MINUTE N°

N° RG 25/00046 – N° Portalis DB22-W-B7J-SWQB

Société IMMOBILIERE 3F

C/

Monsieur [D] [W]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE 3F, société anonyme d’habitations à loyer modéré, inscrite au R.C.S. de PARIS sous le numéro B 552 141 533, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par Maître Ornella RASSON, avocat de la SCP MENARD – WEILLER, société d’avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [W], demeurant [Adresse 4], non-comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier lors des débats : Victor ANTONY

Greffier lors de la mise à disposition : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à la SCP MENARD – WEILLER

1 copie certifiée conforme à Monsieur [D] [W]

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [D] [W] et Madame [Y] [X] [N] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2] à [Localité 9], par contrat en date du 16 octobre 2020, pour un loyer provision pour charges comprise de 901,06 € par mois. Par avenant en date du 23 novembre 2020, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail aux locataires un second emplacement de stationnement moyennant un loyer mensuel de 46,30 €.

Par courrier remis en main propre à l’accueil de la société IMMOBILIERE 3F, le 28 décembre 2023, Madame [Y] [X] [N] a indiqué qu’elle quittait les lieux et a donné congé. Monsieur [D] [W] est donc resté le seul titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la société IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail, le 20 juin 2024, pour la somme en principal de 5 371,59 €. Ce commandement de payer est resté sans effet.

C’est dans ces circonstances que, par acte de commissaire de justice délivré le 10 janvier 2025, la société IMMOBILIERE 3 F a fait assigner Monsieur [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] afin de :

— Condamner Monsieur [W] à payer la somme de 8 787,84 € ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion du cité et de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, si besoin est, dans les deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément au code des procédures civiles d’exécution ;

— Dire que jusqu’à complète reprise des lieux, le cité devra mensuellement, à titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au loyer du logement litigieux, majoré de 50 %, sans préjudice des charges et, subsidairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer majoré des charges ;

— Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde-meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls du cité, sous réserve des dispositions du code de procédure civile ;

— Condamner le cité à payer la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Dire n’y avoir pas lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— Condamner le cité aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, l’assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 24 juin 2025.

A l’audience du 24 juin 2025, la société IMMOBILIERE 3F a été représentée par son Conseil qui a actualisé la créance de sa cliente pour la porter à la somme de 26 913,90 €, en précisant qu’à hauteur de 10 798 €, cette somme correspond à des surloyers qui ont été appliqués depuis janvier 2025 dans la mesure où le locataire n’a pas répondu à l’enquête SLS, malgré les courriers qui lui ont été adressés en janvier et avril 2025.

Cité en l’étude du commissaire de justice, Monsieur [D] [W] n’a été ni présent, ni représenté.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les conséquences du défaut de comparution du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur [W], régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement étant susceptible d’appel, il sera réputé contradictoire.

II. Sur la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire :

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Yvelines par voie dématérialisée le 13 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’Allocations Familiales, par lettre recommandée avec avis de réception, distribuée le 11 juin 2024, préalablement à la date de délivrance de l’assignation du 10 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande sera donc déclarée recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Toutefois, selon l’avis de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 13 juin 2024, numéro 24-70.004, le délai de six semaines n’est pas d’application immédiate si le contrat de bail en cours à la date du 27 juillet 2023 prévoit, conformément aux dispositions anciennes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, les termes du contrat de bail continuant à s’appliquer entre les parties.

Le bail, conclu le 16 octobre 2020 et ayant fait l’objet d’un avenant en date du 23 novembre 2020, contient une clause résolutoire (article 9 des conditions générales du contrat de bail) faisant état du délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juin 2024 pour la somme en principal de 5 371,59 €. Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 août 2024 et qu’il est résilié à cette date.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [W] et des occupants de son chef sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

La société IMMOBILIERE 3 F a produit un décompte démontrant que Monsieur [W] reste devoir la somme de 26 913,90 €, à la date du 18 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Toutefois, Monsieur [W] n’ayant pas comparu à l’audience du 24 juin 2025, l’actualisation à laquelle son bailleur a procédé au cours de ladite audience ne peut lui être opposée.

En revanche, du fait de son absence de comparution, Monsieur [W] n’a, par définition, pas contesté sa dette locative pour le montant figurant dans l’assignation qui lui a été délivrée le 10 janvier 2025, soit 8 787,84 €, échéance de septembre 2024 incluse.

En conséquence, Monsieur [W] sera condamné à payer la somme de 8 787,84 € avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 5 371,59 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

Le locataire occupe, depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, les lieux sans droit ni titre et cause de ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter du mois d’octobre 2024, la dette locative incluant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de septembre 2024.

Monsieur [W] sera donc condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à un montant égal aux loyers et charges, en ce inclus les suppléments de loyer solidarité, sous réserve de leurs éventuelles régularisations, qui auraient été dus, si le contrat s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation sera donc révisée selon les modalités prévues pour la révision des loyers et des charges par le contrat de bail.

Le bailleur sera, par ailleurs, en droit à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi du 6 juillet 1989. La régularisation sera faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera payable à terme échu au plus tard le 5 du mois suivant et due prorata temporis le mois de la libération des lieux.

V. Sur les demandes accessoires :

Monsieur [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation, du commandement de payer et des notifications à la CAF et à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir la société IMMOBILIERE 3F, Monsieur [W] sera condamné à lui payer la somme de 350 € au titre l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et dit qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de résiliation du bail conclu le 16 octobre 2020 et ayant fait l’objet d’un avenant en date du 23 novembre 2020 entre la société IMMOBILIERE 3F et Monsieur [D] [W] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant audit bail concernant l’appartement à usage d’habitation et deux emplacements de stationnement situés [Adresse 3] à [Localité 10] sont réunies à la date du 21 août 2024 et que le contrat de bail est résilié à cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [D] [W] de libérer les lieux (l’appartement et les deux emplacements de stationnement) et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société IMMOBILIERE 3F pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [D] [W] à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 8 787,84 €, échéance de septembre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 5 371,59 €, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [D] [W] à verser à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, en ce inclus les suppléments loyer de solidarité, sous réserve de leurs éventuels régularisations, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [D] [W] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame Monsieur [D] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la CAF et à la Préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de l’écarter ;

DÉBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de toute demande plus ample, contraire ou différente au présent dispositif.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal de Proximité, le 18 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Thomas BOUMIER, Greffier.

Le Greffier, La Magistrate à Titre Temporaire,