Minute nE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT DU […] SEPTEMBRE […]25
N° RG 22/001[…] – N° Portalis DB22-W-B7G-QK5P
DEMANDEURS :
Monsieur Monsieur X Y, né le […] à COURBEVOIE (92), de nationalité française, demeurant […] représenté par Maître Audrey SCHAEFER, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, et par Maître Paul AA de la SARL Z AA, avocat plaidant au barreau de PARIS
Madame AB AC épouse Y, née le […] à SOISSONS (02), nationalité française, demeurant […] représentée par Maître Audrey SCHAEFER, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, et par Maître Paul AA de la SARL Z AA, avocat plaidant au barreau de PARIS
DEFENDEURS :
Monsieur AD, AE, Paul AF, né le […] à BOULOGNE
BILLANCOURT (92), de nationalité française, demeurant 86 avenue Roger Salengro – 
92370 CHAVILLE, venant aux droits de Madame AG AF veuve AH, née le […] à SEVRES (92) représenté par Maître Catherine CIZERON du cabinet de l'[…], avocat postulant au barreau de VERSAILLES, Maître Didier LE FERRAND, avocat plaidant au barreau de PARIS
Monsieur AI, AJ, Paul AK, né le […] à VERSAILLES (78), de nationalité française, demeurant […], venant aux droits de
Madame AG AF veuve AH, née le […] à SEVRES (92) représenté par Maître Catherine CIZERON du cabinet de l'[…], avocat postulant au barreau de VERSAILLES, Maître Didier LE FERRAND, avocat plaidant au barreau de PARIS
Madame AL AM, ès-qualité de curateur de Madame AG AH, demeurant au […] représenté par Maître Catherine CIZERON du cabinet de l'[…], avocat postulant au barreau de VERSAILLES, Maître Didier LE FERRAND, avocat plaidant au barreau de PARIS
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CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE, Société Anonyme, au capital de 2.[…].000.000 euros, immatriculée au RCS de PARIS sous le n°[…]2 900 9[…], ayant son siège social […] […], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège représentée par Maître Denis SOLANET, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, et par
Maître Claire BOUSCATEL du cabinet BIARD, BOUSCATEL ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS
ACTE INITIAL du 22 Décembre […]21 reçu au greffe le 03 Janvier […]22.
DÉBATS : A l’audience publique tenue le 11 Février […]25 Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article
812 du Code de Procédure Civile, as[…]tée de Madame SOUMAHORO, Greffier, a indiqué que
l’affaire sera mise en délibéré au 30 avril […]25, prorogé au […] Septembre […]25.
EXPOSE DU LITIGE :
Le 04 mars […][…], Monsieur X Y et Madame AB AC épouse Y ont signé une promesse de vente avec Madame AG AH, sous curatelle renforcée, portant sur les lots 14, 15, […], […], […], […], […] et […] dépendant d’un immeuble situé 75 avenue
Royale à VERSAILLES, dont le délai d’expiration était fixé au 15 juillet […][…].
La promesse de vente prévoyait le versement par les consorts Y d’une indemnité
d’immobilisation d’un montant de 48.000 €.
Enfin, l’obtention d’une offre définitive de prêt bancaire avant le 15 juin […][…] était érigée en condition suspensive.
La promesse de vente étant intervenue quelques avant le confinement dû à la COVID-[…], les consorts Y ont demandé, le 10 juin […][…], à Maître SAVOURÉ d’informer Madame
AL AM, curateur de Madame AG AH, des difficultés rencontrées pour déposer leur demande de prêt.
Le 02 juillet […][…], Maître Didier LE FERRAND, avocat de Madame AN AH, a mis en demeure les consorts Y de justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.
Par courrier du 08 juillet […][…] transmis à Maître SAVOURÉ à l’attention de Madame AL
AM, curateur de Madame AG AH, les consorts Y ont sollicité un report de la date d’expiration de la promesse de vente.
Les consorts Y soutiennent avoir obtenu, par téléphone, de Maître Didier LE
FERRAND, avocat de Madame AN AH, un report de la date d’expiration de la promesse de vente et que ce dernier leur a accordé un délai jusqu’au mois de septembre […][…].
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Le 04 août […][…], Maître Didier LE FERRAND, avocat de Madame AN AH, a mis en demeure les consorts Y de justifier des deux dépôts de dossiers de demande de prêt bancaire, conformément à ce qui était convenu entre les parties dans la promesse de vente.
Le 28 août […][…], la CAISSE D’ÉPARGNE a refusé d’octroyer un prêt aux consorts
Y, après étude du dossier de prêt déposé en date du 16 juillet […][…].
Le 03 novembre […][…], Madame AN AH a effectué une saisie-attribution sur le compte bancaire des consorts Y pour un montant de 48.936,36 € et, saisi par les époux
Y, le Juge de l’exécution par jugement en date du 09 juin […]21, a prononcé la nullité du procès-verbal de saisie-attribution du 03 novembre […][…] et a condamné Madame AG
AH à payer la somme de 1.500 € aux consorts Y sur le fondement de l’article
700 du Code de procédure civile.
Madame AG AH n’a pas exécuté le jugement.
C’est dans ces conditions que par acte extrajudiciaire du 22 décembre […]21, Monsieur et
Madame Y ont fait assigner devant la présente juridiction Madame AG AH née AF et Madame AL AM, curateur de celle-ci, aux fins d’obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation.
Par acte extrajudiciaire du 25 août […]22, Madame AG AH, as[…]tée de son curateur
Madame AL AM ont fait assigner en intervention forcée la CAISSE D’EPARGNE
DE PRÉVOYANCE D’ILE DE FRANCE aux fins pour l’essentiel de voir condamner celle-ci
à communiquer l’entier dossier de prêt déposé par les consorts Y le 16 juillet […][…], sous astreinte 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.
La jonction des deux instances a été ordonnée par décision du juge de la mise en état du 29 novembre […]22.
Le […] mai […]23, Madame AN AH est décédée, laissant pour lui succéder Monsieur
AD AF et Monsieur AI AK.
Aux termes de ses dernières notifiées par le RPVA le 15 novembre […][…], les époux
Y sollicitent de voir :
Vu les articles 12[…], 1[…]6 et 1[…]7 du Code civil,
Vu les articles L 313-41 et L 313-[…] du Code de la consommation,
Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

-DEBOUTER Monsieur AD AE Paul AF et Monsieur AI,
AJ, Paul AK venants aux droits de Madame AG AH de
l’ensemble de leurs demandes ;

-AUTORISER la Société CAISSE D’EPARGNE ET PREVOYANCE ILE DE
France à communiquer aux consorts Y les éléments relatifs à leur demande de prêt ;
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-JUGER que Monsieur AD AE Paul AF et Monsieur AI, AJ, Paul AK venants aux droits de Madame AG AH doivent restituer l’indemnité d’immobilisation aux consorts Y ;

-PRONONCER la caducité de la promesse de vente en date du 4 mars […][…] signée entre Madame AN AH et les consorts Y;

-CONDAMNER Monsieur AD AE Paul AF et Monsieur AI, AJ, Paul AK venants aux droits de Madame AG AH à restituer aux consorts AO l’indemnité d’immobilisation qu’ils ont versée, soit la somme de […].000 € ;

-JUGER que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 août […][…], date à laquelle la banque a refusé d’octroyer un prêt aux consorts Y ;

-CONDAMNER Monsieur AD AE Paul AF et Monsieur AI, AJ, Paul AK venants aux droits de Madame AG AH à verser la somme de 3.000 € à Monsieur X Y et à Madame AB Y au titre des frais irrépétibles ;

-CONDAMNER Monsieur AD AE Paul AF et Monsieur AI, AJ, Paul AK venants aux droits de Madame AG AH au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Audrey SCHAEFER, avocat au Barreau de VERSAILLES, qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières notifiées par voie électronique le 06 septembre […][…], Monsieur AF et Monsieur AK demandent au tribunal de :
Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil Vu les pièces versées aux débats

-Dire et juger qu’une promesse de vente a été signée entre l’Exposante et les consorts AC-Y le 4 mars […][…] dont la durée de validité était fixée au 15 juillet […][…],

-Dire et juger que cette promesses contenait diverses stipulations par lesquelles les consorts AC- Y souscrivaient diverses obligations,

-Dire et juger que dans cette promesse les consorts AC-Y faisaient part de leur intention de solliciter un prêt immobilier pour réaliser l’achat du bien immobilier dont était propriétaire madame AN AF, veuve AH,
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-Dire et juger que les consorts AC-Y s’engageaient à déposer deux demandes de prêts auprès d’un quelconque établissement financier ayant son siège en France avant le 15 juin […][…],

-Dire et juger que les défendeurs n’ont jamais déposé avant cette date du 15 juin […][…] deux demandes de prêts immobiliers auprès de deux établissements financiers ayant chacun son siège en France

-Dire et juger qu’ils n’ont pas exécuté l’une des dispositions essentielles de la convention qu’ils avaient pourtant signée le 04 mars […][…],

-Dire et juger que monsieur AD AE Paul AF et monsieur AI, AJ, Paul AK, viennent aux droits ès qualités d’héritiers de feue AN AF, veuve AH, ce dont ils ont justifié en versant un acte de notoriété lé démontrant aux débats,

En conséquence,

-Condamner en application des dispositions contractuelles les consorts AC- Y à payer solidairement la somme de 48 000 € aux Défendeurs, les héritiers de feue AN AF, veuve AH, avec intérêt légal à compter du 4 août […][…],

-Condamner les mêmes à leur payer solidairement la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

-Condamner les mêmes aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 mars […]23, la CAISSE D’EPARGNE demande au tribunal de
Vu l’article L511-33 du code monétaire et financier,

•PRENDRE ACTE que la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE s’en remet à justice sur la demande de communication du dossier de prêt des époux Y si le Tribunal considère que Madame AG AH justifie d’un motif légitime,

•DEBOUTER les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires aux présentes, et notamment leur demande de condamnation sous astreinte,

•CONDAMNER toute partie succombante à payer à LA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
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En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.
La clôture de la procédure est intervenue le 16 décembre […][…]. L’affaire a été fixée à l’audience du 11 février […]25 et mise en délibéré au 30 avril […]25 au […] septembre […]25 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre préliminaire, il est rappelé que :
- d’une part, en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,
- d’autre part, les demandes tendant à voir «constater» ou «dire et juger» ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 de ce même code.
Sur la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation de la promesse de vente
Les époux Y font valoir que la réalisation de la condition suspensive n’a pas pu être réalisée avant la date du 15 juin […][…] fixée entre les parties lors de la promesse de vente, de telle sorte que dans une lettre du 08 juillet […][…] à Madame AL AM, curateur de Madame AG AH, ils ont alors sollicité un report de la date d’expiration de la promesse de vente.
Ils soulignent qu’ils ont également sollicité par téléphone auprès Maître Didier LE FERRAND, avocat de Madame AN AH, un report de la date d’expiration de la promesse de vente et que ce dernier leur a accordé un délai jusqu’au mois de septembre […][…].
Ils affirment que leurs démarches administratives ont été freinées par le contexte sanitaire lié à la pandémie de Covid-[…] et qu’ils ont transmis la justification des démarches entreprises à Maître Tristan SAVOURE, notaire, confirmant leur bonne foi mais qu’aucun avenant ne leur a été proposé afin de permettre la réalisation de la condition suspensive.
Les demandeurs soutiennent, encore, que la clause de la promesse de vente selon laquelle «le BENEFICIAIRE s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt.» n’est pas licite puisque seule la demande d’un prêt, et non deux, justifie la conclusion du contrat sous la condition suspensive ; que les faits se sont déroulés durant la crise sanitaire ; qu’ils ont tout mis en œuvre pour obtenir un prêt ; que s’ils ont procédé à plusieurs demandes, ils n’ont obtenu dans le délai prévu par la promesse qu’un refus.
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Ils indiquent que le refus de prêt par la banque le 28 août […][…], entrainant la caducité de la promesse de vente, la restitution de l’indemnité d’immobilisation doit être effectuée à leur profit.
En défense, Monsieur AF et Monsieur AK exposent que les consorts
Y n’ont pas déposé dans au moins deux établissements bancaires ou financiers, une quelconque demande de prêt ou justifié d’avoir essuyé au moins deux refus de prêts de tels établissements ; que le 15 juin […][…] au plus tard, ils devaient justifier d’avoir obtenu une offre de prêt ou deux refus de demande de prêt conforme aux énonciations de la promesse ; qu’ils
n’ont pas répondu à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception que leur a adressée le conseil de feue AG AF, veuve AH, afin de savoir qu’elle était leur situation ; que conformément aux dispositions contractuelles, le conseil de Madame AG
AF veuve AH a vainement mis en demeure, les consorts Y par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 02 juillet […][…], de lui déclarer si condition suspensive était réalisée ou avait défailli.
S’agissant de la lettre de la CAISSE D’EPARGNE, ils soulignent qu’elle n’a pas date certaine et qu’il ressort de ses termes qu’à la date prétendue du dépôt de leur dossier de leur demande de prêt dans cette agence, le 16 juillet […][…], la promesse de vente sur le fondement de laquelle les époux Y formulaient cette demande, était caduque depuis la veille.
Ils considèrent que, du fait de l’inaction des consorts Y, durant la période de validité de la promesse du 04 mars […][…], aucune demande de prêt immobilier n’ayant été déposée dans un quelconque établissement bancaire, la promesse est devenue caduque le 15 juillet […][…].
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L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Et selon l’article 1104 de ce même code, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Selon les articles 1[…]8 et suivants du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes, que les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier, que dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et qu’on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.
Aux termes de l’article 11[…] du même code, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
Ce droit d’option est le plus souvent consenti pour un délai déterminé.
Dans une promesse unilatérale de vente, ce délai de réalisation correspond toujours à un terme extinctif, lequel peut être prorogé d’un commun accord entre les parties.
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Ainsi, si à cette date, la vente n’a pas été conclue (ou l’option levée), la promesse de vente sera caduque, même si les conditions suspensives restaient pendantes.
S’agissant d’une condition positive devant intervenir dans un temps fixe, la condition suspensive
d’obtention de prêt est censée défaillir lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé, à moins que les parties n’aient pas voulu attacher au dépassement du délai la caducité de leur accord ou si le délai n’était qu’indicatif.
En outre, selon l’article 1304-3 du code civil, «La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.»
S’agissant de la charge de la preuve en cas de litige quant à l’accomplissement d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt, il incombe à l’acquéreur, obligé sous cette condition, de démontrer qu’il a déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la convention. Si cette preuve est rapportée, il appartient ensuite au vendeur de démontrer que la non-réalisation de la condition est due à son fait, à sa faute ou à sa négligence.
*********
En l’espèce, la promesse de vente litigieuse a été rédigée comme suit :
« DELAI
La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 15 juillet […][…] à seize heures.
(…)
CARENCE
La carence s’entend ici du manquement fautif par l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente.
En l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai
Au cas où le BENEFICIAIRE n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du
PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BENEFICIAIRE de l’acquérir.
(…)
En cas de défaut du BENEFICIAIRE qui ne viendrait ou ne voudrait pas signer la vente malgré la levée d’option, le PROMETTANT pourra à son choix dans le procès verbal
• Soit faire part de son intention de poursuivre l’exécution de la vente.
• Soit encore faire constater que la vente n’est pas exécutée, cette constatation résultant du défaut prononcé contre le BENEFICIAIRE dans le procès-verbal, et déclarer sa volonté de considérer la vente comme résolue de plein droit. Le PROMETTANT reprendra alors purement et simplement sa liberté indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation de son préjudice
(…)
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RESERVES ET CONDITIONS SUSPENSIVES
(…)
CONDITIONS SUSPENSIVES
Conditions suspensives particulières
Condition suspensive d’obtention de prêt
Le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du pris de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article
L311-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes:
• Organisme prêteur: Tout établissement bancaire ayant son siège social en FRANCE.
•Montant maximal de la somme empruntée CINQ CENT MILLE EUROS (500.000,00
EUR).
• Durée maximale de remboursement: 15 ans.
•Taux nominal d’intérêt maximal: 1,3% l’an (hors assurances).
Garantie: que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.
La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 15 juin […][…],
(…)
L’obtention ou non-obtention devra être notifiée par le BENEFICIAIRE AU
PROMETTANT.
A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura in faculté de mettre le
BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.
Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour
l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT.
(…)
Refus de prêt-justification
Le BENEFICIAIRE s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le
BENEFICIAIRE s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt.».
Aux termes de ces stipulations contractuelles claires et précises, qui font la loi des parties, la
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promesse unilatérale de vente litigieux a été soumise à la condition suspensive de l’obtention, par les acquéreurs, d’un financement bancaire d’un montant maximum de 500 000 € et ce, le
15 juin […][…] au plus tard.
Les époux Y se contentent de verser aux débats un courrier de la CAISSE
D’EPARGNE, du 28 août […][…] qui indique :
«Nous avons le regret de vous informer, qu’après étude du dossier de financement, déposé le 15 juillet […][…], d’acquisition d’un appartement situé à […], 75 rue
Royale, pour un montant de 500.000€ sur une durée de 15 ans, nous ne pouvons donner une suite favorable à cette demande de prêt.
(…)».
Ainsi, c’est le seul refus de prêt produit alors que les parties avaient contractuellement prévu d’en exiger deux.
Contrairement à ce qu’affirme les demandeurs, cette exigence n’est pas irrégulière et procède de la liberté contractuelle des co-contractants.
Par ailleurs, force est de constater que c’est de manière pertinente que les défendeurs font valoir qu’il ressort des termes de ce courrier qu’en réalité la demande de prêt, déposée le 16 juillet
[…][…], est intervenue après l’expiration de la date limite réalisation de la vente.
Or, il ne peut être reproché à la venderesse et sa curatrice de ne pas voir répondu favorablement
à leur demande tendant à repousser la date limite d’obtention du prêt.
En effet, cette décision relève de la liberté de contracter ou de ne pas contracter si bien qu’aucune exécution de mauvaise mauvaise ne saurait être reprochée de ce chef à Madame
AH, l’exécution de bonne foi des contrat n’impliquant pas de modifier l’économie d’une convention selon les souhaits d’une des parties.
Dès lors, au regard de ses éléments, il apparaît que malgré l’envoi de plusieurs lettres recommandées en date notamment des 02 juillet […][…] réceptionnée le 15 juillet […][…] et 4 août
[…][…] réceptionnée le 7 août […][…] et la délivrance d’une assignation, les époux Y n’ont transmis aux vendeurs aucune pièce de nature à justifier de l’accomplissement des obligations mises à leur charge, s’agissant de deux demandes de prêts conformes aux stipulations de la promesse de vente
Il s’ensuit, dès lors, que la promesse de vente est caduque depuis le 15 juillet […][…] à seize heures, date d’expiration du délai de validité de la promesse de vente et que la non-réalisation de la vente qui résulte de la défaillance de la condition suspensive est due au seul fait de
Monsieur et Madame Y.
Sur l’indemnité d’immobilisation :
A titre reconventionnel, Monsieur AF et Monsieur AK sollicitent, en application
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de ces dispositions contractuelles, la condamnation des consorts Y à leur payer la somme de 48 000 € avec intérêt au taux légal à compter du 04 août […][…].
En défense, les époux Y soutiennent que la sanction de l’inexécution de déposer deux demandes de prêts ou de justifier de deux refus de prêts stipulée dans la promesse du 04 mars
[…][…] n’est pas licite puisque seule la demande d’un prêt, et non de deux, justifie la conclusion du contrat sous la condition suspensive ; que c’est du fait de la crise sanitaire et en dépit de leur bonne foi qu’ils n’ont pas pu tenir leurs engagements.
Ils font encore valoir qu’en tout état de cause, le refus de prêt bancaire entraînant la caducité de la promesse de vente, la restitution de l’indemnité d’immobilisation doit être effectuée à leur profit.
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L’indemnité d’immobilisation prévue dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente par le promettant qui est seul obligé. Le versement effectué par le bénéficiaire de la promesse représente le prix de l’option, et non une clause pénale qui a pour objet de faire assurer par l’une des parties l’exécution de l’obligation, en fixant une indemnité forfaitaire en cas de violation de celle-ci.
Dès lors, lorsqu’une indemnité d’immobilisation a été stipulée et que les conditions de sa mise en jeu sont réunies, le juge ne dispose d’aucun pouvoir modérateur. Son versement est automatique, du seul fait de la non levée d’option par le bénéficiaire, et sans que le promettant
n’ait à justifier d’un quelconque préjudice.
Comme il a été rappelé ci-dessus, l’exigence tendant à justifier de deux refus de prêts est parfaitement licite et procède de la liberté contractuelle des co-contractants.
En l’espèce, il est précisé au sein du paragraphe INDEMNITE D’IMMOBILISATION-
SEQUESTRE de la promesse, que :
«Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de QUARANTE-HUIT MILLE EUROS (48.000,00 EUR).
(…)

Le sort de l’indemnité sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

• Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.
• Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.
• Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé
l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives
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ayant été réalisées.
(…) ».
Ainsi, il résulte de ce qui précède et des stipulations de la promesse de vente en date du 04 mars
[…][…] que l’indemnité d’immobilisation de 48 000 €, qui constitue le prix de l’exclusivité consentie par feue AG AF, veuve AH, est acquise à ses héritiers.
Il convient de noter que contrairement à ce qu’ils affirment dans leur exposé du litige, les époux
Y ne justifient pas du versement de la somme de […] 000 € correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation.
En effet, la promesse de vente se contente d’indiquer que :
«Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 48 000 €. De convention expresse entre les parties cette somme sera versée par le bénéficiaire qui s’y oblige à concurrence de […] 000 € au plus tard dans les […] jours ouvrés à compter des présentes.
Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de […] 000 € le bénéficiaire s’oblige à le verser au plus tard dans un délai de 8 jours à compter de la constatation de la défaillance du bénéficiaire.».
Aucune mention du versement effectif de la somme de […] 000 € ne figure dans cet acte.
Dès lors, Monsieur et Madame Y, auxquels la non réalisation de la vente est imputable, seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 48 000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 03 novembre […][…], date de la saisie- attribution valant mise en demeure à l’effet de recouvrer cette somme, peu important que cette procédure ait été annulée ensuite par le juge de l’exécution.
Sur les demandes accessoires :
Il y a lieu de condamner in solidum, les consorts Y, qui succombent, aux dépens.
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les époux Y, condamnés aux dépens, devront verser in solidum, à Monsieur
AF et Monsieur AK la somme de 3 000 euros.
Sur ce même fondement, ils devront payer à la CAISSE D’EPARGNE la somme de 1 500 euros
Enfin, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que
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la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de plein droit.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE solidairement Monsieur X Y et Madame AB AC épouse
Y à payer à Monsieur AD AE Paul AF et Monsieur AI AJ
Paul AK, au titre de l’indemnité d’immobilisation, de 48 000 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 03 novembre […][…] ;
CONDAMNE Monsieur X Y et Madame AB AC épouse Y aux entiers dépens,
CONDAMNE in solidum Monsieur X Y et Madame AB AC épouse
Y à verser, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, à Monsieur AD
AE Paul AF et Monsieur AI AJ Paul AK la somme de 3 000 € et
à la CAISSE D’EPARGNE DE PRÉVOYANCE D’ILE DE FRANCE la somme de 1 500 €,
RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
Prononcé par mise à disposition au greffe le […] SEPTEMBRE […]25 par Madame RODRIGUES,
Vice-Présidente, as[…]tée de Madame SOUMAHORO, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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