TRIBUNAL

de [Localité 13]

[Adresse 7]

[Localité 9]

☎ [XXXXXXXX02]

N° RG 24/00886 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SSW3

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

Du : 22 Mai 2025

[F] [J] [Y]

c/

[T] [R]

Expédition exécutoire

délivrée le

à M^e Sophie GUEDJ-DOUCHEVSKY

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M^e Vincent LOUBOUTIN

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 22 Mai 2025 ;

Sous la Présidence de Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière;

Après débats à l’audience du 20 mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

Mme [F] [J] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Représentée par M^e Sophie GUEDJ-DOUCHEVSKY, avocat au barreau de PARIS

ET

DEFENDEUr :

M. [T] [R]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représenté par M^e Vincent LOUBOUTIN, avocat au barreau de VERSAILLES

À l’audience du 20 mars 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 11 août 2022 avec effet au 1er septembre 2022, Madame [F] [Y], a consenti à Monsieur [T] [R], par l’intermédiaire de son mandataire l’agence CENTRURY 21 Prestige Montmartre, un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Adresse 11] [Localité 1], comprenant le versement d’un loyer mensuel de 1305 euros et une provision sur charges de 195 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4.146,57 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par un second acte de commissaire de justice du 29 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un nouveau commandement de payer la somme principale de 3.246,57 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de juillet 2024 comprise.

La CCAPEX a été informée de la situation de Monsieur [T] [R] le 31 juillet 2024.

Par assignation du 8 octobre 2024, Madame [F] [Y] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [R] et obtenir sa condamnation au paiement des loyers et charges impayés.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 novembre 2024.

Initialement appelée à l’audience du 30 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 20 mars 2025 afin de permettre au conseil du défendeur de répliquer.

À l’audience de renvoi, Madame [F] [Y], représentée par son conseil reprenant oralement ses dernières écritures, demande au juge des contentieux de la protection de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail du 11 août 2022 ;

— débouter Monsieur [T] [R] de toutes ses demandes, fins et prétentions contraires ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail aux torts exclusifs de ce dernier;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [R] du bien situé [Adresse 5], et ses accessoires, ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

— condamner Monsieur [T] [R] au paiement de la somme de 8.699,06 euros, échéance de mars 2025 comprise, au titre des loyers et charges échus impayés ;

— subsidiairement, ordonner la compensation à due concurrence avec toute éventuelle condamnation mise à la charge de Madame [F] [Y] ;

— dire que la condamnation sera assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 29 juillet 2024 à hauteur de 3.246,56 euros, et à compter de la délivrance de la présente assignation pour le surplus, et ce jusqu’au parfait règlement des sommes dues :

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [T] [R] à Madame [F] [L] à hauteur du montant du dernier loyer mensuel indexé et majoré de la provision sur charges, à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou du prononcé de la résiliation, et le condamner au paiement de cette somme jusqu’à la libération complète des lieux ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

— condamner Monsieur [T] [R] à payer à Madame [F] [L] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment les frais du commandement et tous les autres frais nécessaires à la mise en œuvre de la présente procédure et de la décision à intervenir.

Au soutien de sa demande principale d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, Madame [F] [Y] fait valoir, sur le fondement de l’article 1224 du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [T] [R] n’a pas intégralement payé les causes du commandement dans le délai de deux mois suivant sa délivrance. Au soutien de sa demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, que la violation de l’obligation de paiement du loyer constitue un manquement grave du locataire à ses obligations légales et contractuelles et reproche à Monsieur [T] [R] un retard systématique et important dans le paiement de son loyer, précisant que l’arriéré de loyer n’a fait qu’augmenter entre la délivrance du premier commandement de payer où il s’élevait à 4.146,57 euros et la date de l’audience où il atteint un montant de 8.699,06 euros.

Pour s’opposer aux demandes reconventionnelles de suspension de paiement du loyer à compter du mois de janvier 2025 jusqu’à remise en état du bien et visant à lui enjoindre de réaliser les travaux pour rendre le bien décent sous astreinte de 100 euros par jour de retard de Monsieur [T] [R], Madame [F] [Y] fait valoir, sur le fondement des articles 6, 17-1 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, que lors de la conclusion du bail, la loi permettait de donner à bail un logement dont le niveau de performance énergétique était classé G ; qu’à partir du 1er janvier 2023, le critère de décence énergétique a imposé que la consommation énergétique du logement soit inférieure à 450 kWh/m²/an ; que l’article 160 de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 prévoit l’entrée en vigueur du texte au 1er janvier 2025 mais ne contient pas de dispositions transitoires, si bien que, le principe étant celui de la survie de la loi ancienne pour les contrats en cours, les contrats conclus avant le 1er janvier 2025 continuent d’être régis par la loi ancienne ; qu’en l’espèce, lors de la conclusion du contrat de bail, la consommation énergétique du logement était inférieure à 450 kWh/m²/an, soit 321 kWh/m²/an ; que le montant du loyer n’a pas été indexé depuis la signature du bail ; que la lettre recommandée qui lui a été envoyée le 13 février 2025 par le conseil de Monsieur [T] [R] ne constitue pas une mise en demeure de réaliser des travaux, mais une simple lettre de transmission d’un procès-verbal de constat sur la panne de chauffage ; que les travaux de mise en conformité ne seraient exigibles qu’à compter du renouvellement du bail postérieur au 1er janvier 2025, soit à partir du 1er septembre 2025 ; qu’en tout état de cause, la clause résolutoire est réputée acquise au 30 septembre 2024 et qu’en outre, et à titre informatif, un congé pour vendre a été notifié au preneur le 12 février 2025 avec effet au 31 août 2025, de sorte que la bailleur ne serait tenu à aucun travaux. Elle fait également valoir que, s’agissant de l’interruption du chauffage et de l’eau chaude, ces équipements collectifs se sont trouvés en panne le 8 février 2025 et remis en fonction entre le 15 et le 18 février 2025, et qu’en conséquence, l’obligation de délivrance du bailleur est remplie, cette panne n’entrant par ailleurs pas dans les critères de décence du logement, ceux-ci n’étant que privatifs.

En réponse à la demande reconventionnelle de suspension de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement de Monsieur [T] [R], Madame [F] [Y] affirme, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 65 6 juillet 1989, que le paiement du loyer courant n’a pas été repris entre novembre 2024 et mars 2025, le seul versement de la somme de 3.000 euros avant l’audience ne pouvant être assimilé à une reprise de paiement ; que Monsieur [T] [R] ne démontre pas être en situation de régler sa dette locative ; qu’étant retraitée, elle ne peut se permettre de subir des retards systématiques de paiement.

Pour s’opposer à la demande de remboursement de la moitié du montant des charges depuis la conclusion du contrat de bail, Madame [F] [Y] fait valoir, sur le fondement de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, que l’absence de régularisation des charges ne lui est pas imputable ; qu’elle produit des relevés de dépenses annuels et des appels de budget prévisionnel ; que les appels de charges provisionnels sont donc pleinement justifiés dans le principe et leur montant.

Enfin, en réponse à la demande de fixation d’un nouveau montant de loyer, Madame [F] [Y] affirme que le montant du loyer de référence majoré au m² est de 25 euros tandis que la surface de l’appartement est de 50 m², ce qui représente une somme de 1.250 euros. Elle indique que le différentiel de 55 euros par mois correspond à la location de la cave, constituée en un lot distinct. Elle demande à titre subsidiaire une compensation entre l’éventuel trop perçu et la dette locative.

Monsieur [T] [R], représenté par son conseil reprenant oralement ses écritures, sollicite du juge des contentieux de la protection de :

— à titre principal, ordonner la suspension du versement des loyers à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à remise en état de décence du bien ;

— enjoindre à Madame [F] [Y] de réaliser des travaux en vue de rendre le bien décent sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire du bail ;

— accorder à Monsieur [T] [R] un délai de quatre mois pour le paiement de l’arriéré de loyers ;

— en tout état de cause, fixer le nouveau loyer à la somme de 1.205 euros hors charges et imputer la somme correspondant au trop perçu de loyers sur l’arriéré en cours ;

— ordonner le remboursement de la moitié du montant des charges depuis 2022 ;

— débouter Madame [F] [Y] de ses demandes de résolution judiciaire du bail, et de l’ensemble de ses prétentions, notamment de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande principale de suspension du versement des loyers, Monsieur [T] [R] fait valoir pour l’essentiel, sur le fondement des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, que le logement est dépourvu d’eau chaude et de chauffage depuis le 5 janvier 2025 ; qu’il est classé G au titre du diagnostic de performance énergétique et que la température oscille entre 14 et 15 degrés ; que cette situation a été notifiée à la bailleresse par lettre recommandée du 13 février 2025 sans que celle-ci ne procède à aucune diligence ; que la situation n’est pas réglée au mois de février 2025 ; que le logement ne remplit plus les critères de décence ; que le principe de survie de la loi ancienne ne saurait dispenser le bailleur de son obligation de délivrance conforme.

Au soutien de sa demande subsidiaire de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement, Monsieur [T] [R] affirme que depuis les commandements de payer, plusieurs règlements ont été effectués, à savoir une somme de 4.042,51 euros depuis le mois d’août 2025 et une somme de 3.000 euros depuis janvier 2025, et qu’il s’engage à régler l’arriéré de loyer actuel en quatre mensualités.

Monsieur [T] [R] fait par ailleurs valoir, au soutien de sa demande de fixation du montant du loyer à la somme de1205 euros, sur le fondement de l’article 140 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, que le loyer de référence majoré correspondant au logement est de 25 euros par mètre carré de surface habitable, soit une somme de 1250 euros par mois pour une surface habitable de 50 m² ; que le loyer initial de 1305 euros dépasse donc le loyer de référence majoré de 55 euros.

Au soutien de sa demande de remboursement de la moitié du montant des charges depuis 2022, Monsieur [T] [R] fait valoir, sur le fondement de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, que depuis son entrée dans les lieux, aucune régularisation de charges n’a été effectuée ; qu’il demande les décomptes détaillés par nature de charges des années 2022-2023.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

· Sur la recevabilité

Madame [F] [Y] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir informé la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

· Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois, après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et les clauses résolutoires contenues dans le contrat concerné a été signifié au locataire le 11 juin 2024, puis un second commandement de payer reproduisant les mêmes dispositions a été signifié au locataire le 29 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.246,57euros correspondant à ce dernier commandement de payer n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant sa signification et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 30 septembre 2024.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Madame [F] [Y] verse aux débats un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 1er mars 2025, Monsieur [T] [R] restait lui devoir la somme de 8.699,06 euros, échéance du mois de mars incluse.

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire, de suspension du paiement des loyers et de délais de paiement

Selon l’article 24, VII, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à la suite de la modification législative en date du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En outre, l’article 24 V de ladite loi prévoit également que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [T] [R] ne justifie pas avoir procédé au paiement du dernier mois de loyer avant l’audience, le dernier règlement datant du 17 janvier 2025. En conséquence, la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas satisfaite.

Toutefois, Monsieur [T] [R] se prévaut en l’espèce d’une exception d’inexécution relative à l’indécence de son logement.

Il est en effet établi que le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent autorise le locataire à suspendre le paiement de ses loyers et constitue donc une exception d’inexécution (Cass, 3ème civ, 17 décembre 2015, n° 14-22754).

Or l’article 1719, 1° du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Aux termes de l’article 6 aliéna 1er de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, Monsieur [T] [R] se prévaut du fait que le niveau de performance énergétique de son logement est classé G d’une part, et du fait de l’absence de chauffage et d’eau chaude au sein de celui-ci au cours du mois de février 2025 d’autre part.

Sur la décence du logement au regard de son niveau de performance énergétiqueAux termes de l’article 6 aliéna 1er de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent (…) répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 3 bis du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit qu’en France métropolitaine, le niveau de performance minimal prévu au premier alinéa de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 susvisée correspond, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation : -à compter du 1er janvier 2025, à la classe F.

L’article 6 alinéa 3 et 4, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2025, dispose que « le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F (…)

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents ».

Selon l’article 2 du code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif, avec pour conséquence qu’en matière contractuelle le principe est celui de la survie de la loi ancienne, sauf éventuelles dispositions transitoires prévues par la loi nouvelle prévoyant une application immédiate aux contrats en cours.

En l’espèce, il résulte du diagnostic de performance énergétique établi le 1er juin 2022 que logement litigieux relève de la classe G et qu’il n’est donc pas « décent » au sens de l’article 6 aliéna 3, dans sa version en vigueur au 1er janvier 2025.

Toutefois, il résulte des textes qui précèdent que la loi nouvelle est sans effet sur les contrats en cours et que les contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies.

En effet, l’article 160 de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 prévoit l’entrée en vigueur du texte au 1er janvier 2025 mais ne contient aucune disposition transitoire.

Dès lors, les dispositions sus-citées relatives à l’interdiction de mise en location de biens dont classés G selon le diagnostic de performance énergétique ne saurait trouver à s’appliquer à la situation en cours et permettre de qualifier le bien immobilier objet de la location, d’indécent au regard de ce seul critère.

Ainsi, Monsieur [T] [R] ne pouvait s’exempter de payer son loyer en excipant d’une exception d’inexécution liée à l’indécence du logement au regard d’un critère de performance énergétique.

Il n’y a en outre pas lieu d’enjoindre à Madame [F] [Y] d’effectuer les travaux de mise en conformité, dès lors que la clause résolutoire est acquise depuis le 30 septembre 2024 étant relevé que le défendeur ne décrit pas la nature des travaux de mise en conformité dont il sollicite l’exécution.

Il convient toutefois d’apprécier si les défauts liés aux chauffage et de l’absence d’eau chaude, tel que rapportés par le défendeur sont suffisants pour permettre de caractériser l’indécence du logement loué et de justifier une exception d’inexécution.

Sur la décence du logement au regard du fonctionnement de ses équipements de chauffage et de production d’eau chaudeL’article 6 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose notamment que les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, Monsieur [T] [R] fait valoir qu’il a été privé de chauffage à compter du 5 février, tel qu’il résulte du constat du commissaire de justice en date du 12 février 2025, lequel relève notamment que le sol est systématiquement froid au toucher dans l’appartement (s’agissant d’un système de chauffage collectif par le sol) ; qu’après avoir positionné le mitigeur du robinet dans la cuisine et dans la salle de bains en position chaude et maximum, l’eau était restée froide ; que le relevé effectué permet de constater une température moyenne de 15 degrés dans l’appartement.

En réponse aux moyens adverses, Madame [F] [Y], qui ne conteste pas l’existence d’une panne de chauffage au mois de février, produit aux débats des échanges de courriel avec le gestionnaire de copropriété, desquels il ressort que par courriel du 25 février, il est indiqué que le chauffage s’était arrêté dans le week-end du 8-9 février et remis, soit le 15, soit le 17 février. Toutefois, il convient de relever que par courriel du 20 février 2025, il était indiqué que si l’eau chaude aurait été remise en service il y a une semaine, la pièce pour le chauffage était en commande, de sorte qu’il ne peut être utilement affirmé que celui-ci aurait refonctionné le 15 ou 17 février 2025.

Aussi, compte tenu de ces éléments, la bailleresse ne rapportant pas la preuve de ce que le chauffage aurait été réparé, il y a lieu de considérer que l’absence de chauffage, au mois de février en région parisienne, et une température relevée à 15° compte tenu de cette absence, était suffisante à motiver une exception d’inexécution pour le loyer du mois de février.

Toutefois, il résulte des articles 1219 et 1220 du code civil que, si une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais

En l’espèce, si Monsieur [T] [R] produit aux débats un courrier daté du 13 février 2024 (sans qu’il ne soit justifié de la date d’envoi) à l’intéressé, celui-ci ne fait que transmettre le procès-verbal de constat en reprenant l’absence d’eau chaude et de chauffage depuis plus de deux semaines sans aucunement évoquer la suspension de ses obligations de ce chef.

Ce manquement aurait pu justifier un trouble de jouissance indemnisable par une demande de diminution du montant du loyer pour la période, que le défendeur ne sollicite pas en l’espèce.

En outre, il n’y a pas lieu d’enjoindre à la bailleresse de réaliser des travaux sous astreinte, alors que ceux-ci ayant d’une part déjà été engagés, et puisqu’ils relèvent, d’autre part, de la mission du syndic de copropriété, dans la mesure où il s’agit d’un équipement collectif et que l’intéressée a fait toutes démarches nécessaires pour s’enquérir de la situation auprès des personnes compétentes.

Enfin, le versement intégral du loyer courant n’ayant pas été repris avant la date de l’audience Monsieur [T] [R] sera débouté de sa demande de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit et de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de mise en conformité du bail avec diminution de loyer

L’article 140, III-A de la loi n°2°18-1021 du 23 novembre 2018 dispose que dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution.

L’article 140, III-B prévoit qu’un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

En l’espèce, les parties s’accordent à dire que le montant du loyer de référence majoré est de 25 euros par mètre carré de surface habitable, soit 1.250 euros pour une surface de 50 m².

Le montant du loyer ayant toutefois été fixé à 1305 euros aux termes du contrat de bail, le différentiel de 55 euros s’expliquerait selon Madame [F] [Y] par la location de la cave, qui constitue un lot distinct.

Or, si la présence de cette cave, désignée au contrat de bail comme un local accessoire du logement, constitue bien un lot distinct – lot n°39 – elle ne peut toutefois justifier le supplément de 55 euros, dans la mesure où aucun complément de loyer n’a été formellement prévu au contrat de bail, alors que la loi exige cette mention.

Par conséquent, il convient donc de retenir le loyer de référence majoré de 1250 euros applicable.

Il y a donc lieu de condamner Madame [F] [Y] à restituer le trop perçus pour un loyer de 1250 euros par rapport au loyer de 1305 euros hors charges.

Aussi, si Monsieur [T] [R] avait réglé l’ensemble de ses loyers, il aurait trop versé une somme totale de 1650 euros (55 x 30 mois).

Monsieur [T] [R] ne conteste pas ne pas avoir versé tous les loyers dus : il convient de déduire de la somme impayée la somme constituant la dette locative, soit 8.699,06 euros.

Le total du est donc de : 8.699,06 – 1650 = 7049,06 euros.

Ledit calcul vaut compensation au sens de l’article 1348 du code civil.

Il convient donc de condamner Monsieur [T] [R] à payer à Madame [F] [Y] la somme de 7049,06 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.246,56 à compter du 29 juillet 2024, et à compter de l’assignation du 8 octobre 2024 pour le surplus.

Sur la demande de remboursement de la moitié du montant des charges

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, Monsieur [T] [R], qui sollicite le remboursement de la moitié du montant des charges depuis 2022, ne justifie pas de la proportion du montant des charges dont il demande le remboursement, et n’en établit pas davantage un chiffrage.

Madame [F] [L] explique l’absence de régularisation de charges par :

— la procédure de liquidation judiciaire, ouverte par jugement du 11 octobre 2023 à l’égard du syndic de copropriété, la société [T] HANNEL ;

— le rejet de l’approbation des comptes pour l’exercice 2023 lors de l’assemblée générale ordinaire annuelle du 20 juin 2024.

Le montant des charges mensuel de 195 euros n’a par ailleurs pas été augmenté par Madame [F] [Y] depuis le 1er septembre 2022.

Dans ces conditions, il convient de débouter Monsieur [T] [R] de sa demande de remboursement de charges.

Sur la demande d’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation

En l’absence de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire, il convient d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [Y] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 33-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et tenant compte de la mise en conformité de celui-ci avec diminution du loyer (soit un montant de loyer principal de 1250 euros avant indexation).

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [Y] ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [T] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [T] [R] sera également condamné à payer à Madame [F] [Y] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai légal de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 août 2022, avec effet au 1er septembre 2022, entre Madame [F] [Y] d’une part et Monsieur [T] [R], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 12] est résilié depuis le 30 septembre 2024,

ORDONNE à Monsieur [T] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 12] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [T] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [T] [R] à payer à Madame [F] [Y] la somme de 7049,06 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mars 2025, terme de mars 2025 inclus, après compensation des sommes dues au titre du trop-versé de loyers, eu égard au loyer de référence majoré applicable, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.246,56 à compter du 29 juillet 2024, et à compter de l’assignation du 8 octobre 2024 pour le surplus.

DEBOUTE Monsieur [T] [R] de ses demandes de suspension des effets de la clause résolutoire, de délais de paiement, de sa demande tendant à enjoindre la réalisation de travaux, ainsi que de sa demande de remboursement de charges ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [T] [R] aux dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [T] [R] à payer à Madame [F] [Y] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

LA GREFFIERE LA JUGE