Article 44 du Projet de loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets
I. – La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée :
1° L'article 14-1 est ainsi modifié :
a) Au début du premier alinéa, est ajoutée la mention : « I. – » ;
b) Il est ajouté un II ainsi rédigé :
« II. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. » ;
2° L'article 14-2 est ainsi rédigé :
« Art. 14-2. – I. – À l'issue d'un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi. Il est actualisé tous les dix ans.
« Ce projet de plan pluriannuel de travaux comprend, à partir d'une analyse du bâti et des équipements de l'immeuble ainsi que du diagnostic de performance énergétique mentionné à l'article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation, sauf lorsque l'exemption prévue au deuxième alinéa du même article s'applique, et, le cas échéant, à partir du diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du même code dès lors que ce dernier a été réalisé :
« 1° La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
« 1° bis Une estimation du niveau de performance au sens de l'article L. 173-1-1 dudit code que les travaux mentionnés au 1° du présent I permettent d'atteindre ;
« 2° Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;
« 3° Une proposition d'échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.
« Si le diagnostic technique global mentionné au deuxième alinéa du présent I ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé de l'obligation d'élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux.
« Le projet de plan pluriannuel de travaux est établi par une personne disposant des compétences et des garanties précisées par décret, pouvant différer de celles du tiers mentionné à l'article L. 731-1 du même code
« Le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires les modalités d'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, qui sont votées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
« Les travaux prescrits dans le plan pluriannuel de travaux ainsi que leur échéancier et, le cas échéant, ceux prescrits par le diagnostic technique global sont intégrés dans le carnet d'entretien de l'immeuble prévu à l'article 18 de la présente loi.
« II. – Le projet de plan pluriannuel de travaux est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration ou sa révision. Lorsque ce projet de plan fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux dans les dix prochaines années, le syndic inscrit à l'ordre du jour de cette assemblée générale la question de l'adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, qui est soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
« Au regard des décisions prises par l'assemblée générale mentionnée au premier alinéa du présent II, le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes soit la question de l'adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, s'il n'a pas été adopté, soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l'échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté.
« III. – Dans le cadre de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévue au titre Ier du livre V du code de la construction et de l'habitation, l'autorité administrative compétente peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux adopté dans les conditions prévues au II du présent article, afin de vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l'immeuble et la sécurité de ses occupants.
« À défaut de transmission du plan pluriannuel de travaux adopté dans un délai d'un mois à compter de la notification de la demande ou si le plan transmis ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l'immeuble, l'autorité administrative peut élaborer ou actualiser d'office le projet de plan pluriannuel de travaux, en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de ce dernier.
« Dès réception du projet de plan pluriannuel de travaux notifié par l'autorité administrative, le syndic convoque l'assemblée générale, qui se prononce sur la question de l'adoption de tout ou partie de ce projet de plan. » ;
3° Après le même article 14-2, il est inséré un article 14-2-1 ainsi rédigé :
« Art. 14-2-1. – I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de dix ans suivant la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :
« 1° De l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ;
« 2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale des copropriétaires ;
« 3° Des travaux décidés par le syndic en cas d'urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l'article 18 de la présente loi ;
« 4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
« Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
« L'assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.
« Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. À défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.
« L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.
« II. – L'assemblée générale se prononce sur la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux lorsque son montant excède le montant du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. Lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l'assemblée générale, celle-ci se prononce sur cette suspension lorsque le montant du fonds de travaux excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté.
« III. – Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l'occasion de la cession d'un lot. L'acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot. » ;
4° Au deuxième alinéa de l'article 10, à la fin de la première phrase de l'avant-dernier alinéa du II de l'article 18, à la fin du troisième alinéa de l'article 19-2, à la première phrase du premier alinéa de l'article 29-1 A et à la fin de la première phrase de l'article 41-15, la référence : « 14-2 » est remplacée par la référence : « 14-2-1 » ;
5° À la première phrase du premier alinéa du III de l'article 18-1 A, la référence : « à l'article 14-2 » est remplacée par la référence : « au II de l'article 14-1 » ;
6° Au premier alinéa de l'article 19-2, la référence : « ou du I de l'article 14-2 » est supprimée et les références : « des mêmes articles 14-1 ou 14-2 » sont remplacées par la référence : « du même article 14-1 » ;
7° Au troisième alinéa de l'article 24-4, la référence : « L. 731-2 du code de la construction et de l'habitation » est remplacée par la référence : « 14-2 de la présente loi ».
II. – Le code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :
1° Au deuxième alinéa de l'article L. 252-1-1 et à la seconde phrase du I de l'article L. 253-1-1, la référence : « 14-2 » est remplacée par la référence : « 14-2-1 » ;
2° Le dernier alinéa de l'article L. 443-14-2 est ainsi modifié :
a) À la première phrase, la référence : « II de l'article 14-2 » est remplacée par la référence : « I de l'article 14-2-1 » ;
b) À la fin de la seconde phrase, les mots : « du diagnostic et des travaux prévus aux articles L. 731-1 et L. 731-2 du présent code » sont remplacés par les mots : « du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2 de la même loi et des travaux décidés dans les conditions prévues au second alinéa du II du même article 14-2 » ;
2° bis Au 2° du III de l'article L. 711-2, après le mot : « et », sont insérés les mots : « du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou » ;
3° L'article L. 721-2 est ainsi modifié :
a) Après le 5° du II, sont insérés des 6° et 7° ainsi rédigés :
« 6° Le plan pluriannuel de travaux adopté dans les conditions prévues au premier alinéa du II de l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ;
« 7° À défaut de plan pluriannuel de travaux mentionné au 6° du présent II, le projet de plan pluriannuel de travaux mentionné au premier alinéa du I de l'article 14-2 de la même loi s'il a été élaboré. » ;
b) Au dix-septième alinéa du même II, les références : « , 3°, 4° et 5° » sont remplacées par les références : « et 3° à 7° » ;
c) Au dix-huitième alinéa du même II, les références : « , au 3°, au 4° et au 5° » sont remplacées par les références : « et aux 3° à 7° » ;
d) À la première phrase du III, la référence : « 5° » est remplacée par la référence : « 7° » ;
e) Le IV est ainsi modifié :
– à la première phrase, la référence : « 5° » est remplacée par la référence : « 7° » ;
– à la seconde phrase, les mots : « dix-huitième et dix-neuvième » sont remplacés par les mots : « vingtième et avant-dernier » ;
4° L'article L. 731-1 est ainsi modifié :
a) Au premier alinéa, après le mot : « situation », il est inséré le mot : « technique » ;
b) Le 2° est ainsi modifié :
– au début, les mots : « Un état de la situation du syndicat des copropriétaires » sont remplacés par les mots : « Un état technique de l'immeuble » ;
– à la fin, les mots : « et de l'habitation » sont supprimés ;
c) (Supprimé)
d) Au dernier alinéa, après le mot : « immeuble, », sont insérés les mots : « à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, » ;
5° L'article L. 731-2 est ainsi rédigé :
« Art. L. 731-2. – Le contenu du diagnostic technique global est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation ou sa révision. » ;
6° L'article L. 731-3 est abrogé.
III. – Au a quater du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts, les mots : « et au I de l'article 14-2 » sont supprimés.
IV. – Au premier alinéa du 1° bis de l'article 2374 du code civil, la référence : « 14-2 » est remplacée par la référence : « 14-2-1 ».
V. – À la première phrase du 2° de l'article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, la référence : « 14-2 » est remplacée par la référence : « 14-2-1 ».
VI. – Le présent article entre en vigueur :
1° Le 1er janvier 2023, pour les syndicats de copropriétaires comprenant plus de deux cents lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
2° Le 1er janvier 2024, pour les syndicats de copropriétaires comprenant un nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces compris entre cinquante et un et deux cents ;
3° Le 1er janvier 2025, pour les syndicats de copropriétaires comprenant au plus cinquante lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.
VII. – Par exception au VI, le 3° du II du présent article entre en vigueur :
1° Le 1er janvier 2024, lorsque le syndicat des copropriétaires comprend plus de deux cents lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
2° Le 1er janvier 2025, lorsque le syndicat des copropriétaires comprend un nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces compris entre cinquante et un et deux cents ;
3° Le 1er janvier 2026, lorsque le syndicat des copropriétaires comprend au plus cinquante lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.