Tribunal Judiciaire de Vienne, Chambre 1 cabinet 1, 19 juin 2025, n° 23/00709

TJ Vienne 19 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de preuve des impayés
La cour a constaté que la demanderesse n'a pas produit de preuves suffisantes pour établir l'existence d'impayés de loyers et de charges.
Rejeté
Mauvaise foi de la locataire
La cour a jugé que la mauvaise foi alléguée de la bailleresse n'était pas établie, ce qui ne justifie pas l'expulsion.
Rejeté
Indemnité d'occupation due
La cour a débouté la demanderesse de sa demande d'indemnité d'occupation, faute de preuve des impayés.
Rejeté
Indemnité pour frais de justice
La cour a rejeté cette demande, considérant que chaque partie conserve la charge de ses frais.

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Sur la décision

Référence :	TJ Vienne, ch. 1 cab. 1, 19 juin 2025, n° 23/00709
Numéro(s) :	23/00709
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Corinne DEMAZURELilia BOUCHAIR
Cabinet(s) :	AGIS
Parties :	Société ADAM' S c/ Société CONTROLE TECHNIQUE [ T ]

Texte intégral

MINUTE N° : 2025 /

JUGEMENT DU : 19 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/00709 – N° Portalis DBYI-W-B7H-DC5S /

NATURE AFFAIRE : 30B/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : Société ADAM’S C/ Société CONTROLE TECHNIQUE [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 19 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Madame MALAROCHE, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame ROUX, Greffière

DESTINATAIRES :

la SELAS AGIS

M^e Lilia BOUCHAIR

délivrées le

DEMANDERESSE

Société ADAM’S

RCS DE VIENNE numéro 389.965.484, dont le siège social est sis ZI de l’Isle d’Abeau – 38 rue Montmurier – 38070 saint quentin fallavier prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Alexia SADON de la SELAS AGIS, avocats au barreau de VIENNE, avocats postulant, M^e Corinne DEMAZURE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Société CONTROLE TECHNIQUE [T]

immatriculé RCS DE VIENNE numéro 439.794.314., dont le siège social est sis 38 rue du Montmurier – 38070 Saint Quentin Fallavier

représentée par M^e Lilia BOUCHAIR, avocat au barreau de GRENOBLE,

Clôture prononcée le 12 mars 2025

Débats tenus à l’audience du 17 Avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 19 Juin 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame MALAROCHE, Vice-Présidente, et par Madame ROUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 15 mai 2023, la SAS ADAM’S a fait assigner la SARL CONTROLE TECHNIQUE [T] et sollicite dans le dernier état de ses écritures :

— le rejet de ses prétentions,

— sa condamnation à lui payer la somme de 57 810,98 euros TTC au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2025, comprenant l’impôt foncier à hauteur de la somme de 38 722,71 euros TTC,avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2022, date de la mise en demeure,

— A titre subsidiaire , sa condamnation à lui régler 38 722,71 euros au titre de l’arriéré d’impôt foncier arrêté au 1er février 2025, avec intérêts au taux légal depuis le 18 novembre 2022,

— En conséquence, son expulsion des locaux occupés ainsi que de tous occupants de son chef , avec l’assistance si besoin d’un serrurier et d’un commissaire de police et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,

— voir juger que les meubles meublants et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— la condamnation de la SARL CONTROLE TECHNIQUE [T] à lui régler une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuellement en vigueur,

— voir juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire,

— voir condamner la défenderesse à lui régler une indemnité de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— voir condamner la défenderesse aux entiers dépens, y compris les frais consécutifs à la délivrance de la sommation en date du 9 mars 2023 et les frais de saisie conservatoire en date du 17 avril 2023, au profit de Maitre Alexia SADON, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La société CONTROLE TECHNIQUE [T] conclut au rejet des prétentions adverses, au motif qu’il n’y a pas lieu à résiliation du bail et à la condamnation de la demanderesse à lui rembourser la somme de 18 777,85 euros, indûment saisie.

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement rétroactifs et le rejet subséquent de la demande de résiliation du bail et en tout état de cause, la condamnation de la SAS ADAM’S à lui payer une indemnité de 3600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie adverse supportant également les dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Les parties sont en l’état d’un bail commercial conclu le 2 janvier 2002 qui s’est poursuivi par tacite reconduction ;

Ce bail contient une clause d’indexation automatique qui prévoit que le loyer variera chaque année à sa date anniversaire, selon la variation de l’ICC en référence au dernier indice publié à la date de sa signature ;

A la date de signature du bail, le dernier indice publié était celui du 2ème trimestre 2001 ( 1139) ;

La taxe d’ordures ménagères et l’impôt foncier sont supportés par le locataire ( article 13 du bail) et font l’objet d’appels provisionnels de charges ;

L’article 18 stipule que la présente convention de location est respectivement consentie et acceptée moyennant un loyer annuel hors taxe de 15 245,00 euros, payable mensuellement d’avance le premier de chaque mois, soit 1270,40 euros par mois, le preneur s’engageant en outre à régler la TVA ;

Il est constant que les parties s’opposent sur la renonciation ou non à la clause d’échelle mobile par la société ADAM’S en 2017, revendiquée par la société CTB et contestée par la société ADAM’S après que le 28 décembre 2017, les actions de la SAS ADAM’S aient été cédées dans leur totalité à de nouveaux actionnaires ;

La défenderesse se prévaut d’un courrier du 9 mars 2017, adressé à Monsieur [T], avec comme objet '' accord de renouvellement de bail sans clause d’échelle mobile et les énonciations suivantes :

''Cher Monsieur, Ce courrier faisant suite à notre dernier entretien, je vous informe avoir transmis votre demande de renouvellement de bail et doléance à la société COMECA avec laquelle je suis toujours engagé pour la vente avec un bail dérogatoire. Je vous confirme la suppression de la clause d’échelle mobile contenue dans votre bail. Dorénavant le montant de votre loyer mensuel est de 2273,00 euros TTC sans plus aucune indexation à l’avenir…'' ;

La société ADAM’S répond que le courrier sur papier libre à l’entête de ADAMS SA , qui est un tiers par rapport à elle, sa dénomination étant la SAS ADAM’S est sujet à caution, dans la mesure où au 9 mars 2017 la société ADAM’S SA n’avait pas la qualité de bailleresse et la société ADAM’S SA n’avait plus depuis longtemps non plus cette qualité ;

Elle fait valoir que cette pièce a été écartée par le juge de l’exécution dans son jugement définitif du 9 avril 2024, puisqu’il a retenu que '' ce courrier avec accusé de réception non produit, si tant est qu’il se rapporte au bail en cause, ne saurait suffire à lui seul à rapporter la preuve de la modification des clauses contractuelles du bail et partant du montant du loyer ;

La demanderesse pointe à ce titre, l’absence d’avenant au contrat de bail et rappelle que dans l’acte de cession des actions de la société ADAM’S du 28 décembre 2017 il n’est fait aucune allusion à l’existence d’un accord conventionnel sur une éventuelle modification du bail ;

Elle ajoute que le loyer revendiqué par la partie adverse n’a en réalité jamais été appelé en paiement ;

Monsieur [R] [O], le rédacteur du courrier précité, atteste le 3 décembre 2024 que '' concernant la clause d’échelle mobile prévue au bail, elle n’a jamais été appliquée de par ma volonté et a été supprimée comme nous l’avions convenu dans notre courrier du 9 mars 2017'' ;

En l’absence de signature d’un avenant au contrat de bail, et (ou) de rappel dans l’acte de cession des actions de la modification du contrat avec l’abandon de la clause d’échelle mobile, il n’est pas démontré par la défenderesse que la dérogation accordée par Monsieur [O], avait vocation à s’appliquer aux relations contractuelles pérennes des parties au contrat de bail, et à modifier durablement l’équilibre du contrat, notamment après la cession des actions de la société ADAM’S ;

En outre, la demanderesse établit ( pièce n° 22) que à compter du 1er janvier 2017, et jusqu’à la cession des parts, la bailleresse, présidée par Monsieur [O] a appelé en paiement la somme de 2327,97 euros et non la somme de 2273 euros évoquée par la défenderesse comme constituant le loyer fixe et intangible arrêté par les parties ;

C’est donc à bon droit que la SAS ADAM’S invoque la non application de la clause d’échelle mobile;

La SARL CONTROLE TECHNIQUE [T] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une convention de nature à modifier les clauses et conditions du bail renouvelé;

Pour le surplus, la demanderesse sollicite la condamnation de la SARL CONTROLE TECHNIQUE [T] à lui la somme de 57 810,98 euros TTC correspondant à l’arriéré locatif comprenant l’impôt foncier , arrêté au 1er février 2025 , avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2022, date de la mise en demeure;

Aucun décompte précis n’est versé au dossier des sommes demeurées impayées au titre du loyer et des impôts fonciers;

Le seul décompte date du 18 novembre 2022 et et est appuyé par un tableau partiel inexploitable;

La même carence doit être relevée pour ce qui est des impôts fonciers, certains avis de taxe foncières, ceux des années 2018 et 2019, par exemple, n’étant pas produits;

La demande de paiement présentée par la société ADAM’S doit être rejetée, pour défaut de preuve de 'existence d’impayés de loyers et de charges;

La SAS ADAM’S sollicite encore le prononcé de la résiliation du bail en raison des impayés, de la mauvaise foi de sa locataire dans l’exécution du contrat de bail et du mauvais état d’entretien des lieux aux torts donc de la société CTB ;

Celle ci répond qu’elle n’a produit que très récemment un avis de taxe foncière fondant les appels de provision insérés dans les factures versées aux débats , demande au tribunal de constater qu’elle ne pouvait pas déférer aux réclamations de la demanderesse qui se bornait à exposer les chiffres, sans donner de justification, et dans ces conditions, s’oppose à la résolution du contrat, et sollicite des délais de paiement, en soutenant qu’elle est un débiteur de bonne foi et qu’elle s’est toujours acquittée par virement du montant qu’elle estimait et qu’elle estime toujours être celui de son loyer ;

En l’espèce, la mauvaise foi alléguée du bailleur et le manquement à ses obligations, invoquée par le preneur, pouvant justifier d’un non-paiement des loyers dus, n’est objectivement nullement établie et ne pouvait donc être de nature à exonérer la défenderesse de son obligation de règlement des loyers et charges;

Toutefois, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Si le défaut de paiement du loyer constitue une violation de l’ obligation contractuelle pensant sur le preneur, consistant à devoir payer le prix du bail à l’échéance convenue, au sens de l’article 1728 du code civil, la gravité de cette violation doit être appréhendée au regard des circonstances dans lesquelles il a été commis, de la durée du contrat et des conditions de son exécution depuis sa conclusion;

En l’espèce, la gravité du manquement de la défenderesse ne peut être appréhendée, compte tenu de la carence de la bailleresse et il convient en conséquence de débouter la société ADAM’ S de l’ensemble de ses autres prétentions, à savoir le prononcé de la résiliation du bail commercial et les conséquences qui en découlent;

La société CONTROLE TECHNIQUE [T] doit être également déboutée de sa demande d’octroi de délais de paiement, faute pour elle de donner quelques précisions que ce soit, sur l’apurement de sa dette;

Cette partie ne justifie pas avoir une créance de 18 777, 85 euros indument saisie à l’égard de la société ADAM’S et se en conséquence également débouter de sa demande de restitution de cette somme;

Chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles et des dépens qu’elle a exposés et sera déboutée du surplus de ses demandes;

L’exécution provisoire est compatible avec la nature du litige et n’a pas lieu d’être écartée;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire de VIENNE, après en avoir délibéré, statuant publiquement par dépôt au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit que la SARL CONTROLE TECHNIQUE [T] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une convention de nature à modifier les clauses et conditions du bail renouvelé,

Déboute la société ADAM’S et la société CONTROLE TECHNIQUE [T] du surplus de leurs prétentions,

Dit que chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles et des dépens qu’elle a exposés et sera déboutée du surplus de ses demandes,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Madame MALAROCHE, Présidente, qui l’a signé avec Madame Dominique ROUX, greffier ;

La Greffière La Présidente