TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

28 MAI 2026

N° RG 23/06606 – N° Portalis DB22-W-B7H-RT2E

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, CITYA RAMBOUILLET, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 304 048 697 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Ondine CARRO, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La société TRIMATSFLO, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 530 397 694 dont le siège social est situé [Adresse 3] ayant pour deuxième adresse [Adresse 4] et prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 13 Novembre 2023 reçu au greffe le 13 Novembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 26 Mars 2026, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 28 Mai 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI TRIMATSFLO est propriétaire du lot n°140 au sein de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 6] à Rambouillet (78120).

Faisant grief à la SCI TRIMATSFLO de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Rambouillet (78120), lui a, par l’intermédiaire de son syndic et de son conseil, adressé plusieurs mises en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Rambouillet (78120) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société CITYA Rambouillet a, par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2023, fait assigner la SCI TRIMATSFLO devant le tribunal de céans aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 22.374,10 euros au titre des charges impayées et des frais de recouvrement, outre 3.000 euros à titre de dommages et intérêts et 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées à la défenderesse par

acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, le syndicat

des copropriétaires demande au tribunal, au visa de l’article 44 du code

de procédure civile, des articles 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du

17 mars 1967, des articles 1343-2, 1256 et 1240 du code civil, des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de :

— le recevoir en son action ;

— l’en déclarer bien fondé ;

En conséquence,

A titre principal :

— condamner la SCI TRIMATSFLO à lui payer la somme totale de 27.714,83 euros correspondant à :

* 27.141,33 euros à titre principal, charges arrêtées au 20 janvier 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 septembre 2022 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

* 573,50 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

A titre subsidiaire :

— condamner la SCI TRIMATSFLO à lui payer la somme totale de 10.563,34 euros correspondant à :

* 9.989,74 euros à titre principal, pour la période du 1er janvier 2019 au 20 janvier 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 septembre 2022 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

* 573,60 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

En tout état de cause :

— condamner la SCI TRIMATSFLO à lui payer la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI TRIMATSFLO à lui payer la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également

intérêts ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— condamner la SCI TRIMATSFLO aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer à ses dernières conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 22 juillet 2025, la troisième chambre du tribunal de céans a :

— ordonné la réouverture des débats pour :

• production par le syndicat des copropriétaires demandeur d’une fiche immeuble ou d’un titre de propriété de nature à justifier de la propriété de la SCI TRIMATSFLO du lot n°140,

• signification par le syndicat des copropriétaires demandeur de l’assignation, de ses dernières conclusions et de la présente décision à l’adresse mentionnée sur les derniers appels de fonds adressés à la SCI TRIMATSFLO,

— renvoyé l’affaire à la mise en état.

Le syndicat des copropriétaires a fait signifier l’assignation, les conclusions d’actualisation et le jugement du 22 juillet 2025 à la défenderesse, à l’adresse mentionnée sur les derniers appels de fonds, par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2025.

La SCI TRIMATSFLO qui n’a pu être touchée, le commissaire de justice ayant dressé un procès-verbal de recherches conformément à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 17 décembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mars 2026 et a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété et la fiche immeuble attestant de la qualité de copropriétaire de la SCI TRIMATSFLO pour le lot n°140,

— une mise en demeure adressée par le syndic à la défenderesse en date du

19 octobre 2023 pour un montant de 22.419,70 euros, dont 45,60 euros de frais de mise en demeure,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la défenderesse en date du 25 octobre 2023 pour un montant de 22.419,70 euros,

— un relevé de compte sur la période courant du 30 septembre 2021 au

1er janvier 2025 pour un solde débiteur de 27.714,83 euros,

— des appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2019 au

31 mars 2025,

— les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2021/2022 et 2022/2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

18 janvier 2018, 4 décembre 2018, 27 février 2020, 31 mars 2021,

28 juin 2021, 25 mars 2022, 15 septembre 2022, 13 février 2023 et

1er février 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022 et 2022/2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025, et voté la réalisation de divers travaux.

Il convient de relever que le décompte produit aux débats par le syndicat des copropriétaires ne permet pas de retracer les sommes portées au débit et au crédit du défendeur pour la période antérieure au 30 septembre 2021, la mention d’un “solde antérieur” ne permettant pas au tribunal de vérifier la nature et le quantum des sommes décomptées, ni même si elles sont effectivement afférentes aux exercices dont les comptes ont été approuvés par les assemblées générales susvisées.

Le fait qu’un contentieux soit en cours avec le précédent syndic relativement à la transmission de pièces n’est pas de nature à conduire à une appréciation différente en l’espèce.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 9.989,74 euros au titre des charges de copropriété dues entre le 1er janvier 2019 et le 20 janvier 2025, appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus.

La SCI TRIMATSFLO sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse aux intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2022, date de la mise en demeure.

Il convient de relever que la mise en demeure produite aux débats n’est pas datée du 13 septembre 2022 mais du 25 octobre 2023.

Les sommes dues porteront dès lors intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 25 octobre 2023 pour la somme alors exigible de 4.376,91 euros, et à compter du 5 février 2025, date de signification des conclusions d’actualisation, pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, ce à compter du 13 novembre 2023, date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 573,60 euros correspondant aux frais suivants :

— frais de mise en demeure pour 2022 à hauteur de 48 euros,

— frais de contentieux pour 2022 à hauteur de 480 euros,

— frais de mise en demeure pour 2023 à hauteur de 45,60 euros.

Comme rappelé ci-dessus, les frais de contentieux ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. S’agissant des frais de mise en demeure, seule la somme de 45,60 euros sera retenue au titre de la mise en demeure du 19 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires justifiant de ces frais par la production de ladite mise en demeure, de sa preuve de réception et de la facture y afférente.

La SCI TRIMATSFLO sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 45,60 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner la SCI TRIMATSFLO à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La SCI TRIMATSFLO, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, la SCI TRIMATSFLO sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;

Condamne la SCI TRIMATSFLO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Rambouillet (78120), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 9.989,74 euros au titre des charges de copropriété dues entre le 1er janvier 2019 et le 20 janvier 2025, appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023 pour la somme alors exigible de 4.376,91 euros, et à compter du 5 février 2025 pour le surplus ;

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil, ce à compter du 13 novembre 2023, date de l’assignation;

Condamne la SCI TRIMATSFLO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Rambouillet (78120), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 45,60 euros au titre des frais de recouvrement ;

Condamne la SCI TRIMATSFLO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Rambouillet (78120), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI TRIMATSFLO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Rambouillet (78120), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI TRIMATSFLO aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 MAI 2026 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE