TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITE

DU 28 MAI 2026

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N° RG 25/00075 – N° Portalis DB22-W-B7J-TI2U

Code NAC : 78A

OPÉRATION : ORCOD-IN du [Adresse 1] à [Localité 1]

Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’Expropriation des YVELINES, désignée le 05 janvier 2026 par ordonnance n 4/2026 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de [Localité 2] en conformité des dispositions des articles L211-1 et L220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Sarah TAKENINT, Greffier,

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF), établissement public de l’Etat à caractère industriel et commercial immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 495 120 008, dont le siège social est situé [Adresse 2] à PARIS (75014), pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

AUTORITE EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE

Représentée par Maître Miguel BARATA de L’AARPI BARATA-CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Tanguy DECAUP, avocat au mêmes cabinet et barreau.

ET

Monsieur [O] [Y], demeurant [Adresse 3] à [Localité 1].

Madame [I] [G] épouse [Y], demeurant [Adresse 3] à [Localité 1].

PROPRIETAIRES EXPROPRIES ET DEFENDEURS

Tous deux représentés par Maître Marc PITTI-FERRANDI de l’AARPI TERRANOSTRA, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Marion GIARD, avocat au barreau de PARIS.

DÉBATS

À l’audience du 10 Avril 2026 tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE :

Monsieur Boris LARZILLIERE, Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [O] [Y] et Madame [I] [G] épouse [Y] étaient propriétaires d’un appartement, lot n°4, et d’une cave lot n°109 au sein de la copropriété « [Adresse 4] », ainsi que d’une place de parking, lot n°8, au sein de la copropriété « GBC », toutes deux situées [Adresse 3] à [Localité 1].

Dans le cadre du projet de restructuration urbaine de l’ilot Ronsard situé au sein de l’ORCOD-IN du [Adresse 5] à [Localité 3], déclarée d’utilité publique au profit de l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (ci-après EPFIF) par arrêté préfectoral du 27 août 2024, l’EPFIF a engagé une procédure d’expropriation des parcelles et immeubles situés dans le périmètre de l’opération dont la parcelle précitée.

L’EPFIF a notifié aux époux [Y] son offre d’indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 juillet 2024.

En l’absence d’acceptation, suivant mémoire reçu au greffe le 21 juillet 2025, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation des Yvelines aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession devant revenir aux époux [Y].

L’ordonnance fixant la date du transport et de l’audience a été rendue le 20 octobre 2025.

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 7 novembre 2025.

Le transport sur les lieux est intervenu le 20 novembre 2025 en présence des parties et du commissaire du gouvernement.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 8 décembre 2025 au profit de l’EPFIF s’agissant de cette parcelle.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 janvier 2026 et renvoyée à l’audience du 10 avril 2026 au cours de laquelle les parties ont été entendues.

Aux termes de son mémoire récapitulatif et en réplique réceptionné par le greffe le 2 février 2026, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité devant revenir aux époux [Y] comme suit :

Fixer l’indemnité devant revenir aux époux [Y] selon les modalités suivantes : En cas de demande à bénéficier du droit au relogement : 95.063,20 euros soit 85.512 euros au titre de l’indemnité principale, et 9.551,20 euros au titre de l’indemnité de remploi, lui donner acte qu’il prend en charge les frais de déménagement, En cas de renonciation à bénéficier du droit au relogement : 114.195,20 euros soit 100.632 euros au titre de l’indemnité principale, et 11.063,20 euros au titre de l’indemnité de remploi, et 2.500 euros au titre des indemnités de déménagement, Rejeter les prétentions des époux [Y], Ecarter les propositions du commissaire du gouvernement, Laisser les dépens à sa charge.

Aux termes de leur mémoire en réponse réceptionné par le greffe le 27 janvier 2026, les époux [Y] demandent au juge de l’expropriation de :

Fixer à 132.276 euros l’indemnité principale qui leur est due,Fixer à 14.227 euros l’indemnité de remploi,Fixer à 3.000 euros l’indemnité de déménagement,Condamner l’autorité expropriante au paiement de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions réceptionnées au greffe le 7 novembre 2025, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession comme suit :

A la somme de 102.640 euros en cas de renonciation au bénéfice du relogement, soit : 92.400 euros au titre de l’indemnité principale,et 10.240 euros au titre de l’indemnité de remploi,A la somme de 87.394 euros en cas d’acceptation au bénéfice du relogement, soit :78.540 euros au titre de l’indemnité principale, et 8.854 euros au titre de l’indemnité de remploi.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LE BIEN

Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme

1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien

En application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L.121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 4] [Localité 5], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L.311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

Pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’occurrence, une modification du PLUi est intervenue le 16 janvier 2020, celle-ci étant devenue opposable aux tiers le 21 février 2020, date à laquelle le PLUi est entré en vigueur. A cette date, l’emprise était située en zone UCa du PLUi de la Communauté Urbaine du [Localité 4] [Localité 5] Seine et Oise soit une zone à dominante résidentielle qui regroupe les ensembles importants de logements collectifs, implantés sur des vastes emprises foncières.

La date de référence est donc le 21 février 2020.

2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. À défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 8 décembre 2025.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

La surface

Le bien comprend un appartement, lot n°4, situé au 3e étage. Les parties s’accordent sur une superficie totale de 84 m2. Le bien comporte également une cave, lot n°109 et une place de parking, lot n°8.

L’évaluation s’effectuera donc sur cette base.

L’occupation du bien

L’EPFIF et le commissaire du gouvernement proposent une indemnité alternative selon que l’exproprié renonce ou non à son droit au relogement.

L’EPFIF souligne les éléments contradictoires concernant l’occupation du bien constatée lors du transport. Il rappelle qu’il est de jurisprudence constante que l’état d’occupation d’un immeuble exproprié constitue un facteur de moins-value justifiant qu’un abattement pour occupation soit pratiqué afin de tenir compte de cette consistance et de cette sujétion (Cass. 3e Civ. 8 juin 2006, n°05-15446). La jurisprudence retient que l’occupation d’un bien par un locataire constitue un facteur de moins-value (Cass. 3e Civ. 16 novembre 2023, avis n°15015). L’EPFIF souligne qu’en matière d’occupation titrée à titre d’habitation, il est d’usage de retenir un abattement de 20% pour occupation (CA [Localité 2]. 10 décembre 2024, n°22/05362). L’EPFIF demande donc de fixer une indemnisation alternative selon que le bien est occupé ou non.

De même, le commissaire du gouvernement ayant conclu avant le transport, propose une indemnisation alternative selon que le bien est libre ou occupé.

Les expropriés ne s’expriment pas expressément sur l’état d’occupation ou non du bien. Toutefois, ils n’appliquent aucun abattement pour occupation, ni ne sollicitent d’indemnisation au titre de la résiliation d’un éventuel bail.

Lors du transport sur les lieux, les expropriés ont déclaré vouloir être relogés mais que leur décision dépendrait des indemnités allouées. Au regard de ces éléments, une indemnité alternative sera fixée, en valeur libre ou en valeur occupée, dans l’hypothèse ou non d’une renonciation au droit au relogement (Civ. 3, 16 mars 2022, 21-10.032, Publié au bulletin).

Les constats lors de la visite des lieux

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

Sur l’environnement

La Tour Jupiter se situe au sein du quartier du Val Fourré, à environ 45-50 minutes en voiture de [Localité 2] que l’on rejoint par l’autoroute A13.

Le quartier est éloigné de 3 km du centre-ville de [Localité 3] où se trouve la gare ferroviaire reliant la ville à [Localité 5] (ligne J).

La tour de 17 étages se trouve dans un quartier urbain, à proximité de résidences, du marché du Val Fourré et du centre hospitalier.

La tour, construite dans les années 1970, est en mauvais état.

Sur la visite de l’appartement

Nous entrons dans l’appartement. Dans l’entrée le sol est carrelé, les murs sont peints et le plafond est recouvert de dalles partiellement peintes.

Mention de la fille des expropriés :

Le sol est en marbre.

Face à l’entrée se trouve la cuisine en bon état, toute équipée et entièrement carrelée. La fenêtre est en bois.

Mention de la fille des expropriés :

Nous avons fait changer toutes les fenêtres, elles sont en double vitrage.

Face à la cuisine se trouve un placard fermé en mauvais état qui sert de stockage pour les chaussures et pour d’autres objets.

A côté se trouvent les toilettes.

A côté de la cuisine et face aux toilettes, une porte à double battant, ne pouvant s’ouvrir que d’un côté en raison de la présence d’un meuble, s’ouvre sur le salon dont le sol est recouvert de moquette en état d’usage. Les murs sont recouverts de laque. Le plafond comprend des moulures en plâtre. Le salon bénéficie d’une grande porte vitrée donnant sur le balcon filant. La fenêtre apparait effectivement refaite en PVC et double vitrage.

L’entrée se poursuit sur un couloir non fermé, occupé par un large placard intégré. Le couloir comprend les mêmes caractéristiques que l’entrée. Il dessert en premier une salle de bain carrelée en état d’usage correct, excepté le coffrage de la baignoire.

A côté de la salle de bain se trouve un cagibi qui sert de stockage et qui abrite la machine à laver le linge.

Le couloir tourne ensuite pour desservir trois chambres avec le même sol que dans l’entrée. Les murs sont peints. Les fenêtres sont toutes en PVC et double vitrage. Une des deux petites chambres comprend un placard intégré. La dernière chambre est la plus grande et bénéficie d’une porte fenêtre donnant sur le balcon filant et de deux placards intégrés.

Le balcon comprend un étai et est recouvert d’un filet anti-pigeons.

Mention de la fille des expropriés par téléphone :

Ma famille souhaite être relogée mais cela dépendra du budget alloué.

SUR LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION

Sur l’évaluation de l’indemnité principale

Sur la valeur proposée par l’EPFIF

L’EPFIF rappelle qu’aux termes de l’article L.322-8 du Code de l’expropriation, le juge de l’expropriation doit tenir des accords intervenus entre l’expropriant et les expropriés sous certaines conditions. Il choisit de présenter des termes de comparaison toutes situées au sein de la Tour Jupiter et d’une surface similaire :

1- Cession du 30 décembre 2020 du lot logement n°26, occupé, état bon,

Surface du bien : 83,29 m²

Prix de vente : 78.525 €

Prix au m² : 942,79 €

2- Cession du 7 février 2023 du lot logement n°15, libre, état bon,

Surface du bien : 84,22 m²

Prix de vente : 91.210 €

Prix au m² : 1.083 €

3- Cession du 27 décembre 2023 du lot logement n°8, libre, état bon,

Surface du bien : 83,95 m²

Prix de vente : 96.375 €

Prix au m² : 1.148 €

4- Cession du 18 mars 2025 du lot logement n°24, libre, état bon,

Surface du bien : 83,55 m²

Prix de vente : 106.506,94 €

Prix au m² : 1.148 €

5- Cession du 27 mai 2025 du lot logement n°3, libre, état bon,

Surface du bien : 84,20 m²

Prix de vente : 107.075,20 €

Prix au m² : 1.148 €

L’EPFIF souligne que ses termes de comparaison correspondent à des biens disposant d’une surface similaire, en état bon, que toutes les acquisitions ont fait l’objet d’une publication et qu’une seule référence date de 2020, les quatre autres étant très récentes.

L’EPFIF retient un état d’entretien « bon + » et un montant de 1.198 €/m2 en valeur occupée et 1.088 euros/m2 en valeur libre.

S’agissant des termes proposés par le commissaire du gouvernement, l’EPFIF souligne que l’analyse du commissaire du gouvernement, lequel prend en compte des logements situés dans d’autres copropriétés, montrent des valeurs très homogènes. Néanmoins, l’expropriant écarte ces termes de comparaison issus d’autres copropriétés, que celle de la [Adresse 4], dès lors que leur état est trop différent de celui de la Tour Jupiter visée par l’expropriation. L’EPFIF rappelle que le juge de l’expropriation des Yvelines, par jugement du 24 août 2023 (RG n°22/00033), a écarté les termes situés dans d’autres copropriétés. Il décrit la situation des autres copropriétés, indiquant une situation d’une plus grande valeur (taux d’occupation par les propriétaires, parking attenant, présence d’espaces verts…). Il s’oppose à la prise en compte dans l’évaluation du bien du projet de rallongement de la ligne E du RER, valorisant la commune de [Localité 3], dès lors que le juge de l’expropriation ne peut faire des appréciations générales sur l’évolution du marché. L’EPFIF critique les termes de comparaison des défendeurs dès lors que l’ensemble des termes de comparaison se situent dans d’autres copropriétés, de l’erreur dans la base Patrim consultée concernant le terme n°6. L’EPFIF explique que le prix retenu comprend l’indemnité de remploi conduisant à retenir une valeur unitaire de 1.148 €/m2 au lieu de 1.325 €/m2. L’EPFIF critique les termes du commissaire du gouvernement dès lors qu’il ne tient pas compte de l’état d’entretien variable des biens retenus et que les biens portent sur des typologies variables.

L’EPFIF critique l’évaluation distincte du lot de parking dès lors que l’ensemble de leurs références de cessions citées par l’EPFIF portent sur des logements, avec cave parking. Par conséquent, indemniser de manière distincte le lot n°8 reviendrait à sa double indemnisation. Il souligne que les époux [Y] produisent des références de ventes qui ne sont pas des places de stationnement mais des garages qui sont situés dans un « périmètre de 3.000 mètres ».

Néanmoins, l’EPFIF présente des termes de comparaison correspondant à des lots de parkings isolés situés au sein de la Tour Jupiter :

1- Cession du 19 septembre 2024 du lot parking n°95,

Prix d’acquisition (remploi inclus) : 1.200 €

2- Cession du 19 décembre 2024 du lot parking n°29,

Prix d’acquisition (remploi inclus) : 4.800 €

3- Cession du 18 mars 2025 du lot parking n°11,

Prix d’acquisition (remploi inclus) : 4.800 €

Ainsi, les indemnités principales retenues sont de 1.000 €/place lorsque l’accès est totalement condamné et de 4.000 €/place pour les emplacements accessibles.

Sur la valeur proposée par les époux [Y]

Les époux [Y] présentent les termes de comparaison suivants correspondant à des transactions réalisées au sein de la Tour Jupiter, d’appartements en « bon état », d’une superficie identique à celle de l’appartement des expropriés :

1- Cession du 15 novembre 2024 d’un bien situé [Adresse 6]

Surface du bien : 87 m²

Prix de vente : 120.000 €

Prix au m² : 1.379 €

2- Cession du 18 juin 2025 d’un bien situé [Adresse 7]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 108.000 €

Prix au m² : 1.285 €

3- Cession du 10 janvier 2025 d’un bien situé [Adresse 8]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 153.000 €

Prix au m² : 1.821 €

4- Cession du 14 février 2024 d’un bien situé [Adresse 9]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 115.000 €

Prix au m² : 1.369 €

5- Cession du 9 août 2024 d’un bien situé [Adresse 10]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 110.000 €

Prix au m² : 1.309 €

6- Cession du 18 mars 2025 d’un bien en état bon situé au sein de la tour Jupiter

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 111.307 €

Prix au m² : 1.325 €

Les expropriés soulignent que leur appartement s’accompagne d’un garage, alors que l’EPFIF ne propose aucune indemnité pour l’expropriation de cette dépendance. Ils rapportent que la consultation de la base de données PATRIM permet de fixer le prix moyen unitaire de vente d’un garage à [Localité 3] à 13.500 euros. Ils sollicitent un montant de 13.500 euros pour le garage.

Les époux [Y] arguent que les termes de comparaison de l’EPFIF correspondent à des transactions réalisées au sein de la Tour Jupiter par l’EPFIF lui-même dans le cadre de la procédure d’expropriation, qui correspondent pour la moitié à des logements en état « moyen ». Ils soulignent que certaines transactions sont trop anciennes. Ils arguent que le terme de comparaison n°4 de l’EPFIF affiche sur PATRIM un prix de vente au mètre carré de 1.325 euros et non 1.148 euros.

Concernant les termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement, ils indiquent qu’ils sont trop larges et obsolètes.

Sur l’avis du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement estime que les termes de comparaison présentés par l’EPFIF font état d’une valeur homogène. Le commissaire du gouvernement analyse 22 ventes d’appartement de typologies T1 à T5 d’une superficie comprise entre 25 m2 à 100 m2, entre mars 2023 et mars 2025, issues de 4 copropriétés différentes dans le quartier du Val Fourré, dont 14 au sein de la Tour Jupiter :

1- Cession du 19 avril 2023 d’un bien libre situé [Adresse 11]

Surface du bien : 64 m²

Prix de vente : 75.000 €

Prix au m² : 1.171,88 €

2- Cession du 30 juillet 2024 d’un bien occupé situé [Adresse 12]

Surface du bien : 79 m²

Prix de vente : 75.000 €

Prix au m² : 949,37 €

3- Cession du 21 juillet 2023 d’un bien libre situé [Adresse 13]

Surface du bien : 72 m²

Prix de vente : 70.000 €

Prix au m² : 972,22 €

4- Cession du 29 septembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 13]

Surface du bien : 72 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 1.166,67 €

5- Cession du 4 octobre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 13]

Surface du bien : 86 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 976,74 €

6- Cession du 20 avril 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 3]

Surface du bien : 83 m²

Prix de vente : 76.248 €

Prix au m² : 918,65 €

7- Cession du 17 octobre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 3]

Surface du bien : 50 m²

Prix de vente : 49.201 €

Prix au m² : 984,02 €

8- Cession du 30 novembre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 3]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 77.136 €

Prix au m² : 918,29 €

9- Cession du 5 décembre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 3]

Surface du bien : 51 m²

Prix de vente : 56.295 €

Prix au m² : 1.103,82 €

10- Cession du 14 décembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 3]

Surface du bien : 33 m²

Prix de vente : 41.123 €

Prix au m² : 1.246,15 €

11- Cession du 27 décembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 3]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 96.375 €

Prix au m² : 1.147,32 €

12- Cession du 30 janvier 2024 d’un bien occupé situé [Adresse 3]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 91.000 €

Prix au m² : 1.083,33 €

13- Cession du 13 février 2024 d’un bien occupé situé [Adresse 3]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 1.000 €

14- Cession du 28 mars 2024 d’un bien libre situé [Adresse 3]

Surface du bien : 34 m²

Prix de vente : 46.585 €

Prix au m² : 1.370,15 €

15- Cession du 13 juin 2024 d’un bien libre situé [Adresse 3]

Surface du bien : 51 m²

Prix de vente : 55.312 €

Prix au m² : 1.084,55 €

16- Cession du 17 septembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 3]

Surface du bien : 33 m²

Prix de vente : 40.425 €

Prix au m² : 1.225 €

17- Cession du 29 octobre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 3]

Surface du bien : 85 m²

Prix de vente : 86.917 €

Prix au m² : 1.022,55 €

18- Cession du 14 novembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 3]

Surface du bien : 85 m²

Prix de vente : 87.487 €

Prix au m² : 1.029,26 €

19- Cession du 19 décembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 3]

Surface du bien : 34 m²

Prix de vente : 35.092 €

Prix au m² : 1.032,12 €

20- Cession du 21 septembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 14]

Surface du bien : 99 m²

Prix de vente : 119.500 €

Prix au m² : 1.207,07 €

21- Cession du 11 octobre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 14]

Surface du bien : 67 m²

Prix de vente : 91.000 €

Prix au m² : 1.358,21 €

22- Cession du 19 décembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 14]

Surface du bien : 68 m²

Prix de vente : 80.981 €

Prix au m² : 1.190,90 €

Il souligne que les valeurs sur le secteur sont très homogènes et qu’il n’est pas constaté d’écarts de prix significatifs en fonction des copropriétés. Il souligne toutefois que les valeurs semblent varier selon la typologie des logements et en fonction de leurs situations libres ou occupés.

Il rappelle que la jurisprudence retient un abattement de 15% pour les biens loués par rapport aux biens libres, afin de tenir compte de la moins-value liée à l’état d’occupation (CA [Localité 5]. 12 septembre 2024, n°23/08176). Le commissaire du gouvernement retient donc un abattement de 15% pour les valeurs occupées par rapport à la valeur libre.

Le commissaire du gouvernement indique qu’il ressort de ces 22 termes une moyenne de 1.098,10 €/m2 et une médiane de 1.083,94 €/m2. Sur la copropriété du [Adresse 3] la moyenne est de 1.083 €/m2 et la médiane de 1.058 €/m2. Il retient pour les T1-T2 en valeur libre : 1.225 €, en valeur occupée : 1.040 € ; pour les T3 : en valeur libre : 1.175 €, en valeur occupée : 1.000 € et pour les T4 et + : en valeur libre : 1.100 € et en valeur occupée : 935 €. Ses différentes comparaisons mettent en avant l’homogénéité du marché.

Au vu du transport sur les lieux, il pourra être appliqué une pondération comprise entre 5% et 15% à la hausse ou à la baisse selon l’état constaté du logement.

Le commissaire du gouvernement retient une valeur de 1.100 euros/m2 en valeur libre ou 935 euros/m2 en valeur occupée.

Pour confirmer son analyse, le commissaire du gouvernement compare ses résultats avec ceux obtenus par la méthode par capitalisation qui consiste à appliquer au revenu de l’appartement productif de revenus, un coefficient de capitalisation tiré de l’observation du marché des appartements loués. Il retient une valeur de 7 €/ m²/mois, soit une valeur locative annuelle de 7.056 euros (7 €/ m²/mois x 84 m2 x 12 mois). Il retient le taux médian de 8,15%. Par conséquent, il retient la valeur arrondie à 86.577 (7.056 euros / 8,15%). Il conclut que l’évaluation par la méthode par le revenu corrobore l’évaluation obtenue par la méthode par comparaison en valeur vénale occupée.

Sur la méthode

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La méthode dite par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce l’emprise à évaluer sur le marché immobilier local n’est pas contestée. L’EPFIF, les époux [Y] et le commissaire du gouvernement proposent des termes de comparaison. Par conséquent, la méthode par comparaison sera appliquée au présent litige, parties communes et cave intégrées.

Concernant la place de parking, il a été considéré par la jurisprudence que celle-ci est un accessoire au logement, au même titre que la cave attribuée avec certains logements. Toutefois, l’EPFIF ayant proposé des indemnisations pour les places de parkings seules, y compris lorsqu’elles sont inaccessibles alors que, de fait, elles n’ont plus de consistance, il convient d’examiner la valeur des places de stationnement. Néanmoins, cette unique place de parking ne peut être considérée comme un garage dès lors que la visite des lieux a permis de constater que les seules places de parking accessibles se situent en sous-sol en descendant une rampe menant à des emplacements qui ne sont pas fermés. Les emplacements sont identifiables par des numéros taggués au mur et la lumière ne se déclenche pas automatiquement. Enfin, le quartier ne manque pas de place de stationnement, ce qui pourrait justifier l’importance d’une place de parking au sein de la résidence. Par conséquence, la place de stationnement sera considérée comme un élément de valorisation de l’appartement auquel elle est attachée.

Sur la valeur retenue

Les parties et le commissaire du gouvernement proposent les valeurs unitaires suivantes :

Pour l’EPFIF : 1.198 euros/m2 en valeur libre et 1.088 €/m2 en valeur occupée Pour les époux [Y] : 1.414 euros/m² D’après le commissaire du gouvernement : 1.100 euros/m2 en valeur libre ou 935 euros/m2 en valeur occupée.

À titre liminaire, il a été rappelé que le juge de l’expropriation évalue la consistance du bien à la date à laquelle il statue. Les dégradations, y compris de la copropriété, constatées lors du transport ont ainsi toutes leur place dans l’évaluation du prix du bien.

Il n’y a pas lieu d’engager un débat concernant l’attractivité ou non du quartier, étant donné que la méthode par comparaison tend à privilégier les termes de références correspondant à des biens situés dans le même secteur. Or, il a pu être remarqué que la Tour Jupiter est bien plus dégradée dans le quartier du Val Fourré que les autres tours environnantes, y compris la [Adresse 15] alors même que les valeurs produites par le commissaire du gouvernement au sein de la Tour Neptune, en valeur libre, sont cohérentes avec les termes produits au sein de la Tour Jupiter en valeur libre. Les résidences situées [Adresse 16] et [Adresse 17] comportent beaucoup moins d’étages et apparaissent dans un meilleur état. De plus, les copropriétés citées par les expropriés sont parfois plus éloignées. Néanmoins, les termes produits par le commissaire du gouvernement concernant les biens situés à proximité immédiate de la tour Jupiter, et pourtant de nature différente, montre une homogénéité du marché immobilier. Enfin, les acquisitions citées ne sont pas toutes concomitantes à la présente procédure. Par conséquent, il convient de retenir les seuls termes au sein de la Tour Jupiter, [Adresse 18] à [Localité 3] et d’écarter les termes n°1 à n°5 et n°20 à n°22 du commissaire du gouvernement.

En l’espèce, s’agissant des termes de comparaison présentés, il convient de privilégier les plus récents. Dès lors, le terme de comparaison n°1 de l’expropriant sera écarté.

En valeur libre

Concernant le bien en valeur libre les termes n°2 à n°5 de l’EPFIF peuvent être retenus. Le terme n°6 corrigé présenté par les époux [Y] correspond au terme n°4 de l’EPFIF, de sorte qu’il sera pris en compte avec la valeur corrigée. Les termes n°10, n°11 et n°14 à n°19 du commissaire du gouvernement seront retenus, soit une moyenne de :

(1.083 + 1.148 + 1.148 + 1.148 + 1.246,15 + 1.147,32 + 1.370,15 + 1.084,55 + 1.225 + 1.022,55 + 1.029,26 + 1.032,12) /12 = 13.684,1/12 = 1.140,34 €/ m2.

Concernant les termes de comparaison des biens libres présentés par les parties d’une surface d’environ 80 m2, soit les mêmes termes de l’expropriant et des expropriés, et n°11, n°17 et n°18 du commissaire du gouvernement, la moyenne est de :

(1.083 + 1.148 + 1.148 + 1.148 + 1.147,32 + 1.022,55 + 1.029,26) /7 = 7.726,13/7 = 1.103,73 €/ m2.

La valeur la plus favorable aux expropriés sera retenue pour établir l’indemnité principale à 84 m2 x 1.140,34 €/m2 = 95.788,56 €/m2 en valeur libre arrondis à 100.000 euros compte tenu de l’état de l’appartement et afin de prendre en compte la place de stationnement rattachée à l’appartement.

En valeur occupée

Concernant les biens en situation d’occupation et situés au sein de la Tour Jupiter, l’expropriant ne propose aucun terme récent. Les termes n°6 à n°9 et n°12 et n°13 du commissaire du gouvernement peuvent être retenus. La moyenne des biens est de :

(918,65 + 984,02 + 918,29 + 1.103,82 + 1.083,33 + 1.000) /6 = 6.008,11 /6 = 1.001,35€/m².

Parmi ces termes, la moyenne des seuls logements d’environ 80 m2 est de :

(918,65 + 918,29 + 1.083,33 + 1.000) /4 = 3.920,27 /4 = 980,07 €/m².

Le calcul le plus intéressant sera retenu pour l’exproprié, l’expropriant retenant un état bon concernant le bien. L’indemnité principale sera établie à 84 m2 x 1.001,35 €/m² = 84.113,40 euros arrondis à 85.000 euros en valeur occupée.

B. Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

L’indemnité de remploi sera fixée – comme usuellement et conformément à la jurisprudence – de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.

En valeur libre, elle est égale à :

20 % jusqu’à 5 000 euros = 1.000 euros15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.500 euros 10 % sur le surplus = 8.500 euros soit un total de 11.000 euros.

En valeur occupée, elle est égale à :

20 % jusqu’à 5 000 euros = 1.000 euros15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.500 euros 10 % sur le surplus = 7.000 euros arrondissoit un total de 9.500 euros.

C. Sur l’indemnité de déménagement

Les époux [Y] rappellent que le juge est tenu d’évaluer souverainement le montant forfaitaire alloué au titre des frais de déménagement, et ce sans que l’exproprié ne soit obligé de produire une facture ou un devis (Cass. 3e Civ, 9 juillet 1997, n°95-70.224). Ils soulignent qu’ils occupent l’appartement avec leurs quatre enfants et que la procédure impliquera donc nécessairement pour eux de débourser des frais de déménagement. Ils rapportent que selon le site internet demenageur.com, le budget moyen pour déménager un appartement de 80 m2 se situe entre 1.800 euros et 3.200 euros et sollicitent donc une indemnité de déménagement à hauteur de 3.000 euros.

L’EPFIF distingue l’hypothèse où les propriétaires exercent leur droit au relogement, dans un tel cas, l’EPFIF prend en charge le déménagement, de sorte qu’il n’y a pas lieu de fixer une indemnité de déménagement mais de donner acte de cette prise en charge par l’EPFIF ; de l’hypothèse où les propriétaires n’exercent pas leur droit au relogement et déménagent par leurs propres moyen, dans un tel cas elle propose un montant forfaitaire validé par la Direction Nationale des Interventions Domaniales à hauteur de 2.500 euros pour les logements de plus de 70 m2.

Le commissaire du gouvernement indique que le prix moyen d’un déménagement pour un appartement de 84 m2 est estimé entre 1.000 et 2.000 euros.

Au regard de ces éléments, l’indemnité de déménagement sera fixée à 2.500 euros dans l’hypothèse où les expropriés renoncent à leur droit au relogement et prend acte que l’EPFIF prend en charge le déménagement en cas de relogement.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l’EPFIF par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Les époux [Y] se verront allouer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation des Yvelines, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE alternativement le prix d’acquisition dû par l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) à Monsieur [O] [Y] et Madame [I] [G] épouse [Y] en contrepartie d’un appartement, lot n°4, et d’une cave lot n°109 se trouvant au sein de la copropriété « [Adresse 4] », ainsi que d’une place de parking, lot n°8 localisée au sein de la copropriété « GBC », toutes deux situées [Adresse 3] à [Localité 1] :

Dans l’hypothèse d’une renonciation au droit au relogement, à la somme totale de 113.500 euros, décomposée comme suit : 100.000 euros en valeur libre, au titre de l’indemnité principale, 11.000 euros au titre de l’indemnité de remploi, 2.500 euros au titre de l’indemnité de déménagement ;Dans l’hypothèse d’une absence de renonciation au droit au relogement, à la somme totale de 94.500 euros, décomposée comme suit : 85.000 euros en valeur occupée, au titre de l’indemnité principale, 9.500 euros au titre de l’indemnité de remploi, Donne acte à l’EPFIF de son engagement à prendre à sa charge les frais de déménagement ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) à verser à Monsieur [O] [Y] et Madame [I] [G] épouse [Y] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) aux dépens.

Fait et mis à disposition à [Localité 2], le 28 Mai 2026.

Le Greffier Le Juge de l’expropriation

Sarah TAKENINT Noélie CIROTTEAU