TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Quatrième Chambre

JUGEMENT

25 SEPTEMBRE 2025

N° RG 23/00004 – N° Portalis DB22-W-B7G-RBEN

Code NAC : 54G

DEMANDERESSE :

La société RB HOLDING,

société par actions simplifiée, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VERSAILLES sous le numéro 839 759 651

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Alexandre OPSOMER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDERESSE :

S.A.S. SR IMMOBILIER,

RCS de [Localité 6] sous le n° 830 888 962

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Ondine CARRO, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 22 Décembre 2022 reçu au greffe le 30 Décembre 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 26 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 25 Septembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me DUMENY, Vice Présidente

Monsieur BRIDIER, Vice-Président

Madame BARONNET, Juge

GREFFIERS :

Madame SOUMAHORO, greffier lors de l’audience

Madame GAVACHE, greffiers lors du prononcé

Copie exécutoire à M^e Ondine CARRO 212, M^e Alexandre OPSOMER 481

PROCÉDURE

Monsieur [K] [C], par l’intermédiaire de la S.A.S. RB HOLDING dont il est gérant, a signé le 8 février 2018 avec la S.A.S. SR Immobilier une promesse de vente relative à un bien immobilier à rénover en application des dispositions des articles L.262-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, consistant en l’achat d’un appartement situé [Adresse 2] (lots de copropriété n°208 à créer, 309, 310 et 312).

La livraison est intervenue le 23 novembre 2018 avec réserves.

Monsieur [C] a fait réaliser un procès-verbal de constat le 16 avril 2019 sur la non-levée des réserves.

Par ordonnance en date du 22 octobre 2020, le juge des référés a dit que seule la société RB HOLDING a qualité et intérêt à agir et a procédé à la désignation d’un expert judiciaire lequel empêché a été remplacé par Monsieur [U] , lequel a procédé au dépôt du rapport le 1er juin 2022.

La société RB HOLDING a engagé une action à l’encontre de son vendeur, la société SR Immobilier, par assignation délivrée le 22 décembre 2022 afin de la voir condamner à indemniser les travaux de reprise et préjudices causés par les vices de construction et le retard de livraison, au visa des articles 1792 et suivants du Code civil et 1231 du Code civil.

Dans sa décision datée du 22 mars 2024 le juge de la mise en état a

— déclaré irrecevables les seules demandes d’indemnisation formées par la SAS RB Holding pour la reprise des travaux réservés à l’encontre du vendeur,

— dit n’y avoir lieu en l’état au prononcé de la jonction avec le dossier 23-5140,

— renvoyé le dossier à la mise en état pour conclusions,

— réservé les dépens et frais irrépétibles liés au présent incident

le 27 mai 2024 la demanderesse la S.A.S. RB HOLDING se fonde sur les articles 1792, 1792-1 et suivants, 1231 et suivants du Code civil, pour voir :

— condamner la SR Immobilier à lui payer les sommes de

75.443 euros indexée selon l’indice du coût de la construction en vigueur au prononcé de la décision au titre des dommages matériels,

5.650 euros au titre des pénalités de retard,

2.920 euros au titre du préjudice de jouissance au 30 juillet 2022 et au-delà à hauteur de 2 euros par jour jusqu’au prononcé du jugement,

3.000 euros au titre du préjudice moral;

10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— lui délivrer injonction de communiquer sous astreinte de 10 Euros par jour de retard la production de l’attestation de non-contestation de la conformité à compter du jugement à intervenir,

— la condamner aux dépens d’instance de référé, d’expertise et de la présente instance dont les frais d’expertise,

— ordonner l’exécution provisoire.

La S.A.S. SR IMMOBILIER sollicite, au terme de ses écritures échangées le

4 décembre 2023 de faire application des articles 122 du Code de procédure civile, 1642-1, 1648, 1231-1 et 1792 du Code civil, afin de

— la déclarer recevable et bien-fondée ;

A titre liminaire

— prononcer l’irrecevabilité de l’action au titre des vices apparents, pour cause de forclusion ;

— la débouter de ses demandes ;

— prononcer sa mise hors de cause pure et simple ;

A titre principal

— la débouter de ses demandes ;

— prononcer sa mise hors de cause pure et simple ;

A titre subsidiaire

— limiter la somme à allouer au titre des dommages matériels à celle de 75.443 euros ;

— la débouter de ses demandes formées au titre du préjudice de jouissance, du préjudice moral, des pénalités de retard, de l’attestation d’achèvement, des frais irrépétibles et des dépens ;

En tout état de cause

— la condamner à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, et aux entiers dépens,

— la débouter du surplus de ses demandes.

La cloture est intervenue le 24 septembre 2024 et l’affaire a été examinée à l’audience tenue le 26 juin 2025 par la formation collégiale qui a mis sa décision en délibéré ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur l’irrecevabilité

— La défenderesse demande de prononcer l’irrecevabilité de l’action au titre des vices apparents pour cause de forclusion en visant l’article 122 du code de procédure civile.

— La demanderesse ne réplique pas à cette prétention.

Le tribunal considère que le juge de la mise en état a répondu à cette fin de non-recevoir dans sa décision du 22 mars 2024 et rappelle que seul ce juge a compétence exclusive pour être saisi des fins de non recevoir.

Il convient donc de se déclarer incompétent pour examiner cette question.

— Sur les pénalités de retard

— La société demanderesse fait valoir que le contrat de vente fixait un délai d’achèvement au 30 juillet 2018 moyennant une indemnité de retard d’un montant de 50 € par jour. La livraison est intervenue le 23 novembre 2018 soit avec 113 jours de retard comme le démontre le procès-verbal de réception, elle demande le paiement d’une somme de 5.650 €.

— La défenderesse reconnaît que la livraison date du 28 novembre 2018 mais réplique que cette demande n’est pas fondée et demande de la rejeter.

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Le 8 février 2018 les deux parties ont signé une promesse unilatérale de vente de biens immobiliers à rénover pour 4 lots ; elle indiquait qu’elle était consentie pour une durée expirant le 11 mai 2018 et devrait être réalisée par la signature de l’acte authentique ou par la levée de l’option faite par tout moyen auprès du notaire rédacteur avec signature de l’acte authentique dans un délai de 10 jours.

Le tribunal déplore la non communication de l’acte de vente authentique transférant la propriété, acte apparemment signé le 8 juin 2018, qui vient remplacer la promesse qui, de ce fait ne trouve plus à s’appliquer. Malgré l’absence de production de l’acte authentique dont l’existence n’est pas remise en cause par les parties, il sera considéré qu’il est intervenu de sorte que les mentions, dont le délai d’achèvement, précisées dans la promesse au 30 juillet 2018 ne peuvent être considérées comme ayant été reprises dans le cadre de la vente réelle.

Ceci conclut à rejeter la demande faite au titre du retard dans la livraison sur le seul fondement de la promesse devenue caduque.

— Sur l’injonction de communiquer l’attestation de non contestation de la conformité

— La société acquéreur demande d’enjoindre à son vendeur de lui communiquer l’attestation de non contestation de la conformité sous astreinte. Elle fait valoir que le vendeur doit contractuellement le dépôt d’une déclaration d’achèvement auprès des services d’urbanisme et obtenir une attestation de non contestation de la conformité ; elle déplore que depuis la transmission de la facture de végétalisation le 22 avril 2022, le vendeur n’ait pas justifié avoir fait le nécessaire et n’avoir fourni aucune attestation.

— La société venderesse conclut au rejet, sans motivation.

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Dans la mesure où la promesse porte sur un immeuble à rénover et précise que les travaux sont d’un coût de 285 000 €, il appartenait à la venderesse de faire les démarches administratives pour obtenir l’attestation de conformité avec le ou les permis de construire ainsi que l’attestation de non contestation de ce document et le fournir à l’acquéreur.

La société venderesse ne soutenant pas l’avoir communiquée à son cocontractant, elle sera condamnée à le faire selon les modalités détaillées au présent dispositif.

— Sur la réparation des préjudices matériel, de jouissance et moral de la S.A.S. RB holding

— En se référant au rapport d’expertise et aux articles 1792, 1792 –1, 1231 et suivants du Code civil, la société RB holding demande réparation des désordres affectant le bien qu’elle a acheté à la société SR immobilier tant en sa qualité de vendeur pour des manquements dans l’exécution du contrat de vente que de maître de l’ouvrage au titre de la garantie décennale.

Elle soutient que le vendeur d’un immeuble dans lesquels des travaux de rénovation ont eu lieu, peut être déclaré responsable dès lors que l’importance des travaux réalisés les assimile à des travaux de construction d’un ouvrage. Elle soutient que les travaux de rénovation effectivement réalisés constituent des travaux de construction ce qui permet de retenir des désordres de nature décennale et des manquements contractuels du vendeur, conformément aux conclusions de l’expert.

La société demande le versement du coût des travaux de remise en état estimé par l’expert, déduction faite des travaux relatifs à l’édicule qu’elle reconnaît être une partie commune.

— La société venderesse demande à titre principal sa mise hors de cause. Elle relève que les fondements textuels ne sont pas ordonnés alors qu’ils ne peuvent être invoqués cumulativement.

Elle soutient que les conditions de la responsabilité décennale des constructeurs ne sont pas plus réunies que celles de la responsabilité contractuelle et elle détaille son raisonnement pour chacun des désordres.

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L’article 1792 du code civil énonce que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

L’article 1792-1 répute constructeur de l’ouvrage (…) toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Aux termes des article 1103 et 1104, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

S’agissant de la responsabilité contractuelle, l’article 1231 du même code dispose qu’à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable. Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure (1231-1).

Enfin l’article 9 du code de procédure civile oblige à apporter la preuve des faits allégués.

Le défaut de communication de l’acte de vente authentique précisant les engagements contractuels de la société SR immobilier ne permet pas de se prononcer sur d’éventuels manquements sur le fondement des articles 1231 et suivants du Code civil.

Il convient donc d’examiner les demandes au seul visa de l’article 1792 du même code, à savoir la garantie pour les désordres de gravité décennale qui portent atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage, sur la base des deux postes de travaux que l’expert judiciaire a préconisés.

Sur les menuiseries extérieures

— La société demanderesse ne fait pas l’effort de détailler les postes de demandes en se contentant de reproduire le rapport d’expertise.

— La société de vente réplique que l’expert judiciaire ne disposait pas de la justification sur les caractéristiques des menuiseries extérieures pour exclure un risque de pont thermique à la jonction de la menuiserie et de la maçonnerie ce qui explique qu’il ait préconisé le remplacement des menuiseries avec la mise en œuvre de précadres. Mais elle soutient que le risque de pont thermique ne constitue pas un désordre de nature décennale et que les opérations d’expertise n’ont pas mis en évidence une quelconque non-conformité des performances thermiques, ce qui justifie sa mise hors de cause.

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Il convient de rappeler à ce stade que le juge de la mise en état a déclaré la société demanderesse forclose pour cette demande de paiement visant la reprise des travaux réservés lors de la réception du 23 novembre 2018 qui comprenaient notamment le seuil de la fenêtre 2e gauche de la façade est, la porte d’accès à la terrasse, l’enduit des tableaux des fenêtres du monticule, le drainage de la porte d’accès à la terrasse et tous les ouvrants.

La société RB holding est donc recevable à former des demandes pour d’autres désordres que ceux-ci.

L’expert judiciaire préconise des travaux de dépose, fourniture et pose des menuiseries extérieures, y compris la reprise des enduits des peintures, intégrant les réserves non levées telles que la butée de porte d’accès à la terrasse pour un montant de 55 093 €, sur la base du devis Renovéo.

Il note que les menuiseries extérieures, y compris édicule et portes d’accès à la terrasse, ont été remplacées postérieurement à l’arrêté du 3 mai 2007 et doivent donc se conformer aux caractéristiques thermiques, à la performance énergétique des bâtiments. Il relève que le devis ne comprend aucune information sur le niveau de performance thermique, le classement à la performance air – eau – vent et la performance acoustique des menuiseries et il ajoute l’absence de drainage en partie basse des menuiseries, des profilés de renvoi d’eau ce qui peut s’avérer dans le temps source d’infiltration et de condensation et donc de dégradation du bien.

Il conclut qu’au regard de la mise en œuvre de la qualité des menuiseries, des risques de pont thermique à la jonction entre la menuiserie la maçonnerie ne sont pas à exclure et que pour ces raisons il préconise le remplacement de toutes les menuiseries.

L’expert note que des grilles de ventilation pour les entrées d’air et les sorties dans les pièces de service sont présentes et qu’il y a une ventilation existante dans l’appartement.

Le tribunal constate que tant lors des opérations d’expertise qu’à ce jour les menuiseries ne présentent aucun désordre portant atteinte à l’habitabilité du bien, ce qui conduit à écarter la garantie décennale à ce titre.

sur le remplacement du plancher bois de la terrasse

— A la demanderesse qui se réfère exclusivement à l’expertise, le maître d’ouvrage oppose le débouté. Il soutient que l’expert a conclu sans disposer des caractéristiques ni s’assurer du respect de la réglementation. Celui-ci a écarté le remplacement de l’isolant le considérant comme disproportionné et a confirmé l’absence d’infiltrations. Si le technicien a préconisé une reprise ponctuelle du relevé d’étanchéité résultant d’un défaut d’exécution imputable à la société ayant réalisé ces travaux, le vendeur soutient que l’expert n’a pas vérifié les caractéristiques des lattes de bois et, en l’absence de désordre, il ne peut préconiser le remplacement du bois.

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L’huissier s’étant rendu sur place le 16 avril 2019 a constaté que la terrasse se soulevait légèrement à droite de la porte d’accès.

L’expert judiciaire chiffre à 20 350 € le remplacement du plancher bois de la terrasse en se basant sur le devis IdeAform.

Comme pour les menuiseries, l’expert affirme que l’arrêté du 3 mai 2007 trouve à s’appliquer. En l’absence d’indication sur les caractéristiques thermiques du matériau installé, il a seulement pu savoir que l’isolant possédait une épaisseur de 100 mm.

En ce qui concerne le relevé d’étanchéité sur la partie arrière de l’édicule d’accès à la terrasse, il constate qu’il a une hauteur inférieure à celle préconisée par le DTU ce qui devrait donner lieu à une reprise de ces relevés. Toutefois, en l’absence d’infiltrations signalées il ne propose aucuns travaux pour éviter de mettre à défaut la garantie sur l’ensemble de l’étanchéité,.

S’agissant précisément du plancher bois, l’expert n’a pu obtenir les caractéristiques mais a constaté que certaines lattes se soulevaient en périphérie, que le bois vieillissait très mal, que la pose laissait des espacements différents entre les lattes, si bien qu’il en a préconisé le remplacement dans sa totalité.

Là encore ces éléments ne peuvent suffire à démontrer un désordre de gravité décennale portant atteinte à l’utilisation de la terrasse.

En l’absence de mobilisation de la garantie décennale du vendeur, l’action de l’acheteur en indemnisation de ses préjudices ne peut prospérer.

— sur les autres prétentions

La société demanderesse qui succombe en la plupart de ses prétentions, sera condamnée aux dépens de la présente instance et aux honoraires de l’expert judiciaire.

Sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile elle sera condamnée à verser à son adversaire qu’elle a attrait en justice une indemnité de procédure de 3.000 € et sera correlativement déboutée de ce chef

Enfin aucun motif ne conduit à écarter l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

le tribunal statuant publiquement par décision contradictoire et susceptible d’appel,

Se déclare incompétent pour examiner l’irrecevabilité tirée de la forclusion des vices apparents,

Rejette la demande faite au titre du retard de livraison,

Condamne la S.A.S. SR immobilier à communiquer l’attestation de non contestation de la conformité, sous astreinte de 10 € par jour de retard passé un délai de 60 jours suivant la signification de la présente décision,

Déboute la S.A.S. RB holding de ses demandes indemnitaires,

Condamne la S.A.S. RB holding aux dépens de la présente instance et aux honoraires de l’expert judiciaire,

Condamne la S.A.S. RB holding à allouer à la S.A.S. SR immobilier une indemnité de procédure de 3.000 € et la déboute de ce chef,

Rappelle que l’exécution provisoire est de plein droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 SEPTEMBRE 2025 par M^me DUMENY, Vice Présidente, assistée de Madame GAVACHE, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT