MINUTE N° : 26/

ORDONNANCE DU : 26 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00010 – N° Portalis DBYI-W-B7K-DSCC

NATURE AFFAIRE : 30B/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : [G] [R] veuve [V] C/ S.A.R.L. CONSTANTINE ANCIENNEMENT DENOMME “TIMGAD”

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET

DESTINATAIRES :

M^e Fabienne MOULIN

Délivrées le :

Copie exécutoire a été délivrée à M^e MOULIN le :

DEMANDERESSE

Mme [G] [R] veuve [V]

née le 01 Février 1931 à AUXERRE (89000), demeurant 7 chemin de Charavel – 38200 VIENNE

représentée par M^e Fabienne MOULIN, avocat au barreau de VIENNE, avocat postulant et M^e Patrick COULON, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CONSTANTINE, anciennement dénommée “TIMGAD”, ayant pour nouveau nom commercial LAMISTYLE, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 904 086 519, dont le siège social est sis 9 rue d’Inkermann – 69100 VILLEURBANNE

non comparante

Débats tenus à l’audience du 12 Mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 26 Mars 2026

Ordonnance rendue le 26 Mars 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 18 avril 2024, Madame [G] [R] veuve [V] a donné à bail commercial à la société TIMGAD des locaux situés 39 Quai Anatole France à Vienne (38200), pour une durée de neuf ans à compter, rétroactivement, du 15 avril 2024, moyennant un loyer annuel hors taxes de 6 639,48 euros, outre les charges locatives et taxes foncières.

Plusieurs incidents de paiements sont intervenus.

Le 16 septembre 2025, Madame [G] [R] veuve [V] a fait établir un procès-verbal de constat pour relever l’inexploitation des locaux.

La bailleresse a fait délivrer un commandement de payer les loyers, de justifier d’une assurance locative et d’exploiter, par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2025, à la société TIMGAD, nouvellement dénommée CONSTANTINE, pour une somme de 1 981,84 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er octobre 2025.

Postérieurement, Madame [G] [R] veuve [V] a fait établir un deuxième constat de commissaire de justice pour constater le maintien de l’inexploitation des locaux alléguée.

Faisant état du caractère infructueux du commandement dans le mois qui a suivi, Madame [G] [R] veuve [V] a fait assigner, par acte de commissaire de justice délivré le 13 janvier 2026, la société CONSTANTINE, anciennement dénommée TIMGAD, devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne en référés aux fins de voir, au visa des articles 1103, 1224, 1225 et 1728 du Code civil, L145-41 du Code de commerce, 834 et 835 du Code de procédure civile :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société CONSTANTINE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à la bailleresse aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L433-1 et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— la condamner à lui payer la somme provisionnelle de 4 531,74 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 8 janvier 2026, avec intérêts fixés conventionnellement à 10%,

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— la condamner au paiement d’une somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais de procédure.

Appelée à l’audience du 5 février 2026, l’affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 12 mars 2026.

A l’audience, Madame [G] [R] veuve [V] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les demandes formées dans l’assignation, sauf à actualiser le montant de la dette locative en ne retenant que la somme de 178,44 euros au titre du loyer de mars 2026, la société preneuse ayant restitué les clefs le 9 mars 2026.

Bien que régulièrement assignée à personne habilitée, la société CONSTANTINE n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

Par message RPVA du 13 mars 2026, Madame [G] [R] veuve [V] a transmis une note en délibéré par le biais de son conseil, aux termes de laquelle elle indique se désister de sa demande d’expulsion et que le montant de l’arriéré locatif s’élève à la somme de 784,74 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes :

Selon les dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article susvisé, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L145-41, alinéa 1er, du Code de commerce dispose que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à la condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Madame [G] [R] veuve [V] reproche plusieurs manquements à la société CONSTANTINE : l’absence de justification de la police d’assurance souscrite, le défaut d’exploitation des locaux, et la défaillance dans le paiement des loyers et charges.

Sur le défaut d’assurance allégué, il est constant que le contrat de bail fait obligation au preneur, en son paragraphe “Assurances”, de souscrire différentes garanties d’assurance, dont une couvrant les risques locatifs.

Il n’est pas établi que la société CONSTANTINE ait justifié d’une souscription dans le mois de la délivrance du commandement.

Par rapport au défaut d’exploitation des locaux dénoncé, il est allégué par Madame [G] [R] veuve [V] une absence d’exploitation de son activité, par la société CONSTANTINE. Sont produits, au soutien de ces allégations, deux procès-verbaux de constat de commissaire de justice, et dont il résulte que les locaux étaient fermés.

Les éléments dont dispose la bailleresse permettent de démontrer, avec l’évidence qu’appelle le référé, une cessation de l’activité. Il n’est pas établi, en tout état de cause, une quelconque reprise de l’exploitation dans le mois du commandement.

Enfin, concernant la défaillance dans le paiement des loyers, il apparaît que le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par la bailleresse. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, la bailleresse entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L145-17, alinéa 1er, du Code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant à la locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte, à savoir la somme de 1 981,84 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er octobre 2025.

En faisant délivrer ce commandement, Madame [G] [R] veuve [V] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleresse face à une locataire ne respectant pas les clauses du bail, alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Ainsi, du tout, il convient de constater la résiliation du bail au 28 novembre 2025, sans qu’il y ait lieu de préciser les torts de cette résiliation.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire […] [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, Madame [G] [R] veuve [V] se désiste de sa demande d’expulsion puisque la société CONSTANTINE a quitté les lieux le 9 mars 2026.

— Sur la demande de provision :

L’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile prévoit que “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En vertu de l’article 1353 de ce même code, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société CONSTANTINE, depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision, au titre d’une créance non sérieusement contestable, relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, au vu du décompte produit et des explications de Madame [G] [R] veuve [V], l’obligation la société CONSTANTINE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 9 mars 2026 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 784,74 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la défenderesse.

Enfin, la clause pénale dont se prévaut la bailleresse, à l’appui de sa demande de majoration de 10% des intérêts de retard, est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Il sera, en conséquence, prévu que la provision susvisée produira intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

— Sur les autres demandes :

Selon l’article 491 du Code de procédure civile, le juge statuant en référés, statue également sur les dépens.

L’article 696 de ce même code prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

La société CONSTANTINE, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code précité dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %”.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société CONSTANTINE ne permet d’écarter la demande de Madame [G] [R] veuve [V] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 28 novembre 2025 à minuit,

CONSTATONS que Madame [G] [R] veuve [V] se désiste de sa demande d’expulsion,

CONDAMNONS, à titre provisionnel, la société CONSTANTINE à payer à Madame [G] [R] veuve [V] une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 28 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

CONDAMNONS par provision la société CONSTANTINE à payer à Madame [G] [R] veuve [V] la somme de sept cent quatre-vingt-quatre euros et soixante-quatorze centimes (784,74 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 9 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

CONDAMNONS la société CONSTANTINE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance,

CONDAMNONS la société CONSTANTINE à payer à Madame [G] [R] veuve [V] la somme de mille euros (1 000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 26 mars 2026,

La Greffière La Présidente