaire,

CONDAMNER solidairement les Consorts [N] à verser à Monsieur [H] la somme de 106.000 €, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi,

CONDAMNER solidairement les Consorts [N] à verser à Monsieur [H] la somme de 20.000 €, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par Monsieur [H],

DIRE que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 22 novembre 2019,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

DIRE ET JUGER que le bien vendu par les Consorts [N] à Monsieur [H] est affecté de vices cachés rendant le bien impropre à sa destination d’habitation,

En conséquence,

PRONONCER la résolution de la vente en date du 15 novembre 2019,

CONDAMNER solidairement les Consorts [N] à rembourser à Monsieur [H], dans le délai de dix jours à compter de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 500 € par jour de retard au-delà de ce délai, les sommes de :

-185 000 € au titre du prix d’achat,

-10 742 € et 230 € au titre des frais de Notaire,

CONDAMNER solidairement les Consorts [N] à verser à Monsieur [H] la somme de 106.000 €, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi,

CONDAMNER solidairement les Consorts [N] à verser à Monsieur [H] la somme de 20.000 €, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par Monsieur [H],

DIRE que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 22 novembre 2019,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

Vu l’article 1604 du code civil

Dire et juger que les vendeurs ont commis un dol en taisant à l’acquéreur la véritable nature de la structure du bien,

En conséquence,

ANNULER la vente en date du 15 novembre 2018

CONDAMNER solidairement les Consorts [N] à rembourser à Monsieur [H], dans le délai de dix jours à compter de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 500 € par jour de retard au-delà de ce délai, les sommes de :

-185 000 € au titre du prix d’achat

-10 742 € et 230 € au titre des frais de Notaire

Condamner solidairement les Consorts [N] à verser à Monsieur [H] la somme de 106.000 €, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi

CONDAMNER solidairement les Consorts [N] à verser à Monsieur [H] la somme de 20.000 €, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par Monsieur [H]

Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 22 novembre 2019,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

CONDAMNER solidairement les Consorts [N] à verser à Monsieur [H] la somme de 7.095 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

LES CONDAMNER sous la même solidarité aux dépens comprenant les frais de publication de l’assignation au Service de la Publicité Foncière d’un montant de 420 € et les frais d’expertise judiciaire, d’un montant de 2.704,03 €. »

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 septembre 2023, Monsieur [M] [N] et Madame [A] [N] sollicitent du tribunal judiciaire de Versailles qu’il statue comme suit :

« Vu les articles 1137,1641 et 1604 du code civil,

A titre principal,

Débouter Monsieur [H] de sa demande d’annulation de la vente AU TITRE DU DOL,

Débouter Monsieur [H] de sa demande de dommages-intérêts à l’égard de [A] [N],

Débouter Monsieur [H] de sa demande de dommages-intérêts à l’égard de [M] [N],

A titre subsidiaire,

Débouter Monsieur [H] de sa demande de résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés ou pour non-conformité,

Débouter Monsieur [H] de sa demande de dommages-intérêts à l’égard de [A] [N],

Débouter Monsieur [H] de sa demande de dommages-intérêts à l’égard de [M] [N],

Plus subsidiairement,

Si par extraordinaire l’annulation ou la résolution de la vente était ordonnée avec la restitution du prix,

Dire que les modalités de la restitution prévues par le code civil aux articles 1352 et suivants sont applicables,

Constater que le demandeur déclare occuper le bien immobilier,

Condamner Monsieur [H] à payer une somme de 50000 euros à titre de dommages intérêts pour dégradation du bien,

Dire qu’il est tenu d’une indemnité d’occupation totale sur 9 mois soit à hauteur de 18000 euros,

Le condamner à ladite indemnité entre les mains de M et Mme [N],

Dire qu’au titre de l’occupation du terrain et du bien immobilier il sera tenu de juin 2019 jusqu’à septembre 2023 d’une indemnité de 500 euros mensuelles soit à hauteur de 25 500 euros,

Le condamner à ladite indemnité entre les mains de M et Mme [N],

Le condamner à une indemnité mensuelle d’occupation de 500 euros pour chaque mois écoulé à compter d’avril 2023,

Ordonner la compensation,

En toute hypothèse,

Condamner Monsieur [H] à payer à Madame [N] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du CPC,

Condamner Monsieur [H] à payer à Monsieur [N] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du CPC,

Condamner Monsieur [H] au paiement des entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Estelle FAGUERET-LABALLETTE en application de l’article 699 du CPC. »

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 novembre 2023. L’affaire a été fixée à l’audience du 27 février 2024 et mise en délibéré au 3 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

d’une part, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

d’autre part, les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 de ce même code.

I) Sur la demande d’annulation de la vente

Monsieur [E] [H] expose que le rapport d’expertise judiciaire met en lumière qu’aucune étanchéité ni aucun traitement n’ont été posés au sol, ni sur les murs, de telle sorte que la quasi-intégralité de la structure bois et recouverte de mérules ; que le sol, en terre battue, n’a pas reçu de véritable de chape alors que les pièces annexées au contrat de vente, notamment les diagnostics techniques laissaient à penser que les murs étaient en béton banché et donc « en dur ».

Il ajoute que le bien immobilier est « une construction légère » et reproche aux vendeurs, qui avaient connaissance du principe constructif de structures, de ne pas en avoir informé l’acquéreur alors que cela est expressément indiqué dans le procès-verbal de constat d’huissier du 12 août 2019 et dans le rapport d’expertise amiable du 30 septembre 2019.

Il souligne que les vendeurs ont effectué des travaux qui ont consisté à recouvrir les murs d’un enduit extérieur de plaques de BA13 à l’intérieur pour masquer les désordres visibles et donner l’illusion d’une maison construite en dur et qu’ils ont repeint les murs en blanc pour dissimuler le vice.

Il considère que les vendeurs ne sauraient prétendre qu’ils ignoraient la nature des murs, ni s’exonérer de leur responsabilité car Monsieur [M] [N] est un professionnel de la construction, gérant de la SARL ETS [N] qui a plusieurs activités dont la maçonnerie.

Monsieur [E] [H] fait valoir que la structure du bien, les fissures et l’humidité en résultant constituent des vices cachés rendant le bien impropre à sa destination ; que le vice était invisible pour un acquéreur profane et indétectable pour un technicien sans investigations ; que le vice préexistait à la vente, la dégradation des structures bois ayant commencé bien avant la vente et que le vendeur avait nécessairement connaissance de ce vice.

Le demandeur, visant les articles 1112-1, 1137, 1139, 1641 et 1604 du code civil, considère que les consorts [N] ont failli à leur obligation d’information à son égard en s’abstenant de divulguer des informations sur le fait que la structure était en bois, qu’ils ont sciemment dissimulé les désordres visibles et donné l’illusion d’une structure « en dur », alors que le bien est affecté de vices cachés dont les vendeurs ne peuvent s’exonérer eu égard à leur qualité de professionnels de la construction et qu’ils n’ont pas rempli leur obligation de délivrance conforme.

En défense, les consorts [N] contestent que la maison d’habitation soit « une construction légère » au motif que la construction existait depuis plusieurs dizaines d’années lors de l’acquisition du bien par le demandeur ; que le bien est parfaitement raccordé aux différents réseaux de distribution de la ville, les diagnostics fournis démontrant son habitabilité et, que le bien d’une surface de plus de 77m² dispose d’une charpente et d’une structure bois.

Les consorts [N] soutiennent qu’ils n’avaient pas connaissance du prétendu vice, à savoir la structure du bien. Au soutien de leurs prétentions, ils soulignent que le vice n’était pas décelable à moins de réaliser des investigations ; qu’ils n’ont jamais habité dans les lieux ; que le dernier locataire n’a dénoncé aucun désordre et que le demandeur échoue à rapporter la preuve de ce qu’ils auraient réalisé des travaux pour tromper le consentement de l’acquéreur et caché le vice.

Ils précisent que s’ils avaient su que la structure était en bois et non en béton banché comme mentionné dans les diagnostics techniques, ils l’auraient indiqué dans l’acte de vente et que l’erreur commise par le diagnostiqueur ne saurait constituer les manœuvres dolosives que l’acquéreur leur reproche.

A titre liminaire : Sur l’ordre des demandes

Monsieur [E] [H] sollicite, à titre principal, l’annulation de la vente pour obtenir la condamnation des époux [N] à lui restituer le prix d’achat et les frais de notaire sur le fondement du dol et de l’obligation précontractuelle d’information. Il sollicite, à titre subsidiaire, la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et à titre infiniment subsidiaire l’annulation de la vente sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme. Il s’agit en réalité d’une même demande d’annulation, déclinée en trois moyens. Le tribunal n’est pas tenu par l’ordre de priorité des moyens allégués à l’appui d’une même demande. Il convient donc d’étudier, en premier lieu, la garantie des vices cachés et, si ce moyen n’est pas retenu, il conviendra d’étudier en second lieu, la question de l’obligation précontractuelle d’information et de l’obligation de délivrance conforme.

***

L’article 1641 du Code civil dispose que : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Le vice caché se définit comme le défaut qui existait antérieurement à la vente, que l’acheteur ne pouvait déceler compte tenu de la nature de la chose vendue, et dont il n’a pas eu connaissance au moment de la vente.

En application de l’article 1641 du Code civil, seul le vice rendant le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur, s’il l’avait connu, n’aurait pas acquis ledit bien à ce prix, justifie la mise en œuvre de la garantie légale des vices cachés.

Et l’article 1642 du même code ajoute que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, tandis qu’aux termes de l’article 1643, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Néanmoins, cette exonération ne s’applique pas lorsque le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, ou lorsque le vendeur est de mauvaise foi et avait en réalité connaissance des vices cachés.

L’acheteur qui agit contre son vendeur en raison des vices cachés de la chose vendue dispose à son choix de l’action rédhibitoire ou estimatoire.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il découle, ainsi, de l’application combinée de cet article avec les articles 1641 et suivants du Code civil que pèse sur l’acquéreur la charge de rapporter la preuve de l’existence du vice caché et de ses différents caractères.

Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d’un vice :

— inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,

— présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose,

— existant antérieurement à la vente, au moins en l’état de germe,

— n’étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même conformément à l’article 1642 du Code civil.

Cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par le biais d’un rapport d’expertise judiciaire.

A cet égard, il est constant qu’un rapport d’expertise amiable est opposable aux tiers, dès lors qu’il est régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties.

Ce rapport constitue alors un élément de preuve qui pourra être pris en compte dans la mesure où il est corroboré par d’autres pièces, la décision du juge ne pouvant se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une seule des parties.

Enfin, il est constant que l’acheteur d’un bien affecté d’un vice caché qui accepte que le vendeur procède à la remise en état de ce bien ne peut plus invoquer l’action en garantie dès lors que le vice a disparu.

Sur la caractérisation des vices cachés

En l’espèce, postérieurement à la vente intervenue suivant acte authentique du 15 novembre 2018 et au cours des opérations d’expertise amiable, Monsieur [E] [H] a découvert que le bien était affecté d’innombrables infiltrations d’eau et surtout que la structure était en bois et non en béton banché comme indiqué dans les diagnostics techniques.

Au cours des opérations d’expertise judiciairement ordonnées le 29 juillet 2021, Monsieur [J] [P], en sa qualité d’expert judiciaire, a relevé que le bâtiment a été construit en structure bois avec plaque de plâtre vissées, en intérieur, sur boiseries ; que des cloisons et des doublages ont été déposés dans la zone entrée/cuisine et que l’origine des désordres provient d’une humidité importante en pied de structure sur l’ensemble de la zone de porteurs bois, bois non adapté à cette atmosphère qui a fini par le dégrader.

L’expert judiciaire précise que « la maison est constituée de plusieurs parties dont celle, centrale, de structure bois ». Il en conclut que « l’état de la structure bois, non visible car recouverte, fragilise les porteurs de la maison et rend l’ouvrage impropre à sa destination ».

Dès lors, il y a lieu de considérer que l’existence de désordres inhérents à l’immeuble vendu est démontrée.

Ces désordres, en raison de leur importance, sont d’une gravité suffisante pour porter atteinte à la destination attendue du bien, à savoir son habitabilité.

Par ailleurs, l’expert judiciaire a indiqué que ces désordres préexistaient à la vente et qu’ils n’étaient pas décelables par un acquéreur non professionnel. Il a souligné que, quand bien même la caractérisation de l’ampleur des désordres cachés nécessitait des investigations, le principe constructif des structures en bois était connu des vendeurs.

Par conséquent, le vice existait bien antérieurement à la vente et bien que connu des vendeurs, ce vice n’était pas décelable par Monsieur [E] [H], acquéreur non-professionnel.

L’expert judiciaire a par ailleurs relevé qu’aucune information relative à la structure bois n’a été indiquée dans les diagnostics transmis ; qu’en annexe à l’acte authentique de vente du 15 novembre 2018, le diagnostic performance énergétique mentionne que les murs sont en béton banché donnant sur l’extérieur alors que le bâtiment a été construit en structure bois avec plaques de plâtre vissées, en intérieur, sur boiseries.

Ainsi, l’ensemble de ces éléments suffisent à rapporter la preuve de l’existence d’un vice caché.

Sur la garantie des vices cachés

Monsieur [E] [H] rappelle que Monsieur [M] [N], gérant de la SARL ETS [N] est un professionnel de la construction, qu’il a la qualité de professionnel de la construction et ne peut invoquer la clause exonératoire de la garantie des vices cachés prévue au contrat.

Aux termes de l’article 1644 du code civil, « dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

Selon l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il est constant que le vendeur professionnel est présumé connaître les défauts affectant la chose qu’il vend.

En l’espèce, Monsieur [M] [N] est, suivant l’extrait KBIS du 15 décembre 2021, gérant de la SART ETS [N], spécialisées dans les activités de plomberie, chauffage, maçonnerie, carrelage, électricité et travaux divers s’y rattachant.

La clause exonératoire de garantie des vices cachés doit par conséquent être écartée.

Monsieur [E] [H] est donc fondé à solliciter l’annulation de la vente du 15 novembre 2018 et la restitution par les vendeurs du prix de vente, soit la somme de 185.000 euros.

L’acquéreur est également fondé à solliciter le paiement des sommes de 10.742 euros et 230 euros correspondant aux frais de notaire qu’il justifie avoir engagés lors de la vente.

En conséquence, les consorts de [N] seront condamnés à verser à Monsieur [E] [H], les sommes de 185.000 euros en restitution du prix de vente et de 10.742 euros et 230 euros en remboursement des frais de notaire qu’elle a supportés.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, et au regard du fait que le demandeur ne verse pas au débat le courrier recommandé avec accusé de réception du 22 novembre 2019 par lequel il sollicitait l’annulation de la vente, ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2022, date de l’assignation.

Concernant la demande de condamnation à une astreinte pour les sommes visées, le demandeur ne justifie pas d’un risque particulier du non-recouvrement des sommes auxquelles les défendeurs sont condamnées.

Par conséquent, il y a lieu de le débouter de cette demande d’astreinte.

II) Sur la demande de dommages-intérêts

Monsieur [E] [H] sollicite des dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance de 106.000 euros, correspondant à une période de privation de 53 mois, à raison de 2.000 euros par mois. Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que depuis son entrée dans les lieux, il ne peut plus poursuivre les travaux qu’il a entrepris et il est contraint de vivre, avec ses deux enfants en bas âge, dans une petite partie de la maison humide et infestée de champignons et de moisissures. Il souligne qu’il a investi toutes ses économies dans l’achat de cette maison et qu’il est lourdement endetté. Il expose qu’il a été contraint de procéder, seul, à la dépose des murs en bois pourris pour assainir la maison mais que, n’ayant pas pu déposer l’intégralité des doublages, le bien immobilier présente un risque pour la santé des occupants.

En défense, les consorts [N] soutiennent qu’ils n’ont commis aucune faute ; que le demandeur ne peut solliciter rétroactivité de la vente et préjudice de jouissance puisqu’il est considéré comme n’ayant jamais été propriétaire et que la garantie des vices cachés est limitée au prix de vente. Ils ajoutent qu’il ne peut y avoir d’astreinte à restitution réciproque, le tribunal ordonnant la compensation avec les créances réciproques.

***

Monsieur [E] [H] démontre qu’il a souffert d’un préjudice lié à l’humidité de son bien immobilier et une privation de jouissance eu égard à l’ampleur des désordres. Il évalue son préjudice sur la base de la valeur locative proposée par les consorts [N], eux-mêmes.

Par conséquent, il convient de condamner les consorts [N] à verser la somme de 106.000 euros à Monsieur [E] [H].

La demande de préjudice moral de 20.000 euros, qui n’est justifiée par aucun élément sera quant à elle, rejetée.

III) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [N] succombant à la présente instance, seront condamnés au paiement des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais d’expertise d’un montant de 2.704,03 euros suivant ordonnance de taxe du 30 septembre 2022.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les consorts [N] qui succombe en leurs prétentions, seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles et condamnés à verser Monsieur [E] [H] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 1.500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; qu’il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce aucune circonstance de la cause ne justifie d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe,

PRONONCE l’annulation de la vente intervenue le 15 novembre 2018 entre Madame [A] [N] et Monsieur [M] [N] d’une part et Monsieur [E] [H] d’autre part ;

CONDAMNE Madame [A] [N] et Monsieur [M] [N] à payer à Monsieur [E] [H] les sommes suivantes :

-185.000 euros en restitution du prix de vente,

-10.742 euros et 230 euros en remboursement des frais de notaire,

assorties des intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2022 et jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE Madame [A] [N] et Monsieur [M] [N] à verser à Monsieur [E] [H], la somme de 106.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [E] [H] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [A] [N] et Monsieur [M] [N] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise d’un montant de 2.704,03 euros suivant ordonnance de taxe du 30 septembre 2022 ;

CONDAMNE Madame [A] [N] et Monsieur [M] [N], la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toutes autres demandes, plus amples ou contraires.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 03 MAI 2024 par Madame MESSAOUDI, Juge, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT