N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 10 Juillet 2025

N° RG 24/00316 – N° Portalis DB22-W-B7I-SJSL

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [O]

[Adresse 3]

représenté par M^e Anne-Sophie CHEVILLARD-BUISSON

Madame [P] [O]

[Adresse 3]

représentée par M^e Anne-Sophie CHEVILLARD-BUISSON

DEFENDEURS :

Madame [N] [Z]

[Adresse 2]

représentée par M^e Dominique DOLSA, Avocat au barreau de Versailles

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N- 78646-2024-010490 du 18/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Versailles)

Madame [E] [I]

[Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie FABRIS

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Juillet 2025 par Emilie FABRIS, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire à : M^e Anne-Sophie CHEVILLARD-BUISSON

Copie certifiée conforme à l’original à : M^e DOLSA

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail signé le 24 août 2021, monsieur [R] [O] et madame [P] [O] ont donné en location à madame [N] [Z] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel charges comprises de 890€.

Madame [I] s’est portée caution de ce contrat le 24 août 2021.

Un commandement de payer établi conformément aux prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié le 22 janvier 2024, sommant la locataire de verser la somme principale de 1780€ au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

Cet acte a été dénoncé à la caution le 31 janvier 2024.

Par acte du 22 et 29 mai 2024, monsieur [R] [O] et madame [P] [O] ont fait assigner madame [N] [Z] et madame [E] [I] en qualité de caution devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de Proximité de POISSY, demandant à celui-ci, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater la résiliation du bail en cause par effet de la clause résolutoire, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire de la location;

— d’autoriser à faire procéder à l’expulsion de madame [N] [Z] et autres occupants de son chef le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l’assistance de la force publique si besoin est dans les deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux;

— d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels garnissant les lieux loués dans un garde meubles désigné, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— de condamner solidairement madame [N] [Z] et madame [E] [I] en qualité de caution au paiement :

* de la somme de 4450€ au titre des arriérés de loyers, arrêtée au mois d’avril 2024;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges dus depuis la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif ;

* de la somme de 500€ à titre de à titre de dommages et intérêts;

* de la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

* des dépens en ce compris le coût des actes depuis le commandement de payer.

A l’audience du 1er avril 2025, monsieur [R] [O] et madame [P] [O], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et précisent que le montant des loyers et charges impayés a augmenté et s’élève à la somme de 9253€, et 9469€ avec la TOM. Il déposent des conclusions par lesquelles ils demandent à celui-ci, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater la résiliation du bail en cause par effet de la clause résolutoire, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire de la location;

— en tout état de cause, autoriser à faire procéder à l’expulsion de madame [N] [Z] et madame [E] [I] en qualité de caution et autres occupants de leur chef le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l’assistance de la force publique et ce ans délai pour quitter les lieux ; et de condamner solidairement madame [N] [Z] et madame [E] [I] en qualité de caution au paiement :

* de la somme de 6343€ au titre des arriérés de loyers, arrêtée au mois de novembre 2024 et TOM 2023 et 2024 inclus;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant augmentée de 10 % du montant des loyers et charges dus depuis la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif ;

* de la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

* des dépens en ce compris le coût des actes depuis le commandement de payer.

Madame [N] [Z] est représentée par son conseil qui indique que sa cliente a rencontré des difficultés financières, et sollicite des délais de paiement sur 36 mois et demande de déduire la somme de 456€ perçu selon eux 2 fois, ce à quoi s’oppose le bailleur.

Madame [E] [I] n’a pas comparu, ni ne s’est faite représenter.

La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025 et prorogée au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Il convient de constater que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat du département des Yvelines (Préfecture) par recommandé électronique le 31 mai 2024, soit deux mois avant l’audience, le 1er avril 2025, conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

De même la CCAPEX a été saisie le 26 janvier 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est ainsi recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire.

Par exploit d’huissier en date du 22 janvier 2024, le commandement de payer délivré à madame [N] [Z] et madame [E] [I] en qualité de caution visait expressément la clause résolutoire insérée dans le bail à défaut de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois et reproduisait les dispositions impératives de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la mention de la faculté pour le locataire de saisir le fonds départemental de solidarité pour le logement.

Or, il convient de rappeler qu’en cas de défaut de paiement de la totalité de la somme visée au commandement de payer dans le délai de deux mois, le mécanisme de la clause résolutoire joue de manière automatique, sans que le juge ne dispose d’aucune marge d’appréciation sur ce point.

Monsieur [R] [O] et madame [P] [O] apportent la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le contrat de bail signé le 24 août 2021, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 22 janvier 2024, et la preuve de ce que la dette locative visée au commandement de payer n’a pas été intégralement soldée dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Par conséquent, l’acquisition de la clause résolutoire a été acquise et le bail consenti s’est trouvé automatiquement résilié à compter du 4 mars 2024.

Monsieur [R] [O] et madame [P] [O] justifient de leur demande en paiement en produisant un décompte des loyers et charges faisant apparaître un solde de 9469€ €, arrêté à la date du mois de mars 2025 inclus, TOM 2023 et 2024 incluses, dont il convient de déduire la somme de 456€ versée 2 fois dont la locataire justifie, soit un solde final de 9013€.

En conséquence, madame [N] [Z] et madame [E] [I] en qualité de caution seront condamnées à payer à monsieur [R] [O] et madame [P] [O] la somme de 9013€ €, arrêté à la date du mois de mars 2025 inclus, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation, TOM 2023 et 2024 incluses, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1780€ à compter du 22 janvier 2024, et pour le surplus à compter du présent jugement.

Enfin, madame [N] [Z] et madame [E] [I] seront condamnées solidairement à payer ladite dette, compte tenu de la qualité de caution de la seconde.

La clause résolutoire étant valablement intervenue, le contrat de bail sera donc résilié au 4 mars 2024.

Il est nécessaire en conséquence d’autoriser à défaut de départ volontaire de madame [N] [Z] son expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

La réparation du préjudice causé à monsieur [R] [O] et madame [P] [O] par le maintien dans les lieux peut être justement fixée au montant du loyer indexé convenu entre les parties, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera due par madame [N] [Z] et madame [E] [I] en qualité de caution in solidum à compter du 4 mars 2024, l’acquisition de la clause résolutoire étant acquise à cette date, et devra être versée par madame [N] [Z] et madame [E] [I] en qualité de caution jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le paiement du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article dans la limite maximale de 36 mois.

Madame [N] [Z] sollicite des délais de paiement pour apurer la dette.

En l’espèce, force est de constater que d’une part la situation financière actuelle de madame [N] [Z] et madame [E] en qualité de caution ne permettent malheureusement pas de prouver leur capacité de paiement et ainsi prévoir d’éventuelles mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur au regard de l’importance de la dette dans le cadre de délais de paiement dans le délai légal précité, ce d’autant que les bailleurs sont des personnes physiques à qui cette situation cause nécessairement préjudice.

D’autre part et surtout il apparaît que le paiement du loyer courant n’est pas repris à ce jour de sorte que depuis la réforme du 27 juillet 2023 réformant et durcissant les baux il n’est pas possible en dehors de cette condition préalable indispensable d’accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Toutefois, indépendamment du mécanisme de la clause résolutoire, le juge a toujours la possibilité d’accorder des délais de paiement non suspensifs dans la limite de deux ans devant le tribunal conformément à l’article 1343-5 du code civil .

En l’espèce, en dépit du montant particulièrement important de la dette locative il y a lieu compte tenu de la situation financière de madame [N] [Z] et madame [E] [I] en qualité de caution de leur accorder des délais de paiement tels que définis au dispositif.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les preneurs, partie succombante, supporteront in solidum les dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation.

Il y a lieu de condamner madame [N] [Z] et madame [E] [I] en qualité de caution in solidum à une somme de 100€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail concernant le logement situé [Adresse 2], au 4 mars 2024;

ORDONNE en conséquence à madame [N] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut de départ volontaire et restitution des clés dans ce délai, madame [N] [Z] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, selon les voies de droit instituées par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place;

CONDAMNE in solidum madame [N] [Z] et madame [E] [I] en qualité de caution à payer à monsieur [R] [O] et madame [P] [O], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 4 mars 2024 ;;

DIT que l’indemnité mensuelle d’occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivante et au pro rata temporis jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNE solidairement madame [N] [Z] et madame [E] [I] en qualité de caution à payer à monsieur [R] [O] et madame [P] [O] la somme de 9013€ (neuf-mille-treize euros) arrêté au mois de mars 2025 inclus, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation, TOM 2023 et 2024 incluses, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1780€ à compter du 22 janvier 2024, et pour le surplus à compter du présent jugement;

DIT que madame [N] [Z] et madame [E] [I] en qualité de caution pourront s’acquitter du paiement de cette somme par 24 mensualités d’un montant de 390€, étant précisé :

* que chaque versement mensuel devra intervenir avant le 10 de chaque mois ;

* que le premier versement devra avoir lieu avant le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

* que le règlement du solde devra avoir lieu lors de la dernière échéance ;

* que la dernière mensualité pourra être d’un montant différent et devra impérativement apurer le solde de la dette ;

DIT qu’en revanche, A DEFAUT DE PAIEMENT D’UNE SEULE mensualité au terme exact le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum madame [N] [Z] et madame [E] [I] en qualité de caution aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation;

CONDAMNE in solidum madame [N] [Z] et madame [E] [I] à payer à monsieur [R] [O] et madame [P] [O] la somme de 100€ (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Ainsi fait, jugé et statué, les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le vice président